廣漂設計師平平
房抵貸是銀行的基礎業務，每個商業銀行都在做，相對其他信貸業務而言比較簡單。其特點有以下幾點：
1.房抵貸業務市場需求量大，幾乎所有的小企業主都會使用房產抵押的方式融資，非經營性業主也有不同的貸款需求，會考慮房產抵押貸款。
2.房抵貸業務競品多，因為所有的商業銀行都在做，民間機構也在做，優質的客戶被銀行拿走，有瑕疵的客戶在銀行拿不到授信，會去民間機構融資，所以競爭相對激烈，如果資金成本低，則有競爭優勢。
3.如果打算做的是一份工作，只要勤奮，這個業務不難出業績。如果打算投資這個領域，要考慮好資金成本和風險承受能力，房抵貸是競爭比較充分的基礎貸款業務，民間資本在價格上與銀行無法競爭，只能在產品風險上博弈。
微金觀察
我今年給銀行做過房產抵押貸款的系統，瞭解這個業務，來談一談。
首先這個業務是好的，但是目前房地產大環境之下需要更加註意，以下就需要注意的點來談一談。
1、房產價值及風險評估
這一步是非常關鍵的，關乎於你的貸款能不能用抵押的房產進行兜底，現在的房產市場處於橫盤其，但是橫盤之後就是分化，要麼上漲，要麼下跌，對於這個判斷是否正確直接關乎到貸款的額風險情況。
2、房產盡調的合規性
房抵貸中最大的風險不是來自於房產市場的變化，而是來自於內部，最最重要的是現場盡調環節，是否能充分的發現房產的風險，例如：凶宅、危房、房齡過高等等，影響未來房產的價值，但是隻有在現場盡調的時候才能發現，這一步很關鍵，不僅能調查房產的情況，也可以側面瞭解借款人的情況。
3、對個人徵信的要求
這個就要看你是關注第一還款來源還是第二還款來源了，如果你更關注第一還款來源，則對於徵信的要求要比較高，要是你關注第二還款來源，則對徵信要求可以適當降低，但是對於貸款成數，房產估值及盡調結果要非常在意。
4、抵押權
非常重要的環節，一定要在房管局辦理抵押後才可以放款。並且一定要注意是一押還是二押；
5、對於房產價值的監控
這個是要求未來一定時期內每隔一段時間就要對於房產進行重新評估，儘早的發現房產貶值產生的風險。
6、壞賬的處理
如果出現了壞賬，就需要處理房產，一般來講有幾個方法，你可以自己獲得抵押權，然後對於房產進行處理以清償債務，也可以在前期加入擔保公司，逾期或者壞賬後由擔保公司進行代為償還，之後由擔保公司獲得抵押權進行處理。
經濟觀察哨
這是傳統金融貸款業務，以前就存在，現在形勢下做房產抵押貸款相對以前而言更容易展業獲客，是個介入的好機會。
房產與其他抵押物相比，具有價值較高，容易評估，價值較穩定，變現能力強等優點，一直以來都受到銀行、非銀金融機構、民間資金的青睞。
當前形勢下，房產抵押貸款業務呈現出以下幾個特點：
1
“房住不炒”之後，房價總體平穩，有些地區甚至略有下跌，房產抵押率比以往略低，一般在7成，保守些就在6成，跟以前動輒8成甚至9成還是有所下降，這個抵押率的降低，反應了金融機構對房價後續走勢的看法。
2
長久以來，金融市場上房產抵押貸款的主力軍是三個：銀行、非銀行機構（包括持牌和未持牌）、民間配資（包括民間借貸）。2019年10月21日，最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部聯合印發《關於辦理非法放貸刑事案件適用法律若干問題的意見》。《意見》中有幾個關鍵詞：“高利貸”、“2年10次”，“累計200萬”等，符合《意見》中條款的可能涉嫌非法經營罪，受《意見》影響，沒有放貸牌照的機構、民間配資有所顧忌。或者轉型、或者想方設法取得放貸牌照、或者收縮規模甚至乾脆停業。
