作者｜中債資信課題組「課題組成員：王二鵬 王足 徐睿陽；蔡宏宇 李綺雯」
文章｜《中國金融》2019年第22期
自2012年信貸資產證券化重啟以來，個人住房抵押貸款資產支持證券（RMBS）的發行規模持續增長，2015～2018年，RMBS發行規模的複合增長率達160.78%，已成為銀行間市場資產證券化的主力產品。關於RMBS參數的研究也具有越來越重要的意義，提前還款就是RMBS最具代表性的參數之一。本文結合多家銀行房貸提前還款數據的實際表現，分析利率、收入、房價三個宏觀因素與房貸提前還款之間的相關性。
利率
利率能夠通過改變房貸成本，對借款人的提前還款意願產生影響。我國的個人住房抵押貸款業務通常為浮動利率，由基準利率和浮動比例兩個方面構成。當基準利率上調時，房貸利率會相應提高，借款人預期未來償還房貸的成本增加，為了避免支付更多的利息，提前還款的可能性會提高。浮動比例是對基準利率的浮動調整，在基準利率不變的情況下，銀行在不同時期發放的房貸浮動比例並不相同。若房貸在浮動比例較高的時點發放，借款人所付出的房貸成本較高，更易產生提前還款行為。總的來看，房貸利率可以通過改變房貸成本而影響提前還款，房貸利率上升時，提前還款率也可能會隨之上升。
圖1 銀行歷史各月發放貸款的年化提前還款率
從各大銀行歷史各月發放貸款的年化提前還款率來看，不同銀行的提前還款率曲線具有較強的相似性，主要原因是同一時期發放的貸款特徵以及所經歷的市場環境基本一致，因此貸款在存續過程中的提前還款表現具有相似的特徵和趨勢。在2015年之前，各銀行發放貸款的提前還款表現相對穩定。自2015年開始，提前還款率出現了明顯的下降趨勢。直至2017年前後，該下降趨勢才有了改變，甚至出現了較為明顯的反彈。對比2015年轉折期我國首套房的平均貸款利率，不難發現，提前還款率下降時期也恰好是房貸利率的下行時期，這與2015年基準利率的下調有關。而伴隨著2017年各項房地產調控政策的實施，房貸利率有了較大幅度的提升，這也導致了在2017年後發放的貸款，提前還款率有了較為明顯的上升。因此，雖然銀行發放貸款的時間越靠近現在時點，其貸款的表現期越短，提前還款率的計算準確性可能會存在一定的誤差，但是利率對借款人提前還款行為的正向影響可以得到一定的驗證。而從實際貸款利息償付的角度來看，由於房貸的年限較長，利率上浮所帶來的利息增長需要在20～30年的期限內進行分攤，每月的還款金額不會出現特別大的變動，因此，從借款人角度考慮，其支出成本不會因為利率的變動而產生較大變化，利率對房貸提前還款的影響也是有限的。總的來看，利率通過改變借款人的貸款成本而對房貸提前還款產生正向影響，但是這種影響是比較有限的。
圖2 首套平均房貸利率
收入
收入能夠從總量和增速兩個方面改變借款人的還款能力，進而影響房貸提前還款率，且中青年受這一因素的影響可能更為明顯。首先，當收入總量增加時，借款人對貸款的支付能力提高，且我國居民的負債意願較低，因此在滿足其他方面的生活需求後，借款人的提前還款意願會有所提高。其次，當收入增速加快時，借款人預期未來的收入總量會增加，這也會促使借款人進行提前還款。最後，在我國，收入總量較多和收入增速較快的人群主要是中青年，收入因素對這類人群提前還款率的影響可能更為明顯，同時，中青年存在旺盛的改善型需求，當收入因素變動時，可能會更傾向於原房貸的提前還款。
筆者通過某國有銀行2012年在全國範圍內發放的70餘萬筆個人住房抵押貸款截至2018年的數千萬條逐筆逐月的還款數據，分析收入對於借款人提前還款的影響。
圖3 不同收入區間的年化提前還款率
提前還款率與收入。年收入在10萬元以下的借款人提前還款率最低，而在其他收入區間基本上保持相對穩定的水平，並沒有呈現出明顯的相關性。事實上，因為針對不同收入區間的借款人，銀行的授信額度通常具有一定的差異性，收入較高的借款人可能對應的貸款合同金額也更大，所以其提前還款能力未必會更高。因此，提前還款率與借款人收入不存在直接的線性關係。
圖4 不同收入債務比區間的年化提前還款率
提前還款率與收入債務比。為避免貸款額度及其他潛在因素的差異對借款人提前還款情況的干擾，筆者進一步選取了收入債務比這個指標。整體上，貸款的提前還款表現與收入債務比呈正相關，即收入債務比越高的人群，其提前還款率的水平也越高。
圖5 不同年齡區間的年化提前還款率
