白船
上世紀八九十年代，由於物資匱乏、商品缺乏的原因，不管是工廠產品還是日常所需，對於商品的需求量呈現“爆發”驟增的狀態。
在當時，沿街店面成為了“搶手貨”，更有“搶到即是賺到”“一鋪富三代”之稱。當然，這也得益於特殊的時代，日常生活需求量驟增的背景。特別是生意人，沒有一間店面，很難妥善經營自己的生意往來。
而到了二十世紀，互聯網時代的到來，這一切卻發生了改變。互聯網深入每家每戶，而電商也逐漸被人們所接受與認知，“足不出戶買遍全國”成為了焦點。
當然，這種新鮮的模式也在衝擊著店面的生意以及店面的價值。原來購買商品，不管是批發還是零售，購買者要自己親自去店面購買，要麼就給請人幫忙購買。所以，在那個年代，人口聚集地點、客流量最大的低點，商鋪的價值也就越大，甚至一年就能夠賺回一間商鋪。
所以，在巨大的生意利潤面前才有了“一鋪養三代”的說法。
雖然電商深入人們的生活，店鋪生意開始從“頂峰”回落，生意逐漸被電商所分攤。而這種網購的方式，也逐漸被人們所喜歡，甚至弄出來一個“雙十一”購物節。單身節變成了剁手節。
在電商“足不出戶買遍全國”甚至現在發展為“買遍全球”的背景下，店鋪的實際價值、作用性越來越低。原來的“一鋪養三代”，也逐漸的被投資商鋪的投資者改為了“一鋪坑三代”。
那麼，商鋪投資，徹底涼了嗎？
個人的觀點，商鋪仍舊有機會，但要以投資為目的，就需要謹慎為之。
一、商鋪的價值性雖然降低，但依舊有著價值。
商鋪的價值在電商時代到來以後，確實被消減了很多，特別是很多客戶已經習慣了網購，減少了商鋪的成交量，縮減了商鋪的生意。
但是，為什麼商鋪生意在經歷了20年的電商時代的到來，依舊有著諸多的店面存活下來呢？是因為，一些商鋪的特性價值，是電商所不能代替的。
當然，在這種背景下，先是雷軍提出了“新零售”的概念，後來當馬雲再講“新零售”的時候，得到了普遍認可。
就是將線上數據的優勢融合線下體驗的優勢，融合線上線下，提出“新零售”改變。
所以，商鋪的價值性雖然在電商時代的到來被消減、降低，但是，依舊存在著價值。而這種價值，是電商無法達到的。
比如，電商的優勢具有快速、足不出戶、呈現、信息、簡單體驗、數據等優勢，但並不具有體驗優勢。而商鋪呢？直觀、可體驗、有交流的優勢。
而商鋪的優勢，具有價值性。
既然有這價值性，要說商鋪投資徹底涼了，就不成立了。重要的是怎麼融合線上數據、信息，然後結合線下商鋪的體驗，更好的呈現品牌與服務。
二、要是以投資為目的，需要謹慎。
所在的城市為一座三線城市，通過了解，現在市場中的商鋪100平方米的總價格約為200萬至500萬，地區不同價格也就不同。但是，100平方米的商鋪租金回報率約為2%-5%。
而市場理財產品中低風險等級的年收益率是多少呢？3.5%-5.5%水平。也就是說，現在投資商鋪的年回報率其實與市面上中低風險等級理財產品的收益率差不多。
那麼，未來房產價格是漲是跌呢？從我國房產價格規律的角度看，未來三五年，房產價格很難有大幅上漲的情況發生。
房產價格規律個人總結為“快速上漲，長久高位橫盤”。怎麼講呢？2009年、2010年房產價格大幅上漲，隨後限購限貸來襲，在一定程度上遏制房產成交，縮減成交量、減少需求。當然，這種辦法也是奏效。
2011年至2015年間，房地產市場價格並未出現很大的波動，呈現著“高位橫盤”。
2016年、2017年間，房產價格再次出現大幅上漲，開始於二線城市，最後席捲全國。當然，限購限貸來襲，再一次降低成交量，減少需求。並且一方面增加房產供給，另一方面增加公租房、共享產權房。
