新浪樂居訊 剛剛，深圳市政府發佈《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》。
重點如下：
1.暫停企事業單位、社會組織等法人單位購買商品房。
2.各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、徵地返還用地等) 上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。
3.商品住房3年限售，商務公寓5年限售。
4.對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行。
樂居連線業內人士，解讀新政。
01
新政解讀
| 住建部專家、深圳市房地產研究中心主任 王鋒
限制企業購房，防止“與民爭利”
關於企業限購。近期，一些熱點項目以公司名義購房的數量佔到了房源總套數的20%以上，部分手握大量資金的買家通過註冊公司搖號購房，對剛需形成擠壓。為此，深圳借鑑北京、上海等城市做法限制企業購房；一是有利於堵住漏洞，避免個人繞開限購政策進行炒房，二是有助於“搖號購房”的公平性，防止企業“與民爭利”。政策的出臺及時且必要。
關於商務公寓限售。近五年，我市成交再轉手的商務公寓佔總成交規模的70%左右；近一年半，企業購買一手商務公寓佔總成交規模的16.9%，個人和企業炒作商務公寓比較明顯。2017年以來，北京、上海、廣州均加大力度，抑制商務公寓投機炒作。該政策的出臺，一是有利於抑制投機，堵住社會資金炒作商務公寓；二是確保產業用地供給，發揮商務公寓基本配套作用；三是增加租賃供應，促進企業和個人持有商務公寓出租經營。政策的實施，可能影響開發商參與城市更新的積極性，但對規範市場、抑制炒作、保證未來產業發展空間，具有積極的意義。
關於個人限售。2017年，我市產權兩次轉移時間不滿3年的住房佔二手房總成交量的46%，二手房炒作較為明顯。近兩年，北京、成都、西安等50多個城市出臺了住房限售政策，抑制市場炒作、穩定房價預期。該政策的實施，有利於抑制短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導致的經濟風險；政策僅對新房限售、未追溯已購住房，有利於住房合理流動且富有人性化。
關於抑制離婚炒房。今年以來，我市離婚人數增長較快，存在通過離婚規避“深八條”限購、限貸政策投機炒房問題。目前，北京、廣州等多個城市已出臺類似政策，限制藉助離婚炒房。該政策的出臺，進一步完善了差別化信貸政策、補上政策漏洞，也有利於框正社會倫理和公德；政策措施較為精細，有利於避免 “一刀切”對剛需的傷害，措施具體精準也體現人性化。
此外，《通知》還提出了要加大市場整頓力度，打擊侵害群眾利益、治理市場亂象等措施；提出“線上公證搖號”、“線下公證選房”等搖號購房模式。這些政策，有利於進一步規範房地產市場秩序，落實住建部七部委治理市場亂象的指示，保證房地產市場公開、公平、公正運行。
深圳貝殼研究院院長肖小平
短期內交易量會明顯下降，市場會降溫
我認為這個政策出臺的時機還是比較微妙的。如果說市場非常熱，出臺這樣的政策剛好起到打壓的作用，但現在市場趨冷，這樣的政策出來，我覺得還是會讓不少的置業者產生觀望情緒，所以短期內交易量會比較明顯下降。
對於準備買新公寓的人都會去買商品房的說法，我個人不贊同，因為買公寓的人大部分是沒有名額買商品房的，不存在這樣一個轉換。
從整體市場來看我認為會降溫。因為
