南龍湖分析來自鄭州樓市
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很多人，一看到南龍湖三個字就心想，米宅又要開啟“無腦黑”模式了。
今天，我們不吹不黑，來理性地聊一聊當下的南龍湖。
因為，當下的南龍湖，正處在一個全新的歷史轉折期。
1
靠價格擄掠，南龍湖完成了資本的原始積累。
回望過去的2016-2017，這兩年應該是南龍湖過的最滋潤的兩年。
這是2017年初的鄭州大南區房價結構圖。
通過這張圖我們會發現，由於主城區的一波房價跳漲，導致南龍湖和主城區的房價達到了30%以上的價差。
同樣，也是由於主城區的一波跳漲，很快進入全面限購模式。
於是，在高房價和嚴限購的倒逼下，越來越多的買不起房或者沒有購房資格的客戶開始湧入南龍湖。
也正是在這波客戶的倒逼下，南龍湖的房價快速跳漲，從9字頭，一路逆勢漲到1萬+，甚至個別項目從8字頭直接幹到了萬字頭；不僅價格暴漲，成交量也在快速上漲，2016-2017年，南龍湖的商品房成交量，幾乎能覆蓋前面連續3-4年的總成交量。
南龍湖的諸多項目也賣的風生水起，活的相當滋潤。如果你那個時候去南龍湖看房，你會發現曾經風風火火帶你看房的龍湖大媽，也開始變得倨傲起來。
2011年就已成名的南龍湖，區域定位從宜居教育城跌落到商貿物流城，客戶結構從頂豪跌落到絕對剛需，產品配置從別墅時代快速滑向高層時代，久經波折，艱難前行了5年。
萬萬沒想到，最終還是靠著30%以上的價格掠奪，就是靠著不限購的政策擄掠，完成了資本的原始積累。
2
地王來了，南龍湖也尷尬了。
風馳電掣的南龍湖在2018年春節前夕的那個冬日，登頂了。
2018年1月22日，南龍湖土拍出現5連刷事件。
南龍湖，5塊扎堆聚集在繞城高速以南，祥和路以北的土地集中入市，五次刷新地價紀錄，樓面價突破7000+。
五連刷土地▼
正商虎口奪食，拿下其中3幅土地，成為本次土拍的最大贏家。
有人說，這是南龍湖房價全面進入1.3萬時代的開始。
其實，在我看來，這是開始，更是結束！
本次土拍，宣告著南龍湖低價紅利的時代徹底結束！
上面已經說過，南龍湖從2013年開始，就是靠著低價紅利來擄掠剛需客戶，這種擄掠在2016-2017年達到了頂峰。
因為它不僅價格低，而且還不限購。
但是，現在的南龍湖，首先早在2017年5月份就已經限購，從政策上來說，優勢不再！
而從價格上呢，我們再來看看現在的鄭州大南區的房價結構——
一方面，因為限價的原因，市區的三個板塊的房價維持在了原地，而另一方面，南龍湖的房價反而跳漲到了11000，兩者之間的價差縮小到了10%-15%。甚至，南龍湖幾乎要逼平主城近郊的二七運河新區！
也就是說，在政策優勢喪失之後，南龍湖也逐步喪失了價格優勢！
在這個節點，如果你是一個剛需，在市區買不起房，跑到南龍湖，依然買不起！
地王來了，價格漲了，核心優勢也喪失了，南龍湖的低價擄掠時代也隨之告別！
3
此時的南龍湖，站到了歷史的轉折點上。
幸運的是，這已經不是南龍湖第一次站在轉折點上，單論轉折，南龍湖擁有豐富的經驗。
2003年，南龍湖從荒蠻的普通鎮蛻變成一個左手大學，右手別墅的
宜居教育城；但很快，宜居教育城變成了商貿物流城，華南城來了、批發市場來了、物流園區來了、鄭新路上呼嘯的大車也來了……
2011年，南龍湖從高價滯銷的別墅區，又快速滑向低價跑量的剛需聚集地；
但如今，限購了、地王來了、價格漲了，政策優勢和價格優勢統統喪失，吸引剛需的差價不復存在……
2018年，南龍湖又要再次迎來歷史轉折，該往哪走？
第一，南龍湖很可能會迎來一波品質升級和客戶升級，這是市場的倒逼。
上文已經說過，南龍湖即將逼平市區近郊的房價。
在市區買不起房的人，跑到南龍湖，很可能也買不起。同樣在南龍湖，能付得起11000-12000的均價的人，也能買得起二七運河新區，或者咬咬牙還能犧牲面積買得起管南。
那麼，這群人憑什麼要選擇距離更遠的南龍湖？
唯一可能的原因就是，同等價格，在南龍湖能買到容積率更低、居住密度更低、社區氛圍更好、還有精裝修的更高品質社區。
那麼，這就必然會倒逼著南龍湖的新入市項目要進行一波品質升級和客戶升級。
用距離來換品質！
第二，南龍湖這波品質升級，將集中在年初的地價五連刷區域。
區域圖▼
首先，這裡距離主城區更近，距離鄭東新區僅19公里，車程30分鐘。這是南龍湖版塊內距離主城區最近的區域。
其次，這裡又和龍湖鎮剛需聚集的其他區域有一定的距離區隔，鄭新快速路區隔了浩創，祥和路區隔龍湖錦藝城，雙湖大道區隔了華南城。這是一塊獨立在南龍湖剛需聚集區之外的純粹區域。
最後，這塊區域的整體指標偏舒適，容積率都在3以內，而且取地的房企全都是一線房企，有本土領銜的正商，還有雅居樂和初入鄭州的龍湖地產。指標統一，大牌聚集，就更容易塑造有凝聚力的品質住區。
距離更近，獨立於外，品牌扎堆，指標舒適……這片五連刷區域，將擔當起整個南龍湖的品質升級和區域轉型。
事實上，已經有人率先而行！
在年初土拍中，正商已經虎口奪食一般，搶下5宗土地中的3幅，用壓倒性的規模優勢，去重倉這片區域。
正商蘭庭華府是五連刷區域裡第一個入市的。
在這個項目上，看到了正商升級了南龍湖的品牌體驗中心，第一次的全面展示正商在人文居住社區上的諸多探索。
這也是正商在北龍湖之外，第一個嘗試新中式風格產品線的區域。
這個項目還全屋贈送中央空調，甚至洋房地下室也將全屋精裝，附贈新風系統，全屋地暖，斷橋鋁三層中空玻璃……這是南龍湖第一個高品質的精裝社區。
重倉規模、立面升級、精裝升級……正商似乎希望用諸多“第一”，促進這一波的品質升級和區域轉型。
4
屢經波折的南龍湖，又一次站到了它的歷史轉折節點上。
價格優勢已失的市場現狀，倒逼著它去進行品質升級，以期讓客戶用同等的價格，在這裡能買到容積率更低、品質更好、居住氛圍更高的項目和社區。
五連刷區域有可能一改南龍湖之前的頹勢，憑藉更近的距離優勢，更純粹的區域氛圍，更舒適的社區指標，更扎堆的品牌房企，成為品質升級的區域擔綱。
讓我們拭目以待吧！
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