在多重影響下，2018年房地產市場價格走穩，呈現著“高位橫盤”。
要是從房地產價格走勢特徵規律的角度講，未來三五年房產價格很難有著繼續大幅上漲的概率。更大概率則是“高位橫盤”。
不僅僅現在的年化收益率較低，未來幾年還沒有漲價的概率與空間。所以，要是以投資為目的購置商鋪，就需要謹慎了。
如果是自己需求、使用呢？如果是這種情況，商鋪投資依舊是很好的選擇，畢竟是自己使用，能夠實現最大化利用。
厚金說
商鋪一直是坑，散戶買商鋪多半是虧，不好貸款首付就高，利息也高，升值也有限06年淘寶就開始火了，商鋪本來旺的就少，轉手本來應該是優勢，但2000年以來住宅流轉一直不比商鋪差，還有產權啊，面積啊各種坑，商鋪真是大坑 。我家90年代花近30w買了3個鋪面，結果那火車站旁邊的商業城居然沒做起來，呵呵，現在這破地方都一錢不值，這錢買住宅我現在還用給人打工看人臉色？真一鋪毀三代！
用戶2047805375446
沒有永遠的坐享其成
針對題主說的“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”，商鋪投資徹底涼了嗎？的問題，已經沒有躺著賺錢的好時候了。
一鋪養三代
一個商鋪可以讓幾代人受益，那還是在10年前的時候，其實也不是全面，只能說在一段時間內可以有不錯的收益，讓你當時的時間點，可以實現一鋪養三代。但是到了互聯網時代開始，你就會發現，商鋪已經不再吃香了。我記得我那時候創業，租的門面一個月1500元，二房東在2000年左右買的房子，當時小區的商鋪房價是2000元一平米，他買了100多平，20萬搞定。然後他把這100度平隔成2個50多平的，這樣一開始每個月900元的房子，到了可以推算，他們其實早幾年就收回成本，剩下的每年就是拿利潤了。
一鋪坑三代
到了2015年以後，我們就發現，網購越來月成為我們生活的一部分。而去實體店的時間和機會越來越少。除了購買生活必需品和瓜果蔬菜，其他的家電、日用、特色等方面，都是網購。就19年這一年，我們去超市的時間都減少很多，。以前我們是每週都要去一次，現在幾個月去一次。所以可以想象一下，商鋪除了基本的餐飲店，還能收到房租，其他的地方，很多都是開始空置閒置。
最後總結：
現在看來，所有的固定資產投資，都可能是一個坑。之所以賺到錢，他們是在特殊的時間點和特殊的機遇，讓他們得到了不錯的收益。而對於大多數人，可能不是機會二哥大坑。
張敬醫
商鋪投資並沒有徹底涼，但是基本上已經涼得差不多了，十幾年或者幾年前投資一套商鋪，那麼在最近幾年基本上都非常賺了，每個月都可以從商鋪這裡拿到租金，如果時間放長遠一點，那麼按照當下的租金水平，完全可以做到“一鋪養三代”。
但是假如你現在投資一套商鋪，那麼真的是“一鋪坑三代”，背後的主要原因還是因為每年的租金雖然高，但是除以投資的本金之後得到的收益率是非常低的，一般不會超過3%，這就意味著現在投資商鋪得到的租金，甚至不如存在銀行裡面吃利息，所以才會有“一鋪坑三代”的說法。
三十年河東，三十年河西，過去投資商鋪留到現在的確非常賺錢，但是現在不能以過去的投資方法來跟風投資操作，過去投資賺錢，不代表現在投資也賺錢，投資的時間錯了，也會出現兩個不同的投資結果，一個是“一鋪養三代”，另外一個是“一鋪坑三代”。