3
受到整體經濟下行影響，豪宅別墅、商業、辦公等用途房產流通性變差，貸款抵押率更低，甚至不接受上述用途房產抵押貸款。
在上述因素綜合影響下，資金渠道減少，市場競爭相對較以前弱，同時，因為部分無牌機構、民間個人資金的退出，轉單業務需求很多，因此，現在做房產抵押貸款業務比以前更容易獲客，是個不錯的時機。
同時，現在做房產抵押貸款要注意以下幾點：
1、關注宏觀經濟形勢，判斷房價走勢，隨時調整抵押率和准入範圍。
2、關注政策動向，合法合規地經營，有條件的情況下儘快取得小貸、典當行等金融牌照。
房產一直是抵押貸款的優質底層資產，以前是，現在仍是，可以預見的將來還是。
金融知道分子
房抵貸業務相對於信用貸，由於有房產做抵押，風險相對較小，而受益也相對穩定，所以深受各金融機構的青睞。現在做房抵貸業務也是一個不錯的選擇，但是需要看是什麼機構做。
房抵貸的特點
1.房抵貸有房產做抵押，風險基本可控；
2.業務流程相對複雜，需要專業的業務人員辦理房屋抵押等相關程序，業務基本是線下模式；
3.貸款金額大，一般是房屋價值的7-8成，利率一般較低；
4.業務主要集中於一二線城市，因為一二線城市的房產具有潛在增值空間，對房抵貸來說相當於一個間接的增信。
以什麼角色參與房抵貸業務
如果是銀行等金融機構來做房抵貸業務，這已經是一個比較傳統且成熟的業務了，風險完全可控且能保證收益。
如果是作為一個房抵貸貸款中介參與到房抵貸業務中來，那麼只要你有足夠的客戶資源，這是比較好的一款業務，利潤也比較客觀。做為中介，只需要給銀行等金融機構推介符合要求的客戶，並全程協助相關業務的操作，那麼就可以在貸款成功後獲得貸款金額的一定比例的中介服務費，而且房抵貸貸款金額大，所以服務費也比較多。
如果是P2P或民間放貸人，那麼房抵貸也存在一定風險。雖然房抵貸有房屋抵押，但是一旦借款人逾期，房屋的執行變現流程比較複雜且時間比較長，這給P2P平臺或民間放貸人帶來很大的流動性風險。一旦房屋變現不及時，就會導致P2P平臺或民間放貸人的資金鍊斷裂進而導致其破產倒閉。2018年就曾爆出多家經營房抵貸的P2P平臺倒閉，使得為此業務加保的長安責任險出現大量賠付進而使其償付能力觸發監管紅線。
總結
綜上，如果題者是想做房抵貸中介業務，需要考慮自己是否有方面的客戶資源，如果資源較多，房抵貸業務的確不錯。如果是民間放貸人，那麼就需要考慮你有多大的資金盤，有多大的抵押房產變現能力。
如論財經
我就是做房抵貸的，個人自有資金在4線城市做，目前利潤還可以，風險較小，還是缺資金
幸福沙漠小葉子
房抵貸是金融機構的基礎業務，不管銀行還是保險機構或者個人貸款公司都是比較熱衷的，因為其風險性相對來說很低，安全性很高。金融房產抵貸這個行業沒有早晚的說法，只要努力去做，堅持去做就會有豐碩的果實等著你。
在中國中小企業亦或商戶素來有融資難融資貴的大難題，這兩年國家下放了一些政策性利好來扶持，鼓勵貸款機構為這些需要的融資客戶提供便利。由於這幾年經濟下滑加上中美貿易戰，很多中小企業或者個人商戶面臨經營上的困境，特別是資金需求，由於國家加大政策扶持力度，很多中小企業看到了曙光，令人鼓舞，讓人為之興奮。近幾年中國總體貸款額度會有上漲的，機會更多了。
