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以物抵債協議訂立後，未進行不動產變更登記或者未交付動產的，債權人能否產生排除執行的效力？在以物抵債的情形下，能否適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》中第二十八條、第二十九條的例外規定？當事人採用以物抵債消滅債權債務關係的，存在哪些風險，又應當注意哪些問題呢？
裁判要旨
以物抵債協議不同於房屋買賣合同，案外人不能依據以物抵債協議成立生效當然排除強制執行。如果以物抵債協議已經實際履行，抵債物的權屬已發生變動，受領人有權主張排除對抵債物的強制執行。否則，將不能對抗強制執行。
此前，我們對以物抵債、以房抵債、以股抵債有關的各類問題和判例進行了大量的梳理和研究，現摘取部分內容，延伸如下，供讀者一併參閱。
以物抵債·延伸閱讀：
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案情簡介
一、2004年，內蒙古高院在某一執行案件中將北光公司追加為被執行人。
二、2007年9月19日，張翔以拍賣方式受讓債權成為北光公司的債權人。9月28日，張翔與北光公司簽訂《債務償還協議》，約定以案涉不動產折價並補差價的方式抵償全部債務，但未辦理產權變更登記。
三、在此期間，本案所涉土地使用權及房屋所有權登記在北光公司名下，案涉房屋以北光公司名義對外出租，北光公司向租賃戶出具收費憑證。
四、2017年4月5日，內蒙古高院裁定查封被執行人北光公司建築物（案涉不動產）。張翔對內蒙古高院的該執行措施提出書面異議，內蒙古高院裁定駁回張翔的異議申請。
五、張翔不服該裁定，向內蒙古高院提起執行異議之訴，主張對案涉不動產享有排除強制執行的權利。內蒙古高院一審判決駁回其訴訟請求。
六、張翔不服，上訴至最高法院，主張案涉不動產經評估後以通過以物抵債的形式抵償給張翔。2018年5月，最高法院判決張翔駁回上訴，維持原判。
裁判要點
本案的爭議焦點是張翔對案涉土地和房產是否享有阻卻法院強制執行的實體權利。最高法院認為，依據物權法的相關規定，因未辦理產權變更登記，張翔未取得案涉不動產所有權，張翔對於案涉土地使用權和房屋所有權未變更登記存在過錯。本案的《債務償還協議》實質屬於以物抵債，不同於房屋買賣合同，不適用《最高人民法院》第二十八條規定。故認為張翔對案涉土地和房產不享有阻卻法院強制執行的實體權利，判決駁回上訴，維持原判。
分析最高法院背後的裁判思路，關於本案，最高人民法院涉及以下幾點關鍵問題：
一、以物抵債的性質
以物抵債協議是指債權人與債務人約定，以他種給付代替原來給付，意在消滅債權債務關係，產生清償的法律效果。以物抵債行為屬於諾成合同，自債權人與債務人意思表示一致時即成立。
二、物權變動理論
物權變動是指，物權的設立、變更、轉讓和消滅。依據《物權法》第15條的規定，我國對於物權變動採用物債二分體系，即“區別原則”， 物權變動的原因行為屬於債權法律關係範疇，依照債法的相關規定進行處理。物權變動的基本規則依照《物權法》規定的處理。物權的變動與否不影響物權變動的原因行為成立生效，而物權變動的原因行為成立生效也不必然產生物權的實質變動。本案中《債務償還協議》的實質是以物抵債協議，該協議屬於物權變動的原因行為，協議成立生效，但是由於案外人張翔未依法辦理案涉不動產變更登記，故未取得案涉不動產的所有權，不享有足以排除另案執行的民事權益。
三、例外規定
一般而言，案外人不享有足以排除另案執行的民事權益時，無權主張排除另案對於訴爭標的物的強制執行程序。但是，現行司法解釋仍對債權人以其享有的債權可以排除強制執行作出了例外規定。見下文“相關法律規定”部分，如適用例外規定，則需要案件事實符合例外規定中的每一適用要件。本案中，張翔與北光公司簽訂的以物抵債協議不同於房屋買賣合同，所以不能適用該例外規定，不能主張排除另案強制執行。
實務經驗總結
北京雲亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《雲亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京雲亭律師事務所戰鬥在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難複雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
當事人採用以物抵債消滅債權債務關係的，應當注意以下幾點風險：
