03.07 惠州臨深片區哪裡房價會好一點？

那麼買房該如何選地段，相信多數人都會說，肯定要買在一個經濟發展前景較好的地區，只有一個地區經濟增長勢頭好，說明這個地區相應的人均收入也會有較客觀的增長趨勢，城市規劃的執行力度也會提高，基礎建設以及各項民生福利也會相對加強，整個城市的競爭力也會加強，招商引資的動能也會跟著提升，對於房價的支撐，會起到很好的作用。

據省統計局核定，惠州全市地區生產總值（GDP）4103.05億元，增長6%。其中，第一產業增加值175.98億元，增長3.6%；第二產業增加值2161.58億元，增長6%；第三產業增加值1765.50億元，增長6.2%。三次產業結構調整為4.3:52.7:43。

作為工業大市，惠州擁有電子信息、石油化工兩大萬億級支柱產業。儘管電子信息產業發展的腳步總體放緩。值得一提的是大亞灣石化工業因中海油惠州煉化二期和中海殼牌化工二期的投產而蓬勃發展，大增39.1%，得益於大亞灣石化大項目的擴產帶動，去年惠州的工業生產基本平穩，全市規模以上工業增加值同比增長6.6%。

2018年，在粵港澳大灣區內陸的9個城市當中，惠州的GDP總量僅次於深圳、廣州、佛山、東莞，位列第五位。

惠州行政區域由四區三縣組成，分別是惠城區、仲愷高新區、惠陽區、大亞灣經濟技術開發區、龍門縣、博羅縣、惠東縣組成，在這裡，我們再看下去年各區縣的經濟數據又是如何。

從GDP總量看，進入前三位的分別是惠城區、大亞灣區和博羅縣，GDP分別是793.42億元、685.7億元和650.18億元。而從GDP增速看，進入前三位的分別是大亞灣區、惠陽區和博羅縣，GDP增長分別是18.3%、5%和5%。值得一提的是，今年大亞灣區和惠陽區都各自實現了突破，其中，大亞灣區GDP首次突破600億元，惠陽區GDP首次突破了500億元。

其中，大亞灣區由於有中海油惠州煉化二期、中海殼牌化工二期等大項目投產，拉動工業經濟快速發展。相關統計數據顯示，在中海油煉化二期1000萬噸/年煉油和120萬噸/年乙烯項目帶動下，大亞灣全區規上工業總產值2267.7億元，增長41.7%，實現規上工業增加值633億元，增長23.8%，工業增加值總量和增速均繼續保持全市第一。在萬億級石化產業的強力拉動下，大亞灣區的GDP增長也實現了18.3%，遠高於全市的平均水平，“領跑”各縣區。

大亞灣於1993年經國務院批准成立經濟技術開發區，雖然時間不長，但是其經濟發展後勁確著實讓其它各區縣刮目相看！

我們再來看2017年惠州各區縣的經濟數據情況，從上圖我們依然可以看出，在7個地區中，名義經濟增速和增量保持雙第一的依然是大亞灣區，近兩年實現增量過100億的也只有大亞灣。按照這種趨勢，未來幾年後，大亞灣的GDP總量將有望超越惠城區，成為惠州第一。

從土地面積看，大亞灣在整個惠州當中屬於面積最小的一個行政區域，但是它的經濟增速卻是位列惠州第一，GDP總量是位列第二，而且它在於深圳陸地接壤的同時，還和香港隔海相望。

這個說明如此面積小的地區，有這樣的經濟實力，足以證明這裡的人均GDP在惠州其它區縣當中所佔的優勢，再加上與粵港澳大灣區中經濟總量位列第一與第二的城市天然相鄰，其未來的發展趨勢可想而知！

來惠州臨深片區的惠陽和大亞灣看過房的人，如果有看過很多樓盤的話，會發現一個有趣的特點，在惠陽區，所有的商業幾乎是以人民路為界限分佈的，大型的商超多數都是集中在人民路沿線或者以西的區域，在大亞灣區呢，幾乎大型的商業都是分佈在大亞灣大道沿線或者以西的區域。

無獨有偶，人民路和大亞灣大道是無縫接駁，共同構建了惠灣（惠陽和大亞灣）片區重要的南北走向城市發展軸，而在這條軸線以西的臨深區域，也是目前房價最貴的。

那麼在大亞灣區，什麼地段未來增值最大呢？

首先，要明白的一點是大亞灣作為環深圳片區之一，未來引爆樓市增值的核心因素是深圳的人口外溢紅利，那麼在大的環境下，選擇臨深片區就是未來增值的重點區域，而從上述的大亞灣區域功能定位當中看，滿足這個條件的只有西區和中心區是最佳的選擇。

