如果將房地產行業規模競爭視為一場長跑，那麼現在比賽已經進入了下半程。冠軍是誰尚未揭曉，但賽場上的所有人都明白，並不是所有房企都有機會繼續參與下一輪賽程。
2016年，曾經十多年的王者萬科在去年被恆大超越，而2017年，碧桂園又成為新的宇宙最大房企。這三家規模突破5000億元的房企，牢牢佔據了行業第一梯隊位置。
緊隨其後的是老牌央企龍頭保利。保利在國內房地產行業一直穩居行業前五，但在最近兩年的規模之戰中，保利則顯得有些沉寂了。
在2013年之前，保利地產銷售額長期位列行業前三，自2013年起，保利地產相繼被恆大、碧桂園、融創中國等民營房企超越，在第四至第六名間徘徊。
但對保利來說，其顯然不滿足於前五的位置。一直以來，保利都以對標行業前三作為公司發展的願景。
4月17日，保利地產發佈了2017年年報。報告顯示，2017年公司實現銷售金額3092億元，創下近7年來的同比最高增速；
歸母淨利潤156億元，一改前兩年疲軟之勢，成為唯一一家進入前五的央企上市房企。對保利來說，業績的持續增長離不開改革，而改革的核心手段就是內部激勵與賦能，外部合作、整合與併購。
一、
要重回第一方陣，保利首先要面對的對手是行業前四名——碧萬恆融。
客觀來說，相比央企的諸多限制因素，碧桂園、恆大、融創等擁有靈活機制的民企，一是擁有跟投、高薪聚攏人才、產品標準化等優勢；二是在一二線城市調控下，主要佈局三四線城市，這兩年在規模競爭上確實更勝一籌。
保利第一步要做的，就是要在保持穩健的基礎上適當提速，在規模上要接近甚至趕超它們。
銷售規模的擴張本質上取決於兩點，一是土地儲備的數量和質量，二是城市佈局的廣度和深度。
2016年下半年以來，保利拿地的速度明顯提速。
公告數據顯示，2017年其全年拓展項目204個，拓展面積4520萬平，總成本2765億元，分別同比大幅增長了88%和128%。
體現在拓展方式上，則是變得更具開放性和多元化，合作和收購逐步成為保利最主要的擴張途徑之一，2017年其拓展面積超過一半來自於合作和收購。
這裡的大背景是，整個行業獲取土地的難度在不斷提升，除了傳統的招拍掛，併購項目已被大部分房企視作獲取土地的重要手段之一，大魚吃小魚的併購現象與合縱連橫的強強聯合正在成為行業新常態。
2017年，保利地產完成了對中航工業旗下房地產項目的整合；12月，保利地產股東大會通過了以現金方式收購保利（香港）控股50%股權方案。
不論外部還是內部，保利作為央企在大型資產包的收併購上、特別是央企之間的整合上，都體現出了極強的整合能力，這是民營房企們無可比擬的優勢。
以保利地產和保利置業的整合為例，對保利地產來說，這次整合絕不僅僅是簡單的1+1=2，還有著更重大的意義：
1、未來境內新增的房地產項目均由保利地產為主進行開發，甩掉了和保利置業同業競爭的負擔，央企資源優勢得到進一步發揮，在業務併購、央企整合、機制改革創新等領域，可以獲得保利集團更大的發展支持和資源傾斜。
2、保利地產今後在國內將擁有不受任何限制的擴張權限，可以進入深圳、蘇州、濟南、雲南等原未覆蓋區域，和其他龍頭房企一樣擁有真正全國化的業務佈局，有效彌補之前的區域短板。
按上述區域現有市場規模3%的佔有率算，可以為保利地產每年額外增加500億簽約。此外，假若整合進一步發展並最終將保利置業銷售規模併入保利地產，預計銷售可增加400億，勢必對市場份額的提升增加不小的砝碼。
隨著央企改革的提速，類似的重組越來越多，保利地產在土地資源的整合和產業鏈條的拓展上大有可為。
二、
可以說，積極的土地拓展為保利儲備了豐厚的土地資源，高質量土儲也為未來銷售業績的釋放奠定了堅實的基礎。
保利在年報中稱，截至2017年末待開發土儲面積高達9090萬方，完全可滿足未來2-3年的業績需求，其中一二線城市佔比達到63%。
但是，僅僅有土地儲備顯然不夠，如何將這些土儲轉化為銷售業績更為重要。換言之，就是如何做好內部激勵，提高團隊效率？
房企的激勵機制對於規模增長至關重要。早年萬科、碧桂園的項目跟投制度將項目拿地風險、成本費率控制和收益分成與核心跟投人員高度綁定，在成本邊際控制得力的同時迅速擴大了開發規模，使得銷售額不斷攀升。
以傳統的觀念來看，這並不是保利等央企們的強項。央企在融資、品牌、資源獲取方面有獨特優勢，但近年來，在人才激勵、市場化機制方面並不靈活，不斷受到民企的衝擊。
但是，作為央企的保利是一個特例，在央企市場化改革中遙遙領先，足以令業界側目，相較民企也不遑多讓。
大規模拿地的同時，保利亦在嘗試完善激勵機制，在制度允許範圍內，不斷爭取、改革內外部機制。
2017年，保利推出了員工跟投計劃，將公司的發展和核心員工的利益緊密結合，在市場化長效機制方面又邁進了重要的一步，公司決策的嚴謹性和員工執行的高效性得到進一步提升。
2017年12月23日通過的跟投計劃顯示，單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值10%，華創證券指出，這是目前央企跟投計劃中的最高水平之一，有利於為公司業績提供內生性動力。
此外，作為央企股權激勵的先行者，保利地產第二期股權激勵也將在2018年進入行權期，作為
央企中覆蓋人數最多、覆蓋員工層級最廣的股權激勵之一，將對進一步提升員工效率、穩定核心骨幹發揮重要作用。
外界看到的是，保利確實有奮起直追的態度和實力，雖然身為央企，但在自我變革的道路上絲毫沒有自縛手腳、裹足不前。相反，保利的步子相對於一些民營房企，邁得還更大，更有力一些。
在我看來，排在保利前邊的四家房企必須提高警惕了。保利有的可不只是雄心勃勃而已。
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