但是基本涼了不代表徹底涼了，對於商鋪來說，最核心重要的還是地段以及人流量等等，這直接決定了商鋪的價值所在，如果趁機撿漏的話，說不定也可以得到非常具有價值的商鋪，但是可能性則是十分小，並且也可能輪不到你。
現在對於做實體店的人來說，他們面臨最大的問題就是租金的問題，一方面租金過高，這會增加他們的成本，而這些成本又會反映到商品的價格或者服務上面，所以實體店的老闆們也會非常考慮租金問題，再加上現在的經濟形勢不好，下行壓力比較大，還有實體店的衝擊，所以實體店現在也非常考慮房租這樣的成本問題。
整體來看，商鋪未來的價格不會上漲，這也是因為房地產調控政策的存在，所以現在投資商鋪，其實和投資房地產一樣，都是買了不會不會繼續上漲，商鋪沒了升值空間，而對應的租金也沒有存在銀行的利息高，所以現在的確不適合投資商鋪。
在現在國內經濟下行壓力加大，以及實體店經營不利的情況下，儘量避免商鋪這樣的高風險投資項目，好的商鋪很難尋找到，而且價格都超級高。
財道
一開始，有人買商鋪，然後發跡後，一傳十十傳百，於是人人就開始覺得投資商鋪是穩賺不賠的事。
殊不知，因為投資商鋪失敗的血淚史一點都不少。
商鋪往往最值價錢的是在住宅區、學校、工廠、寫字樓等周邊的那些。
這些商鋪投資的風險最低，這些地方有大量穩定的常住人口，居住、有人上班、上學，就必定有相關的生活需求，非常容易把商鋪租售出去。
如果商鋪的位置在出入口、可以照顧到幾個小區的需求，這樣成熟的地理位置，想不養三代都難。
但如果是位於商業中心、購物中心、專業市場、批發市場、各種主幹道路兩側的就沒那麼好了。
比如位於商業中心的商鋪，一般開門營業完全要依賴商場整體的項目的運作，如果商場關門，這類商鋪也沒辦法正常營業，如果商場本身就比較少人流量，運作很差，那麼這裡面的商鋪也容易爛掉。
所以整體依賴的是商場的運作程度，商鋪主人很少話語權。
又比如是未進入成熟經營期的專業市場，前幾年可能商鋪價值很低，需要等到整個市場運作起來了（一般三到五年），後期市場旺起來了商鋪才可能值錢。一旦市場失敗，商鋪的產權證書也可能變成一張紙而已。
所以後兩類商鋪投資以後，“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”是非常有可能的。
加上純商鋪的土地使用權期限一般是40年，商住綜合的則可能是50年，比起住宅交的稅要高很多。
買家支付的契稅、交易手續費、印花稅等稅費也算在成本里面。
按照國際上通行的標準，合理的商鋪租售比應在１:250以內，也就是如果把商鋪按現在的租金出租，在250個月（大概20年）內能收回房款才值得投資，但現在我們的商鋪很多時候都需要300個月甚至更長的時間才能回本。
所以現在投資商鋪不是不行，而是要比之前謹慎。
多多說錢
做的好可以“一鋪養三代”，做不好就會變成“三代養一鋪”！
商鋪投資必須要注意的幾個要點：
地段 地段又分為城市和位置
一線，新一線，強二線城市為人口淨流入，整體購買力是持續上漲的，對應的商鋪投資價值就是持續增加的。
商鋪位置最好選擇在一樓臨街，路口（十字路口，轉彎路口更好）。令缺勿濫！
租金回報率
租金回報率是衡量商鋪投資價值的一個重要參數。
租金回報率低於6%的三線以下城市不具備投資價值。租金回報率在7以上的可以入手。租金回報率超過10的一線城市商鋪是絕對優質商品，好好拿在手裡，真的可以是一鋪養三代！
總結：現在房地產投資的黃金時期已過，過去一鋪養三代的說法已不具備普世性。但是好的鋪面依然有很好的投資價值。
師兄說創業
