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非本村戶口的村民或農民，都是不能申請建房或是取得房屋的所有權。
《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其基地的面積不得超過省，自治區，直轄市規定的標準，農村宅基地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地，農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用，佔有農村集體所有土地搞房地產和非農建設。
農村房屋建設，是需要經過村，鎮人民政府批准後才可以審批建房的，最主要的是本村村民戶口，而且沒有達到房租使用面積的農戶，一般由家庭戶主作為申請間房人。
所以只要是非本村戶口集體成員認定為是無效的，我建議你可以向轉讓你的本村村民協商退合同，對自己造成的損失要求返還出讓款，如果通過司法程序，法院一般參照涉案宅基地以及房屋的現價值確定損失，一般為現價格的70%作為補償。
希望以上的信息能夠幫的上你，歡迎關注：新農村二代，也希望大家有什麼三農問題歡迎留言討論，
新農村二代
你的問題比較麻煩，因為你的信息量太大了 。下面我根據相關政策給你分析一下 。根據國土資源《關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》農民宅基地可以流轉，但有侷限性，一般不能賣給城鎮戶口的人 。
首先來說雖然你不是本次村民，但你是不是城鎮戶口，如果你是城鎮戶口，那麼你的購買村集體房屋、宅基地合同是無效 。再有就是你購買房屋面積如果按照《通知》以及當地規定，超出規定面積的，集體也不予確權，並且把超出面積收回 。
再一個是購買時間問題 。
根據政策《通知》規定， 如果原使用權的宅基地使用面積時間是1982年《村鎮建房用地管理條例》規定的，可以在1987年寫進《土地管理法》，同時《通知》結合國土資源部有關規定，又考慮到當前不動產登記工作，加快推進的有關要求以及宅基地試點改革正在探索，屆時會對超出佔用建築面積，可以進行有償使用 。
如果在1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房佔用的宅基地，範圍在《村鎮建房用地管理條例》實施後，至今未擴大的，無論是否超過其後當地規定面積標準，都可以按照實際使用面積予以確權登記 。
如果在1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農民集體成員建房佔用的宅基地，超過當地規定面積標準的，那麼超過的建築面積，應該按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記 。
如果1987年《土地管理法》實施後，農民集體成員建房佔用的宅基地，符合規劃但超過當地面積標準的，在補辦相關用地手續後，可以依法對標準面積予以確權登記，超佔面積在登記簿和權屬證書附記欄中應該註明 。
雖然非本農民集體成員，但是依法取得的宅基地，按照《通知》規定應該依法予以確權登記。
1999年之前非農業戶口或者非本集體農民合法取得的。因為當時宅基地屬於農民的福利，所以《通知》認可其合理性 。但是1999年國務院辦公室發文禁止城市居民，再以自行建造或購買的方式獲得的農村宅基地，故此1999年之後城鎮居民再購買使用農村宅基地的，不予確權登記。
綜上所述題主可以結合本文，來確定你購買的莊基地是否有效，或者是否所購房屋面積局部有效
編者留言，本文屬於資料整合，非專業人士，還望大家多提寶貴意見，共同學習，相互討論 !
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角落裡的埋沒誰人能懂
問題:非本村村民已經購買宅基地上的房屋是否有效?如何確權?
在農村，很多村民不知道《土地管理法》的具體內容，加之地方對土地違法管理疲軟，導致了很多違法事件以及由此產生的諸多糾紛，就好比本問題，那麼下來一起看看。
首先，非本村村民是不能夠在本村獲得宅基地的，根據《土地管理法》規定，取得宅基地使用權應先經過集體經濟組織批准，擅自轉讓農村住房和宅基地，為徵得本集體經濟組織同意的，應認定為無效。向本集體經濟組織以外的農村村民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應當認定無效。下面來以案說法:
其次，既然購買合同無效，那麼也就不存在確權的問題了。
最後告誡廣大農村朋友，農村宅基地使用權允許在本村集體經濟組織成員之間進行轉讓，但需要滿足以下條件:
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洞察三農萬象
其一，我們國家強調農村宅基地一戶一宅和宅基地只能屬於本集體經濟組織成員所有。也就從法律上否定了非本村村民擁有本村宅基地的合法性。
其二，就算是近幾年開始推行的農村宅基地流轉，也基本限於本村村民之間。國家也反覆強調禁止城市居民到農村買地建房。
其三，一般非本村村民買了宅基地上的房子，一般都是私下籤訂的合同。這個合同根據《合同法》的規定，違反國家強制性法律的合同無效。所以合同無效，合同雙方基於合同取得的利益各自返還。再加上遇到拆遷時，政府只會補償給原村民。所以買這種房無法確權，並且風險很大。
律師獨角獸
聚焦“三農”，關注我，有更多精彩。
針對這個問題，有兩點需要搞明白。一是非本村村民是否可以使用本村的宅基地。二是這個“非本村村民”他戶口屬性問題。
對於第一個問題，我國《土地管理辦法》規定
農村宅基地屬於村集體所有，只有屬於本村村集體經濟組織成員的才可以使用宅基地。所以很明確，外地人是不可以使用本村的宅基地的。
