“2019成都‘看多’版块调查”前三期发布后，一直未有新动态，很多读者都在询问后续进展，其实第四期稿件早已写好，但由于发布档期的问题“按兵不动”，在此深表歉意。锐理君对于成都下阶段重点开发版块的探访、梳理一直在继续，更多的稿件也会陆续与读者见面，敬请期待。

今天的第四弹，我们来看看传说中的遇仙之地——二仙桥（PS.为适应阅读习惯，本文将二仙桥版块统称为二仙桥）。

二仙桥最辉煌的那些年，红砖、厂房、机车、铁路……每一个都是这里响亮的代名词，“工业”也是这里引以为傲的资本。但随着城市迭代和产业优胜劣汰，作为成都最重要的工业片区之一的“二仙桥”，在主动与被动中开始转身。

如今，以二仙桥为开发核心，东郊文化创意集聚区已有超3000亩的经营性土地被整理出来，是成都主城区土地开发最大牌的“潜力股”之一，也是房企在蓉必须抢夺的制高点。

只不过，与土地和产品一起抛向市场的，还有接连不断的疑问，靶心也直指：二仙桥如何才能重生？

这里是三环内不可多得，可大规模成片开发的区域

一. 发展掉队？今年前八月供地已在加速

先从土地市场来看，2019年二仙桥的供应相比以往加速明显。

【01】土地供应迎来波峰

锐理君统计了二仙桥近十年（2010年1月至2019年8月）的土地成交（拍卖+挂牌）情况：共成交了7宗地块，而2019年前8个月就成功出让了5宗，供应量迎来了首个波峰。

2010年1月至2019年8月二仙桥土地成交情况

【02】慢步两年后地价终破万

此前三年的地产牛市里，地价破万几乎成了评判一个区域价值高低的标尺。

回头来看二仙桥，2017年出让了一宗地，被铁投以8260元/㎡竞得，虽然刷新了当时区域的楼面地价，但离破万还有一定距离，甚至和近郊很多区域相比都显得“落后”。今年5月，慢步于其它版块两年后，二仙桥的楼面地价终于突破万元大关。

【03】最高楼面价来到14000元/㎡

从上方的图表可以看到，自今年5月地价破万后，二仙桥版块的出让节奏有所提速。7月，区域内陆续有两宗纯住宅地块走上拍卖席，地价纷纷破万，分别被首钢和朗诗竞得。其中，朗诗斩获地块最终楼面地价来到了14000元/㎡，这也是片区目前的最高楼面地价。需要注意的是，朗诗斩获地块的起始楼面地价也已经达到了11595元/㎡。

这是不是未来片区土地供应的起跳线？

二. 供不应求？后续商品住宅货量充足

近十年来，二仙桥的住宅地块供应并不多，这也直接导致区域内商品住宅产品短缺。

【01】供应尴尬正在缓解

据锐理数据统计，从近两三年的数据来看，二仙桥的商品住宅很长一段时间都处于供不应求的状态，且存量极少。缓解供应尴尬的生力军，还是2018年入市的青秀未遮山项目。

2017.1-2019.8二仙桥版块供销价走势

青秀未遮山由中国铁路成都局集团和中国铁建联手打造，总占地面积约415亩，从2018年1月首次开盘至今，这个项目每次推售都会造成轰动。该项目的整体中签率最低曾达到1.71%，有超6万人参与摇号。

接下来有望入市的项目还有铁投紫瑞府和中车共享城，两者都属于大体量的“嗨项目”，也在改变版块内的供求关系。

【02】产品结构全面调整

虽然是老旧片区，但二仙桥仅用一步就跨过刚需门槛，全面进入了改善时代，产品正在经历结构性调整。

2018年青秀未遮山推盘前，二仙桥的项目以刚需为主，产品面积段为50-90㎡；2018年后，产品以大户型为主，主力产品面积段集中在110-170㎡之间，170㎡以上的户型的也不少。

在“中优”背景下，该区域内整理出来的大片空地和在建项目都靠近低密低容，高端、改善成了新“带盐”。

三.界面滞后？城市更新进展神速

二仙桥作为东郊文化创意集聚区的核心，除了在建的地产项目外，区域界面、商业、教育、交通等都在发生日新月异的变化。

【01】900余亩土地“搞事情”

