本文轉自：米宅北京
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曹妃甸規劃
一千多年前，唐太宗在渤海灣的一個小沙島上埋葬了自己的心愛的妃子曹嫻，並在小島修建三層大殿，命名曹妃殿，小島由此得名。
那時候的太宗，應該不會想到這個不足4公里的小沙島，會變成面積相當於兩個香港、三個新加坡的港口新城。
曹妃甸區隸屬河北唐山，位於渤海灣中心地帶，離天津港直線距離只有35海里，是以大宗散貨轉運為主的大型綜合性港區。
曹妃甸新區規劃面積達1943.72平方公里，主要由曹妃甸工業區、南堡開發區、唐海縣城、曹妃甸新城、唐山灣生態城幾大部分組成。在這些區域中，唐海縣城、工業區和曹妃甸新區是人口較多，最受關注的區域。
“十一五”時期，曹妃甸與天津濱海新區是全國最受矚目的雙子星。國家領導人的頻繁視察，給這個小島增加了層層光環。曹妃甸工業區也被冠以“中國最大的單體工地”、國家級循環經濟示範區等稱號。
2009年的曹妃甸，在4萬億政策的刺激下，迎來了巔峰時期。所有銀行都搶著給曹妃甸貸款，唐海縣城的賓館裡住滿了來自全國各地來淘金的生意人。
鼎盛過後，往往就意味著衰落。
自2012年，曹妃甸的發展就遭遇了瓶頸期，近年來關於曹妃甸爛尾樓、鬼城、高負債的新聞層出不窮。
此次唐山考察之旅，米宅北京特意實地探訪了這個位於渤海之濱的小城，為大家呈現一個真實的曹妃甸。
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曹妃甸工業區
曹妃甸目前對外交通並不是很便利，目前去工業區主要還是要通過汽車。
唐曹鐵路雖預計今年6月底通車，不過我們考察時仍未聽到通車消息。唐曹鐵路在曹妃甸境內設南堡北站、唐海南站、臨港商務區站和生態城支線生態城站4座客運站點。京唐城際通車後，從曹妃甸2個小時可到達北京。
由於去工業區的人較多，在唐山汽運站，如果不說具體地名，售票員會將去曹妃甸默認為是去工業區。
據車站人員講，從唐山市區發往曹妃甸的汽車下午6點半以後就沒有了，而曹妃甸到唐山市區的大巴，5點半後就不再外發。
為了方便聯繫，很多大巴車的售票員都印了名片，會發給乘客。而長期跑兩地的黑車司機，都積累了一些固定的客戶，用車前往往會電話聯繫。
從唐山市區到曹妃甸工業區大概需要1個半小時。行駛在去工業區的路上，會有一種在海中行進的感覺。兩側都是大海，一條路筆直插在中間，路面幾乎與海平面在一個水平線。這條路像是劈開大海修建成的。
三加位於曹妃甸工業區臨港商務區，是工業區的生活保障區。這裡聚集了市政服務大廈、唐山百貨大樓、工人醫院、各個中小學等，是工業區最繁華的區域。
第一次聽到“三加”這個地名時，感覺有點奇怪。當地人說，曹妃甸工業區主要是吹沙填海造的城市。以初始海岸線為起點，填一公里就是一加，一共是十八加。那時候填海，一天至少往海里砸一個億。
也許是因為靠海的緣故，曹妃甸工業區雖然聚集了首鋼、華電等重工業企業，但是天空卻要比唐山市區藍的多。在三加臨港商務區，住宅林立，綠樹成蔭，路邊停滿了汽車，小區底商也基本滿租，區域發展比較成熟。
在商務區，白天馬路上一輛出租車都看不到。銷售告訴我們，這邊居民出行基本都是自駕或者坐公司班車，白天能看到一些寶媽和阿姨，很少見青年男子，主要是因為在上班，到了晚上會比較熱鬧。
三加附近的主要住宅小區有昱海藍灣、融科上城、藍海嘉苑。融科上城已基本售罄，昱海藍灣和藍海嘉苑剩餘的房源大概在5000套左右，基本都是現房。
2016年，臨港商務區房子的均價在4000左右，如今均價在7000。目前區域的入住率大概在30%-40%，居民基本都是周邊首鋼、華電等入駐企業的員工。
在臨港商務區，租房需求是比較多的。雖然單位提供宿舍，但是有不少員工帶家屬，在宿舍居住不方便。目前這邊一居室月租金在1100元，二手房均價在5500元。
據瞭解，為了後期引進企業，工業區已經停止批覆住宅用地，目前在售的新盤很少，售樓處普遍比較冷清，後期主要項目是公寓和商業。
除了三加，十一加也是人口比較聚集的區域，主要是因為首鋼京唐公司、華潤電力等企業在這裡。
說起曹妃甸，不得不提首鋼。因為曹妃甸工業區正是依託首鋼建立起來的，而首鋼影響著曹妃甸的方方面面。
2001年北京奧運會申辦成功之後，因建設國際化大都市，對環境保護提出更高要求，首鋼集團開始逐步將鋼鐵產業從北京搬遷到河北。
