陶浩海
資產證券化（ABS），資產證券化，是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券（Asset-backed Securities, ABS）的過程。資產證券化依託基礎資產產生的現金流，而非自身信用，來滿足企業對資金的需求，從而能夠幫助企業盤活存量資產。
房地產投資信託（REITs）：房地產信託投資基金（REITs）是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
對於國內商業銀行來說，由於其資產主要是信貸資產，所以往往是做信貸資產的ABS，較少做固定資產的REITs。這裡對固定資產的理解可以擴大到期限較長的信貸資產。
具體操作中，銀行進行ABS或REITs與其他主體在步驟上並無二致。 發起人將基礎資產出售給SPV（特殊目的載體），實現風險隔離，以達到發起人破產時該基礎資產不被清算的目的。 SPV將購買的基礎資產打包成為可供投資的標準化證券。在此過程中需聘用會計師事務所對基礎資產進行盡職調查並對現金流模型進行嚴格驗證，聘用律師事務所需對發起人及基礎資產的法律狀況評估調查，明確各方參與者的權利義務，擬定交易過程中的相關協議和法律文件，並提示法律風險。SPV的業務僅限於資產證券化的相關業務，禁止從事其他無關業務。 專項計劃可以通過內部或者外部信用增級方式提升資產支持證券信用等級。手段包括：金融機構進行擔保、發行人進行超額擔保、設置結構性償付，次級證券需要在優先級證券償付完畢後獲得償付。 聘請專業信用評級機構對即將發行的資產抵押債券進行正式的信用評級，並向投資者公佈最終結果。國內發行一般找國內評級機構，如中債資信等。
證券發售和售後。證券一般由券商承銷發行和推廣。由於SPV的獨立性不足，需要其他機構參與完成全過程，一般包括投行、管理人、受託人等。投行作為融資顧問和承銷商幫助證券順利發行；管理人對相關證券進行管理，為投資人賺取利益；受託人代表投資人的利益管理服務機構交付的本息。
商業銀行由於存在著存款貸款期限錯配的問題，其經營流動性一直是其亟待解決的問題。國內商業銀行進行ABS有以下一些優點。
第一，通過ABS，商業銀行能夠將其流動性較低的資產進行證券化，轉變為流動性較強的資產。
第二， ABS增加了銀行的融資渠道。
第三，通過不良資產的轉移和融資渠道的擴充可以提高銀行的盈利能力。
最後，商業銀行的ABS為市場製造了一大批安全資產，增加了金融市場的整體流動性。
對於REITs，由於國內法律法規尚不健全，國內的REITS一般稱為“類REITs”，與國外主流REITs有一些不同。 國外主流REITs 國內REITs 大部分為公司型，投資者通過持有股份進行投資；少部分為契約型。
銀行進行類REITs盤活固定資產有以下幾點好處。
第一，可以達到“資本出表”，實現“資本佔用”的釋放。具體的會計賬目中資產端的固定資產轉變為現金資產，銀行獲得流動性但資產負債率不變。
第二，相對比直接出售，REITs可以設立優先贖回的條款，從而在私募到期後贖回。
第三，有利於增加銀行融資渠道，增加商業銀行的盈利能力。
最後，達到將成本法計入的固定資產轉化為公允價值計入收入，在報表中增加當期利潤。
