01
在我看來，中國的房價大抵分為三類：
第一類：看不懂；第二類：看不透；第三類：看不穿。
有人立刻表示不服： 為什麼沒人看得懂？
比如，任志強先生！頂層政策制定者！很多樓市專家和大V！看起來都很懂，每次看他們在網上發表的犀利言論，都不由得默默點贊。
此時，我必須承認，有些人確實很懂，但在14億龐大人口數字面前，他們真的可以忽略不計了。
事實上，關於房價——
99.9%的人是看不懂，還有0.1%的人是看不懂但裝懂。
不信，那麼我問你——
在這一波樓市行情之下，很多中國縣城的房價瘋狂上漲，樓市面臨一房難求的局面，甚至一些“百強縣”房價甚至遠超地級市、二線城市。
基於這種樓市新怪相，請問——
誰抬高了那些小縣城的房價？
當樓市的潮水退去，哪些縣城是在裸泳？
又有哪些是“抗風險界的扛把子王”？
如果你能對答如流，小弟願拜你為師。
如果不能，且聽我下面分解。
02
2016年春節前夕，絕大多數售樓處前門可羅雀、光景慘淡。
很多北方的售樓處門前積雪堆出了半人高，但房企們卻懶得清理；南方的售樓處門前落葉蕭蕭，卻也鮮有人打掃。
天很冷，樓市很冷，房企們的心更冷。
誰也不知道，黎明何時到來，全都在死撐。
今天推出10套特價房，明天推出20套特批房，成為大多數樓盤營銷的常規套路，也是他們捍衛現金流的核心手段。
那些不按套路出牌的房企，大都死得很慘，雖然偶有詐屍，也不過是迴光返照，其中最令人惋惜的，當屬光耀集團。
這家發跡於三線城市惠州的有情懷房企，曾經是業內同行爭相效仿的榜樣，卻因資產負債高達百億而奄奄一息，最終被抬進了ICU（重症監護室）。
醫生在未全力搶救之前，便已單方面宣佈：病人已死，家屬收屍，並撂下一句狠話：情懷玩得太多，是要出人命的。
成千上萬的家屬哭爹喊娘，那我們的房子咋辦？房貸都還了二三年了，還沒交房啊？MMP，都是情懷惹的禍！
這件事情，深刻教訓了其它房企們。
在這年春節前夕，一家原本蝸居於浙江某三線城市的房企，內心充滿了狂野的躁動，彷彿提前嗅到了春的氣息。
這家房企董事長，在金主和股東的大力支持下，決定賭上所有身家，鋌而走險幹它娘一票，富貴險中求嘛！
「幹也是死，不幹也是死，那乾脆就幹，說不定還能幹出個未來！」
後來，這句話經過衍變，竟然成為了該房企的戰鬥口號：
「只要幹不死，就往死裡幹！」
2016年春節過後，這家房企毅然決然地將總部遷到了上海，從此踏上了一條極速擴張與併購的征途。
2016年，這家房企一路攻城略地，全年耗資246億元拿下了68塊土地，平均五天拿一塊地。
這一年，它的年銷售額為336.8億，殺進了全國房企TOP40強，而2008年它才僅僅剛超過30億。
2017年，這家房企更加瘋狂，平均每三天就拿一塊地，彪悍到讓同行都為之側目，迅速成為地產界的“黑馬”。
2017年，它全年銷售額為757.9億元，比2016年增幅125%，成功躋身地產行業前30強。
2018年，這家房企躍身中國房地產綜合實力25強，成長速度TOP10第1位，融資能力TOP10行列。
僅第一季度，新增土地貨值已高達591.3億元，位居行業榜單第12位；新增土地建築面積921.6萬㎡，排名第五，僅次恆大、碧桂園、綠地和融創。
這家房企，就是來自溫州的中梁集團。
03
如果你仔細研究中梁地產的拿地策略，你會發現——
它的目光始終緊盯三四線城市，尤其是那些實力雄厚的百強縣。你會發現，在它已佈局的20多個省市自治區近260個樓盤裡，清一色的百強縣。
用中梁董事長楊劍先生的話說：
「如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。」
這段話一語道中玄機。
換句話說，既然收割一二線城市的韭菜有難度，不妨就收割三四線、百強縣的韭菜，那裡的韭菜又嫩、又乖、更好收割。
事實證明，除了踩準這一輪樓市節奏之外，中梁深耕三四線、百強縣策略堪稱神來之筆。
以中梁在百強縣餘姚開發的中梁首府為例，自2016年9月份首次開盤起，至2017年4、5月份清盤為止，短短7、8個月，1000多套房源便悉數售罄，總銷狂攬22億。
其實，除了中梁以外，像碧桂園、恆大等地產大佬，早已將“魔爪”伸向了百強縣，全都賺得盆滿缽滿。
此外，諸如中南、陽光城、旭輝、世茂、路勁、祥生等激進派中型房企，也紛紛大舉搶灘百強縣，甚至連保利、華潤這些央企，都爭相搶奪百強縣這塊肥肉。
所以，對於今天百強縣量價齊升的局面，你是否可以理解了呢？
04
那麼，百強縣房價究竟有多火熱呢？
讓我們來看看一組部分百強縣的房價數據排名
百強縣
百強縣TOP60
我們看到，部分百強縣房價已超過甚至逼近2萬/㎡大關，比如江蘇的常熟均價20112元/㎡，浙江的義烏和溫嶺均價邁入1.8萬/㎡。