2005年，經過多地對比，幾次修改方案後，國務院批准了首鋼遷往曹妃甸的方案。2007年3月，京唐公司鋼鐵項目一期開工建設，2010年6月26日，一期工程竣工投產。新首鋼建成後佔地30平方公里，是原來老首鋼面積（8平方公里）的3.7倍。
首鋼的搬遷帶動了一大批為北京鋼鐵業服務的公司來到了曹妃甸，同時也形成了礦石、煤焦油深加工、海水淡化、建築材料等新的產業鏈。
首鋼雖然在曹妃甸發展的不錯，但是由於前期工業區的攤子太大，仍能看到一些爛尾項目和荒涼工廠。
在工業區綜合保稅區附近，有冀東設備、金隅集團等企業的廠房。但是這片區域人煙稀少，路上幾乎沒有別的車輛。
我們在路上遇到了幾個阿姨，她們手裡拎滿了大包小包。經過詢問後得知，因為附近沒有大型菜市場，需要到三加附近的超市批量採購，目前也僅有一趟公交通車，生活很不方便。
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曹妃甸新城
由於工業區限制住宅用地的審批，新城成為曹妃甸新盤最集中的區域。
恆大、富力紛紛在新區濱海地帶拿地，準備打造大型文旅項目。未來曹妃甸新城可能會成為品牌房企競爭最激烈的區域。大學城是新城最繁華的地區，新城的樓盤主要集中在大學城附近。
大學城全名叫北京曹妃甸國際職教城，總投資380億元，規劃面積19.7平方公里，規劃形成由17所職業院校組成的職業教育聚集區，20萬人口的國際職教城。不過目前僅有有華北理工、唐山職業技術學院、唐山工職院三所大學入駐。
在大學城周邊，形成了一條商業街，吃喝玩樂比較齊全。
新城最大的賣點就是大學城、景山分校以及濱海景觀。
目前大學城區域二手房的均價在5000元左右，由於周邊學生較多，有部分租房需求，一居室的租金在1000元/月。
首鋼集團開發的首堂創業家項目，是這個區域最高端的物業，小高層的均價在10000出頭，全部精裝交付。而離海較近的美和藍灣、恆旺銘築、金海灣等項目，一手房價格在7000左右，基本都是毛坯交房。
（首堂創業家）
據銷售介紹，在曹妃甸新城買房的人多為北京或者環京的投資客戶。
與工業區相比，新區的售樓處顯然更熱鬧，在門口也能看到一些京牌車輛。剩下的購房者就多為首鋼集團員工和大學城的教職工。
在回程的車上，司機師傅告訴我們，現在首鋼員工主要居住在工業區，離大學城有45公里。而科教城教職工內部房只要3000元就能買到。
雖然有大牌開發商入駐，但是大學城尤其是沿海地帶樓盤的入住率並不是很高。我們觀察了一下去海邊的公交車，基本在大學城就已經空車，很少有人去靠海的美和藍灣一帶。而且，通往海邊的路上，行駛的私人車輛也極少。
對新城投資來講，未來該區域的發展主要依賴以下幾點：
1、唐曹鐵路修成後會連入京唐城際，曹妃甸站設在河北理工大學附近，能夠加強曹妃甸與唐山、北京的聯繫。
2、職教城能夠引進越來越多的院校。
3、工業區不批住宅用地，隨著工業區住宅市場的飽和，會有一些剛需和改善性需求的居民轉移至新城居住。
但是與工業區相比，沒有其他產業支持，新城的發展相對工業區要相對滯後。
雖然大學城能夠在短期內集聚大量人口，但是主要是租房需求。畢業後，能夠留在新區工作的學生比例並不多，主要是在工業區工作。
而生態城主打文化旅遊，雖然曹妃甸是北方難得的海釣天堂，但是目前旅遊人數很少，旅遊的頻次較低。新城目前沒有大型醫院，也不適合養老。未來新城的外來人口流入是個問題。
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唐海縣城
唐海縣城目前是曹妃甸人口最多，最繁華的區域。居民大多數是土生土長的本地人。
在2005年到2008年的初期建設階段，工業區還沒有職工宿舍。有1000多名首鋼職工在唐海縣城買房或者租房住。職工上下班除了一少部分自己開小車之外，基本由通勤班車運送。
但是由於縣城與工廠路途太遠，每天至少來回一趟也要花去近2個小時。2008年，工業區的十一加廠前宿舍和三加四海公寓陸續投入使用，大部分職工搬到這裡來居住。
在首鋼入駐前，唐海縣城的住宅均價僅有900元，到2011年初每平米已達到了4000元，如今縣城的均價在6000左右。
與工業區和新城相比，唐海縣城的城市面貌較舊，就像全國多數的小縣城。當工業區和新城逐漸崛起，老縣城除了農業，沒有其他產業支撐，外來人口也很少，房價缺乏持續上漲的動力。
