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今天的這則新聞沒有引起大家關注，但實際上背後的信號卻非常重大。
最近，發改委會同財政部聯合印發了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》。
這個《通知》一下，意味著企業境外融資的路，也難於上青天了。
棚改貨幣化安置下降影響，境外融資被堵的利空，從碧桂園、恆大這種重點佈局三四線，且依賴境外融資的公司，最近股價大跌可以窺見一斑，降準的利好已消失殆盡！
為什麼境外融資也要管呢？
發改委說是注意到部分企業尤其是房地產、地方政府融資平臺等企業外債發行規模有所增加。這些企業評級情況參差不齊，有的經營收入和利潤不高，自身實力有限，但申請備案登記的外債規模偏大，動輒五、六億美元，甚至高達數十億美元，申請發債規模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由於沒有外匯收入來源，抵禦匯率波動風險能力較弱。
言外之意，你們自己不是外貿企業，不創造外匯，卻要去借外債，一旦匯率波動，拿什麼還債呢？
發改委數據顯示，2017年，我國企業境外發債2358億美元。2018年1-5月，企業境外發債992億美元，同比基本持平。但對房企而言，由於國內融資越來越難，於是紛紛轉移到國外融資，今年前4個月房企境外融資額達233億美元，比去年同期翻了一倍。
2017年12月末，我國全口徑（含本外幣）外債餘額為11.18萬億元人民幣，環比2016年末上升1.32萬億元人民幣。
從機構部門看，銀行債務餘額是外債的主要構成部分，為55249億元，佔比49%。一般情況下，如果人民幣處於升值週期，銀行業會主動增加對外負債，以取得更多匯兌收益。
同樣的道理，當人民幣處於貶值週期時，就要減少發行外債規模，防範匯率風險引發的損失，但作為企業來說，風險意識不足，逼急了，為了融資，多高的利率都願意承受，而且相比國內來說，現在國外的利率還更低點。
但作為國家來說，需要考慮的是，
我們現在只有3萬億外匯儲備，已經有1.5萬億美元外債。現在低利率借了太多外債，到時候美元升值了，人民幣貶值了，你得還更多美元出去，太虧了啊！最主要是擔心資金到期了，房企還不上，發生債務違約的事。所以從這個監管導向來說，看出點什麼味道了嗎？國家也在擔心人民幣持續貶值！所以要提前做準備了！
因為要控制外債總量，未來，只支持綜合經濟實力強、國際化經營水平高、風險防控機制健全的大型企業赴境外市場化融資，可以說，以後地方融資平臺，房企境外融資基本上就沒多大戲了。
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今日，在岸人民幣跌破6.63關口，人民幣匯率加速貶值的趨勢較為明顯。
這種快速貶值升值的情況我們之前也遇到過，2016年12月29日，匯率最高到過6.96，去年二季度和四季度又再次快速升值，都跟美元指數走弱有關。
近期因中美貿易爭端走向的不確定性陡增，引發匯市震盪。
美國加息，而我們還在降準，中美利差縮小當然是人民幣貶值，資金迴流美國的一方面。
但是，經濟基本面始終是匯率的決定因素，一個國家的經濟越強大，貨幣才越堅挺，今年一季度，美國GDP增速由2.6%回升到2.8%。而且近期美國總統特朗普又高調的宣稱美國二季度GDP增速將進一步上升，預計非常接近4%。
同時美國失業率創下十八年來的新低。勞動力市場充分就業、薪資水平溫和提升。強勁的經濟增長使得美元的吸引力不斷提高，二季度美元指數也呈現單邊上升態勢。
正是由於中美利差持續收窄，美元指數強勁等因素，造成了美元資產吸引力較強，因此大量資金在人民幣和美元之間選擇了後者。
人民幣未來還要貶到多少？這個問題，真是很難預測到。
海清FICC頻道全球首席經濟學家鄧海清認為，人民幣匯率貶值破7是大概率事件。在中美經濟走勢分化、中美貨幣政策分化、美元升值週期下，中國政策層絕不應重演2014-2016年的“棄外儲、保匯率”悲劇，而是應當效仿歐洲、日本（2014-2015年歐元、日元匯率大幅貶值20%，反而促進了歐洲、日本的經濟），避免對外匯市場的常態化干預，允許人民幣匯率在合理水平上進行貶值。在特朗普失信的背景下，中美貿易問題愈演愈烈，徹底改變了人民幣兌美元的均衡匯率基礎，美國有錯在先的情況下，沒有理由指責中國匯率貶值。人民幣貶值反而可以大大改善中國在貿易戰中的被動局面，讓中國獲得更大的迴旋空間。
剛剛看到一則新聞，深圳沃特瑪電池有限公司今日向全體職工發出通知，稱為解決因公司訂單不足、資金困難 給全體職工帶來的職業發展影響，經公司高層戰略研究決定：自2018年7月1日起全體職工放假六個月，期間工資按規定支付、五險一金按規定購買。
這其實就是變相裁員更划算的一種方式，直接裁員，要給遣散費，放假6個月，你耗不起也就主動辭職了。
實體企業的寒冬又來了，最近深圳政府部門的人告訴我，今年深圳的財政也很緊張，又快十年沒有這種感覺了，連國內最具經濟活力的排頭兵尚且如此，其他城市的日子會好過嗎？
人民幣貶值對外貿企業來說，也許還有一線生機。
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人民幣貶值，美元升值，對海外投資感興趣的可以繼續往下看。
