麥點影視

國家應該關注實體經濟，實在才是發展的根本，房地產只會把百姓帶進深淵

仇雲龍1

開發商沒錢，剛需沒錢，房地產有價無市，未來3-5年房價怎麼樣，3-5年後很多地區房子免費送人都沒有人要，為什麼？

一、現在保房價是保銀行，等3-5年後貸款買房還款還差不多了了，房地產崩盤對銀行沒有實質影響時候，銀行直接不給買房的貸款，房子直接一落千丈，偏一點地區的送人都沒有人要。

二、現在房子已經很多了，房子賣不掉已經是事實。地方再依賴土地出讓金已經不切實際，現在開始慢慢轉型，依賴土地增值稅，空置稅，房產稅等。到時候根本沒有人去保房價，房子變成今天二手汽車市場和服裝市場一樣，打1折成為家常便飯。

三、現在無論是家庭槓桿也好，企業槓桿也好，開發商槓桿也好，已經超過負荷了，房產市值GDP幾倍，房產市值是貨幣發行量幾倍。如果今年物價大漲，疫情遲遲不能完全控制話，大量中小企業直接關門，大企業大量裁員和降薪話，2020年下半年可能就出來斷供潮和全面債務危機。房價根本等不了3-5年，等3-5個月就知道什麼叫做炒房炒地炒到破產。

劉華銀mark

現在貴的就是一性，城市的房價，其實我們可以看一下三四線城市的商品房的房價根本是不貴的，也就5000塊錢1萬塊錢左右。而現在大家的工資是多少呢？很多出門打工的不會低於5000塊錢。那麼兩夫妻一個月就是1萬，一年就是10萬。也就是說5年10年的時間就可以買得起房子。所以說房價除了一線城市比較貴以外，其他的城市買房根本不是很貴，所以房價不會跌什麼，而一線城市的房價，它因為有商業配套和生活配套，商務配套，所以它不會跌下來，精英都在一線城市。

因此大家不要以為覺得商品房的價格要暴跌多少，所有的物價都在上漲，工資在上漲，房價怎麼會跌呢？今後的房價可能適當的有一些波動，那都是商品經濟中正常的商業模式。10年前很多人的工資也才2000塊錢，現在的工資已經翻了一倍了。所以現在最大的選擇就是買房人到底是選擇在配套好的城市，還是在自己的老家選擇買房的問題。因此在一線城市競爭力還是更強。

四哥的評房生活

從網友的回答可以看出，大部分人對房地產業的發展前景持灰暗態度，但如果以他們的說法當做真理，估計這輩子都得租房子住了。因為他們根本就不懂房產，在他們的判斷裡夾雜著因買不起房而對房子油然而生的厭惡情緒，根本就不知道房價能炒這麼高的根本原因。

眾所周知，地價和房價是麵粉和麵包的關係，現在地價在房價裡所佔的比重非常的高，房地產開發企業的利潤被逐漸擠壓。樓市的主旋律是房住不炒，"穩地價、穩房價、穩預期"是樓市發展的主旋律，房價上漲或大跌都是不可能的。近期樓市處於冰封狀態，為了提振樓市，各地正在陸續出臺相關的措施，廣州、駐馬店在這方面已經走在了前面。

房產不只具有與生俱來的居住功能，還具有金融投資功能。在長期通脹的大背景下，物價水平隨著工資的增長而一起水漲船高，銀行裡的存款卻在不停縮水，有數據顯示，廣義貨幣總量M2近20年增長了近15倍。房產特有的保值增值性，對沒有"路子"的普通人來說買房也許是唯一能對抗通脹的工具。

所以，未來三五年房價的走勢必定是以穩為主。

雨桐撩樓市

大家好，我是勇談。2020年的樓市確實是這很多年來沒有遇到過的情況，面對疫情房企的銷售收入驟減，上班族的收入受到影響，加上本身房地產行業就處於相對供過於求的情況。無論是從哪個方面來看似乎房地產未來幾年的走勢不會很好，不過因為繼續推動城鎮化建設的目標沒有變，未來較長一段時間房價走勢還是穩中有升的。藉此機會簡單談談我的觀察。

房地產行業之所以能夠快速發展其實就是兩個因素：居住需求和城鎮化

我國從上世紀90年代開始推動商品房建設的主要內動力就是“居民居住面積不夠”，經過20多年的發展我國居民人均住房面積從過去的5點幾平米到如今的40多平米這無疑是房地產行業發展帶來的貢獻。在解決好居民居住需求後，房地產行業如今又擔負起了“城鎮化”的使命，按照我國一年大約增加1%的常住人口城鎮率來看（目前我國常住城鎮化率60%左右），房地產行業的穩定發展期應該在10年左右。