量是先行指標，量下降之後，價格也會降溫。但同時，這個政策可能還會結合一些不在這次發佈的政策，比如金融與銀行的房貸政策、房貸額度等其他調控手段或者是外力因素，如果說這些外力因素繼續保持比較緊的狀態，有可能最終會令房價有下調。下調幅度具體還是要看銀行等政策，如果額度依然這麼緊，房貸利率更高，可能會和這次房價政策共震，最後達到更低迷的狀態。預測長期房價走勢是沒有意義的，比如我們可以預見到8月份交易量會下降，如果說交易量下來之後，沒有其他政策影響，可能消化起來房價能穩住，不繼續下降也有可能。但是因為現在其他外力是無法預測的，單憑這個政策預測9月份是沒有意義的。
總體來說，在目前市場趨冷的情況下，對市場是有比較大的影響的，因為之前其實很多人預計房價不會漲了，現在政策出臺會讓這些人更加堅信這一點，如果堅信房價不會漲，購買意願就會下降。
開發商推盤加快跟政策無關，推盤加快變多是必然的趨勢 。因為從去年開始還是被壓制的，無論開發商自己觀望還是其他原因無法入市，但開發商被壓制這麼久之後，其實入市的意願或者壓力都是比較大的，因為資金要回籠，所以政策不會推高開發商推盤積極性。
反而，政策出來之後，比如8月份上半月，沒有取得預售證的項目，開發商也許會持續觀望一下，看一下政策影響有多大，價格應該怎麼定。但放到整個下半年，開發商推盤的積極性會更高，但跟這個政策無關。
對買房者的建議：
其實我特別想提醒當下有買房打算的人，買對時機，考慮大的市場走勢對個人影響是不太大的，因為我們在觀察過去的一年多以來，其實深圳房價總體平穩的前提下，我們的個盤的走勢是分化的，就是因為在市場總體平穩下，大家都是比較接受的，總體均價是平穩的，但去到個別盤是有差異的，不要太執著於現在不適合入市，應該花更多精力去挑選適合自己的盤，關鍵是能不能挑到適合你的，漲價的盤，跑贏市場的盤，才是做功課的重點，而不是整天看大勢。
Q房網數據研究中心
“滿五唯一”更珍貴，注意防範違約風險
1、針對限制企業購房——以企業的名義購房，對於炒房來說，這是一個能躲避限購的好辦法，雖然交易稅有所增加，但是可以股權的形式轉讓，不用過戶，也可減少部分交易稅費。該政策的出臺有利於抑制非理性需求，是給限購政策打上公平的“補丁”，短期內，市場成交量會有所降低，但總體，對市場的負面影響不大。
2、針對商務公寓的5年限售——該政策的實施，將會導致商務公寓的需求下降，在短期內直接影響到深圳商務公寓的成交量。加上新供應土地建設的商務公寓只租不售，聯合打壓公寓市場熱度。
3、針對住宅的3年限售——對新購買的住房執行限售，不溯及過往，可以有效遏制炒作行為，但也會造成二手住房交易量的下降。住宅3年禁售的限制，同時也會抑制樓市的流動性，使得掛牌出售的住宅數量會減少。是否會導致二手房市場供應偏緊，甚至出現二手房供應緊張而進一步使得二手房成交價格上升則需要時間的檢驗。
4、針對離婚買房——近兩年，假離婚一直是炒房酷愛用的手段，每次限購的出臺都會伴隨一波假離婚浪潮。此次離婚需要清算婚前家庭房產數量，以後離婚做不到“淨身出戶”。該政策屬於“打補丁”政策，有利於杜絕假借“假結婚”獲得首套資格、稅費優惠。但政策並未一刀切，對於婚後的合理購房需求依然給予寬鬆處理。
5、新供地建設的公寓只租不售——進一步減少銷售類公寓供應量，新公寓將全部用於租賃市場，未來租賃供應大增。
不論是企業還是個人限售，不論是住宅還是公寓限售，都減少了買賣市場供應量，反之增加了長持市場供應量，也就增加了租賃市場供應量，誘導偏向租賃方向，迎合迴歸居住及發展租賃的政策導向。
