引言

自2016年930新政開始，房地產行業調控政策持續趨緊，在三年多的嚴厲調控下，全國樓市降溫明顯，銷售增速整體放緩，行業集中度進一步提高，房企之間的競爭也愈顯白熱化。

在當前不太樂觀的行業發展背景下，房企的營收收入表現也相應失色。2018年上半年，房企中營業收入最高的中國恆大已超3000億元，2019年上半年營業收入最高的仍為中國恆大，但卻僅為2270億元。另外，百強房企營業收入增速也整體回落。

這不禁讓我們發出疑問，房地產行業總體營業收入是否已經見頂？哪些房企支撐了行業營業收入的增長，又是哪些房企拖了後腿？未來房企營業收入表現又將如何？本文將帶著這些疑問出發，撥開迷霧，一一進行解答。

一、營業收入門檻值持續上升，高梯隊收入佔比有所下降

營業收入

反映企業營業範圍內取得收入的狀況，對於房地產企業而言，主要由房地產開發收入和其他業務收入構成。

2019年上半年，TOP100房企營業收入總額為2.07萬億，同比增長18%。TOP3門檻值達2014.46億元，同比增長53%，在各梯隊門檻值增幅中最多，TOP20的門檻值超200億元。

根據億翰智庫發佈的《2019年1-6月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單中，各梯隊銷售業績門檻值持續提升，但增速較2018年同期明顯下降，而營業收入也呈現出相同的變化趨勢。

2019年上半年，各梯隊營業收入門檻值均有所提升，TOP20以上門檻值增速明顯回落，TOP3、TOP10、TOP20門檻值同比增速分別為53%、10%和26%，分別回落17個百分點、48個百分點和12個百分點。

中小規模房企之間的競爭進一步加劇，TOP50和TOP100的門檻值分別為85.77億元和16.56億元，同比分別增加44%和7%，增速分別提升38個百分點和24個百分點。

伴隨著營業收入門檻值增速的回落，各梯隊收入佔比也有所下降。

TOP3、TOP10、TOP20房企佔TOP100房企營業收入的比例分別為30%、55%和68%，較2018年同期佔比分別下降3個百分點、2個百分點和3個百分點。

TOP50房企佔據了TOP100房企營業收入的90%，與2018年同期維持相同佔比，剩餘的50家房企貢獻了10%的營業收入。

✎✎✎

綜合來看，房企營業收入門檻值上升但增速放緩，高梯隊收入佔比下降的主要原因包括以下幾點：

1、由於房地產企業的營業收入僅代表房企當期的結轉收入，而房企的營業收入往往滯後於銷售業績，2019年上半年的營業收入多是來自2017、2018和2019部分項目的結轉，同時近兩年來房價進一步提升，結轉面積增長疊加結轉項目均價上升，推動行業營業收入整體上升，進而抬高門檻值。

2、高梯隊收入佔比下降主要是由於中部梯隊房企相對較高速度的增長擠佔了高梯隊房企在百強房企中營業收入的佔比空間。

在行業調控政策趨緊的背景下整體營業收入增長趨於平穩，但中部梯隊房企實現了相對較快的發展。

從數據上看，中部梯隊房企（營業收入TOP21-TOP50）平均營業收入增速為44%，快於高梯隊房企（營業收入TOP20以上）平均營業收入增速32%，並且中部梯隊房企如合景泰富集團、蘇州高新、越秀地產等表現亮眼，收入增速均超100%，

◆ ◆ ◆ ◆ ◆

二、營業收入整體增速趨緩，中型房企成增長主力

2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調指引下，房地產行業整體營業收入增速明顯放緩。

TOP100房企營業收入總額為2.07萬億，同比增長18%，較2018年同期回落14個百分點，在營業收入TOP100房企中有23家房企的營業收入同比減少。

在行業整體增速放緩的背景下，頭部房企增長乏力，小型房企增速表現不佳，中型房企成增速主力。

2019年上半年營業收入1000億元以上的房企為4家，與2018年上半年持平，但作為行業龍頭的中國恆大營業收入同比減少24%，頭部房企營業收入平均增速僅為22%。

小型房企一般由於基數較低，營業收入增速表現更為可觀，但2019年上半年小型房企營業收入平均增速表現不盡人意，僅為18%，主要是由於房地產調控政策收緊，尤其是融資政策收緊，對小型房企生存空間造成擠壓，55家小型房企中有19家營業收入同比減少。

相對而言，中型房企營業收入平均增速表現良好，為44%，中型房企相較小型房企而言具有更強的抗風險能力，相較頭部房企而言有更強勁的增長動力，成為行業增速貢獻的主力。

2019年上半年，中國恆大以2269.76億元蟬聯營業收入榜單首位，碧桂園超越綠地控股以2020.06億元位於第二位，而綠地控股則位列第三。

值得注意的是，蟬聯榜首的中國恆大，2018年上半年營業收入分別超第二、三名1424.61億元和1684.54億元，而2019年上半年該差距分別縮小到249.7億元和255.3億元。後續房企窮追猛趕，中國恆大營業收入不增反減，未來中國恆大能否保住營業收入榜首的位置？

另外，營業收入TOP10中前九家房企均為2018年上半年TOP10上榜企業，華夏幸福以387.3億元躋身2019年上半年營業收入TOP10。

圖表：2019H1與2018H1房企營業收入TOP10對比

三、預收賬款增速平穩，房企未來收入增長面臨壓力

預收賬款作為企業籌集開發資金的一種重要方式，也是收入的先行指標，能直接反映未來企業能獲得的營業收入多寡。

一般來說，預收賬款在實現銷售後1-2年便可將其轉為營業收入，因而，預收賬款也可以作為判斷房企未來業績的重要指標。

截止2019年6月30日，碧桂園、萬科和保利發展預收賬款分別為6075.5億元、5672.60億元和3621.06億元，居於預收賬款前三位。

營業收入TOP10房企預收賬款平均同比增速為23%，較2018年同期回落22個百分點，營業收入TOP10房企中華潤置地預收賬款增幅最大，但也僅為56%。

整體來看，房企預收賬款增幅較為平穩，預計未來營業收入也難以實現大幅增長。在行業調控政策持續收緊、競爭加劇的背景下，房企需適時調整自身戰略，以保證業績的穩定增長。

◆ ◆ ◆ ◆ ◆