再一個原因在中國房子是家庭資產配置的首選，結婚，居住等等，房子客戶群體比較大，十幾億人的人口基數，開發不完的資源。還有中國上市公司持有房產市值超過9000億，這是什麼概念呢？因為在中國可投資的穩定的除了房產還是房產，但是在這裡我不併不是建議大家去投資房產，投資的話需要綜合分析，住的話隨時買，因為你想過賺錢。據新聞報道上市公司有三分一持有房產，可見房產是大家多麼信賴的金融商品屬性。
既然想做好好調差一下，實施並堅持下去，加油。
藍天白雲小鳥大樹
有平臺資金，或者民間資金嗎 可以合作
世間沉浮
高興中介公司，只有他們最受益。
用戶2323891249603
這是傳統的銀行業務，至於說現在不現在做這個業務都是看個人能力，能力強的，勤奮的，什麼時候做房抵業務都可以，這是銀行最傳統的業務了，想做一件事什麼時候都不晚。
藍圖猶在
那我談一下金融行業如何開拓客戶和市場吧。
一、客戶的細分定位
首先，給我們的客戶定位，以ＡＢＣＤ類來定位客戶：
Ａ類：有錢有意向
Ｂ類：有錢無意向
Ｃ類：有意向沒錢
Ｄ類：沒錢沒意向
二、十大拓客渠道
接下來我們來聊聊拓客渠道，預計有十個渠道：
1、最簡單粗暴的方法，直接在同行業公司搶客戶。
操作辦法上智聯招聘羅列出一批在行業做的非常好的公司的分佈情況，比如，Ａ大廈裡可能會有10家P2P公司，收集一些這些家公司的宣傳單子，打電話問問情況。
通常這時候，業務員會主動告訴我們他們周幾下午有理財沙龍會可以參加。恩，我們可以去聽聽他們的理財沙龍。
好處有很多：
１）學習他們的產品和話術；
２）在過程中，哪個是有意向的客戶，基本可以判斷出來；
３）記得有機會就跟客戶互相換個聯繫方式；
４）沒有機會會議結束早借口閃人，到公司樓下……
如果你不想去聽，去他們公司樓下轉悠就可以了，在一樓前臺，會有人問某某公司怎麼走，這些便是他們公司邀請的客戶。
在這樣的金融大廈樓下轉悠，每天都會遇到潛力客戶，這裡得到的客戶至少是Ｂ類，Ａ類也很多，不過很多已經在該公司成交了。但咱們不怕被拒絕，先擠進他們的採購序列再說，充當甲方的價格磨刀石唄。保險公司經常說一句話，家庭資產配比，雞蛋不能放在一個籃子裡，對於這些在其他公司投資的客戶也是一樣，配比，分散風險！呵呵，這類話術哥們你還輕車熟路吧……
2、銀行諮詢的理財客戶。
去銀行辦業務時，或者有事沒事就去各銀行辦業務，辦業務不是主要目的，目的是觀察，有些客戶是去找銀行理財經理的，他們諮詢完，你追出去。一般選擇銀行理財的客戶會比較謹慎，還是先擠進客戶的採購序列。這裡的客戶都是Ａ類或者Ｂ類客戶。另外，每個月10日、15日、18日是我們的客戶群的叔叔阿姨們開工資的日子，他們早上8點多就在銀行門口排隊啦，咱們就不動心嗎？
3、批發市場。
搞批發的個體老闆，一般早上4點開始忙活的中午，下午兩點就下班了。就在中午到2點這段時候，很多人坐著沒事，拿著我們的公司宣傳彩頁，一般閒著沒事都會看的……
很多人的攤位上有咱們的名片或電話什麼的，今後再溝通就好辦啦。這類客戶的接受能力還是蠻快的，做好這個渠道，成單量應該不止翻1-2倍吧，而且我們知道客戶是做什麼的，地址在哪……這些客戶統統定位為B類客戶。
4、搞定拆遷戶。
上海拆遷戶有很多，很多就在周邊，如果多的話，每家有很大一筆拆遷款的，這個時候銀行的客戶經理都扎堆去拜訪那些拆遷戶了……這些人蠻好搞定，只要他們信任你，就不會反悔！
5、二手車市場。
這些人做短期投資比較多。做二手車的，搗騰夏利的要比搗騰路虎的更容易成交。因為，路虎不好出手，有錢人會買二手路虎？所以，咱們要找車主去……
6、打電話。