友情提醒：1、“滿五唯一”更顯珍貴；2、政策出臺短期內“毀約”情況可能增加，請注意防範。
| 呆呆咖啡館
離婚買房政策優化
1、未來企業炒房休息了；
2、現有公寓交易會珍惜，價值值得長期持有；
3、待售公寓炒家入市積極性降低；
4、住宅短炒將被打擊，高槓杆者將面臨資金問題；
5、離婚買房這條路是堵死了，而且很人性化，對於剛需者依然可以買房，必須點贊一個。
| 美聯物業深圳董事總經理江少傑
商務公寓變成真正的“不動產”
深圳升級限購限貸政策，對於公司買房、多次離婚以及商務公寓投機者進行了精準打擊，全面堵塞了先前的政策投機漏洞，從目前出臺的新政來看，影響最大的一條是“商務公寓買賣”，極大影響商務公寓未來的成交量。新政中提到的“新供應用地的商務公寓只租不售，新政後購買的商務公寓限售五年”。
對於新售商務公寓購房者來說，可能要持有七年左右時間，同時買家減少，直接影響商務公寓的成交量，未來市場流通量將進一步萎縮，需求減少，從而變成真正的“不動產”。
而對於“新政後購買的住宅限售三年”這一點來說，由於新房一直採取限價措施，對於未來新房成交量影響不會太明顯，但對於二手房來說，影響較大，短時間內交易量會出現較為明顯的下滑，市場上的交易房源相對減少。但從長遠來看，如今國內穩妥的理財投資渠道較為匱乏，即使出臺新政，對房價本身的影響不會太大。
| 深圳資深地產媒體人朱羅紀
新政對新房的衝擊大於二手房
深圳此次出臺新政最首先的目的是打擊短期炒賣行為。而這個政策對不同的產品則會有不同的影響：
1.公寓：公寓是新政中受影響最大的產品。去年公寓呈現井噴狀態，不斷出現大宗交易，在新政後，入場的資金將被鎖死，公寓“寬進嚴出”，成交速凍。
2.新房：新政規定深圳住宅在拿到房產證兩年後方可交易，以當下深圳市場的行情來看，新房普遍要2年才能交房，意味著買新房的購房者需要在手上持有接近五年的時間。從這個角度看，深圳新政對新房的衝擊大於二手房。
3.二手房：對二手房市場短期會有影響，二手房會冷凍半年左右的時間。當下深圳投資可扎堆的二手房市場，很多人準備了兩年的月供。限售三年將通過持有期的延長增加資金成本，打擊短炒。
從供求關係來講，深圳最根本的解決方法還是要增加供應。長期來看，深圳的房價不會因為政策而下跌，更可能因為外部的衝擊而產生波動。
本次新政主要是打補丁，說明深圳抗風險能力比較強，可以承受適當的波動。今天，中央政治局跟深圳同時發生，反應出一個相同的態度：接下來對房地產還是會持續嚴格控制。
| 深圳市房地產經紀行業協會發展研究部總監徐楓
房價或橫盤乃至小幅下挫
對法人單位買賣商品住宅和公寓銷售的限制，符合市場預期，主要是進一步遏制商品住宅的短炒。對信貸政策的進一步細化，是針對假離婚等現象出臺的對策。
資金有可能部分流向工商鋪，但在貿易戰的變數下，大幅度增加工商鋪的交易量基本不存在。資金在房地產避險情緒增加。
綜合來說，本次政策在此前深圳已是全國最嚴的基礎上，嚴上加嚴，進一步增加房價橫盤乃至小幅下挫的預期，符合2015年起深房中協對深圳商品住宅市場交易量和價格調整的預測。
| 深職院房地產研究所所長鄧志旺博士
為央行放水築牆
對限購政策限價政策打補丁，消除一二手樓價差推動的投機行為。對公寓和二手樓限售等政策收緊，屬於未雨綢繆，提前預防深圳新房住房供給不足可能造成的二手樓和準住房、公寓價格上漲。同時，也為央行放水築了一道的防水牆。一手樓價格倒掛，影響不大，二手樓壓力比較大。
| 廣東華商律師事務所律師周爭鋒
今天網籤合同不受影響