一、以物抵債協議未實際履行的，案外人未取得抵債物所有權，不享有足以排除另案執行的民事權益，不能據此排除強制執行程序。所以，當事人在簽訂以物抵債協議後，應當注意及時辦理所有權變更登記或及時要求對方交付動產。
二、以物抵債協議是諾成合同，協議成立生效不等於債權人能夠依法取得抵債物所有權，物權變動規則嚴格按照物權法的相關規定處理。當抵債物成為另案執行程序標的物時，債權人不能僅依據以物抵債協議主張排除強制執行。
三、以物抵債合同不是房屋買賣合同，其實質仍是原有的債權債務關係的延續，不能適用涉及房屋買賣合同中的例外規定。 現有司法解釋規定了幾種例外情形，但是例外規定的適用必須符合司法解釋規定的要件。這一點，當事人選擇私下籤訂以物抵債協議消滅債權債務關係的應當尤為注意，一旦未來抵債物被另案執行，以物抵債協議的債權人相比於其他一般房屋買賣合同當事人，將減少救濟的可能性。
但同時我們也注意到，最高人民法院關於以房屋抵償借款的協議與普通房屋買賣合同之間的關係存在不同的觀點，具體請見延伸閱讀部分案例2。
相關法律規定
1.《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》
第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
2.《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
3.《中華人民共和國物權法》
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
4.《中華人民共和國合同法》
第一百二十四條 本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，並可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。
第二十五條 承諾生效時合同成立。
法院判決
以下為最高法院在裁定書中“本院認為”部分對該問題的論述：
本院認為，本案當事人二審爭議的焦點問題是張翔對案涉土地和房產是否享有阻卻法院強制執行的實體權利。
《物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。”第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”張翔與北光公司2009年8月6日簽訂的《債務償還協議》約定，北光公司以案涉土地使用權和房屋所有權折價並補差資金86萬元，抵償所欠張翔的全部債務；並約定簽訂協議時移交土地使用權證和房屋所有權證，產權過戶手續費由張翔承擔，北光公司積極配合。亦即按《債務償還協議》約定，北光公司以案涉土地使用權和房屋所有權抵償所欠張翔債務。但張翔與北光公司簽訂《債務償還協議》後，並未依法辦理案涉土地使用權和房屋所有權變更登記手續。至內蒙古高院查封案涉土地和房屋時，案涉土地使用權和房屋所有權仍然登記在北光公司名下。根據《物權法》第六條、第九條規定，案涉土地使用權和房屋所有權仍屬北光公司所有。張翔在二審庭審時稱，其與北光公司簽訂《債務償還協議》後，就案涉土地使用權和房屋所有權變更登記諮詢過當地國土資源部門人員，但未向相關部門申請辦理案涉土地使用權和房屋所有權變更登記。顯然，張翔對於案涉土地使用權和房屋所有權未變更登記存在過錯。北光公司上訴主張本案應適用《最高人民法院》第二十八條規定。本院認為，張翔與北光公司簽訂的《債務償還協議》
實質屬於以物抵債，是債的清償，而不是房屋買賣合同，因而不能適用《最高人民法院》第二十八條規定。北光公司的主張缺乏事實依據，不能成立。故北光公司主張案涉土地使用權和房屋所有權已經轉移給張翔，張翔主張其已經佔有、使用案涉土地和房屋，享有案涉土地使用權和房屋所有權，不符合《物權法》的規定，缺乏法律依據，不能成立。一審判決張翔對案涉土地和房屋不享有阻卻法院強制執行的實體權利，並無不當，本院予以維持。案件來源
《上訴人張翔、豐鎮北光石材有限公司與被上訴人福建省隆盛建設工程有限公司案外人執行異議之訴一案二審民事判決書》【（2018）最高法民終275號】
延伸閱讀
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物抵債作為債務清償的一種方式，屬於實踐性法律行為（九民會議紀要採諾成合同說），而非事實行為。除了要有債務人的給付行為外，還須有債權人的受領並取得所有權，此時才成立併發生給付的法律效果。未取得所有權的案外人不具有優先保護性，不能主張排除強制執行。
案例1
《朱傑書、孟念傑再審民事判決書》【（2018）最高法民再311號】
