導讀：2018年，將是樓市“大穩小亂” 的一年。
01
放鬆調控暗流湧動，前不久的兩則新聞驚起波瀾。
蘭州放開局部區域限購，為的是去庫存，理由很充分，言之有據。
合肥說是房企自行定價，政府並未審批，只是指導。
蘭州、合肥事件刺激著人們脆弱而敏感的神經，政策多變、言辭不當都讓市場一有風吹草動就騷動不已。
誠然，調控一年多來收到明顯成效：
樓市將要下行，房價上漲預期明顯減弱；
地市有所降溫，地價上漲難以刷出新高；
投機客群消散，房子正在迴歸居住屬性。
成交雖然增長，增幅已經明顯滑落。
但是，
住宅用地依然供應不足，人才不限購增供需矛盾，
高價土地難以快速入市，高價住房難以獲得網籤，
定向加息推升真實房價，剛需客戶趨於邊緣人群，
限價過猛產生房價倒掛，價格倒掛製造投資機會。
這些都讓政府和市場承受很大壓力。
調控是一把雙刃劍，沒有調控，必將產生泡沫危機；調控過度，也會扭曲市場機制。
調控顯然不會退出，但會調整嗎？
首先要看大勢，大勢平穩，才有調整調控的理由；大勢不利，才是強化調控的邏輯。
前兩期，我們先鋪墊了都市圈與非都市圈的住房市場，由此可見，未來五年，住房市場就只有都市圈與非都市圈的兩個市場。
其中，都市圈城市將繼續受控，非都市圈城市將逐漸降溫。
從國家統計局公佈的數據看，2017年的市場基本符合我們去年4月的預判【詳見2017-04-23微信文，《歐陽捷：房地產或將超越去年 創造新的歷史高峰 》，點擊鏈接可直接閱讀】。
但是，我們的預判有點偏差，我們曾經預測，銷售面積與銷售額都將是個位數增長，雖然銷售面積增速符合預期，銷售額增速卻是兩位數增長。
我們錯了嗎？或許未必。
再看下圖，我們會發現，11月之前，銷售面積與銷售額增速都是同步下降的，銷售額增速高於銷售面積增速意味著房價在上漲，在一二線城市嚴厲的限價令之下，其實反映了三四線城市的房價並未受控而且還在繼續平穩上漲（整體而言）。
但是，11月-12月的銷售面積與銷售額增速走勢出現了嚴重背離，顯然，一二線城市房價環比還在下降，僅憑三四線城市的房價上漲是不可能這樣翹尾的。
唯一的解釋或許是：一些房企以全口徑銷售額構成了數據虛增，或導致統計數據的偏差。
業內不是秘密的秘密是：聯合拿地、合作開發越來越多，大房企或上市公司往往會要求合作項目的銷售業績並表，這產生了大房企的業績額外增長。
比較合理的方式是合作方按照投資比例或股權佔比享受業績。但是，有些房企可能為了行業排名，按照全口徑銷售額上報數據，結果導致統計數據的虛增。
因此，我們認為，在銷售面積增速繼續下降的大背景下，2017年的真實銷售額同比增長趨勢也應是與銷售面積增速基本同步，且仍應為個位數。
02
2018年究竟會如何？
土地購置面積和商品房新開工面積雖然反彈，但仍然沒有超過艱難的2014年，說明政策刺激不可能帶來持續的增長。
在金融環境趨緊的大背景下，預計今年土地購置面積和新開工面積都很難再超過去年。
除了辦公新開工面積在2017年底有一個負增長區間內的反翹，商品房、住宅、商業新開工面積均趨勢性遞減，也預示著未來市場規模難以持續增長。
按理說，2017年上半年的市場非常好，即便下半年調控在不斷加碼，但三四線城市並不完全受控，在土地購置面積增長15.8%、土地購置價款增長49.4% 、新開工面積增長7%的情況下，投資應當明顯增長才對。
但事實上，房地產投資僅僅增長了7%，住宅投資增長也僅為9.4%，明顯低於市場火爆場景。如果剔除去年暴漲的地價，實際投資應該是下降的。
2018年，新一屆政府上任後，穩增長仍是要義。
如果沒有縣城去庫存和棚改，則投資下降是鐵定無疑的。
縣城去庫存將是穩定房地產投資的最後接力一棒，今年投資或許未必下降，但未來也不可持續了。
如果投資基本穩定，政策就更加從容，調控就更不會放開，房價就更不會大漲。
儘管業內質疑房價數據的真實性，但國家統計局堅持不懈地發佈房價環比下降數據，加上各地城市的限價，市場終究開始慢慢回心轉意了。
今年樓市不會比去年更好已經成為市場共識。
