熱風吹拂而過的北緯23度附近，坐落著擁有漫長黃金海岸線的粵港澳大灣區，面向太平洋與世界三大灣區齊名。這片僅5.6萬平方公里的區域，僅去年生產總值已超過10萬億元，成為眾多房企爭奪的一片熱土。
粵港澳大灣區是碧桂園、萬科以及恆大等龍頭房企的大本營。
根據《中國經營報》記者不完全統計，全國房企100強的總部，三分之一左右是在大灣區，而且大部分房企名列前茅。
克而瑞研究發佈的報告顯示，截至2018年底，在粵港澳大灣區，TOP30房企的土地儲備貨值達5.73萬億元。其中，碧桂園、恆大以及萬科在大灣區的土儲總和超過9500萬平方米，土地儲備貨值分別達5713億元、3820億元、2500億元。
距離2019年收官不到10天時間，房企進入最後的業績搶收階段。
年底衝刺
恆大11月份的合約銷售金額約為370.6億元，較去年同期增長約8.8%。恆大前11個月銷售收入達到5805.6億元，同比增長8.48%。
數據顯示，前11個月銷售額達到“5000億元”的房企數量已經達到4家，分別為碧桂園、萬科、恆大以及融創中國。白銀時代下的地產行業，銷售業績仍在不斷創下新高，但增長速度相比以往慢了一些。
相比2018年動輒銷售額同比增速超過30%的情況，2019年以來大部分企業以平穩增長為主，龍頭房企全面同比下調。特別是恆大、碧桂園、萬科三家企業均基本平穩。此外，重點佈局三四線城市的企業銷售額增速退燒明顯。
據公告披露，在8、9、10月連續錄得同比超40%的增長後，11月單月，碧桂園實現權益合同銷售額約601.5億元，同比增長78.22%；前11個月，碧桂園實現權益合同銷售額約5398.4億元，同比增長10.2%，已超過2018年全年的5018.8億元。
今年中期業績會上，碧桂園集團總裁莫斌表示：“今年我們抓好現金流的管理，公司的考核都是以權益回款進行考核，權益回款的比例超過了94%，公司整體經營情況非常良好。”
在業績高速增長的背後能看出碧桂園以價換量的策略，其在9、10、11月份的銷售均價一路下行，分別為每平方米8939元、8510元、8282元。
此前恆大內部高層會議上，恆大董事局主席許家印便強調，四季度要大力抓好銷售和銷售回款工作，這是集團的頭等大事。“一定要提前超額完成今年6000億元銷售任務。”
恆大在一系列的“搶收計劃”下，今年的9月份和10月份，連續以單月831億元、903億元的銷售額，連續兩月刷破歷史房地產單月銷售紀錄。恆大11月份的合約銷售金額約為370.6億元，較去年同期增長約8.8%。恆大前11個月銷售收入達到5805.6億元，同比增長8.48%。
萬科在11月實現合同銷售金額545.4億元，今年前11個月累計實現合同銷售金額5735.3億元，同比增長5.4%。
在增速下滑的情況下，房企為了“搶收”業績各顯神通。
以萬科為例，在年底之際聯手同城的科技巨頭騰訊，推出了騰訊員工專享的中山萬科購房優惠活動，內容包括所有騰訊員工（含外包）享受中山萬科指定在售產品額外1%的房款優惠。
克而瑞廣州分析師肖文曉向記者分析，“從今年的市場表現來看，國內房地產市場已經整體步入下行週期，業績增長率、目標完成率對比往年表現都遜色一籌，這必然會導致開發商在下半年的幾個月時間努力加快銷售回款，包括以價換量等，近期多個知名房企大規模地開展全員營銷就是例子。”
回顧行業增速放緩的2019年，房企瞄準“第二增長曲線”成為趨勢。其中碧桂園發力機器人、現代農業等領域；萬科提出“收斂聚焦，鞏固基本盤”；恆大則希望在新能源汽車領域“彎道超車”。
從多元化到聚焦
楊國強認為，在工業4.0時代，科技是未來強大競爭力的源泉，碧桂園要朝著高科技企業的方向去發展。
“山重水複疑無路，柳暗花明又一村”，對於不少房企而言，始終在多元化和聚焦做強之間徘徊，而尋找到一條適合的新道路並不容易。
碧桂園在多元化道路上一直比較謹慎，顯露出少而精的特徵，並且越來越聚焦於“高科技”這一關鍵詞。
此前，碧桂園的多元化業務還涵蓋了教育產業、現代農業、長租公寓、商業地產以及產城融合。而在步入2019年之後，碧桂園集團董事局主席楊國強表示：“去年我們農業公司和機器人公司的框架已經搭起來了，發展的思路也有了。未來我們是三個重點：地產、現代農業、機器人。”
碧桂園在去年6月宣佈成立碧桂園農業控股有限公司，正式進軍現代農業；去年9月又宣佈進軍機器人領域。楊國強認為，在工業4.0時代，科技是未來強大競爭力的源泉，碧桂園要朝著高科技企業的方向去發展。
碧桂園集團副總裁兼博智林機器人副總裁朱劍敏曾向本報記者表示，“目前建築市場招工難，而且人力成本不斷攀升。研發建築機器人投入工地使用，將在安全、質量和成本等方面帶來多重效益。”
