我的名字長度有3釐米
先解釋下題目：超過20年的樓梯房，這裡邊有兩個關鍵詞，一個是超過20年，代表樓齡大，一個是樓梯房，代表沒電梯，估計是6層不帶電梯的那種房子。
我的觀點房子容不容易轉手，不僅僅跟有沒有電梯和樓齡有關係，具體跟哪些有關係，我在下邊一一列舉：
1、地段：李嘉誠曾經說過：”決定房地產價值的因素是第一地段，第二地段，第三地段。“這個地段包含兩方面含義，第一是所在城市，這個影響是非常大的，拿北京來說，三環左右的房子，基本單價都在10萬左右。其他比較有發展前景的城市還有上海、深圳、廣州、重慶、武漢、南京、合肥、鄭州等，當然環大城市圈也是比較有潛力的。第二就是這個樓盤在本城市中所處的位置。如果同等價位，其他情況差不多，大家肯定更願意購買三環的房子。
2、有沒有特殊的價值：比如房子是學區房，學區房搶不搶手還跟這個學校的排名有一定的關係。最近比較火的電視劇《安家》裡店長的徐文昌最擅長賣的是老洋房，老洋房就具特殊價值。北京的四合院、某個名人某個歷史人物住過的房子。
3、周邊的配套如何：配套主要包含商業配套（辦公區、商業樓）生活配套（超市、銀行、公園、郵局、體育場、醫院、菜市場等）交通配套（地鐵公交主幹線）教育配套（幼兒園小學中學等）
4、小區的環境：主要包含：小區的綠化率、容積率、樓間距、小區內部設施、物業管理、小區樓齡、產權性質、建築設計風格等等
5、房子的情況：房子的戶型、朝向、層高、裝修、幾梯幾戶、房子的價格、房子放不方便看房、有沒有車位地下室等都會影響出手的速度。
以上的都是專業的分析，如果你對房地產不是很瞭解，總過以上的方法你可能判斷的不夠準確，再介紹幾個其他的方法：1、判斷這個房子是不是好出手，可以關注建委的一些成交數據，這個小區總共有多少戶，每個月成交多少戶，計算一個成交率，各個小區對比一下。2、多諮詢一些經紀人，他們畢竟在一線，更瞭解房地產市場。3、如果你怕經紀人說的不真實，你可以多看看他們的朋友圈，看他們主要都發哪的房子，一般經紀人都願意賣好賣的房子。
房產培訓講師殷繼芳
如果地段好，交通便利，又是學區，怎麼不好呢？說說我幫弟弟買房投資的事吧，說起來是前年(2018年底)，弟年終獎十幾萬加存款十幾萬，存了三十幾萬，弟媳花錢大手大腳，說想投資或做點什麼，免得被弟媳花了，我說買個破老小吧，弟說行啊，讓我幫他看看，一開年我就在58上看二手房，在我住的附近，我看網上有個90萬的房源，我覺得這片不可能價格這麼低，就打電話問上面中介。看了就定了，賣家要一次性付款。後來弟弟湊錢，一次性就買下來了(賣家因為與小區人關係處理不好，在其他地方還建好幾套房搬走了想套現)。一次性付款過戶都快。地方在繁華市中心，前走五分鐘後走五分鐘都是地鐵口商場，樓下公交站，對面省婦幼，小學，總軍區醫院。在19年三月份買下後就裝修及二手家電花了三萬八，面積57平，樓梯房，8層的7樓，裝好就出租了，每月兩千。因武漢市搞軍人運動會，為了好看，好多老房外牆刷新，市政連陽臺都統一封了，外觀也好看。後來與中介也熟悉了，她在微信上告訴我，那片要拆了，現在那片房源沒有交易的了，有空去那裡的社區進行拆遷登記。我在58上找，確實也沒二手房源了。目前按弟這套房源市價應該在120至130萬之間。弟說等拆遷吧。弟弟辦了抵押貸，現租金抵房貸，他也沒壓力。
轉身華麗的綻放
您好！我是鄭州房產經紀人楚攀攀！很高興回答您的問題！超過20年的樓梯房就屬於老破小了，一般是單位分的家屬院多一點，先說一下這類多層的老房子的優點：①地段好，周邊配套齊全，一般都是學區房。②房價便宜 ，例如鄭州這類房子會比周邊新小區房價便宜5000左右。③物業費便宜，一個月幾十塊錢大概。④房屋公攤面積小，得房率高，一般在百分之八十以上，採光好。
缺點：①周邊交通擁堵。②戶型設計不太好。③房齡太長。④小區環境大多數髒亂差，居住的基本都是圖租金便宜的租戶，整體素質不高，個別是衝學區房租住。
咱再分析一下現在的買房客戶群體，一般都是80後、90後佔大多數的剛需客戶，快節奏的生活讓他們更願意選擇新小區，位置偏點的高層電梯房，環境好居住舒適度更高，現在多層電梯洋房都是價格高，房子設計面積起步基本都在120平以上，都是改善客戶的選擇。
