現實生活中，出於各種原因，無償贈與房產的情況時有發生。此類業務不僅存在於公益性質的捐贈、私人之間的饋贈、抵償債務的轉移，還存在於親朋好友間的贈與。

如果要交20%的個人所得稅，很多人估計有些不情願了，那如何能減少受贈方的個人所得稅呢？

案 例

2016年1月，張先生以100萬元的價格購入A省某市區（非北京、上海、廣州、深圳）一套門面房，面積為120平方米，產權登記書登記價格為100萬元，繳納契稅3萬元。2019年11月，張先生將該套房產贈送給曾經幫助過他的劉先生。贈與時，該套房產的市場價格為121萬元，贈與合同註明房產價格100萬元。

假設在贈與過程中，除稅費外，未發生其他費用。已知房產所在的A省自2019年1月1日起，實行“六稅二費”減半徵收的稅收優惠，契稅稅率為3%。那麼，受贈人劉先生有哪些納稅義務？

分 析

個人無償受贈房產，需要繳納契稅、印花稅和個人所得稅。

契稅方面，根據《契稅暫行條例》及其實施細則規定，在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應依法繳納契稅。同時，《國家稅務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144號，以下簡稱144號文件）規定，對於個人無償贈與不動產的行為，應對受贈人全額徵收契稅。根據《契稅暫行條例》第四條規定，土地使用權贈與、房屋贈與的契稅計稅依據，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

同時，《財政部 國家稅務總局關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第一條規定，計徵契稅的成交價格不含增值稅。案例中劉先生與張先生，不是直系親屬或直接撫養、贍養人，受贈的又是非住房，不符合免徵增值稅的情形。因此，需按視同銷售納稅。

《增值稅暫行條例實施細則》第二十九條規定，年應稅銷售額超過小規模納稅人標準的其他個人按小規模納稅人納稅。同時，按照《國家稅務總局關於發佈〈納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號），張先生贈與房產，適用小規模納稅人銷售轉讓不動產計稅方法，按照贈與時的公允價值減除其購置原價後的餘額作為銷售額計稅，應納增值稅額＝（全部價款和價外費用－不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%＝（1210000-1000000）÷（1+5%）×5%＝10000元。

所以，劉先生受贈房產應繳納的契稅＝（1210000-10000）×3%＝36000元。

印花稅方面，根據《印花稅暫行條例》及其實施細則規定，在我國境內書立、領受應稅憑證的單位和個人，應依法繳納印花稅。應稅憑證包括單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的產權轉移書據。

案例中，根據《財政部 稅務總局關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）規定，A省實施“六稅兩費”減半優惠，劉先生作為按小規模納稅人納稅的其他個人，獲贈非住房，需要按照贈與房產的價格繳納印花稅，應納稅額為1000000×0.05%×50%＝250元。

個人所得稅方面，受贈人無償取得房產，應依法繳納個人所得稅。

《財政部 稅務總局關於個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第74號）規定，自2019年1月1日起，房屋產權所有人將房屋產權無償贈送他人的，受贈人因無償受贈取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

　二、房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。按照《財政部、國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不徵收個人所得稅：

　　（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

根據《財政部 國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規定，對受贈人無償受贈房屋計徵個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額。贈與合同標明的房屋價值明顯低於市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或採取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

也就是說，劉先生受贈房產應按“偶然所得”項目繳納個人所得稅（1000000-36000-250）×20%＝192,750元。

建 議

在無償贈與房產的過程中，除考慮受贈人的相關涉稅處理外，也需考慮贈與人的涉稅處理。一般來說，對於無償贈與房產過程中，贈與人和受贈人的涉稅處理，需結合三個方面情況來確定：贈與房產的類型是住房還是非住房；贈與雙方的關係是否直系親屬或直接撫養、贍養人；贈與住房的地點。

一招讓你避開房屋贈與的個人所得稅

如果無償贈與房產的雙方，不屬於不徵個人所得稅情形時，需要繳納個人所得稅，那怎麼辦？就是有贈與人將房子採取買賣的房子先把房子賣給受贈人，然後把買房所得現金，無償贈送給買房人，這樣也實現了贈送房屋的目的。

目前對個人之間的現金贈與，不徵收個人個人所得稅。

親戚朋友之間互相贈送的禮品（包括網絡紅包），不在個人所得稅徵稅範圍之內。

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