“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”這個判斷有點矯枉過正。有一些好鋪還是很有投資價值，不過沒有用好而已。也有一些好鋪子用好了，還是能保持“一鋪養三代”的收入。
商鋪歷史以來就很值錢。但經過幾十年的開發，現在總體上來說，商鋪過剩卻成為現實。在這種情況下，確實存在部分“一鋪坑三代”的情形。因為商鋪價格單價高，總價也高，這樣很多人購買一個商鋪，投資幾乎全部積蓄，甚至還要銀行貸款。這樣所有的資金都凍結在一個商鋪上面。但因為地段、定位等問題，商鋪出租情況很難，或者出租價格很低，造成實質上虧損的情況。而且從長期來看，有一些商鋪確實沒有升值功能，這樣就被長期套牢。
但商鋪投資徹底涼了這個判斷，也不完全準確。
商鋪投資的核心在於地段。
地段好的話，人流量大。所謂的人流既是錢流，人群彙集到地方總是有很多商機。一家店開在鬧市，一天門口有3000人經過，只要10%的人到店裡看一下，那就是300人。如果有3萬人經過，那麼10%的人就是3000人。
地段好的商鋪還是有較大的投資潛力的。在這樣一個總人口13.95億，還有大量人口超千萬的城市的大國理，肯定有好多商鋪，具有非常高的投資價值。
目前很多人感覺，因為電商的衝擊，讓實體店舉步維艱，商鋪沒有投資價值。這個判斷是不準確的。電商確實在一定程度上衝擊力實體店。但這也是因為國內商業基礎設施建設不夠完善才形成的。電商真正的功能是，將市場無限放大。
而且在未來，實體店與電商結合，也就是線上線下互動才能有更好的發展前景。
好的商鋪，就能夠充分結合電商，發揮自己的優勢，變得更好。
波士財經
說實話，買商鋪，最後是一鋪養三代，還是一鋪坑三代？要看你買沒買好商鋪！如果買好了商鋪，就是一鋪養三代！沒買好的話，肯定就是一鋪坑三代，商鋪投資就要涼！
第一、商鋪市場的特點
商鋪市場是完全自由市場，國家政策從來不會去幹預。也就意味著商鋪市場投資風險就是巨大的！買住房的話，出現房價大跌了，國家就要出手救市；買商鋪的話，就算行情再差，沒得任何人會去救你！
但正是這種完全自由市場，投資商鋪才有經濟規律可循，才有投資魅力！只要好好研究這個經濟規律，在投資商鋪上就是適用的，不用擔心半路殺出了土政策來，把全盤投資計劃打亂。
第二、投資商鋪的套路
多數人對投資商鋪都是有自己的一套路數，比如幾個硬性投資指標：投資回報率必須達到年均7%以上，回本年限必須控制在15年以內，或者就是租金收入可以持平按揭月供，等等，這些指標對於粗略測算商鋪投資是否優質？具有重要的參考價值。
一般來說，凡達到或滿足上述投資指標的商鋪，往往都是能實現“一鋪養三代”的商鋪；而低於，甚至遠遠低於這些硬性投資指標的商鋪，往往最後就是那些“一鋪坑三代”的商鋪。因此，投資指標還是很有參考價值的。
第三、電商發展和國外模式
現在一提起實體商鋪，很多人就覺得實體經濟不行了，實體店鋪被電商衝擊得不行了！其實，沒這麼嚴重，不要見風就是雨！未來實體商鋪的前景也不會這麼差，實體商鋪還是無可取代的！
我們下結論前，不能只看到自己城市的情況，也不能只看到我們國家的情況，還是應該多看看經濟發達國家商鋪的發展歷程，這樣的話，我們會對實體商鋪前景更有信心。
我們走上住房商品化道路，也就是上世紀80年代末、90年代初的事情，到現在也就是30來年的樣子，建蓋商鋪也就30來年，但不要忘了，實體商鋪在我國可是存在千年的東西，上千年都沒有被任何其他形式的商業形式取代，說明實體商鋪是有存在價值的。也可以說，我們目前的商鋪形式是我們大眾消費習慣所接受的。
