核心觀點
政策速覽：供需兩端適度寬鬆，共同應對疫情衝擊
2月份各地密集出臺房地產調控政策，供需兩端適度寬鬆，共同抗擊疫情衝擊。
供給方面，調控措施包括三類，第一類：降低房企違約風險的政策，如允許地產項目延期開工、竣工；第二類：適當延緩或減免房企剛性支出的政策，例如，部分城市允許延期或分期繳納土地出讓金；第三類：放寬預售條件及預售資金監管的政策。我們認為供給端調控政策本質上屬於應對疫情的紓困政策，其主要目的在於減輕房企因疫情而遭遇的現金流壓力。
需求方面，調控政策以人才引進，購房補貼，提高住房公積金貸款額度等方式為主，具有邊際寬鬆和因城施策特徵。需求端寬鬆政策首先能一定程度上提振市場信心，穩定市場預期，有助於保障房地產行業健康平穩發展。其次，對於購房者而言，提供購房補貼等有助於降低購房成本，保障居民基本的購房需求。最後，對房企而言，人才引進，購房補貼，提高公積金貸款額度，降低首付比例等寬鬆性政策有助於提升住房需求，能一定程度上加強房企去化能力，增加銷售回款，進而減輕企業資金壓力，降低流動性風險。
住宅市場：住宅成交增速全線陡降，去化週期相應上升
從我們監測的40城數據來看，2月全國商品住宅銷售面積為526.5萬平米，同比、環比分別下跌55.3%和65.8%。
具體來看，一線城市同比下降59.7%，環比下降70.7%。北京、上海、廣州和深圳同環比增速均出現較大程度下滑，其中，上海環比下跌75.0%，北京、廣州和深圳環比分別下跌72.6%、58.9%和70.2%。核心二線和普通二線城市同環比均下行。三四線城市成交面積185.5萬平米，同比下降59.6%，環比下降63.0%。
2月住宅市場的表現在我們的預料之中，1月底爆發的疫情對1月住宅市場的影響其實並不太大，主要會在2月和3月表現出來，這和我們1月關於疫情影響的判斷基本吻合，悲觀的情況下，預期4月以後的住宅市場走勢也偏低。
成交遇冷，壓力最大的是企業自身，目前疫情得到控制，企業經營陸續步入正軌，多種線下促銷方式或許正在醞釀之中，預計將會迎來成交量階段性爆發式增長。其次，政府面臨財政壓力和穩定房地產市場的壓力，在“房住不炒”和“因城施策”主線指引下，多個城市從供給端和需求端同時調控，提振房企和購房者的信心，均預示著樓市或將迎來利好，因此，我們認為對2020年住宅市場走勢無須過於悲觀，修復的可能性比較大。
土地市場 ：供應與成交均下滑，預計3月起將逐漸恢復
2020年2月全國200城合計供應規劃建築面積14727.1萬平米，同比增速基本與2019年同期持平，環比大幅下跌40%。土地成交合計規劃建築面積9325.5萬平米，同比、環比分別下降12%、20%。
2月土地成交同比基本與2019年同期持平，主要原因是2020年2月受疫情影響導致開復工延遲，政府工作重心轉移至疫情的防控工作，從而使土地供應規模基本與2019年同期持平。而接近一旬時間的土地供應空窗期，導致最直接的後果是土地供應環比大幅下跌。
整體來看，2月土地市場成交熱度除一線城市外，二三四線城市整體遇冷。但是2月中上旬和中下旬土地市場成交表現完全不同。2月中上旬，受疫情影響，企業開復工延遲，後期即使有部分房企復工也僅僅開啟了居家辦公，對土地市場成交的打壓是必然的。中下旬逐漸復工，房企資金得到補充後，為完成全年銷售計劃，及時恢復投資拿地力度，不斷通過合作等方式獲取土地。對房企來說，目前在一線城市土地成交限制條件減少，可以適時把握機會，除此以外，還要持續關注二線和強三四線城市。
企業表現 ：三四線投資降溫，銷售創新低，境內融資規模大幅增長
投資方面，2020年1-2月，19家典型房企投資力度進一步減弱，拿地建面1277.9萬平米，同比減少60.0%；拿地金額800.7億元，同比減少45.3%。
從各能級城市投資面積佔比來看，與2019年1-2月相比，2020年1-2月房企投資對一線城市熱度不減，對三四線城市的投資放緩。具體來看，2020年1-2月一線城市拿地面積佔比為10%，與2019年同期持平，土地市場熱度不減；而三四線城市拿地面積佔比為40%，較2019年同期大幅減少10個百分點。
銷售方面，TOP200房企2月累計銷售金額同比減少52.4%，增速較2019年2月有明顯降低，創下新低。我們認為主要包括三個方面的原因：第一，線下售樓處關閉。第二，線上銷售成效一般。第三，高基數影響。2019年春節在2月，受益於返鄉置業，房企銷售業績基數相對較高，而2020年返鄉置業的需求基本完全停滯。
隨著疫情逐步控制，我們預計二季度企業或將開啟業績搶收行動，同時不排除部分企業下調全年銷售目標的可能。經此一疫，行業將迎來又一次洗牌，必有部分企業主動或被動退出，重塑企業競爭格局。
融資方面，2020年2月，房企信用債融資規模309.93億元，環比下降3.2%，同比大幅增加128.1%；房企海外債融資規模僅為36.38億元，同比減少58%，環比大幅減少67%
受益於國內融資環境的邊際改善，2月房企境內融資大幅增長，且2月份房企信用債平均票面利率為4.18%，較2019年12月大幅下降1.01個百分點，主要原因是房企增加了發行速度快，且發行利率低的短期融資券及中期票據兩個發行品種的發行規模。此外，疫情倒逼房企按下海外發債的“暫停鍵”，使得海外債融資規模大幅下降。
值得注意的是，當前國內融資窗口僅為短期放鬆，並不意味著地產融資環境的長久改善，因此短期來看，各大房企應把握融資窗口，拓寬融資渠道，為未來做足資金儲備。
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