綜上所述這種步梯的老房子不好出手，像頂樓這種高樓層的更不好賣（一般這種多層的步梯房都是6、7層）。買這類房子的客戶極少，分三類客戶群體：①個別的客戶想要孩子上個好學校買學區房。②只要位置好，價格越低越好的剛需客戶。③投資客戶，想等老房子拆遷。
鄭州房產置業顧問攀攀
一、房齡超過20年銀行不能辦理貸款。
很困難。目前銀行對二手房貸款的房齡要求很嚴格，一般情況下，超過20年的二手房基本不放貸。個別銀行甚至要求房齡在15年以內的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門檻是房齡在20年以內，面積在60平方米以上。對於優質學區房可以適當放寬到25年以內。
二、房齡久無法升值：
房齡較長，而又不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊配套設施比較成熟，不少人會認為升值潛力巨大。其實，房齡越長，房屋升值空間就會變得越窄，房屋價值也會隨之出現貶值。
三、房齡久物業成本會增加
房齡和房屋的有效使用年限有密切的關係。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短，相應地會產生一定的房屋維修費用，增加物業的維護成本，實際購房成本將增高。
四、簡單判斷房齡的方法：
1、看到新近粉飾的牆面，可以從周圍居民或房管部門那裡確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信中介公司關於房屋年代的介紹。
2、房屋內如果新近裝飾過，可以進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難以改變，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，另外由於地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
3、觀察樓道情況，瞭解戶表狀況。
4、向鄰居或是物業詢問房屋情況。
5、查看產權證，產權辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限，如果是單位房，可由產權辦理時間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時間。
注意：房齡與房東表述不符的解決辦法：
購房者還可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的的不符，房東應承擔違約責任。
成都房屋消息
當前的樓市，新房搖號，中籤率太低。很多剛需購房者紛紛把目光轉向了二手房市場，但是在挑選二手房的過程中，卻遇到了一些問題。比如買公寓還是買住宅?買市區的"老破小"還是郊區的"次新房"?想買公寓吧，擔心交易成本高，貸款成本高，生活成本也高;想買住宅吧，房齡只有幾年的房子，價格有點高，房齡老舊的房子雖然便宜，但是其他方面卻不如人意，比如戶型、結構、位置問題都讓人非常猶豫。
不管怎麼說，買二手房，遇到老房子的概率比較大，很多房子房齡也接近十多二十年，這些房子多少也存在諸多問題，過去聽人常說"老破小"是塊寶，那是因為過去房價低，總價也低，老房子的增值空間大，所以才受關注被人形容為"寶貝"。但現在房價居高不下，"老破小"卻不一定是塊寶，所以，這期我們總結專家的看法，針對房齡二十年左右的房子做一次討論，這種房子到底有多坑?我們接著往下看。
第一，別迷信學校附近的房子
過去很多老舊的房子，由於周邊配套好，大部分都是 學校附近的房子，也在商圈附近，平時子女上學逛街購物買菜都比較方便，但是隨著房地產市場的不斷髮展，國家解綁學校附近的房子的可能越來越大。為什麼這麼說呢?過去不是學區劃片嗎?這個區域有房的業主，子女才能上學，那麼未來隨著教育資源的分配完善，新的制度一樣可以產生，新的學區一樣可以建立，商圈也是同樣的道理，現在都是打造泛商圈化，商圈隨處可見。未來隨著電商的普及，根本用不了那麼多商圈。所以，現在高價買下的學校附近的房子 ，商圈房，未來可能就是一個坑。
第二，貸款不容易，全款壓力大
很多房齡在二十年左右的房子，很容易被拒貸。
這類房子銀行貸款非常不容易，銀行也不喜歡對這類房子發放貸款，並且發放的貸款年限短，金額少，對購房者都可能造成巨大的壓力。