所以，從發展使命來看哪怕如今開發商面臨了沒錢、購買力不足、有價無市等情況，未來3-5年房價整體穩中有升還是大概率。

資金、購買力和需求等都是可以人為控制的，2015年左右我們就做過這樣的事情

第一、房地產行業是完全意義上的資金密集型行業，只要資金充裕什麼都不是問題。從很早開始我就提出過這樣的觀點“房價上漲與否不一定取決於需求”，畢竟從某種意義上來說房產並不是純商品。起碼從房價定價來看，掌握房價定價權的不一定是房企。這就意味著，房價上漲的因素可以有很多“成本、需求增加等”但是房價下降的因素就很少“僅僅是需求減少”。

第二、購買力和需求在城鎮化推進過程中幾乎可以解決大半，拆遷安置少不了。大家回顧下2016年的樓市，多數城市房價出現大漲的原因跟規模拆遷安置有很大關係。可以說我國1%的城鎮率的提升，跟規模性的拆遷安置是分不開的，為了達到70%以上的城鎮化率未來我們大概率還是要採取類似的模式，畢竟這樣才是最快達到目標的方式。

開發商的錢取決於融資環境難易度，需求與購買力可以人為操作，你認為未來房價走勢會如何？

因為高房價導致很多朋友“談房色變”，對於房企和房產從業人員帶有有色眼鏡。其實房價之所以怎麼高，很大程度上取決於融資環境難易度，跟我國貨幣市場環境有很大關係。幾點觀察：

第一、有地就可以融資，融到資可以蓋房、買房，然後再融資再拿地，這是一個閉環，閉環的關鍵就是融資。這也是為何房企是一個資金密集型企業，甚至房企的啟動資金僅僅是項目開始的30%（也就是土地價格）的原因。大家看到房企的發展模式其實已經意識到了這點，基本上房企大量的精力都是要放到融資上的。所以，融資難易度決定了房企能否健康生存的關鍵。

第二、大量的資金都是來自於融資導致了房企並不在乎未來是否破產。大家可以問自己一個問題“當一個企業大約70%的資金都是來自於外部的時候，誰更在乎企業死活？”肯定是投資這家企業的人們。無疑這麼多年的結果是房企最大的融資對象就是銀行等金融機構，銀行從過去的輔助角色開始被推到檯面，這也是為何銀行主要新增貸款超過50%都是房地產相關貸款的原因。

綜上，提出房住不炒固然是好，不過我國的房地產行業確實到了不得不進行整改的時候了。房價下降的背後受到損失最大的不一定的房企，搞不好是地方和銀行，你認為誰最在意？穩定是解決目前困境為數不多的辦法。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

👍👍房價將進入長期下跌通道，房地產徹底打入冷宮！👍👍👍👍👍👍

首先，住房不炒將成為一項長期執行的國策，住房的價格終將趨向合理。

其次，房價即使下跌50%，也不會引起金融風險。因為在高位成交的住房佔比很少，絕大多數住房成交均價都低於當前住房均價格的50%。房價即使下跌一半，也只是在高位成交的部分住房存在風險，所以次級貸危機不可能在國內發生。

再次，目前的房價，已經讓絕大多數剛需湊齊首付都很困難，所以他們已經放棄購房；而有能力購買住房的人多數都不缺房子，如果不讓炒房，他們也沒了購房的意願。

最後，就以當前房價而論，如果北上廣深有10%的住房逃頂，也根本沒有資金來接盤，所以，對90%以上的人而言，最後階段上漲的房價跟他們沒任何關係。而且今後國家強調要均衡發展，一體化發展，北上廣深一線城市的優勢逐漸被稀釋，人口總量也被控制，房價只會下跌。

總之，當前我們國家住房總量已經足夠解決人們的居住問題，存在的問題就是分配不均，空置率高。當今大量擁有多套住房的人們，失去了拼搏的動力，貪圖安逸，國家也不會允許這樣的人大量存在。時間會證明一切！請耐心等待房產稅出來再看看。

保障民生

開發商沒錢可以融資搞開發，剛需沒錢可以籌錢付首付，房地產有價無市我看未必，需要看城市而定。未來3-5年的房價趨勢整體趨穩且平穩向上，且優劣城市房價分化會越來越明顯，熱門優質城市在政策放鬆的情況下會偶爾一波小行情，非熱門且無年輕人口流入的弱線城市會出現房價下行的趨勢，夾心層的城市的房價趨勢會呈現小幅震盪行情，沒有大驚喜也沒有太大的失落。