最高人民法院認為：“在施工過程中，天水公司就支付工程進度款問題與朱傑書達成協議，約定天水公司將訴爭房屋以房抵工程款1320320元，抵償給朱傑書。該份協議的性質為以物抵債，目的在於用他物來抵原債。以物抵債作為債務清償的一種方式，屬於實踐性法律行為，除了要有債務人的給付行為外，還須有債權人的受領並取得所有權，此時才成立併發生給付的法律效果。朱傑書雖與天水公司達成了以訴爭房屋折抵工程款的協議，並將抵款數額在結算和調解中作為已付款數額，但朱傑書與天水公司未就訴爭抵債房屋簽訂買賣合同，未辦理物權轉移手續，故以房抵債清償行為並未成立，更未生效。朱傑書據此主張所有權，缺乏依據，二審法院不予支持。朱傑書可依據與天水公司的基礎法律關係即建設工程施工合同關係，向天水公司主張工程欠款。一審法院認為朱傑書與天水公司達成的以房抵債協議屬於事實行為，並根據《中華人民共和國物權法》關於因事實行為而產生的不動產物權變動的規定，認為朱傑書自該事實發生之日起，取得了訴爭房屋的所有權，系適用法律錯誤，二審法院依法予以糾正。關於朱傑書是否對執行標的即訴爭房屋享有足以排除強制執行的民事權益問題。本案中，朱傑書作為李奇與天水公司執行案件的案外人，主張通過以房抵債的方式，取得了該案的執行標的物即訴爭房屋的所有權，並以此為由請求法院解除對訴爭房屋的查封。然，如前所述，朱傑書與天水公司的以房抵債清償行為尚未成立，更未生效。其與天水公司間僅存在普通的建設工程欠款之債，不具有優先保護性，朱傑書要求法院解除查封，優先保護其權益，缺乏依據，不予支持。”
2
當事人之間基於借款所形成的債權債務關係，已被以房抵債協議中的權利義務關係所取代，可以適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定。
案例2
《鍾基勇、陳茂林執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申2223號】
最高人民法院認為：“《借款合同》到期後，富美居公司、騰美公司、譚劍明、郭小琴難以清償債務，通過將東駿公司所有的商品房作價出售給債權人陳茂林的方式來償還借款，雙方之間基於借款所形成的債權債務關係，已被以房抵債協議中的權利義務關係所取代。因此，《商品房買賣合同》並未違反法律、行政法規的強制性規定，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止流押的情形。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定……本案中，陳茂林的執行異議符合上述規定。”
3
以房屋抵債的交易過程、簽訂目的與通過簽訂房屋買賣合同進而取得房屋所有權存在不同之處，加之以物抵債協議未對房屋價值和具體抵償金額確定的情況下，不能適用執行異議司法解釋第28條中關於房屋買賣合同的相關規定。
案例3
《宋玉花、郝晉生再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申2187號】
最高人民法院認為：“本院經審查認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已經合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”根據原審查明的事實以及宋玉花一方在再審審查環節的陳述，涉案《關於借款抵償的協議》簽訂之前，相關借款出借時，趙買堆已將涉案房產證件交給了宋玉花，這表明借款時雙方已達成了用涉案房屋為借款提供擔保的合意，隨後雙方簽訂了涉案《關於借款抵償的協議》，約定“自願將本處房產抵償給宋玉花女士所有”，從上述交易過程看，宋玉花與趙買堆、祁先耐簽訂《關於借款抵償的協議》是將作為擔保的涉案房產用於抵償借款，目的系收回債權，與通過簽訂房屋買賣合同進而取得房屋所有權存在不同之處，且從涉案《關於借款抵償的協議》約定內容看，雙方在進行以物抵債時對涉案房屋的價值並未確定，也未明確抵償借款的具體數額，故宋玉花與趙買堆、祁先耐雖簽訂了《關於借款抵償的協議》，但這與《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條所規定的“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”情形並不相同，原審認定宋玉花並非《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的不動產買受人，不享有足以排除人民法院強制執行的民事權益並不缺乏法律依據。”
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