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曹妃甸的困局和機遇
曹妃甸區共1943平方公里，面積相當於一個深圳，但是常住人口僅有30萬，是深圳的四十分之一。
未來曹妃甸外來人口的湧入，要依賴於引進更多的企業入駐。但是這對曹妃甸來說，並不是一件簡單的事情。 主要原因有以下幾點：
1、前期鋪的盤子太大，建設已經投入4000億，每天要還的利息就要1000多萬。如今資金鍊緊張，地方債務壓力大，招商引資困難，很多項目不得不停工。
2、雄安新區、粵港澳大灣區的建立，會大量分流中央財政的支持。據曹妃甸政府相關人士透露，曹妃甸目前主要是靠唐山財政支持和自身融資，壓力較大。
3、曹妃甸的大港口、大鋼鐵、大化工、大電力四大產業多為重工業，在國家限產能和倡導產業轉型的背景下，重工業的發展受到了很大的限制。
4、曹妃甸沒有在渤海灣的眾多港口中找到自己的位置，與同在渤海灣的天津港、黃驊港距離很近，有些產業同質化較為嚴重，競爭激烈，入駐企業會有更多的選擇。
近幾年，曹妃甸正迎來早期鉅額投入的償債高峰期，鉅額的債務如同一個鐵籠，將這個曾經榮光萬丈的港口新區牢牢地困住。
雖然曹妃甸面臨很大的發展困境，但是京津冀一體化戰略的推進，也給曹妃甸帶來新的機會。
2014年7月31日，北京市政府與河北省政府簽署《共同打造曹妃甸協同發展示範區框架協議》。目前，京冀曹妃甸協同發展示範區管理機構已成立，北京選派的13名掛職幹部已進駐開展工作。
2016年簽約京津項目82個，總投資1011億元，其中北京項目69個，北京曹妃甸國際職教城、中恆映美複印材料、城建重工新能源汽車、相變綠色能源、等一大批項目開工建設。
2017年，在北京的牽頭下，曹妃甸積極承接北京產業轉移和非首都功能疏解。北京、天津陸續有99個企業與曹妃甸簽約入駐。
此外，為了發展，曹妃甸也放下身段，依託自己深水大港和基建完善的優勢，與老對頭天津港進行協同發展。未來雙方將在集裝箱板塊、物流板塊、散貨板塊及戰略資本層面開展合作。
未來在環渤海，有望建成以天津港為核心、以河北唐山港、黃燁剛為兩翼的世界級港口群。而各個港口也只有摒棄同質化競爭，依託各自獨特的優勢，才能實現錯位發展、功能互補、分工明確的發展。
對曹妃甸來講，如果能夠抓住京津冀一體化的機會，拋棄之前不切實際的過高定位，依靠自身的港口優勢和完善的基礎設施，也能發展成為環渤海港口中很重要的一極。
但是如果曹妃甸不能利用好這次機會，發揮優勢，找準定位，做好招商引資，留住簽約企業。那麼千億規模的地方債務會將曹妃甸拖入無邊地獄，曹妃甸會出現停工潮，爛尾項目會更多。
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投資建議
如果你準備在曹妃甸投資，建議首選工業區。雖然工業區不適合人口大規模聚集，但是相比新區，工業區的優勢十分明顯。
1、絕大部分入駐企業都在工業區，是職工聚集地，購房需求更多。
2、臨港商務區周邊商場、醫院、學校、政府等配套齊全，生活比較便利。
3、工業區有較多的國企，職工福利和收入水平較好，購買力較強。
4、工業區住宅用地審批受限，住宅越來越稀缺。目前區域的新房存量很少，二手房交易日趨成熟，投資週期較短。
在我們調研過程中發現，因為新城新盤聚集，價格低廉，大部分的投資客都在新區購房。
據統計顯示，曹妃甸新城短期庫存129.9萬㎡，佔全區庫存的68%，去化週期約2年。2017年至今拿地企業也主要集中在新城，長期庫存總量76萬㎡，出清週期1年時間。
新城缺乏產業支撐，大學城和生態城都難以為新城提供持續、大量的常住人口，未來誰來接盤是最大的問題。在新城的購房者，極有可能會站崗多年。
從客觀角度來講，曹妃甸沒有大家想的那麼糟糕，也不像初建時宣傳的那麼高大上。之所以現在飽受詬病，主要是因為前期被捧得太高，使得大眾對其有了太高的心理預期。如今結果發展不盡如人意，給人的反差太大。
譭譽參半，這才是真實的曹妃甸。
除了市區和曹妃甸，唐山遠郊區縣也有不少樓盤備受關注。
最富的遷安今年房價猛漲，掛著環京名頭的玉田已經破萬。還有旅遊環境不錯縣域只有5、6千。
在全國普漲的大趨勢下，唐山下轄縣1萬多的房價是不是到頂？5、6千的房價會不會補漲？
但我們知道近兩年唐山名企開發商已經向唐山下轄區縣擴張。
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