我是諸葛磊，一個熱衷實踐和分享購房經驗的文藝技術男。

1、開發商沒錢可以融資搞開發。

未來可能會存在小開發商沒錢搞開發的窘境，但是已經完成原始資本積累的大開發商依然會有很強大的資金實力來搞房地產開發。開發商用於房產項目開發的資金未必完全是自有現金，它可以通過發債融資或做開發貸的方式來融資搞開發，相對來說，只要規模大信用好的房企，基本是可以融到做房產開發的資金的，無非就是資金成本高低的問題。

2、剛需沒錢可以籌錢付首付。

剛需永遠都會抱怨自己沒錢，但其實現在仔細想一想現如今的剛需有幾個人是可以完全可以靠自己去買房的。諸葛磊個人有個觀點：首付靠借不靠攢。如果是打算攢首付，那不知要攢到猴年馬月，時間也是有成本的，而且還存在房價再度上漲的壓力。找靠譜的親戚朋友或者銀行渠道去借錢，付給首付，是非常適合剛需買房的做法。當然現在的剛需有些其實家底也比較殷實，那就另當別論了。

3、房地產有價無市我看未必，需要看城市而定。

對於2016年這波行情造成的一些城市的房價虛高，而導致的樓市有價無市，這是一種很正常的市場經濟現象。喊價太高了，價格嚴重偏離價值，買家自然就不會買賬。所以會呈現有價無市的行情，當賣家支撐不足的時候自然會適當鬆動價格來試探行情的，直到達成買賣交易的契合點。而一些城市的目前房價還有潛力的，在未來依然會有上行的趨勢，可能會由於限購等一些限制措施而導致了成交暫時性的萎縮。所以不可一概而論，需要看城市。

4、未來3-5年的房價趨勢整體趨穩且平穩向上，且房價分化會越來越明顯。

熱門優質城市、區域中心城市和有人口導入、有產業的城市在政策放鬆的情況下會偶爾一波小行情，非熱門且無年輕人口流入、產業少的弱線城市會出現房價下行的趨勢，夾心層的城市的房價趨勢會呈現小幅震盪行情，沒有大驚喜也沒有太大的失落。

綜上，就是諸葛磊的答案，無論是開發商還是買房的剛需，沒錢都可以想辦法，辦法總比困難多；房價有價無市需要依據不同的城市而定；未來三五年房價趨勢整體趨向平穩向上，且會呈現明顯的分化行情，強者恆強弱者恆弱的馬太效應可能會顯現。

諸葛磊

樓主說開發商沒錢，剛需沒錢，房地產有價無市，這恐怕不是很客觀，面對疾病影響，開發商資金鍊是進一步繃緊，但是這難不倒神通廣大的開發商利用各種方式融資，通過各種途徑緩解資金問題，不少地方政府也不會坐視不管。

地產開發商發債是融資是一個最簡單的方式，據Wind數據，今年前兩個月，國內房企債券融資2484億元，同比上升36%。兩個月就發債融資2000億元，這可不是小數目，能夠有效緩解地產開發商的資金鍊緊張問題，應對短期資金緊張，並可以底氣十足的到土拍市場拿地。

另一個是地方政府出臺救助政策，方式較多，延緩土地拍賣金繳納或者是分批繳納，鼓勵銀行借貸或者是延期收回貸款，放寬購房資金監管等，

三是可以通過銀行 借貸，地產開發商持有資產都是土地或者是房子，可以抵押資產較多，銀行還是很願意借貸的。

目前地產銷售受阻只不過是短期現象，之所以受阻是禁止人員流動和聚集，嚴禁新樓盤線下發售或者舉辦活動。新房銷售自然受到影響，有材料說全國10餘個一線二線城市的二手房2月份銷量同比下降逾80%，克而瑞研究中心的數據顯示，2月份受監測的27個重點城市半數以上零供應，成交量環比下降幅度達到8成。

這種衝擊是暫時現象，3/5年房價走勢決定於地產調控政策和貨幣政策，目前看，只是一城一政下的部分地方政策調整，整體看房住不炒的思路沒有改變，最近央行重申 央行重申堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，按照這個思路，未來房地產市場價格大致穩定，會有小幅上漲。但不排除部分地方價格下跌。

杜坤維

開發商沒錢很正常的，因為大規模住宅建設任務已經完成，大部分開發商即將退出了，剛需沒錢，是不讓剛需在高位做接盤俠。房子是不產生現金流的，說到底，房子沒有投資價值，只有使用價值，所以房價不存在任何趨勢，房價是由供求關係決定的，如果一定要說未來會如何，那房價會有二個分化，一，開發商的新樓盤，因為使用的材料越來越好，房屋結構越來越受年輕人喜歡，買新樓盤的年輕人會比較集中，那新樓盤的價格不會大跌，也許會上漲。二，房東和炒房客的房子，因為持有的時間越來越長，房子自然會越來越破破爛爛，年輕人會越來越不喜歡買，那房價自然會越來越低，賣不出去，房價其實就是零。

