合肥素有東貧西富南貴北賤一說，這篇我來扒一扒合肥東北區域的新房，看看哪些小區的性價比高，哪些性價比低。這裡的廬陽區主要是市區，北城屬於長豐的產證，瑤海區包括新站的房子。
我參考的二手房價格為2017年前三季度每個小區的成交均價，分析對象是高層，排除洋房別墅等高檔住宅，數據來自鏈家網。新房價格為過去一年來各小區的高層備案價格，其中部分小區已經清盤。二手房價格我在圖中用紅色字體標識，新房備案價格用藍色字體標識。
之前的文章中，我可能說的不夠明白，由於部分小區既建有洋房，也有高層，我這裡只取高層的房價數據。當然不同小區即使高層也有不同，比如樓間距，比如總層高，比如容積率，比如品字樓或者板樓，都會影響單價，但我覺得整體影響不是很大。
關於濱湖區新房性價比分析，請參看這篇文章《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》（公號“小易論樓市”）；關於蜀山區、高新區、經開區、包河區和肥西縣新房性價比分析，請參看這篇文章《合肥西南區域新房性價比排名》（公號“
小易論樓市”）。廬陽區
廬陽區是我感覺比較驚訝的一個區，二環以內居然還有這麼多新房在售，當然價格也非常感人。其實不同的物業，價格相差還是比較大的（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥廬陽區房價分析及購房建議》）。
廬陽區過去一年中備案的新盤有：金科廬州樾，世紀中心公寓，文一泊心灣，藍光半島公館，皖投天下名築，華地森林湖，合景廬月灣，萬科城市之光，林海灣，萬科森林公園，鉑悅廬州府，文泰合肥院子。
我們先看一環以內，金科廬州樾容積率比較低，有洋房和高層，高層均價20800元/平米，而附近的金域藍灣和柏景灣二手房價格都已經1.9w+，對於新房來講，性價比適中。
世紀中心公寓均價為15500元/平米，比國光萬豪廣場二手房貴了3500元/平米，性價比略差。文一泊心灣新房價格為16799元/平米，比上城國際二手房只貴了
600多元/平米，符合預期，性價比還行。藍光半島公館備案價格20493元/平米，而旁邊的文一名門華府二手房才12758元/平米，價格相差7700元/平米，這得需要多大勇氣才敢備這麼高的價格。而華地森林湖和皖投天下名築1.3w左右的備案價格，其實也只是比預期略低一點。
我們看到橡樹灣的二手房均價已經接近1.9w，那麼旁邊的合景廬月灣20800元/平米的備案價格中規中矩，如果考慮到華潤品牌價值，其實略高於預期。
萬科森林之光的二手房報價基本在2w左右，而其新房的備案價格只有18999元/平米，考慮到二手房未滿兩年還有稅費，新房二手房價格倒掛在2000元/平米左右。
前段時間萬科森林公園因為大雪壓斷入戶門事件，後來演化成業主維權衝突，儘管萬科目前正在遭受建築質量和品牌信譽的雙重危機，但不得不說合肥信仰萬科品牌的還是大有人在。
儘管我不喜歡萬科，但還是得尊重市場規律。萬科森林公園二手房成交均價為20487元/平米，如果加上絕大部分未滿兩年的交易稅費，實際價格可能在2.1w+，這樣一來，萬科新房二手房倒掛2000元/平米左右。
與之一路之隔的鉑悅廬州府高層備案均價20841元/平米，價格中規中矩，相比萬科森林公園來講，性價比就差多了。至於文泰合肥院子，高層21667元/平米的備案均價，可能是用來搞笑的。
北城
北城主要是長豐縣的產證，儘管也是屬於靠近合肥市區的郊縣，北城的待遇可沒有肥西那麼好，房價比肥西低了很多（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥廬陽區房價分析及購房建議》）。首先還是大環境，其次還有距離市中心過遠，還有地鐵到達廬陽區的邊境線後，不再往北城延伸。
北城過去一年中備案的新盤有：阿奎利亞八組團，北辰紫郡，弘陽時光裡，文一錦門北韻，文德藝墅，御景嘉苑，萬科蘇高新中央公園，華地森林語，新惠金水岸。
我選了幾個成交相對大一些的小區作為參考，價格基本是市場價，和昌都匯華郡是廬陽的產證，價格要高一些。阿奎利亞八組團價格雖然比較低，只有10500元/平米，但它的容積率高達3.64，這個價格只能算上符合預期。
我們可以看到，北城的小區基本上都是沿著蒙城北路和阜陽北路這兩條平行線建的，這條狹長的地帶延綿了10公里有餘。在這條居住帶上，除了京城國際這個小區成交均價略高一些，其餘二手房小區成交均價基本都在
10500元/平米。我在文章分析過，北城二手房成交均價在10735元/平米。因此，10500元/平米比較符合北城一般高層二手房的價格定位。除了文德藝墅和弘陽時光裡外，其餘幾個都不超過1.2w。
如果考慮到後期出讓的地塊容積率相對偏低這個因素，這些小區價格高一些也可以理解。整體來看，繞城高速以南的這些新小區，定價比較中規中矩，絕大部分比較符合預期。
繞城高速以北可參考的二手房小區是恆大帝景，恆大帝景成交均價在10511元/平米，如果考慮到絕大部分未滿兩年，加上稅費實際均價大約在1.1w比較合適。