由於房屋屬於個人財產，房屋可以買賣。如果把房子賣給了非本村人，根據“房地一體”原則，誰獲得房子使用權也就等同於變相的獲得了宅基地的使用權。而宅基地是不允許外地人使用的，所以房屋不可賣給外地人，農村房子只可以在本地村民之間買賣。
那如果外地人買了本地房子，是不是賣房合同就一定無效？不一定的。如果買房人能夠把戶口遷過來變成當地集體經濟組織成員身份，那他就可以在本村購買房屋。這裡就是我要說的第二個問題，戶口屬性。
之所以提出第二個問題，是因為很多人不瞭解什麼是集體經濟組織成員。宅基地的使用權是給村集體經濟組織成員的，但並不是有了當地戶口就成了當地村集體經濟組織成員。
集體經濟組織成員身份確定有下面幾個原則:
1、是否具有農村集體經濟組織所在地常住戶口； 2、是否在農村集體經濟組織所在地長期生產、生活； 3、是否以農村集體經濟組織的土地為基本生活保障比如城裡人退休回農村養老，他戶口在農村，但是他享受城市福利待遇，而且農村土地不是他生活的保障，所以他不是集體經濟組織成員。
我們可以看得出，戶口在農村只是集體經濟組織成員的一個條件。特別是第三點，是作為判定你是否為集體經濟組織成員重要的判定依據。
所以，如果你說的“非本地人”他能夠取得當地集體經濟組織成員身份，那他的購房合同有效。否則就是無效合同。
洞庭清水塘
關於農村宅基地、房屋買賣問題，一直是大家討論的熱點，都有各自的見解，既然這樣，那山貨來也！這個提問本人作兩部分解答：
非本村村民購買基地上的房屋是否有效？
根據《中華人民共和國土地管理法》：
第八條 城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市效區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留山，屬於農民集體所有。
第九條 國有土地和農民集體所有土地，可以依法確定給單位或個人使用。使用土地的單位或個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
第十條 農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
從第八條我們可以看出，法律明確指出農村和城市郊區的土地屬於農民集體所有，同時指出宅基地也屬於農民集體所有，也就是我們說的所有權；第九條則指出農民集體土地個人可以使用，也就是我們說的使用權；第十條說明了農民集體土地歸村集體經濟組織或村民委員會管理；第三十六條明確說明了農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓等。綜合起來對於這個提問可以說，宅基地屬於農民集體土地，村集體經濟組織或村民委員會擁有所有權，並負責經營、管理，同時可以確定給村集體組織內個人或單位使用，個人也有保護、管理和合理利用的義務，但不可因出讓、轉讓等改變使用權。
所以非本村村民購買宅基地上的房屋屬於違法行為，同是賣房者也屬於違法。
如何確權？
第十二條 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理變更土地登記手續。
既然非買賣，那就變更不了土地登記手續，更別說確權了。
最後，雖然非法買賣了房屋，但居住是不受影響的，想改建如同做夢，同時祈禱賣方不要反悔，要不就不扯不完的糾紛。
農村一山貨
一般認定為無效。
本村村民之間的購買宅基地上的房屋一般認為是有效的。有法院觀點認為，非本村村民購買之後再進行轉賣，只要最後一手是本村村民，也可以認定買賣合同有效。
曾經處理的一個案件。A將房屋出賣給非本村村民B，房屋已經交付，購房款已經支付。之後B又將該房屋出賣給A的本村村民C，房屋交付，價款支付，C所在的村民委員會並出具證明證明該買賣的事實。由於涉及拆遷，A向法院起訴要求確認A與B之間的買賣合同無效。
C作為有獨立請求權的第三人申請參加訴訟，因為最後一手的買受人C與A同時本村村民，，要求確認A與B之間的房屋買賣合同有效。最後法院判決A與B之間的買賣合同有效，駁回了原告的訴訟請求。
律說玉語
首先回答，在法律上向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。轉讓地上建築物的行為也無效，因此非本村村民，購買宅基地上房屋無效。
根據我國現行的土地管理法及相關法律法規，宅基地屬於農村集體經濟組織所有，村民將自己所有的宅基地及宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同不具有法律效力，且村民出賣、出租宅基地或宅基地上建造的房屋後，再申請宅基地的，不予批准。其法律依據：：《土地管理法》第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
近年來也常有因購買農村“宅基地房”而發生糾紛的，訴至法院，法院會依法判決合同無效，賣方要向買方返還購房款，房屋仍歸賣方所有。
律界諸葛
不管是否經過本集體組織同意，只要受讓人非本集體成員都應認定為無效，受讓人可向出讓人主張因協議無效給自己造成的損失並要求出讓人返還出讓款，這個損失數額也是不低的，法院一般參照涉案宅基地及房屋的價值確定這個損失，一般為現價值的70%！
律師馬學斌
非本村村民已購買宅基地上的房屋是否有效？
農村宅基地嚴禁買賣，可以在村集體成員內經村委會協調轉讓，但是轉讓對象也必須符合一戶一宅的規定。
題主說宅基地上的房屋是否有效，那麼既然購買宅基地無效了，房屋當然也是無效的，但是，在村子裡默認的情況下你可以使用這些房屋，有居住權，但是沒有翻建擴建的權利，也不會給你確權。如下圖：
當然，村子裡的任何的福利和惠民政策也是和你無關，在遇到拆遷時所分配的賠償也和你無關，有可能最後什麼都得不到，除非原房主會主動把這一切都大方的給你，但是，可能嗎？
所以，非本村人員儘量不要購買，畢竟是法律不支持認可的。
我是河南映像，以上就是我的觀點，若有不妥還請批評指正。
