物業板塊是港股過去一年來最熱門的板塊之一，由於其輕資產模式，現金流穩健，抗通脹，且兼具高確定性成長的特性，在資本市場上倍受青睞。
2019年，港股物業管理板塊累計上漲94.83%，遠遠跑贏恆指，6只物業股漲幅超過100%，新城悅服務(01755)、永升生活服務(01995)、佳兆業美好(02168)分別以216.36%、196.63%、182.64%領漲。進入2020年，物業股繼續保持強勢，雖然近日有所回調，永升生活服務依舊漲幅領先，僅次於濱江服務(03316)。
物業股的大漲，反映了過去幾年國內房地產市場高歌猛進的背景之下，物業管理面積增長和盈利增長的高度確定性。永升生活服務之所以表現相對更加搶眼，與其高於同業的增長速度不無關係。
當前物業費提價難，物業管理公司增長主要依靠在管面積的擴張。而管理規模的擴張無外乎三種方式：承接母公司物業，承接第三方開發商新盤，收併購其他物管公司。
在管面積三年半增長4倍
通過前兩種方式，永升生活服務在短短几年內業務規模和業績實現強勢增長。永升生活服務背後的母公司是旭輝(00884)，近年來旭輝合約銷售額迅猛增長，2015年合約其銷售額僅302億元，2017年首次突破千億，2019年達到2006億元規模。
智通財經APP注意到，2017年以前，永升生活服務的管理面積大部分來自旭輝，但從2017年開始對母公司的依賴度下降，來自旭輝的建築面積佔在管總建築面積比例從2015年的89.28%下降至2019年上半年的32.5%，相反，來自第三方物業開發商的建築面積佔比大幅提升，體現公司的外拓能力不斷增強。
與同行業相比，永升生活服務來自母公司的管建築面積比例非常低，在第三方拓展方面的能力處於行業前列。長期來看，強大的外拓能力使其更能抵抗依靠單一房企輸送資源的週期性波動。
2015年至2019年上半年期間，永升在管建築面積從977.6萬平方米增加至4902.4萬平方米，三年半的時間內增長了4倍。公司營業收入也從2015年的3.34億元上升至2018年的10.76億元，淨利潤從1556.2萬元升至1億元。
2019年上半年，永升生活服務收入同比增長61.37%，淨利潤同比增長119.67%，與同業對比，永升生活服務的營收規模雖然不大，但營收和淨利潤增速均較為突出。
增值服務帶動毛利率快速提升
在業務規模和業績增長的同時，永升生活服務的盈利能力也在不斷提升。毛利率從2015年的16.1%上升至2019年上半年的29.73%，同期淨利潤率從4.66%上升至12.77%，提升的幅度超過多數同行。據智通財經APP瞭解，毛利率上升主要反映了公司在管物業大幅擴張形成規模經濟、毛利率更高的社區增值服務快速增長，以及實施成本控制措施。
據2019年中期財報顯示，永升生活服務社區增值服務的毛利率為64.5%，遠高於物業管理服務的20.8%。由於進一步優化業務架構，並大力推動社區增值服務發展，社區增值服務收入的同比增速達到1.6倍，快於物業管理服務收入的增速，從而拉動整體毛利率向上。
但需要注意的是，毛利率的上升並非隨著在管面積的擴大而呈線性增長，而是先增後降，最後趨於穩定的狀態。因為隨著規模逐漸上升，新交付面積帶來毛利率提升的邊際效益遞減，另一方面由於存量管理項目提價受限，以及設備老化會帶來維修成本上升，拉低整體毛利率。去年上半年永升物業管理服務的毛利率同比有所下跌，公司稱主要是由於對服務素質的投資增加以提高客戶滿意度所致。
由此可見，增值服務才是物業公司最賺錢的板塊。增值服務的增長一方面得益於在管面積的擴大，另一方面在於增值服務的種類日益豐富。針對住宅，永升生活服務擁有“37°社區”、“鉑悅管家”;針對商業辦公樓推行“悅澤商辦”;針對機關客戶推出“悅澤公眾”。在業態拓展方面，公司還推出了旭惠美家、旭惠團、鄰聚遊、租售中心，永升生活服務的增值服務體系在大部分上市同行中相對更加完整。
背靠旭輝，規模增長可期
據智通財經APP瞭解，2019年上半年，永升生活服務簽約面積的增長大幅超過在管面積的增長，使得可以轉化為建築面積的儲備建築面積進一步增厚，從而鎖定未來的增長。
房企的土儲會轉化為竣工面積，從而成為潛在的物管面積。若只看母公司的貢獻，根據方正證券對房企銷售增速的統計，若按照2年的竣工週期來算，預計未來兩年永升生活服務、奧園健康、新城悅服務、佳兆業美好和濱江物業的管理面積的增速會有大幅提升。
據瞭解，目前中國物業管理行業規模大約為1.1萬元，滲透率仍處於較低水平，未覆蓋的物業面積達到100億平方米，存量面積的管理空間就很大，加上每年新增的房地產銷售面積，市場空間巨大。
物業股近期出現調整，廣發證券認為，板塊整體仍位於歷史新高附近。然而，市場預期高度一致，多個公司的股價已經充分反應了未來的高增長預期，對於風險的定價不足。
經過一年多的持續攀升，永升生活服務的股價或許該“歇歇”了。
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