槓桿是樓市的命。
開發商沒有槓桿，就無法擴張。
購房者沒有槓桿，就無法買房。
可能沒有哪一個行業比房地產行業更離不開槓杆——房產這種超大額的產品，失去槓桿，幾乎就等同於失去市場。
參謀長在此前的文章中提到過，房地產企業的普遍負債率都達到70%，部分房企的負債率更是在90%以上。而最近，參謀長又瞭解到，許多城市居民的槓桿率已經超過了100%。
大家都知道，槓桿的屬性是水能載舟亦能覆舟。槓桿率超100%意味著什麼？加槓桿購房，在2019年到底還可不可取？
一、買房買到破產？八座城市居民槓桿率超100%
首先，我們來了解一下“槓桿率”這一數據是如何計算的。
目前“槓桿率”的統計存在較多口徑，比較常用的有兩種：一是住戶貸款餘額/GDP， 比如去年11月央行發佈的《中國金融穩定報告（2018）》中，各省份的“住戶部門槓桿率”就是使用的這一算法；另一種是住戶貸款/住戶存款，即住戶存貸比或居民資金槓桿率。
而貸款/存款所得出的“資金槓桿率”，則能夠更為直觀地反映出居民的購房壓力。
1、八座城市居民槓桿率超100%，廈門、深圳、杭州最高。
將29座城市的住戶貸款餘額、住戶存款餘額以及住戶部門槓桿率、居民資金槓桿率等多個指標進行梳理，我們可以發現，杭州、廈門、深圳、珠海、廣州、南京、合肥、蘇州八座城市的居民槓桿率已經超過了100%，也就是說，這些城市居民的平均貸款數額已經超過了存款數額。
雖然說住戶貸款除了包括消費貸款之外也包括了個人經營性貸款，但普通人能夠申請到的銀行經營性貸款的比例極低，因此可以說，居民高槓杆率的最大原因就是高房貸。
結合“住戶部門槓桿率”這一數據來看，廈門、深圳和杭州的槓桿率位居全國前三。除了城市的房價水平較高之外，也說明這三座城市居民對房地產的投資熱情較高。
2、居民槓桿率的變化趨勢，與房地產市場走勢高度相關。
以廈門為例，廈門的居民槓桿率變化情況在這一點上表現得極為典型。
2016~2018年，廈門住戶貸款餘額增速分別是20.6%、27.3%和7.8%。2016年到2017年上半年是廈門房價快速上漲的時期，樓市成交十分火熱。2018年，廈門樓市高位回落，量價齊跌，住戶貸款餘額增速也大幅走低。
房屋均價水平處於全國前五的廈門，收入水平、就業機會與一線城市有著明顯差距，但房價卻直追一線城市，除了居民槓桿率之外，房價收入比也位於全國前列。
收入與房價水平的不匹配，使得居民只能貸款買房；加之廈門這座城市對房地產的熱情本就較高，金融機構對買房貸款的收入情況審核也比較寬鬆，居民一再加大槓桿就成為了城市常態。
二、高槓杆率，可能會帶來哪些後果？
首先，貸款過多肯定會擠壓消費。在這一點上深圳最為典型，2012年，深圳的社會消費品零售總額僅次於北上廣，位居全國第四，但隨著房價攀升，居民貸款餘額猛增，到了2018年，深圳已經被重慶、武漢和成都甩在身後，僅排在全國第七。
其次，槓桿率高到臨界值，是極有可能帶來系統性崩盤的。我們最為熟知的2008年美國次貸危機，就是家庭部門高槓杆，低收入的家庭負債快速增長所導致的。
看到這，可能有些人將加槓桿視作洪水猛獸。但參謀長想說的是，目前我國的居民槓桿率，還不致影響全局的程度，對待加槓桿這件事，也必須辯證看待。
1、我國的居民槓桿尚低於世界平均水平。
雖說部分城市居民的貸款壓力可能較大，但就整體來看，尤其是同國際水平對比，中國的居民部門槓桿率（債務/GDP）並不算高，略高於新興市場的平均水平，與發達國家的平均水平還有相當差距。
我們都熟知“中國老太太和美國老太太”的故事，長期以來中國人缺乏提前消費的意識，對加槓桿這件事都是避之不及，當然近兩年中國居民槓桿率增速較快，可以說是被房價快速上漲“逼”出來的。
槓桿率低不一定是絕對的好事。中國的居民槓桿率呈現明顯的“南高北低”格局：數據中居民槓桿率處於後五位城市分別為煙臺、保定、威海、大連、瀋陽，全部屬於北方城市，金融手段靈活性低、投資氛圍不夠，經濟活力也很難得到釋放。
2、住房貸款，總體上屬於優質貸款。
房貸對於銀行來說，是優質貸款。儘管是一種負債，但它不同於其他短期負債，它是以不動產為基礎，讓不動資產流動的一種手段，並且具備低成本、低利率的特徵。
在徵信系統的監控下，金融機構對居民的還貸能力是有一個基本把控的：哪些人群的槓桿率增加了，哪些被平均了，哪些人違約風險大……大數據把每個人交沒交水電費都摸得一清二楚，把風險控制在一定範圍內還是能夠做到的。
當然，不排除有民間借貸與“首付貸”亂象的存在，但參謀長認為從全局而言不必過於憂慮。
三、2019年還要不要貸款買房？
我們這篇文章討論的是“槓桿”，房地產的槓桿，其實除了需求端，也就是居民房貸之外，還涉及到供給端，即房企槓桿。
8月7日，在2019博鰲房地產論壇的全體大會上，有經濟學專家表示：供給端的金融收緊是目前調控的大趨勢，這意味著抑制住房的供給，在需求不變的情況下可能會導致房價升高。
在這樣的背景之下，參謀長給出的建議是：2019年，該加的購房槓桿還是要加。
什麼是該加的購房槓桿？
1、合理的、不超出家庭承受能力的槓桿。
參謀長不去鼓吹什麼“貸到就是賺到”，畢竟槓桿是 一個妥妥的放大器，在放大你的收益的同時，也可以放大你的虧損。
但如果在購買自住房時，收入可以覆蓋每月的供款；或是購買投資房，用租金覆蓋大部分房貸，以租養房，那麼資金方面都可以自己把握，只要不違反當前購房的基本政策即可。
而且，考慮到房貸利率甚至可能低於通貨膨脹率，因此建議能拉長期限就拉長。
2、選好城市、選好項目後再加的槓桿。
正如上文所說，槓桿的屬性是水能載舟亦能覆舟。2019年的樓市，是大分化的開始，因此當考慮加槓桿投資住房時，選擇城市是第一考量。
在錯誤的城市、錯誤的房子上盲目加槓桿，這個槓桿撬動的就是巨大的風險。
最後，該加的槓桿要加的畫外音，就是不該加的槓桿不要加。
多加槓桿多買房的邏輯，或許在過去的十年間被證明有效，並且也助力炒者房更多獲利，但這並不代表樓市發展的下一個十年還會延續這個邏輯。
往小了說，未來，個人的盲目負債大概率是要吃虧的；往大了說，槓桿能解一時之需，但終究不能作為經濟發展的全部動力。
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