MrDats

房地產開發商本身就是一個高負債的行業，負債率基本上在75~80%之間，開發商的錢都是從銀行借出來的，所以開發商沒錢，影響最大的是銀行。

開發商沒錢，我們要先了解下開發商的運作模式。

房地產高週轉模式已經是成為了行業的一種潛規則，基本上是6個月就完成一個經濟週期，時間就是金錢，就是在這個高週轉模式體現出來。

拿地不僅是價錢高，而且要土地大，現在國內前10名開發商，他們的拉土地存儲量是非常驚人的，誰掌握了大量的土地，誰就能在未來房地產發展中成為佼佼者，不會這麼容易被市場淘汰。

融資開發商在所有行業中，他們的負債率基本上是達到最高的了，開發商其實沒有什麼錢的。獲得資金有兩種方式，一是把土地抵押給銀行來獲取資金，二是發行債券，讓更多的人來投資房地產，到房子出售成功之後再統一分成。

設計樓盤這方面已經大大的節約了很多時間，根據根據土地的大小和形狀直接改變棟數的排布，他們的戶型基本上全都是一致的，無論在時間上還是設置成本上都節約了不少。

樓盤建設開盤投入資金大於25%的時候，開發商就可以去申請預售證房子可以出售，現在我們買到的房子90%為期房，一般需要等兩年左右時間才交樓的。

開發商向銀行借的金額一般為三年週期，他們以這種高週轉模式來建設樓盤，6個月就可以達到資金回籠，開發商的成本在利息方面就大大降低了，借一筆錢可以建6個樓盤迴籠資金。開發商的沒錢，是指開發商的高負債情況，按照他們這種模式操作下去，只要資金鍊不斷，開發商還是會持續開發。

剛需沒錢，會選擇不買房，還是另有想法

房子降價，剛需者一直都期待房價的下降，從而很好地入手一套房子，心想房子真的下降了，剛需購房者又有多少人會選擇出手購房，相信有80%的人是不願意出手購買的，例如購買一套房子100萬，這不到半年的時間，房子掉價10萬塊錢，直接降價10%，這10萬塊錢對普通高區購房者來說，可能就是一年的工資收入了。誰也不願意看到自己無緣無故的不見了錢。

房子不降價，剛需購房者就不夠錢，這就是喜歡的城市購買到合適的房子。房子都是我們需要居住的，不購買又要租房子住，也是等於變相的給別人供樓了。唯一的辦法就是選擇臨近便宜的城市購買，從而讓自己買上一套滿意又合適房子。

房子降價，消費者不願意購買房子房子，不降價，消費者又買不起自己工作的城市房子。剛需購房者只能被逼的跑向更低一級的城市購買房子。

未來3~5年，房地產市場走勢。

一：2019年我國出臺了670次政策調控，直接導致國內有部分城市價格直線下滑20%，2020年，註定是一個不平凡的一年，在一二月份開發商的成交量直線下滑。雖然在這種特殊情況下，仍然還是選擇沒有出手救房地產市場，而是選擇了救股市市場來穩定金融市場的動盪。

二：2020年2月份全國多個城市堅持“房住不炒”“因城施策”全國雖然有多個城市推出“救市”但有多個城市也堅持著國家的發展方向，馬上的把這些政策全部撤銷。東莞採用了備案價，在6個月之內不可上浮超過6%下調價格不限。廣州直接取消公積金二套貸款，首付二成等一些相關利好政策。國家很肯定的是不在意房地產市場來刺激中國的經濟增長。

三：2020年國內的開發商要面臨著6000億的中期貸款還款，其中恆大萬科要還款均超過500億。而今年的還款高峰期是在7月份，開發商在此次特殊情況之後，應該會給出一點相對優惠的條件來挽回一點銷量，讓自己有更多的流動資金去還款。

四：2019年我國GDP增速為6.1%創下近20年來的新低，預計在2020年我國GDP增速為5.9%，隨著我國的經濟增速放緩，房價也不可能再會出現大幅度的增長。2019年全國平均房價上漲為6.5%，預計2020年全國平均房價上漲為6.1%，上漲幅度進一步的縮小。

總結：未來我國3~5年時間，國內的房價上漲幅度進一步的縮小，將不會出現大漲的情況，在國內的一些三四線城市價格應該有所回落的趨勢。在一二線城市想購房的消費者可以選擇在疫情之後看到開發商給出適當的優惠，就可以下手買房，在三四線城市的購房者先觀看下本地城市的房地產經濟情況，如果有下滑現象，建議再等一等再出手，如果市場還是一如既往的好，就可以選擇出手購買。

關鍵字: 有價無市 房地產 房地產業