如果是公司發的電話，從同業搞來的是最好的客戶名單。如果想自己搞來的電話名單，百姓、58去收集一些老闆電話，二手車的電話也能收集到。這些客戶的最大好處就是你可以知道客戶是做什麼行業的，跟他們聊他們的生意，客戶跟我們聊理財，或者去停車場搞定看車大叔，讓他幫你弄些挪車電話，拿到這樣的電話，定位還算精準吧。
7、找主任級的醫生。
有句話叫什麼來著，馬不吃夜草不肥，人不得外快不富裕，你秒懂啊……
8、跟做保險的大媽大姐合作。
有一些同行業高手擅長此道，一打一個準，看到這條你開心嗎？
9、緊盯放生之人。
那些放生的人挺有錢的，不過拿下這樣的客戶，不是高手就別想了，最好你還懂點佛學，否則沒有什麼交流基礎。每座大城市都有相對集中的放生地段，河流啊，水庫啊，山林啊，你在週末常往這些地方跑，或許有意想不到的收穫，玩命幹吧……
10、本城大型房展。
如果有，你該出動了，快去豪宅展位蹲守吧，或許在會上能認識豪客，當地的門戶網，報紙有很多這方面的消息。這樣的客戶一般身邊都有一些投資的朋友，做好了，很有想象空間。
11、如果公司支持的話，做些商超活動，社區活動。
模糊一下我們的銷售主張。比如，我們可以在社區做各種比賽，出些獎品。有些理財公司做過廣場舞，文藝演出等項目。做法簡單，先是精彩的表演，中間講產品，但身份是我們公司是贊助這臺晚會的。臺上表演，咱們下面蒐羅客戶，瞭解下客戶需求，把有投資需求意向的客戶羅列出來，最後是電話拜訪，對了，記得拍照，下次拜訪客戶，咱還要送客戶活動照片，先給客戶一個意外驚喜再說。
三、打電話被掛，怎麼破？
1、對於有投資經驗的客戶。
打電話直接說：王哥您好，我是某公司的小李，針對您這樣有P2P投資經驗的客戶，我們更新了一款產品，收益是多少，可以借用您1分鐘時間，向您彙報一下，或許對於您來說，有一個新的發現……
2、對於銀行客戶。
王哥您好，我是某公司的小李，針對您這樣有投資需求的客戶，我們設計出一款安全保障，收益略高以往的產品，主要就是安全嘛，您看是否可以借用一分鐘時間，跟您彙報下。或許對於您來說，是一件好事……
3、針對網絡收集或者批發市場的客戶。
王哥您好，我是某公司的小李，針對您這樣做某種生意的客戶，有一種非常適合您的資金週轉方式，主要是方便您資金的流動，同時在資金閒置期間有個額外增值。
4、面對反對問題，或者推脫說不需要、不安全、騙子、跑路的。
咱們可以這樣回覆：只希望借用您一分鐘的時間，既算是給我一個機會，也算給您自己一個機會，在您有需要時，可以拿我們公司做比較，這比您需要的時候沒有參照物要好吧（輕鬆加愉快說這句話，開玩笑的口吻）。
我們要先爭取能跟客戶說上話，通常這句話說完，客戶都會覺得你的談吐有點意思，好，那你說吧……既然客戶讓咱們開口，那還等什麼？
5、說明咱們公司有實力，有保證。
比如：1）保理公司、2）回購公司、3）每筆單子的財產保險、4）房屋抵押貸款。第三條和第四條確實有說服力，但證據呢？拿出購買財產保險的證明和房屋抵押合同，公證處的公證書，這個說服力度，比我們巴拉巴拉說100句都管用。
四、電銷的幾點提醒
1、第一通電話，瞭解客戶的真實情況和需求，
A、客戶有沒有理財投資習慣，在哪裡投資理財；
B、客戶的工作情況；
C、客戶的開銷情況。
瞭解到這些，我們基本可以判斷是否跟進客戶了。第一通電話是不會成交的。不一定用自己公司的名字打電話，以行業第一的公司的名義打電話。
說明：現在的行業老大，80%的投資客戶都瞭解過了，我們可以更容易瞭解客戶的需求，所以第一通電話的話術，可以略微差點，不要給他人做嫁衣了，行業第一，名聲在外，話術就不那麼重要了。