我數了一下，大概有30個百強縣房價，2018年5月份已突破1萬/㎡大關，佔比近30%。
這個比例，說實話相當駭人。
換句話說，這30個百強縣城市房價，已接近甚至超過二線城市、部分新一線城市。
這正常嗎？
當然不正常。
只有當樓市的潮水逐漸退去，所有的瘋狂都要為此付出代價的時候，你才會知道哪些百強縣是在裸泳。
在樓市行情上行通道中，很多百強縣房價自然跟著風光無限，一旦樓市進入下行通道，房價無疑將跌得很慘。
比如陝西第一經濟強縣神木縣，風光時，房價過萬；落魄時，房價腰斬，至今仍未恢復過來。
比如寧波經濟強縣慈溪，作為全國前五名百強縣，經濟雄厚、百姓富裕，有著“家電之都”、“輕紡基地”、“打火機世界”、“軸承王國”等諸多美譽，上一輪樓市下行行情中，也摔得很慘。
記得2010年前後，也就是上一波樓市行情最火爆的時候，我曾去慈溪商務區附近某樓盤踩盤，當時該樓盤置業顧問說：
「我們樓盤最小面積都是140㎡以上，這還只是我們的剛需戶型，最低總價要200萬起；我們的改善戶型要180㎡、200㎡以上了，總價要300、400萬朝上了。」
「沒辦法，我們眼中的改善戶型，在慈溪人眼裡那就是剛需戶型。對於慈溪人來說，房子面積越大就越有面子。誰叫慈溪是百強縣呢？老百姓兜裡就是有錢。」
後來怎麼樣了呢？到了2014年，全都跌成了狗。
就連慈溪當地最大的房企恆元置業，母公司為中國500強企業寧波市慈溪進出口股份有限公司，也最終宣佈破產倒閉。
像慈溪這樣貨真價實的百強縣，樓市一旦遇險，房價尚且如此。更何況那些名不副實的百強縣呢？
05
看到這裡，有人不禁要問：
照你這樣說，一旦樓市再次進入下行通道，當下這些房價高漲的百強縣，豈不是都一夜回到解放前了？
我個人認為，這個「都」一定要去掉。原因後面詳談，先聊一個有趣的話題。
2016年7月8日，某知名大V策劃了一場《4小時後，逃離北上廣》的活動。一經推出，便戳中了無數人的痛點，成為朋友圈現象級話題。
人們紛紛在朋友圈轉發並感嘆：北上廣的購房壓力、工作壓力等等，壓得他們喘不過氣，看不到未來。
後來，很多人真的就逃離了北上廣，回到了三四線的小縣城。
起初大家還都很興奮，有的養豬、有的養鴨，還有人包了幾座山，準備做農場主，當然大多數人還是選擇了找一份穩定工作，雖然收入不及從前，但畢竟壓力減少了，這才是真正的人生。
央視還為此跟蹤報道了。
他們那種逃離了北上廣之後，一張張幸福而滿足的笑臉，至今想起畫面太美實在讓人很懷念。
然而，沒過多久，網上又刷起了“逃回北上廣”的話題。
同樣還是這批人，臉上幸福而滿足的表情消失了，取而代之的，是一臉憂傷與彷徨。
他們開始數落小縣城的種種弊端，譬如基礎設施、商業配套嚴重落後，沒有星巴克、沒有網紅店甚至沒有肯德基等等，最重要的是夢想也沒了，所以這樣一比較，還是選擇逃回北上廣比較好。
有人又要說，你扯來扯去，這跟百強縣房價有毛關係？
我要說，太有關係了。
如果用一句話來概括“逃離北上廣”和“逃回北上廣”這一現象的話，我想最精準、最生動的莫過於這句話：
「北上廣容不下肉身，三四線放不下靈魂。」
這句話出自於北漂青年作家張五毛。
北上廣深與三四線城市的優劣勢，在這句話裡得到了最經典、最傳神的提煉。沒有極深的人生體驗的話，決不會發出如此感慨。
按照這個邏輯，那些環北上廣深的三四線城市，其實是最理想的選擇，也應該是最抗樓市風險的扛把子王。
原因有很多，最重要的，其實只要兩點:
第1． 距離北上廣深很近，北上廣深容不下的肉身，可以放到這裡來；
第2． 北上廣深輻射影響大，三四線放不下的靈魂，可以放到這裡來。
這「一近一大」，從根上便改變了環北上廣深百強縣的命運。
06
放眼中國，哪些環北上廣深的百強縣，未來房價最抗跌？
我認為，無非是環京、環滬，還有環深圳、廣州的粵港澳大灣區的一些百強縣。
環京的百強縣，我數了數，好像只有河北的香河縣。
目前該縣全國排名第95位，我想這種百強縣中的後進生，即便北京對它輻射力度再大，輸再多的血，喂再多的奶，也怕是妙手回不了春。
這兩年環京樓市大跌，便足以證明。
那麼，就剩下了環滬和環深圳、廣州。
環滬的百強縣，我數了下，還真不少。
崑山、太倉、嘉善、海門、啟東、如皋，這些百強縣不僅距離上海很近，而且自身經濟實力、產業結構都相當不俗，它們理應划進最抗樓市風險的百強縣扛把子王行列。
至今環深圳、廣州的百強縣，我又數了數，好像沒有。
我又翻了翻中國百強縣名單，廣東入選的百強縣，好像只有一個四會市。
百度地圖上我又看了看，這個四會市離粵港澳大灣區也實在太遠了吧，八竿子都打不著……
看來，很抱歉，環深圳、廣州地區的確沒有合適的百強縣。看來，今兒的話題聊到這裡也差不多了。
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