4月26日，華潤置地召開商業年會提出新的戰略目標，並通告了商業地產事業部的成立，以及公佈未來三年的商業計劃。

值得一提的是，在此次商業年會上華潤置地首次將商業開發提到和住宅開發同等地位上。

按照集團的戰略佈局以及成都公司現有的商業排布，華潤置地將旗下商業項目劃分為城市級購物中心“萬象城”，區域級商業中心“萬象匯”、體驗式時尚潮人生活館“萬象空間”，以及以新零售為切口，主打社區商業的“潤街”四大商業品牌線。

事實上，從2002年至今華潤置地在成都已經完成了13條潤街、建築面積超過25萬方的佈局，今年還將新增兩條潤街。

在這16年裡，潤街自身也完成了從1.0到4.0版的升級。

潤街1.0

打通區域消費力 共享大盤消費區的流量經濟

潤街1.0時代的商業模式，是利用大盤虹吸效應所帶來的帶來的流量經濟，從中獲取更高坪效的消費力。

依託大盤進行商業開發如翡翠城、二十四城、橡樹灣等的商業街。這些商街所處社區及附近多個樓盤，幾乎全是萬戶以上，社區海量的人口規模已經滿足商業運營所需的客流量。

比如目前翡翠城的翡翠天地已經成為輻射區域三公里範圍內的核心商業聚集地，業態豐富，涵蓋親子教育、休閒娛樂、餐飲、寵物美容服務等，成功引進了星巴克、九棲、漢堡王、何師燒烤、好利來等品牌商家，底鋪月租金達到了450-750元/㎡，遠超區域平均租金水平。

潤街2.0

填補區域空白 主題消費贏得更高價值

現在我們看到潤街的形態非常豐富，有傳統社區底商也有獨棟商業、街區商業甚至還有特色風情商街，這些形態的設計是華潤置地根據項目周邊範圍的居住人群結構、社區現狀、業態構成、客群消費習慣等來打造的。

鎖定區域未來客群，填補業態空白是潤街2.0版的一個顯著特徵。

以中環天地為例，項目立足川師旁，錦繡大道頭排片區，西面為川師校區，北側為成熟居住社區，輻射範圍內商業較少，主要為社區及商業配套，丞待一座集中性的中高端商業體，以滿足休閒娛樂的多元化需求。華潤中環天地應市而生，定位為年輕化、集中性的大型體驗式步行商街。

對於緊鄰動物園及地鐵3號線站口的熙悅廣場，華潤置地充分考慮區域的休閒屬性，鎖定全城客流與周邊小區客流，打造集餐飲美食、潮流購物、休閒娛樂、親子教育、生活服務等業態於一體的一站式消費勝地。

所以，從呈現的形式上來看，2.0的潤街抓住區域商業需求，通過一些

商業場景的搭建進行區域消費題材的創新，從而提高物業的商業價值。

潤街3.0

招商先行 開發商、業主與商家共贏

對一般開發企業而言，社區商業多以散售形式，缺乏招商服務。一售了之後將出租難、找商家難的問題留給了業主。華潤置地不斷升級可售社區商業的服務，出售之前先來考慮潤街的運營邏輯，提前介入招商動作，實現商鋪業主與商家共贏。

以華潤國際社區為例，項目在商鋪銷售之前就進行了整體招商。

由於項目建設有幼兒園，能夠吸引區域多個樓盤的幼兒就讀，為了更好滿足教育需求，招商引進了了敏思寶貝親子俱樂部，提供兒童早教類服務，並在擴大教育業態商業的同時，也加強生活服務類業態招商，引入紅旗超市、網吧、茶樓等品牌商家。

“華潤置地的提前招商介入對社區商業整體運營氛圍的營造與把控將帶來良性影響。

優質品牌商家的入住則可以推動商業物業的價值升值，提供整個商業的消費吸附力。”業內人士分析道。

不僅如此，華潤置地還為“潤街”業主搭建了商家資源庫，實現投資者與華潤置地合作的數千家商家資源直接嫁接。

截止2016年底，華潤置地商業合作商家超1000個，合作品牌近2500個。進駐成都華潤置地潤街的商家數量超過1000個，包含星巴克、肯德基、必勝客、麥當勞、太平洋咖啡、華潤萬家等品牌。

潤街4.0

階段自持+招商運營 全新商業模式，引領商業4.0

消費的變化正驅動整個商業地產行業走向“拐點”，當下市場的商業邏輯和規則已經發生根本性的改變。新零售時代下，更加考驗開發商對商業場景的搭建，對項目綜合實力的考核更加嚴格。

華潤置地開始嘗試在純商業地塊形態打造4.0版的潤街，比如華潤時光裡、以及三聖鄉、金融城（三期）項目的潤街均提出了“1公里生活圈+全業態複合型+高品質消費+互動體驗街區”的四位一體商業模式。

具體到操作層面，我們可以看到4.0的潤街將通過全盤規劃、創新採用階段自持+招商運營+出售的模式。

在一般的認知中，自持招商是綜合體和購物中心才有的事兒，但由於“潤街”背靠萬象城運營經驗，專業的商管團隊、豐富的運營經驗讓“潤街”階段持有，持續運營 “底氣十足”。

比如時光裡的時光潤街階段自持商業，將引進大型主力店，意向業態包括超市、書店、健身中心等。

目前項目已經完成超過4000平米階段自持部分招商，已經成功引進游泳池和健身中心。同時，其他商業主力店都在積極洽談中，待全部招商完成後，接近1萬平米的部分都會由華潤置地階段性自持。

依託萬象城品牌商家資源先期招商洽談，篩選意向品牌商家引導業態，從而帶動人流，為“潤街”的投資者提供了保障。

與一般商街不同的是，4.0的潤街在設計之初就會考慮到未來運營場景。

如時光潤街，率先將藝術氛圍通過設計引入社區商業。一般的社區商業都是四四方方的盒子形狀，時光潤街則以玻璃幕牆為主，增加項目的整體時尚感。同時時光裡顛覆了僅有精神堡壘和指示標牌的景觀節點，引入原創設計師雕塑體系，再添城南“網紅打卡點”，形成城市界面的標杆。

在動線設計上採用“人字形”主動線，傳承自然規律法則，逛街如流水般順暢：項目南北向長250米，逛街距離過長，通過上抬空中園林與獨棟商業組合形成人字形流線，既縮短了直線距離又匯聚成一箇中點，更易形成一片人氣繁榮景象。

可以說，4.0的潤街相比以往，產品定製性更強，業態定位更綜合，商業運營能力更強。

還有故事？

潤街說：未完待續

從華潤置地在商業地產的佈局、和潤街的升級迭代，我們可以看到華潤置地向“城市投資建設運營商”轉型已經開動，潤街作為打通“最後1公里”消費圈的關鍵一環，必將在華潤置地商業版圖中擔當更重要的角色。

那麼潤街接下來商業還有哪些故事和玩法？

未完待續，敬請期待！