2、第二通電話，介紹自己公司；
3、第三通電話，滿足客戶需求。
五、金融理財產品十大核心人脈圈
在上海做金融理財產品，首先要在本地區編一個人脈網，這個是關鍵，這個人脈網包括哪些方面？主要包括以下10個方面的人：
1、珠寶、奢侈品的銷售；
2、名車銷售；
3、各類VIP卡的銷售；
4、銀行理財產品的銷售；
5、出國留學的代理銷售；
6、會議銷售；
7、貴族學校培訓銷售；
8、高爾夫會員卡的銷售；
9、大牌律師；
10、大牌風水師。
這10類人，統稱為接近富豪之人，我們認識他們，就相當於間接認識一批土豪，咱們發財機會就蘊含其中。
認識10個方面的人，把他們拉到你的QQ群，這十類人全都是在掙富人的錢，和他們資源共享，如果能認識100個這樣的人，他們手上不可能只有三五個客戶吧？這樣資源共享你手上會有多少人脈？多少潛在客戶？
這些人幫你說話，給你提供資料，你慢慢就可以打入到本地富人圈，這是初步拓展，一下子你就增加了很多精準客戶群，這些客戶群他們已經成交過或正在努力成交，這比買來的資源要精準的多。
做QQ群的目的就是資源共享，大家共同努力，共同合作，互利共贏。如果需要大牌律師，這裡有；如果需要風水師，這裡有；如果需要珠寶銷售，這裡有；需要什麼這裡全有，我們這是在給豪客提供增值服務。策劃容易，但執行很有難度，人家憑什麼信任你呢？
這些方法基本不需要資金投入，白天正常賣貨，晚上就去認識這幫人，還不耽誤上班時間，只要和這些人交心，他們會給你提供資料，因為他們也需要你給他提供客戶，大家都是需求互補。
六、案例補充——充分利用會所資源。
裝修豪華的會所，本地都有企業家聯誼會，要想辦法認識這個企業家聯誼會的會長，想辦法讓他們一些聚會你有機會參與其中。
講到這裡，你的問題就已經解決了。我們團隊有一位房地產頂級銷售高手，他用“一切成交都是因為愛”先為客戶免費做點事，陸陸續續帶回了大量客戶，好，給你分享一個小故事，看看這位小馬同學，是如何拜訪本地企業家聯誼會的副會長的。
運用“冠軍級市調”，小馬同學很快就知道副會長在本地這有個大型超市，周邊還有2個大型競品超市，他天天去看他們超市有哪些優勢，哪些劣勢？每想到一點就記在本子上，然後再去競品超市分析優、劣勢。
我在團隊曾寫過一個策劃方案《如何提高員工忠誠度》，他花了一週做了一份市調報告，再拿上該方案，就去拜訪這位副會長了。
見到副會長後，小馬同學就這份市調報告和他談了起來，會長對他的很多觀點大為贊同，交流完小馬說道：“看您這裡的員工都很勤奮工作，相信您肯定有您的一套管理方法吧？想向您請教一下。”
那位副會長聽了後，臉上洋溢著自豪的表情，很熱情地交談起來。
聽完後，小馬同學對他讚賞一番，深感他領導有方，接著又說道：“您說得太好了，真是佩服！我看其他超市的管理完全不如您。對了，我以前也學過一些管理的東西，也許對您也有點幫助。”他開心地說：“好啊，你說來聽聽。”
接著小馬就把我那一套玩意搬出來了，是理論和故事結合起來講，這樣更加生動、形象、有趣，那天的談話進行了2個多小時，他一直在誇獎小馬，很是讚賞，告別時，會長還特意邀請小馬有空去參加他們企業家聚會。
小馬通過副會長關係，順利打進該商會，後來談成了不少大客戶，收益滿滿。
記得有空看看《我把一切告訴你》，裡面有很多實戰銷售套路，都是我過去玩得比較好的，花錢少見效快的招數，如果能靈活一二，收益一定很大
我一直以來都認為做銷售就是做人，咱們需要先取得客戶的信任，然後再向客戶推薦我們的產品，這樣成交的可能性會更高，