政策規定的通知發佈之日起，依據民法常識不含通知發佈的當日，也就是今天31號全天的網籤合同均是不受政策影響的，網籤合同上會體現有錄入及打印網籤合同房具體時間，不出意外，今晚中介也會加班加點錄入網籤合同。
《民法總則》第二百零一條按照年、月、日計算期間的，開始的當日不計入，自下一日開始計算。明天（8月1日）含當天以後網籤的一手二手商品住房，自取得不動產權證書之日起限售三年。
按照小時計算期間的，自法律規定或者當事人約定的時間開始計算。
| 深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉博士
堵住投資者註冊機構買房
1、央行開啟放水，怕資金流入樓市，熱點城市率先調控，做出表率。
2、近期，新華社三問樓市之二《個別城市對炒作睜隻眼閉隻眼 希望高房價拉高地價》指出，今年以來，深圳嚴格執行各項調控政策不放鬆，房價實現連續20多個月穩中有降，給予高槓杆炒房者一次深刻的市場教訓。首次肯定了某地調控政策，深圳是改革開放的前沿陣地，做出表率。
3、近期一線城市回升，深圳是今年以來熱點城市中，唯一一個新房二手房累計成交量同比都上漲的城市，而且深圳2015在全國各大樓市率先反彈，房價翻了一倍，那時全國其他城市都很低迷。到目前為止，已過去了3年。按照板塊輪動的規律，深圳也將率先回暖。
4、深圳率先調控，反映了國家希望通過深圳調控，將一線城市反彈的勢頭壓住，引導市場預期，給貨幣政策鬆綁創造條件。
此外，深圳大宗交易一向活躍，去年商務公寓基本上有1/3的成交量被機構買走，深圳是投資機構（特別是私募機構全國最多）最多的城市。下半年，深圳新房將大量推出，一二手房價格倒掛繼續存在，投資機構買房，個人利用零門檻註冊機構買房，將會大量存在。
之前已經有杭州，西安，長沙成都出臺了限制企業買新房的政策，就是因為一、二手房價格倒掛，一手房交易成本低很多，投資者註冊機構買房，深圳的政策，主要就是堵住這個漏洞。
| 樂有家研究中心點評
政策出臺可能會迎來一波違約潮
◎限售
對於買房自住長持的人而言，限售對他們不會有太大影響。本次限售政策的出臺，主要針對的是短線投資客。短炒客頻繁換手，推動了房價的上漲，對市場對剛需都造成了不好的影響。從深圳近幾年出臺的政策來看，都在逐步打壓投資行為。
而此次深圳出臺住宅限售3年、公寓限售5年的政策，從限制交易的角度抑制了短炒客通過短期炒房來獲利的方式，是對前期推行政策的進一步補充。讓樓市迴歸到“房住不炒”的本質，進一步控制了房價的上漲，使得二手交易市場往健康有序的方向發展，利好剛需。
此外，限售政策的出臺將利好“滿五唯一”的二手住宅房源，購房者可多多關注。由於政策出臺突然，市場可能會迎來一小波毀約潮，建議買賣雙方在交易前瞭解清楚各自的情況，避免糾紛，順利交易。
◎限離
為了降低買房首付，“假離婚”一直是不少人鑽漏洞買房的方式，也成為投資客常用的買房手段之一。而本次對於離婚差異化的信貸政策執行，則扼殺了違法違規的“假離婚”現象，利好樓市長遠健康發展。
◎禁止企業購房
當前深圳樓市住房相對緊張，禁止企業購房給予個人購房者更多的購房機會，有助於緩解住房市場的供求壓力。 此外，由於限購等原因，會有一些投資客通過公司名義購買住宅，所以禁止企業購房也有助於打擊投資客炒房。
當前深圳樓市企業購房的比例並不普遍，佔比較小，但這一政策的出臺，也表明了政府嚴格執行限購政策的決心，相當於給限購政策打補丁。
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