提前還款率與年齡。40歲以下的借款人提前還款率較高，且隨著年齡的增大而提高，在30～40歲年齡區間範圍內的借款人提前還款率達到最高點，而在這之後，借款人提前還款率呈現出明顯的下降趨勢。一般情況下，中青年時期的借款人處於事業上升期，具有更加穩定的工作，收入水平也更高，且換房等改善型需求也較大，提前還款的可能性更大。而對於其他年齡段的借款人而言，收入的穩定性及支付能力都相對較弱，提前還款的能力也較低。
雖然提前還款率與借款人收入之間未表現出直接的線性關係，但在剔除貸款額度等因素的影響之後，提前還款率與收入債務比呈現出正相關關係，說明收入對房貸提前還款率具有正向影響。同時，考慮到中青年旺盛的住房改善型需求，收入因素對這類人群提前還款率的影響將更大。
房價
房價能夠通過兩個方面對借款人的提前還款意願產生影響，一個是房價對貸款餘額的覆蓋倍數，另一個是房地產市場的活躍度。一方面，對於已發放的貸款，當房價上漲時，相對於貸款成本而言，房屋的價值變得更高，房價對貸款餘額的覆蓋倍數不斷增大，考慮到國內借款人受傳統思想的影響，整體負債意願較低，這將提高借款人提前還款的可能性；另一方面，隨著房價的上漲，房地產市場活躍度會上升，支付能力較強的借款人投資二套房及換房需求也會有所提高，這樣也會造成其提前還款的意願增強。
圖6 不同LTV區間的年化提前還款率
提前還款率與貸款價值比（LTV）。從房價對貸款餘額的覆蓋倍數來看，LTV的大小可以很好地體現房屋價值與貸款金額之間的相對關係。LTV越小的貸款，房價對貸款餘額的覆蓋倍數越高，其提前還款率越高；而隨著LTV的增大，提前還款率呈現下降的趨勢。事實上，LTV僅為貸款發放時的時點值，隨著貸款的不斷償還，房屋價值對貸款餘額的覆蓋程度還將進一步擴大。
圖7 不同區域的年化提前還款率
提前還款率與房地產市場活躍度。考慮到數據的侷限性，我們以城市等級作為房地產市場活躍度的衡量指標，對提前還款的差異作進一步的驗證分析。其中，對於一、二線城市而言，房價漲幅更大，房地產市場活躍度更高，房價保值增值能力更強，相應的借款人二套房需求（投資需求）及換房需求會更高，因而體現在提前還款方面也會更高。相較而言，三、四線城市的投資或換房需求較低，提前還款率也較低。
總體來看，房價對房貸提前還款產生正向影響。一方面，房價對貸款餘額的覆蓋倍數越高，借款人提前還款的可能性越大；另一方面，房地產市場活躍度越高，借款人會更傾向於儘早購入新的房產，因此也會對已存在的房貸進行提前償付。
總結與展望
未來利率走勢方面，人民銀行強調穩健貨幣政策要保持鬆緊適度，堅持穩中求進的總基調，因此基準利率下降的可能性不大。浮動比例方面，受因城施策的政策影響，對於地方財力較好、樓市過熱的城市，未來銀行貸款利率的浮動比例仍可能處於較高水平，但繼續大幅調整的可能性比較低。總的來看，基準利率將保持穩定，浮動比例分化的局面仍將維持，但短時間內出現大幅波動的可能性較低。在此形勢下，未來一段時間內利率因素對提前還款仍將具有一定的促進作用，但影響比較有限。
未來收入趨勢方面，2018年我國居民收入增速全面放緩，僅上海、安徽、遼寧三個省份2018年居民收入增速高於2017年，並且超70%的省份繼續下調2019年居民收入增速目標，收入增速趨緩的格局已經形成。中長期看，我國經濟外部環境複雜嚴峻，內部也面臨經濟結構轉型升級、新舊動能轉換等問題，因此未來一段時間內，我國宏觀經濟將保持中高速增長，而居民收入與經濟增速息息相關，企業減稅降費政策帶來的利好向居民端的傳導仍需時間，預計短期也無法在收入增長上有所體現，因此收入增長速度預計將逐步放緩。因此，從中長期看，收入將是房貸提前還款率的主要影響因素，居民收入水平增速的降低會對提前還款產生負面影響。
未來房價趨勢方面，近年來隨著去庫存政策的推行和限購政策的趨嚴，房地產市場熱度下降，供需缺口收窄，房價逐步趨於穩定。在“房住不炒”“因城施策”等政策的指導下，全國房價增速或將維持現有水平，一線城市和部分熱點二線城市由於人口的持續流入，需求保持旺盛，而供給相對有限，房價或維持穩定；三線城市由於人口的持續流出，房價存在一定的下行壓力。受政策調控影響，整體上各地區房價的上漲均有所抑制，且伴隨著政策對投資及投機行為的擠壓。因此，預計在未來幾年我國房價將處於低速增長的相對穩定狀態，房價對提前還款的影響將處於穩定的水平。
整體來看，在未來一段時間內，收入將成為提前還款率的主要影響因素，隨著居民收入增速的下滑，預期未來房貸提前還款率將有所下降。■
閱讀更多 中國金融雜誌 的文章