因為老房子還能住多久，誰也說不清楚，銀行也要評估風險係數。很多朋友會說：房子住不了，大不了可以等拆遷呀。
這個想法其實非常天真，你想想，一個區域拆遷，必須要有開發商接盤承擔拆遷安置的費用，這個區域才會進行拆遷。
打個簡單的比方，拆遷一個區域需要100億成本，開發商如果拆掉這塊地蓋房頂多只能賺回80個億，還要倒貼20億，賠本的生意，你想想開發商願不願意做?未來這種想象可能成為常態，一些小區等一輩子也不會有拆遷，所以，風險非常大。
第三，脫手很難
買了二十年左右房齡的房子，再過個十年八年，房子也快"壽終正寢"了，這時候根本沒有多少人願意買，因為買這類房子必須全款，購房者申請房貸基本是不可能了，特別是這類小區安全問題堪憂，說不定哪天就倒了，垮了，還可能出人命，再加上小區老舊，破敗不堪，綠化差，停車難。這些問題不得不讓人深思。
但是這類小區，租金回報比較高，房子也比較好租，如果不是用於自住，通過58同城安選房源，或者通過機構升級品牌公寓用於出租，也還是不錯的選擇。
成都探房員
按照樓市現在的行情來看，市場上的房齡越大的房子越難賣掉，這是事實，所以一般來說房齡超過20年的房子都是很難賣掉的，更不要是樓梯房了。本來房子就老，小區內的設計就不合理，要知道很多20年前修建的小區都沒有劃分停車位，所以車子一多就會把小區裡面的路堵死。而且樓梯房沒有電梯也是硬傷，畢竟現在的人都懶，上下樓梯都不願意走路，所以沒有電梯的房子很那賣掉，而且萬一是在五六樓這種高度，那就更加難賣了！
當也不是沒有特殊情況，如果老房子面臨拆遷，那麼這樣的房子就絕對不愁賣，畢竟雖然房子本身不怎麼樣，但只要遇到拆遷，那麼就能獲得巨大的賠償，房子怎麼樣已經是無關緊要的問題了，重要是賠償夠多。
另外就是，如果房子是學區房，那麼就算房子再老也會有人搶著買。要知道不管在哪個城市高品質的教育資源都是稀缺，所以只要房子周邊有重點學校，那麼就算房子的房齡超過20年，那也不愁賣。例如市場上就經常能看到消息說，北京十幾平米的老舊學區房賣出三四百萬的價格。
當時對於普通的購房者來說，我並不建議大家去買老舊的房子，畢竟房子是用來住的不是用來炒的，居住才是買房最重要的原因，所有購房者在買房的時候最需要考慮的一點就是房子住起來舒不舒服。很明顯這種房齡超過20年的老房子住起來絕對不會舒服到哪裡去，有錢買這種房子還不如去郊區買一套配套好一點的新房！
樓盤網
超過20年的房子，去年開始，國家在陸續開始舊房改造了，給予小區路面翻新，外立面修復，內部加固，有的可以申請加裝電梯了。
雖然是很舊了，但是有很多優勢，交通方便，位置好，居住習慣，老社區，老鄰居，老年人都捨不得搬走。
說到出手，有幾個問題，年限太長，選擇的人很少，配置跟不上，除非學區很好，距離學校很近，樓層高的步梯房子確實不好出手！
還有一個問題是，上市交易，客戶購買的話，銀行是不能貸款的，客戶需要一次性付款。
最後說點開心的，就是這種房子的拆遷預期還是很大的，現在還沒有舊房改造的房子很有可能就在拆遷行列之內！
房子那點事No1
對於超過20年的樓梯房容不容易轉手這個問題，你可以把房子和房屋價值分開來說就非常明瞭了。
房子對一個家庭來說不僅僅是套房子，他還承擔這落戶的問題，小孩上學的問題。所以對於超過20年的樓梯房來說，房子可以說是“一文不值” 真正值錢的是房子附加的價值，所以要看這類房子是否好出手，要看他有多少附加值
- 老城區的地理位置
超過20年的樓梯房都屬於是老破小，一般都處於老城區的中心位置。一般來說隨著城市的發展建設，以前的設計理念都不會符合現在人居住的情況，必然會形成新的城市中心。
比如說鄭州，金水區之前毫無疑問是鄭州的中心，很多老破小的小區也都在金水區。隨著城市的發展，現在東區也是沒有任何爭議的城市中心。
但是舊的城市中心和新的城市中心並不是相對立的存在，都是為了城市的發展。隨著新城區的建設，政府必定會對舊城區進行升級改造，所以老城區的房子價值還在。
- 學區房的附加值
中國有句老話“再窮不能窮教育” 在任何t孩子的教育都是頭等大事，也是中國人的執念。所以即使是20年前的房子也會有配套的學校，而在城市建設發展中依然存在的學校必然是教學質量等各方面都非常出色的學校，於是乎出現了“學區房”