國外經濟發達國家建蓋商鋪的歷史可就很長，粗略算都有上百年曆史，比如美國，建國幾百年了，經濟發達，城鎮化率81.8%（2016年），商業發達，電商發達，但實體商鋪照樣紅紅火火的，這說明電商和實體商鋪是可以並行發展的。
但美國的商鋪和我國的商鋪差異性是很大的，我國的商鋪產權分散，缺乏統一規劃，缺乏科學管理，街鋪是街鋪，社區鋪是社區鋪，商業體是商業體，市場是市場，在分佈上呈零散狀態。這樣做就導致商鋪缺乏科學規劃、缺乏統一管理，容易導致惡性競爭，各自為陣，業態混雜，不利於商鋪健康發展。
世界上比較有代表性的商鋪模式有三個國家，日本、新加坡和美國。上面說了美國，我們就說美國的商業模式。美國的商業模式主要有兩大類，1是購物中心，2是社區商業體，其他地方商鋪存量很少。
先說購物中心，跟國內所說的購物中心、大商場模式是類似的，就不用多說了。
主要應該說的是社區商鋪。社區商鋪在美國模式下準確的稱謂應該叫社區商業體，是必須的社區配套，一般每隔3公里就會規劃一個面積在3000-1萬平米的商業體，其他地方都是住宅，不會有商業。在這個社區商業體內，會配套滿足這區域體量居民生活所需的各類業態，比如蔬菜超市、便利店、餐飲店、洗衣店、寵物店、健身設施、運動設施、影院、金融、幼兒教育之類的，這個社區居民的日常生活需求都可以在這個商業體內解決；如果還不能解決，那就去更大的商業體或購物中心、專業市場。
美國這樣的社區商業體在全國商鋪中的佔比應該在60%-70%水平，社區商業確實非常發達。發達的商業模式得益於成熟的商業建蓋、運營經驗，一般要建蓋這樣的社區商業體，首先需要有社區規劃需求，再由地產商立項，進行可行性調研，完成商業體規劃設計，做項目資金預算，這些都弄好以後，再去尋找投資人，資金到位後，建蓋社區商業體，並自持所有商業體物業產權，交給專業的商業管理公司統一運營，招商入住後，每年租金收入按照前期投資約定分成，給地產商多少，給投資人多少，商業管理公司留多少？每年租金收入都是這樣的分成方式，既保證了投資人利益，也能保證後期商業運營有統一管理、合理規劃和有序競爭。
這種社區商業模式的投資風險是很小的，利潤很穩定，不管對消費者，還是投資人，還是普通商戶？經營和收益都很穩定，因為社區消費人口是穩定的，不會發生大的變動，投資風險就很小。
第四、國外商鋪模式對我們投資商鋪的借鑑意義
我們國家商鋪模式學的是香港模式，香港土地金貴，臨街的住房樓下還要建成商鋪，就是住宅底商，當時學習這個模式進來的時候，沒有很好做本地化研究和改進，導致現在的商業模式呈現零散局面，業態受限局面，商住混合局面，確實需要交學費。
商業地產如今已經大面積建蓋，已是既成事實，無法再調整為國外先進的社區商業體模式，這就要求我們在投資商鋪時，需要多調研，要買好商鋪。
發達國家的先進商業模式對我們買商鋪投資也不是毫無借鑑意義，比如社區商鋪投資和收益的穩定性就是可以借鑑的。
很多人都覺得現在商鋪就是“傷鋪”、“一鋪坑三代”！那應該是沒有買好商鋪！社區商鋪投資是很穩定的，但也不是所有的社區商鋪都可以買。
開發商都是逐利的，只要有塊地方，就會蓋成房子，或者蓋成商鋪，遠離小區居民活動域區的商鋪，千萬不能買，買下來就砸手上了，租不出去，賣不掉，跟“殭屍”一樣。
因此，商鋪投資依然還有錢景！不會被取代，只要調研好商鋪，買好商鋪，“一鋪養三代”就不是夢想。
房壇法菜
