導 語
在疫情“黑天鵝”這樣的特殊時期，適時放開也有助於增強市場信心，刺激市場活力。
◎ 作者 / 楊科偉 俞倩倩
3月3日，廣州市人民政府發佈《廣州市人民政府關於印發廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》。除了常規的“免稅免租”（受疫情影響企業可免徵3個月房產稅，租用“公家”物業免兩個月租金），降低企業資金壓力之外，較為重磅的當屬公寓限購政策的取消，究竟廣州此次的新政意欲何為，對於公寓管控同樣嚴格的北京、上海是否具有借鑑意義呢？
01
廣州公寓限購持續3年
適時“解禁”是對沖疫情負面影響的必要之舉
回顧廣州公寓限購的歷史，大體可以分為
新政發佈-局部鬆綁-完全放開三個階段：第一階段為2017年3月30日，廣州發佈了“330新政”，要求商服類物業只能由法人單位購買，個人不能購買，且未完成規劃報建手續項目，最小分割單位不得小於300平方米。
第二階段為2018年12月，廣州市住建委發佈《關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，對商服類項目限購進行了一定程度的鬆綁，要求2017年3月30日後土地出讓成交的商服類物業，銷售對象應當是法人單位。而2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的商服類物業，不再限定銷售對象。
第三階段為2020年3月3日，最新《措施》指出，廣州市住房城鄉建設局、規劃和自然資源局要牽頭優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。廣州政府選擇在此時放開限購無外乎有以下幾點原因：
一是新冠疫情突襲，對於整個實體經濟的負面損失是不言而喻的，尤其廣州作為“重災區”，目前的確診病例已經接近350例，嚴重影響了原有的經濟秩序，房地產作為整體經濟的壓艙石，重要性開始凸顯，也成為地方政府不得不抓住的“救命稻草”。
二是本次政策的主旨基本都圍繞著緩解企業的現金流壓力，免稅免租，甚至分期繳納土地出讓金價款都是為了降低企業運營的隱性成本，助力企業“節流”；而放開公寓限購，無疑是擴大需求，刺激市場活力，幫助企業“開源”的最好方式。
三是考量到廣州公寓限購已經持續3年，“房住不炒”穩樓市的階段性目標已經實現，加之目前樓市處於下行週期，行政手段的適時推出也在情理之中。
02
政策短期或刺激被限購壓制的剛性需求中長期商辦“火熱”難以持續
為了確定此次政策鬆綁的影響，我們不妨參考一下2017年以來新政出臺到逐步放鬆，廣州商辦市場成交的變化情況：
首先，供求層面，自2017年“330新政”發佈以來，商辦市場連續了近2年的低迷走勢，長期處於供過於求的狀態，成交量穩步下行，2017年月均成交不足20萬方，2018年1-11月，月均成交量也僅為15萬平方米。整體市場的轉折點為2018年12月發佈《關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，對商服類項目限購進行了一定程度的鬆綁，政策刺激效應相當明顯，12月單月商辦市場成交量便突破70萬平方米，同環比分別大漲了124%和234%，而後政策的刺激作用呈現出遞減態勢，但“鬆綁”後的市場表現還是顯著好於2017年。
其次，庫存量和去化週期層面，與商辦市場供求的結論也基本一致，2017年庫存量穩步上升直至2018年末達到階段性高點，而後隨著成交的逐步恢復，庫存量開始震盪中小幅微降，去化週期則是自2018年年中穩步下行，2017年7月和2018年4月的高點主要是源於近3月成交量基數過低緣故所致。
基於此，我們不難判斷，廣州公寓限購政策的全面放開的確會在短期內（1-2個月）刺激商辦市場的火熱，人們對於樓市樂觀預期被強化，尤其因公寓產品具有區位便捷，售價偏低等特點，迎合了外來務工收入偏低客群的置業偏好，或將帶動一輪剛需自住需求的釋放。
不過從中長期來看，我們認為，廣州商辦市場的利好難以持久，一方面，根據歷史規律，限購“鬆綁”的刺激作用逐月遞減，刨除特殊月份，廣州商辦市場的月均成交規模基本都在20-25萬平方米左右；另一方面，疫情對於成交的樓市成交的打擊近乎是“毀滅性”的，新房、二手房整體成交都面臨“斷崖式”下跌，即便公寓限購放開，預期也只能對沖掉部分負面影響，整體的樓市行情還是與本地疫情能否得到有效控制密切相關。
03
緩解低收入群體住房供應壓力刻不容緩不排除京滬同類商辦物業局部解禁可能
綜上，此次廣州宣佈公寓限購“解禁”，迎合了中央“撐企業、保就業、積極復工復產，努力把疫情帶來的不利影響降到最低”的號召，此前多個省市諸如蘇州、西安、福州都曾發佈為開發企業解困的各類新政，廣州此舉也算順勢而為；此外，商辦市場在限購的3年以來，成交量整體保持低位，成交均價保持小幅微降，總體在20000元/平方米徘徊，也基本達成了政策發佈的初衷，在疫情“黑天鵝”這樣的特殊時期，適時放開也有助於增強市場信心，刺激市場活力。
而廣州公寓限購鬆綁是否具有示範效應，對於北京、上海這類同樣對商辦市場管控較為嚴格的一線城市有是否有政策放鬆的可能呢？我們認為，首先還是應當明確“房住不炒”的主基調並未發生根本改變，任何的政策調整都不是為了“大水漫灌”式的刺激房地產業；其次，目前正處於新冠疫情“攻堅戰”的非常時期，是否放鬆政策或是放鬆程度大小都與疫情的控制程度密切相關；最後，針對北、上等商住房管控嚴格的城市不排除局部鬆綁的可能，或與人才新政搭配，或與優先保障剛需自住類政策結合，畢竟，目前受疫情影響，部分長租公寓有可能延期入市，低收入群體面臨“工資打折”、“消費降級”等諸多問題，緩解其居住壓力刻不容緩。
排版丨楊燕
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