住宅用地價格高漲推升房價上漲，勢必導致需求萎縮；房地產稅三年見分曉，也讓投資者躊躇不前。
按揭貸款負增長、定金及預收款增速持續下降，也在印證居民部門正在去槓桿；錢少且貴也導致購房者減少，都預示著銷售規模的增長已經難以顯現。
2018年，人口淨流入城市將全面推廣租賃住宅並擠佔可售型住宅市場，住宅銷售增速將繼續下降並將持續下降。
住宅市場“蛋糕一年比一年小”幾乎就是無可挽回的，哪怕政策再次刺激也改變不了這一趨勢。
03
大勢明瞭，調控何以貫之？
“房住不炒”已經寫進十九大報告，保持房地產政策的連續性和穩定性也被中央經濟工作會議反覆強調，這意味著未來5年調控都不會退出，調控目標就是“房地產市場的平穩、健康、發展”，住房市場將在平穩中前行。
市場已變，政策也需微調。
2018年，將是樓市“大穩小亂”的一年。
“大穩”是市場緩慢下行、不起不伏。
過去的樓市週期論將不再成立，未來將以五年為新週期，與新一屆政府任期同步。
樓市既不會大起、更不會大落，房價沒有暴漲、也不會有大跌。2017年的調控證明了這一點，未來還將證明。
樓市、地市已經開始降溫，今後一段時期，還會繼續降溫，這有助於防止風險形成共振，後市也不存在再次衝高的可能。
2015年初，我們在一次論壇上提出“未來沒有2013年”，但是我們錯了，低估了政策刺激的強大。
同時我們還說：“刺激之下，白銀時代將會提前結束”。
現在，我們再說“未來沒有2017年”，或許真的就會成真。
樓市調控不會再放開，一二線城市還會繼續嚴控。
“控房價、抑泡沫、防風險”仍是重中之重，但政策之變將出現新動向：
從政策邏輯上來看，樓市政策以穩為主，穩房價、穩市場、穩預期、穩投資，凡是有利於“四穩”的微調政策都將被默許，凡是不利於“四穩”的調控放鬆都會被叫停。
從調控手法上來看，因城施策轉向差別化調控，一城一策轉向一城多策，全面限購限貸轉向“滿足剛需、支持改善”、吸引人才，經適用房、限價住房轉向租賃住房、共有產權住房，未來地方調控或將出現小步調整、差別定向的軟約束，市場將“亂象叢生”。
調控將呈現內容更細化、策略更分化、方式更多樣化的新格局，和以地方政府為主責、不搞一刀切的調控模式，這就為“小亂”增添了可能。
從限購、限貸、限價、限售來看，差別化調控已在路上。
04
01
限購調整實已為之，也將續之。
在全球高端製造、高新科技產業競爭面前，只有創造良好生態環境、營造產業鏈協同基礎和人才儲備，才能在都市圈競爭中脫穎而出，築巢引鳳就成為都市圈核心城市的必然選擇。
同時，人才主力是年輕人，抓住年輕人，既有利於產業騰籠換鳥，也有利於消費升級換代，更有利於提升城市能級和活力，實為一石三鳥。
在此背景下，以人才的名義調整限購，既是為土地財政制造需求，也是為城市發展注入動力，更是為都市圈之爭謀篇佈局。
人口流動的背後是資本的流動，人來了，錢也跟著來了，就需要更多的地。
力圖引領都市圈發展的核心城市還將謀求增設、擴大新城新區，形成人、地、錢的良性循環，若非如此，土地供應難以滿足人口增長，供求失衡的矛盾仍長期存在。
在鼓勵城市競爭發展與調整住房限購之間，調控的天平也只能傾向前者，畢竟一切矛盾總是要在發展中來解決，這正是中國治理的智慧所在。
未來，全城限購也將傾向分區限購，導人流、去庫存的板塊放鬆限購，抑泡沫、補庫存的板塊繼續嚴控限購。
不過，如果有更多省會城市放鬆限購，則會重挫縣城去庫存。
值得警惕的是，供應不足的城市如放鬆限購，即便是以吸引人才的名義，也可能導致供求失衡加劇，進而推升房價上漲壓力，反而可能因此而被問責。
02
限貸放鬆不必幻想，或看三年。
2015年救市之時，我們曾說：“限購不重要，限貸才是核武器”，那時限購的放鬆並未產生明顯作用，直至取消限貸。
2015年8月，我們提出“一線領漲、二線普漲、三四線城市房價止跌企穩，少數城市仍有下跌”。
