2019年，對所有身處樓市修羅場的房企及從業者來說，都是一場歷練。這一年，煙臺房地產市場下行，房價上漲動力不足，0首付重回公眾視野，以價換量成為刺激下單的主要手段。買方觀望，賣方焦慮，渠道橫行，步步皆為突圍戰。房地產黃金時代已過，以優質產品取勝的理性化樓市新格局已形成。
樂居買房全國聯動，推出《預見2020》年終策劃，我們立足2019年的房地產發展現狀，一起展望2020年樓市走勢。2020年，煙臺樓市走向如何？房價趨勢又將如何呢？
政策：延續“煙九條”， 打擊違法違規行為
2019年基於中央調控力度不放鬆及地方政府因城施策的雙重影響，全國房地產市場以維穩為主。煙臺延續“煙九條”， 未出臺重要調控政策，多以規範房地產市場為主，約談部分中介機構和自媒體，嚴厲打擊擾亂房地產市場行為，規範煙臺房地產市場秩序，嚴查開發企業違法違規，切實維護廣大購房群眾合法權益。
1. 六項制度嚴厲打擊房地產市場違法違規行為
8月底，煙臺市住建局研究出臺了六項制度，及時化解各類風險隱患，切實防範房地產爛尾、延期交房、違規銷售等問題發生。
一是警示約談制度；二是列入“黑名單”制度，將發生爛尾問題的開發商和施工單位，第一時間列入全市建築市場誠信體系黑名單；三是頂格處罰制度，四是限制投標制度，五是限制銷售制度，對拒不配合解決爛尾問題的開發企業，加大對其正在開發的其他項目的監管約束力度，適時採取暫停預售、暫停網籤措施，並從嚴控制預售資金、從嚴控制備案價格；六是嚴控項目審批制度。對發生爛尾問題或列入“黑名單”的開發企業，從嚴限制其參與新的房地產開發項目。
2019年煙臺月度商品住宅供求量價走勢（騰策）
成交：量跌價穩，牟平區、開發區、芝罘區為主力
2019年煙臺商品住宅（普通住宅、別墅）共成交39466套，同比下跌三成，成交金額483億元，同比下跌14%，成交均價10876元/平，維穩。
6月份的成交量為全年最高，其次為12月，可以看出為衝刺業績，不少樓盤紛紛“搶跑”，優惠力度加大，成交效果斐然。
從各區成交量來看，牟平區、開發區、芝罘區為主力，成交量佔全市的64%。其中，牟平區成交量最多，10129套，115.3萬㎡，佔全市總成交量的26%。其次為開發區、芝罘區、萊山區、福山區、高新區。
牟平區為全市房價窪地，憑藉海景資源豐富等優勢吸引了大批置業者，2019年一路領先。開發區作為國家級區域，有著自貿區煙臺片區等紅利政策的加持，以及一定的廠企支撐，成交量居高不下。萊山區經歷了幾年“無房可買”的境地後，2019年新盤井噴，帶動成交量大幅上漲。
2019年，煙臺商品住宅整體成交均價10876元/㎡。從各月份數據來看，整體房價呈小幅波動，變化不大。
全年基本保持平穩，多數月份還是維持在10300-10500之間。其中，9月份均價最高，主要是受當月個別高端項目備案所帶動，屬於正常現象。10月、11月仍維持在年初的均價水平，未現波動，可見“穩”字當頭。整體來看，相比於往年，煙臺今年的房地產市場愈發趨於理性，量價基本持平。
土地：供應量下跌，成交樓面價達近九年高峰
先抑後揚、底價拿地、樓面價上漲是2019年煙臺土地市場三大主旋律。
雖然2019年4月煙臺公佈了一大批土地供應計劃，但真正招拍掛的土地數量跟往年相比卻有所下跌。據騰策數據統計，2019年煙臺招拍掛商住地塊總成交57宗，同比下跌48%，總建築面積445萬平方米，同比下跌54%，成交金額138億，同比下跌25%。需要注意的是，2018年煙臺的土地供求量是六年來最為爆發的一年，儘管2019年土地供應大幅下跌，但相比2015、2016、2017這三年，仍處於高位。
儘管土地市場供應量明顯下跌，但2019年地塊樓面價普遍提升，平均3113元/平，同比上漲63.7%，達近九年高峰。其中，樓面價超過4000元/平的有13宗，包含會西街A1商服地塊、碧桂園木鐘廠地塊、新城機場路地塊、萬科梁家地塊、青特遲家AB地塊、中海科技小區西地塊等。
2019年煙臺土拍市場以底價拿地為主，但開發商拿地意向強烈。溢價率超過50%的，有六宗，分別為中匯農貿市場地塊（156%）、新城荊山路以北地塊（123%）、北京天恆劉家埠地塊（92.82%）、碧桂園木鐘廠地塊（85%）、中海興華莊地塊（74.2%）、中海科技小區西地塊（57.4%）。
2019煙臺重點房企拿地一覽
房企求地若渴，穿梭於多宗純淨地土拍中，綠地泉、新力、青特、華髮、北京天恆、上實、康佳等首進煙臺，龍湖、碧桂園、旭輝銀盛泰、新城、中海、招商、中梁等品牌房企持續深耕，不斷擴張佈局。
預見2020：熱度不均，市場壓力大，房價穩字當頭
在“房住不炒”基調和“三穩”背景下，煙臺仍以延續“煙九條“為主，政策相對寬鬆。
土地供應或將於2019年齊平，幸福新城、芝罘灣區板塊或將成為供地主力軍。地塊競拍熱度仍將延續，品牌房企進駐熱情不減。面對儲地荒的一線房企，與本土房企的合作開發將越來越多。招拍掛門檻提高，未進駐的外來房企或將通過棚改、合作開發、購買二手地等渠道打開煙臺市場。
供應方面，雖然剛需房源仍是市場主力，但受地價及上市區域因素影響，剛改房源佔比將持續增加，進一步抬高置業門檻。同時，芝罘區、福山區、高新區將湧現出不少新項目，市場熱度提升。
2019年煙臺月度商品住宅存量走勢
成交層面，保持平穩，尤其是成交價格，不會出現大漲大跌，穩字當頭並緩緩上漲將是趨勢。截止2019年底全市新建商品住宅庫存624.9萬㎡，與年初相比，上漲了18%。當前全市商品住宅去化週期約為16個月，較2018年末有所拉長。2020年整體市場仍將供大於求，去化壓力增大，加之多項目即將入市，競爭也將更加激烈。
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