從區域功能規劃中可以看出，西區主要是大亞灣的電子信息和汽車零部件產業園，但是如果細分的話，西區是分為兩個片區的，以石化大道為界，石化大道以南為南部片區，主要是上述的產業園區；以北為北部片區，主要是打造的深圳東人文居住生活區。

中心區以行政、商務、金融、居住為發展方向，但是真正能看到的元素只有行政和居住，商務以及金融處於後期規劃當中。雖然這裡是大亞灣的行政單位聚集地，但是，目前部分行政職能也在慢慢往西邊的行政服務中心轉移，行政職能開始逐漸分散。以居住為發展方向，體現的相關配套發展則主要是表現在公園休閒方面，而最受民生關注的教育和商業這兩個方面，都集中在了大亞灣西區的北部片區。

如果說中心區有商務和金融規劃，那也只能說是規劃，具體將來怎麼發展還要看實際，但是到過中心區看房的人，多多少少能感受到.

目前我們能看到的主要是兩種情況：

1.成片的住宅樓盤，住宅樓盤的商業也僅僅是侷限於社區底層的裙樓街鋪，沒有單獨的大型商超。

2.被住宅樓盤穿插的分散未開發地塊，這些地塊規模不大，很難做出相應的高起點規劃，且任何規劃要看資金來源，如果依賴開發企業來開發，無疑又是一個非常嚴重的考驗，畢竟房地產企業都是逐利的，當下的大亞灣市場環境，沒有比開發住宅更加賺錢的了，所以，未來雖然有金融和商務的規劃，但真正要落實到位，是非常困難的。

因此，在大亞灣中心區最終對於樓市利好比較突出的因素就只有行政中心，而在沿海的發達城市，真正對將來樓市起到最大作用的因素不是單一的行政中心，而是商務中心或者高科技創新中心。

說到這裡，就還是回到了西區。從圖片中我們可以看到，大亞灣最主要的大型商業幾乎是分佈在石化大道沿線或者以北的北部片區，同時，還有一點值得注意的是，大亞灣目前寫字樓分佈最多最密集的區域也是在西區北部片區，除此之外，這裡還有大亞灣最密集的酒店群（片區唯一五星級酒店華美達酒店也坐落於此）、大亞灣最密集的教育配套分佈。

教育+商業+辦公+酒店的全系配比，打造了大亞灣西區北部片區的人文居住中心區，同時又是商務中心區。

再來看西區的南部片區，雖然是電子信息和汽車零部件產業園區，但是這些都只是屬於初級製造業，這些製造業區雖然能夠聚集人氣，但是是無法讓其形成核心地段的，真正讓一個片區能夠因產業園而成為核心地段的產業，必定是高科技研發產業園，就像深圳的南山區。

因此，未來真正能帶動大亞灣樓市領跑的地段是以第三產業為主的商務核心地段，而不是以第二產業為主的製造業，所以，相信大家已經看明白，未來大亞灣的樓市空間最大的片區在哪裡了。

當然，並不是其它片區就沒有很好的投資機會，相對於西區北部片區而言，在南部片區或者中心區，那些具有房價絕對值相對較低優勢的，又是品牌開發商開發的品質樓盤，同樣具有很高的投資價值，這類樓盤也是值得買入的。

臨深片區買房投資有門道，先弄清楚各區域的城市功能定位，站在未來剛需買房的角度上，以剛需買房的標準去衡量，再根據未來規劃和配套分佈去挑選地段，最後根據社區的品質去挑選樓盤，就能買到心目中理想的房子。不過，一切還得從自身家庭經濟情況和自己工作情況出發，理性配資房產投資資金。

叄歲，惠州資深房地產置業經理，從事惠州房地產銷售8年，熟悉各個片區的城市規劃與發展方向，能根據不同的置業群體制定相對應的置業計劃，已為數百位置業者成功置業惠州，並且做到所購買的物業再區域的增值最大化。

也許是惠灣片區最懂行、最良心地產人，一次免費的溝通、一個免費的建議、一次免費的帶看樓盤，或許令你的資產價值倍增，如果您對惠州置業有所困惑，歡迎與我溝通，解決您的置業困擾！