這是基於2015年前7個月M2增量已達前三年的均值，8月之後的5個月時間預計M2增量將達4萬億，必將流入樓市、導致房價上漲，結果M2增量恰是3.9萬億，之後的情景是眾所周知的了。【詳見2015-08-15微信號《新城歐陽捷》“新一輪房價上漲週期已經來臨”，點擊鏈接可直接閱讀】
可見金融對於房地產的影響要遠遠大於行政干預。
如今，資產泡沫已構成風險，限制資金過度流向房地產已成定局，加之貨幣收緊已是全球共識， 市場流動性已在央行的精準收放之中處於緊平衡狀態，資管新規更讓銀行資金捉襟見肘，也拆掉了一條又一條通向房地產的資金之橋。
定向限額加息將使房地產資金難以增長。
我們預計，今年按揭貸款增速將保持在零增長區間（正負3%以內），定金及預收款增速也將回落至個位數。
錢少且貴有助於幫助房地產市場降溫，市場將平穩下行，符合防風險的政策邏輯。
因此，放鬆限貸更無可能。
不止今年，未來三年，資金緊平衡的局勢不會改變是大概率事件，限貸也成為政策穩定性、連續性的壓艙之石。
03
限價調整近在眼前，但別奢望。
政策中最見速效、最受詬病的當屬限價令。
限價令固然起到了迅速凍結快速上漲房價的作用，但在限價過猛的城市普遍出現“遠郊盤比近郊盤貴、毛坯房比精裝房貴、二手房比一手房貴”的現象。
不僅如此，房價倒掛導致關係買房、富人受益、剛需無緣，顯然違背了“房住不炒”的定位。
“房價環比不上漲”也導致一些高價地出現虧損、延遲上市，並未實現補充供應的目的，供求失衡矛盾仍未緩解，供求關係的緊平衡繼續成為大城市的新常態。
一二線城市會放棄控房價嗎？
十九大報告言猶在耳、中央經濟工作會議通稿白紙黑字，抑泡沫、防風險仍是2018年工作的三大戰役之首，放棄控房價，就意味著放任房價自由上漲，就意味著放任資產泡沫無限膨脹，顯然這是不現實的。
但是，在房價鋼筋水泥鋁型材原材料價格、資金人工成本都在上漲，地價不降的背景下，房價環比繼續維持在2016年的水平上，難以服眾。
對於房價倒掛現象，或將出現調整式、漸進式放鬆。
比如，高價地難入市的項目，可能會適度上調限價，但不要指望大幅上漲，能夠貼著成本出貨已是萬幸。
比如，房價倒掛幅度過大的項目，可能會採取適度調整限價、縮小价差的策略微幅調整。
2018年，將不會公開調整“環比不上漲”的要求，但會上嚴下松、嚴控幅度，比如房價漲幅不超過CPI。
有無可能放開高端住宅房價統計，讓買高價房的富裕人群以高房價之名多貢獻地價、多繳納稅費，讓地方政府多財政餘力、多關注民生呢？
肥水不流外人田，讓富裕人群的錢留在國內，順理成章地均貧富，名正言順地實現住房高端有市場、低端有保障，豈非皆大歡喜？
假以時日，或可預期。
04
限售加碼或將增加，成為替代。
限售本為限制快進快出、短炒投機，但在房價受限的城市，其實政策價值已打折扣。
有些城市自網籤之日限售兩年，換句話說，兩年之後交房即可轉手，限售並未起到太大作用。
有人會說，限售令限制了炒房客短炒轉手，其實，很多開發商都允許客戶更名，換句話說，買房只要沒有網籤、交付，都可以通過更名規避限售。
也有人會說，開發商要回籠資金，就必須網籤才能獲得貸款，但炒房客如果想在短期轉手，未必願意通過貸款炒房，如用全款則並不影響開發商回籠資金。
其實，最根本的是，限價令已經讓房價暴漲失去可能，而限價的城市即使不限售，炒房客也已經遠離。
或許，即便限購、限貸、限售全部放開，只要限價一點不松，市場就不可能反彈。
儘管如此，限售依然具有心理上的威懾作用，也許，當限售兩年到期之時，政府或再延長兩年，也未可知。
用限售令替換局部調整的限購令、限價令，也許會成為某些地方政府暗度陳倉之策。
可以肯定的是，目前市場已經出現明顯的下行信號，正如我們過去所說：調控加碼已經接近尾聲，未來基本不存在繼續加碼的可能，放鬆的慣性思維依然在輪迴。
因城施策仍是準則，一城多策的責任下放城市政府，一定會出現亂象，只是在“控房價、抑泡沫、防風險”的總方針下，即使出現一些“小亂”，也無礙大局。
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