目前，博智林機器人公司共成立8大研究院和2大事業部，組建超過3000人的研發人才團隊，其中博士、碩士佔比超過31%，其中建築機器人、醫療機器人、餐飲機器人三大在研產品線已完成多款樣機研發，進入測試及小批量量產階段。
碧桂園方面告訴記者，截至2019年12月，博智林已遞交專利申請超過1300項，在研建築機器人項目58個，其中28款進入工地測試階段，智能製造工廠已經正式投產，佛山順德機器人谷建設正在加快推進。
數據顯示，碧桂園旗下子公司千璽機器人餐廳從5月份成立至今，機器人餐廳團隊從70人發展到了750人，創造了五個不同餐廳業態的產品線，中間涉及70多個設備從無到有的開發。截止到今年12月底，有6家實體門店正式對外營業。
廣東機器人產業協會秘書長廉迎戰受訪時表示，“目前各類機器人還未在全社會進行大規模應用的原因，很大程度是由於成本上的問題。如果能夠將每臺機器人的成本降至3萬～4萬元，那麼很多企業就能負擔這個成本，機器人的市場前景十分廣闊。”
在多數房企做加法的同時，萬科反其道而行之，開始做起了減法。
“活下去”的口號餘音未盡，在經歷“收斂聚焦”後，萬科董事會主席鬱亮對於萬科轉型有了重新定義。“萬科的轉型不是說地產幹不下去了，要換個跑道發展。而是在地產行業中，尋找第二增長曲線，或者說嫁接新的增長曲線。”
萬科是最早提出多元化的房企，但將近7年時間過去了，仍處於不斷摸索階段，如何尋找房地產之外的千億級新業務，成為萬科目前最大的焦慮。
中信證券發佈研報認為，萬科A新業務總價值最保守估計超過1200億元，其中萬科物業持股部分、物流地產以及商業辦公持有業務分別超過400億元。公司當前市值（按A股股價測算），剔除新業務合理價值，開發業務市場估值僅為2128億元。
在萬科的新業務中，長租公寓、物流、物業、商業地產在行業內均保持了領先地位，但距離千億級別仍有不少差距。
如何理解萬科的“第二增長曲線”？
鬱亮認為，地產行業尋找第二增長曲線，可以是做全新的東西，也可以是在原來的開發、物業管理等基本盤業務基礎上找到新的增長點。比如，萬科現在在做TOD和舊改，如果有突破，也是為傳統的開發業務帶來新的增長曲線。
產業開發“新棋局”
在萬科集團總裁鬱亮看來，玉鳥流蘇創意產業園是萬科在產業地產的一次創新嘗試，也是萬科轉型城市配套服務商的重要一步。
作為房地產主業業務的戰略補充，碧桂園正實現科技小鎮的落地，經過兩年多時間的發展，碧桂園已在粵港澳大灣區、京津冀城市群、長三角城市群佈局了多個科技小鎮、科技新城、科技產業園和科技綜合體等，落地30多個產城項目。
以位於深莞惠幾何中心，仲愷高新區的潼湖科技小鎮為例，目前項目一期已建成並投入使用，已簽約思科、創新工場、浪潮集團等約80家科技企業、孵化器和科研機構。小鎮計劃8年內引進150000名高科技人才、1600家企業，實現全產業鏈的協同發展，成為全球物聯網和智能控制產業的創新高地。
今年11月底，萬科北方區域提出了未來三年的五個新引擎，包含TOD、科創園、產業小鎮、舊改和文創園，建立新的差異化城市資源獲取能力和產品構建能力。
萬科對於產業地產的介入，經歷過從產業辦公、創意產業園、區域開發等模式的升級歷程。位於杭州的玉鳥流蘇創意產業園是萬科旗下首個由萬科獨立運營的創意產業園。截至2018年底，玉鳥流蘇文創產業園已進駐有二十餘家文創類企業。
在萬科集團總裁鬱亮看來，玉鳥流蘇創意產業園是萬科在產業地產的一次創新嘗試，也是萬科轉型城市配套服務商的重要一步。經過4年園區運營服務，玉鳥流蘇創意產業園成為杭州十大文創產業小鎮培育基地，年產值4.4億元。
佳兆業集團首席戰略官劉策告訴記者：“沒有地產開發，可能沒有房企的今天，但如果只有地產開發，而沒有產業運營，那麼房企將沒有明天。”以佳兆業為例，已經在多個產業進行佈局，加地產平臺在內擁有6家上市平臺，包括南太地產、佳雲科技、佳兆業健康以及振興生化，涉及房地產開發、物業管理、新科技、大健康等。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林指出：“產業地產是以產業為依託的一體化價值鏈，因此產業地產的開發對房地產企業前期各種資源整合、中期開發建設以及後期運營等綜合實力提出了更高的要求，這不僅僅意味更加專業、綜合的技術，更意味著大量和長期的資金投資建設需求，因此對於房地產企業而言，開發產業地產的頭道門檻就是資質問題。”
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