“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”，現在的商鋪投資徹底涼了。為什麼呢？
一是電商的衝擊，網絡購物已經改變了我國消費者的購物習慣，再到實體店去購物的人是越來越少了，實體店的生意越來越不好做了。
二是房子越蓋越多，商鋪越來越多，面對大量過剩的商鋪，是租不出去也賣不出去，只能是空置，住宅還能住人，商鋪又不能住人，只能賣東西，如果不賣東西，使用非常不方便。
三是經濟的下行壓力下，各行各業賺錢越來越難了，人們消費的慾望在下降，消費者消費慾望的下降，直接導致實體店的生意不好做，大家都不消費了，實體店還怎麼做生意。
四是人口下降的拐點出現，面對高房價和生活的壓力，現在的年輕人結婚率的在下降，結婚後不願意生小孩的人在增加，不願意生二胎的家庭越來越多，這些都在影響消費，進而影響經濟發展，誰還管商鋪有沒有生意。
所以，現在最後悔的人是購買商鋪的人，現在的商鋪在手裡是租不出去，賣不出去，只能是“一鋪坑三代”。
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金融學家宏皓教授
“一鋪養三代”是老一輩人留給我們的經驗，但是到了今天，由於經濟環境變化，以及我們自己偷換概念，它變成了“一鋪坑三代”了。
“一鋪養三代”包括兩部分內容：
1，鋪子就工作，尤其是家傳的老店鋪。
2，鋪子是商業地產。
今天的人主要看中的就是第二條，好像買了一個商鋪，就能收房租養三代人了。
今天由於房租不夠高，投資商鋪的收益不足以還貸款。
同時，由於房租太高，店家做啥都不賺錢，有的三年後退租，有的半年內關門。
其實，如果商鋪買下來自己開店，即使房價下滑，成本上升，恐怕一家人也不會餓肚子。
店鋪的商業模式被網絡衝擊
今天的小女孩都不逛街了，大家都網購，中午叫外賣。於是商業地產的價值下滑，房價下跌。原先單純投資商業地產的人，不僅沒有收到超額收益，反而資產損失點點，這就是“一鋪坑三代”的由來。
商業地產需要跟著商業環境變化，很多商業面積都從賣商品，變成了新產品體驗店，另外還有很多健身俱樂部，養生文化館等新商業店家出現。但是這樣的商業，未必需要沿街底層房產。
投資就是有波動的
投資收益有個大致範圍，其中有三個參數：
1，一般行業收益率
2，風險溢價
3，市場供需折價
一般投資收益是多少？
大概在3%~30%變化，平均在10%左右。不過這個不同行業不好界定，筆者認為可以用社會上無風險收益比對。無風險收益就是國債收益率，和餘額寶的收益率，今天大概是3.6%左右，我們記為A。民間一般投資的收益多在2A~4A變化。
風險溢價。也就是高風險應該高收益。
單純的房產投資沒有多少風險，所以它的收益到不了2A。以前商鋪的租金收益大概是6%多一點，與銀行借貸利率接近。大概相當於1.5A。今天如果還是用1.5A計算，那麼店鋪的年租金應該是房產價值的5.4%。
市場供需
由於網店衝擊，商家對店鋪的依賴下降了，再加上經濟環境不好，多數店家也沒有要擴張的慾望，反而有縮減的需要。
但是店鋪的存世量還很多。尤其是前幾年時間，大量新建了很多店鋪，而且還是高價出售的。
供需矛盾，造成現在店鋪的租金要打折，有的地方租金只有房價的3%。
從交易上看，如果市場租金下降，那麼商業地產二手房出售時，新接手的房主還要維持1.5A的出租價值，則要降低購入價格。如果新房主用6折購買，則他將來的租金收益又回到5%以上。這就是租金漲跌對房價漲跌的影響。