如此看來，新惠金水岸的價格是比較合適的，華地森林語也屬於中規中矩市場價。那萬科蘇高新中央公園新房備案均價14800元/平米，比市場價高出3500 元/平米，如果這個價格買，真是應了“萬科賣物業送房子”那句話。
瑤海區
初步統計，2017年合肥市區新房備案數量大概在5.6w套，光瑤海區就備案了1.8w+，幾乎佔了合肥市區的1/3。我們可以看到，瑤海區二環以內幾乎沒有什麼新房，絕大部分都分散在二環以外。
但鏈家在瑤海區二環以外的成交很少，只有幾個小區可作參考。我之前的文章裡講過，瑤海區幾乎是合肥市地鐵數量最多的行政區，但很可惜好多新盤離地鐵太遠，無法享受到（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥瑤海新站區房價分析及購房建議》）。
瑤海區的新房可分為四個板塊，分別是：火車站瑤海公園板塊，磨店職教城板塊，烈山路板塊，長江路南板塊。
火車站瑤海公園板塊。該區域可參考的二手房是利港銀河新城和昊天園。利港銀河新城二手房成交均價為14679元/平米，昊天園二手房成交均價在12945元/平米。
與之相距不遠的大眾時代之光備案價格只有11799元/平米，但小區容積率過高，1.4w左右比較合適，價格倒掛2200元/平米。但該小區要麼全款，要麼綁
25w裝修，如此一來，也沒什麼性價比了。昊天園新房備案價只有10078元/平米，價格倒掛3000元/平米。禹州中央城和和昌香樟原著備案價14798元/平米，與昊天園相比，略顯偏高。長虹世紀榮廷價格倒掛大概1000元/平米，力高君御世家大概也倒掛500元/平米，但已清盤。
磨店職教城板塊。該區域沒有可參考的二手房數據，我們就跟最近的世紀榮廷作比較，考慮到有稅，價格大概在1.1w左右，也就是說，該板塊高層均價不應該超過這個值。
所以家天下北郡和文一錦門學院裡10400元/平米左右的備案價是相對合適的。當代未來城離地鐵太遠，價格只能講合適。天下意境和少荃府，備案價格在1.4w左右，比市場價至少高出
3000元/平米，太坑。烈山路板塊。著名的“烈山八將”在這裡，當初不顧一切爭地王，未曾想今天會落得如此下場。以距地鐵口最近的琥珀名城和恆大城為參照，兩個小區二手房價格在1.2w-1.25w，那麼烈山路板塊距離地鐵口都太遠，估價不超過1.2w。
碧桂園在拿到地之後，就以不到1.2w的價格迅速清盤，剩下一堆1.4w+的地王在此處廝殺。這些小區比市場價高出2500元/平米左右，保利羅蘭春天相對好點，高出1000元/平米左右。烈山路板塊，處處是坑。
長江路南板塊。文一錦門學府裡離地鐵最近，位置最好，高層備案均價為1.2w，但似乎已經清盤。若以此為參照，剩下的幾個
1.3w左右的新盤，比預期可能要高出500-1000元/平米不等。火車站瑤海公園板塊的合理價位在1.3w-1.4w左右，磨店職教城板塊的合理價位在1.05w左右，烈山路板塊合理價位在1.2w左右，長江路南的合理價位也在1.2w左右。如此說來，除去瑤海公園附近，瑤海區在售新盤價格超過1.4w，就存在極大的水分。
合肥東北區域新房性價比分析
根據以上各區域新房和二手房的價格分析（公號“小易論樓市”《合肥2017年11-12月份房價分析及購房建議》），我對目前在售新房性價比進行排序，供大家在買房時參考。
廬陽區：萬科森林公園，萬科城市之光，皖投天下名築，文一泊心灣，金科廬州樾，二手次新房，鉑悅廬州府，合景廬月灣，世紀中心公寓，合肥院子，藍光半島公館。
北城：阿奎利亞八組團，御景嘉苑，文一錦門北韻，北辰紫郡，文德藝墅，弘陽時光裡，新惠金水岸，二手次新房，華地森林語，萬科蘇高新中央公園。
瑤海區：昊天園，大眾時代之光，長虹世紀榮廷，家天下北郡，錦門裡，和昌香樟原著，禹州中央城，二手次新房，長江路南板塊，烈山路板塊，磨店職教城板塊1.4w+。
北城的性價比基本相差不大，如果能夠熱銷，那一定是得益於三縣不限購。高新區靠近地鐵四號線尾站的西子曼城和望江臺，備案價格在1.3w左右，而瑤海區距離地鐵口那麼遠的烈山路板塊和長江路南板塊，新房如果賣到1.3w-1.4w，真沒什麼性價比可言。
我再次提醒想在瑤海區購買洋房的同學，儘管瑤海區的洋房溢價並不是很高，但這裡畢竟還是剛需集中營，並非改善的久留之地。瑤海剛需總價上限大概在130w，如果所購洋房總價在這個上下，可以考慮，如果超出太多，投資價值大大降低（公號“小易論樓市”《買大房子還是小房子，你陷入合肥大戶型房產投資誤區了嗎？》）。
從這幾次分析來看，市區1.2w左右的新盤，基本上已經絕跡，下一步剛需會往1.3w進軍。瑤海區目前是合肥市區新房均價最低的區域，當市區其他區域的限價盤或者低價盤被消耗殆盡，剛需會將目光轉向瑤海區，如果你還能買到市區1.2w以下的新盤，千萬不要錯過。
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