“學區房”從某種意義上講，是房地產市場的衍生品，教育資源壟斷導致階層固化的結果。正是因為大量的需求，而現有學校根本滿足不了所有的孩子，所以學區房在購房者眼中就顯的尤為重要。為了讓孩子贏在起跑線上，太多的家長會選擇買一個根本用不上的房子，只為了孩子能上好學校。
所以有學校加持下的房子在中國的任何城市都是不愁賣的。
總結來說，對於你超過20年的樓梯房容不容易出手。你可以參考下你自己房子的情況酌情處理。如果是房子沒有其他價值，建議儘快出手，因為此次疫情也表明老破小的房子物業管理各方面都已經跟不上新遠大的房子了。
如果是有位置優勢，學校加持。那麼你的房子應該根本不用擔心出手的問題，在任何城市都是很容易出手的。希望對你有所幫助。
王之煥
大概率上的規律，超過20年房齡的房子不易轉手，但是一些情況除外：
1、地段優秀，配套完善：樓齡長的小區多半在市中心區域，配套完善，生活方便，離主要辦公區域近。
2、規劃合理，建築密度總體不大：如分期開發的樓盤，開發時間跨度大，規劃總體實施分多期的樓盤。
3、能合適改造例如：加裝電梯的樓梯樓，價值也會升高。高樓齡的物業，往往都擁有中心區較好的地理位置，配套完善，只是由於上下樓不方便。
4、名校旁邊樓盤：因名校關係，會因學位以及上學方便受青睞。
5、總價低，適合改造，具備出租等投資價值：經過升級裝修改造，能營造出好的租金價值，不僅受個人投資者青睞，且易被租房平臺盯上，收益來的相對較快。
總結，好不好轉手，主要看城市人口，城市經濟，和城市人員結構，例如廣州的某些老城區，較新的二手房比舊房子單價相差2-4倍，舊房子總體成交量一般情況下都大於比較新的二手房，因為剛需的人群總是多於土豪類人群的，而且老城區學位，教育質量一般都比較有保障的，所以老房子好不好轉手，還是要看區域（城市）。
剛需的話如果壓力不會特別大，合適就買吧，總比租房好的。
廣州花都房產經紀人
一、房齡超過20年銀行不能辦理貸款。
很困難。目前銀行對二手房貸款的房齡要求很嚴格，一般情況下，超過20年的二手房基本不放貸。個別銀行甚至要求房齡在15年以內的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門檻是房齡在20年以內，面積在60平方米以上。對於優質學區房可以適當放寬到25年以內。
二、房齡久無法升值：
房齡較長，而又不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊配套設施比較成熟，不少人會認為升值潛力巨大。其實，房齡越長，房屋升值空間就會變得越窄，房屋價值也會隨之出現貶值。
三、房齡久物業成本會增加
房齡和房屋的有效使用年限有密切的關係。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短，相應地會產生一定的房屋維修費用，增加物業的維護成本，實際購房成本將增高。
?四、簡單判斷房齡的方法：
1、看到新近粉飾的牆面，可以從周圍居民或房管部門那裡確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信中介公司關於房屋年代的介紹。
2、房屋內如果新近裝飾過，可以進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難以改變，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，另外由於地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
3、觀察樓道情況，瞭解戶表狀況。
4、向鄰居或是物業詢問房屋情況。
5、查看產權證，產權辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限，如果是單位房，可由產權辦理時間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時間。
注意：房齡與房東表述不符的解決辦法：
購房者還可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的的不符，房東應承擔違約責任。