面對美元走強，小米、美團點評等一批明星公司即將IPO，手握海外銀行賬戶的用戶除了趕一波港股打新，現在還有一種新投資選擇：美國房產投資。
隨著國民投資意識日益覺醒，國人進行海外房產投資的熱情日益高漲。當下，資產配資專業服務不再是高端人群的專利，已經逐步成為新中產共同的投資訴求。國內首家海外房產股權投資平臺WeHome，通過大數據研究並優選美國的投資窪地，針對國內外新中產朋友，創新性地打通了5000美元低門檻投資美國優選房產的股權投資模式，預期年化收益率高達12%以上。
簡單來說，美國房產股權投資項目就是WeHome基於不斷積累的大數據能力以及當地的資源合作關係，在美國房市上鎖定預期投資回報高的房子後，發起合夥投資，參與合投的投資者按出資額獲得房子的股份，分享房子的所有收益（租金和增值）。
你參與房產投資的方式，已經不是必須準備一大筆錢買一整棟房子，而是可以花一小筆錢買房子的一部分產權，還可以花錢買入別人已有的房屋股權。
這和REITs有點像，但比REITs預期收益更高，投資方式也更靈活。
Airbnb做了一件非常有價值的事情，那就是讓房子的居住屬性得到了共享，順帶完成了對傳統酒店行業的成本結構破壞。而房子除了居住價值，還有投資價值。WeHome想讓房子的投資價值也可以實現共享。
多個人合夥投資一套房子，使房子的投資價值實現共享，顛覆既得利益者的玩法，讓新中產也可以輕鬆參與到海外資產配置這波大浪潮中。WeHome目前上線的美國房產股權投資項目，可以分成兩類。
一類是高現金流項目，預期年化收益為12%左右，其特點是租金收益較高，通常在5%以上（淨收益），而且是每月分紅，現金流很不錯。常見的投資城市有達拉斯、奧蘭多、亞特蘭大等。這些城市都是WeHome數據模型裡基本面表現非常不錯的城市，而且選中的房子也是優中選優。這些城市的投資有一定熱度，但當前市場熱度不是特別高，一般年增幅預期在6-10%，正因為如此，它們才更是投資窪地。事實上，因為低估，這類項目的實際增值表現是相當不錯的，經常大幅超出預期。
我們來看一個WeHome高現金流型項目的投資案例。
這套位於奧蘭多Kissimmee的房子，標的價值17.5萬美元，我們的數據模型給出的預期年化收益為13%。13%的預期收益由兩部分組成：①預期增值6.8% ②淨租金回報率6.2%。
到今天上線3個多月，我們來回顧下這套房子當時買的值不值：
① 6月初，美國兩大房產信息平臺對這套房子的房價估值如下：Zillow估值19.2萬美元，Redfin估值21.5萬美元。Zillow的估值一般低於實際成交價，Redfin估值與實際成交價接近或略高。如果按照20萬美元來估值，這套房子在不到3個月時間增值14%。
② 在交易流程還沒走完的時候，這套房子就已經租出去了，租金為1400美元。這裡有兩個投資者最關注的信息：一是零空置期，房子產權轉讓完成後立刻就有租金收入進賬；二是實際淨租金回報率，比預期稍微高一點，為6.5%，第一個月的稅後淨收益是5.4%。
另一類是高收益項目，為貸款買房，加了槓桿，收益率更高。常見的投資城市如西雅圖等。這類項目的特點是城市熱度高，預期漲幅高，回報週期短（一般為3年期），但租金現金流少，因為租金收入大部分用於償還貸款，每個月能剩下一些租金收入，但是不多。
這類項目的預期年化收益率能夠達到18%以上，但依賴於房產增值。市場是瞬息萬變的，這類項目的投資收益波動性相對於高現金流項目是更高的。
西雅圖是過去幾年全美房產最熱門城市之一，房價漲幅過去1年為全美第2，Zillow數據顯示過去1年漲幅18%，僅次於聖何塞；最近幾個月更是火爆，一套房子平均有5個以上買家在搶，成交價比報價平均高出7%；今年2月以來平均交易完成時間為8天，較去年同期縮短33%，而全美平均交易完成時間為43天。
這類項目在WeHome投資用戶中是比較搶手的。
此外，WeHome目前已上線的項目，全部做到了零空置期，最大程度上保障了投資者的租金收益，而一般海外投資房產的招租空置期都在2周~2個月。
之所以有這樣的選房眼光，與WeHome長期深耕的大數據能力密不可分：覆蓋全球22個國家和地區的房產數據，實時監控全美2000萬套房源，4億多數據點。同時，WeHome擁有超過20年的美國房產市場數據積累。通過監測公開數據並與美國MLS、HouseCanary等專業數據機構合作，獲取包括消費形態、交易變化、經濟波動等預測性數據，據此建立房產價值評估量化模型，智能優選全美Top10%具有投資潛力的鑽石級房源。
上面是WeHome剛剛開啟內部認購的兩個新項目：
一套在達拉斯，高現金流型房產，整體回報率為12.03%，其中租金回報率高達5.53%，這個租金回報確定性很強，每月穩定到賬，投資風險低，收益超過大部分美元和人民幣理財產品（美債投資組合相對較高年化收益率6.57%，REITS 平均年化收益率4%-5%，國內貨幣基金平均年化收益率4.5%）。
一套在西雅圖，高收益型房產，通過貸款加槓桿後預期收益率高達19.38%，但租金大部分用於還貸，每月還剩0.98%，這個收益率是基於西雅圖市場熱度的增值預期，收益波動性高於達拉斯項目。
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