如今，成都铁诚房产（青秀未遮山项目）、中车置业（中车共享城项目）、四川铁投都在自家地盘上“搞事情”，三个项目所占块地合计面积超过900亩，要知道这可是在寸土寸金的主城中环，它们绝对属于“巨无霸”。

其中，青秀未遮山和中车共享城堪称片区级的“城市更新”项目，两者占地面积总和超过800亩，体量大、业态丰富是这两个项目的共同点；在工业遗迹遍布的二仙桥，这种大体量项目在树立区域开发标杆的同时，更带动了商业、教育、办公等配套资源的迅速生长。

以中车共享城为例，其400余亩地将分为6个地块打造，包括地铁文创商业（现艺展中心位置）、写字楼、住宅、幼儿园等。中车还将规划打造“最美地铁站”，通过双地铁换乘站，结合TOD模式，激活内生需求，引入外来流量，盘活区域文创商业。

【02】交通开始“内联外引”

区域内除了已经运营的地铁7号线外，还有已经批复的17号线二期工程和规划中的地铁32号线，对于以文创产业为核心的区域来说，轨道交通将人流量转化为居住效力的作用将会十分明显。

另外，今年5月，连接成都市中心城区与新都区的交通干道蜀龙路五期（二期）工程通车，在打破片区“肠梗阻”的同时，也让二仙桥彻底与建设路商圈形成了直连；后期，中铁建、中车、铁投项目都规划有商业体或商业街区，一个新兴的商圈开始出现苗头。

【03】 教育成为发展的跳板

以往，二仙桥能够“撑场面”的学校仅有嘉祥外国语学校成华校区，随着由成都七中领办的成都英才学校（或于2020年9月开始招生）发力建设，二仙桥一夜之间成为了教育重地。值得注意的是，成都英才学校是主城区内首所12年制公立学校，校区从建设施工到师资选拔培训都由成都七中全面介入，这在成都七中的领办史上也尚属首次。除成都英才学校外，靠近中车共享城的万汇学校也已于今年9月开学。有诸多重磅学校做跳板，二仙桥发展的底气明显更足了。

在建的英才学校（主城区内首所12年制公立学校）

嘉祥外国语学校成华校区

四. 区域重生？还要解决很多“老大难”

“桐梓林升级版”“攀成钢升级版”……二仙桥被市场赋予了高期许，但必须看到，它的完全进化之路还很长，很多“老大难”必须下大力气解决。

【01】土地权属分散，增加开发不确定性

在成都市公布的全市27处近现代工业遗产保护名录中，有14处位于成华区，其中二仙桥占了大头，如：成都机车车辆厂、101仓库、禾创药业仓库等。这些工业遗址与整理出来的经营性用地一起，合成了二仙桥巨大的后发优势。

大规模的成片开发用地给了二仙桥腾笼换鸟的机会，但分散的土地权属也给片区整体开发造成了不确定性。

除中车集团、中国铁路成都局集团依托手中的旧厂房、铁路等已整理出来的地块外，有消息称多个“国家队企业”手上也有较可观的经营性用地。土地权属的分散，在某程度上或导致集中开发成势难，各方利益、目标与行动的一致性，将成为影响片区快速崛起的关键因素。

【02】文创产业落地，激活只是第一步

根据东郊文化创意集聚区的规划，二仙桥未来将重点发展“工业遗产+文化创意+特色旅游”。近有东郊记忆，远有北京798，文创产业在这里能激起多大的浪花，前人有成功案例，但失败也不少。

锐理君梳理发现，今年前8个月二仙桥出让的商业性质地块均有文创类产业建设条件，如：工业遗迹改建、引入文创企业与机构、打造文创特色街区等要求。显然，政府对片区的文创发展已经做出了动作，但引进产业的同时，形成上下游产业联动才是关键，并能为区域居住、商业、商务提供有益支撑，注入长久活力。

今年前8月部分出让商业地块的建设条件

据锐理君了解，以“游戏、影视、动画”等，打造文创产业链的完美文创公园已经开门营业，企业入驻率已经达到了90%，更有“龙渊”、“M+”、”华星兄弟”等产业龙头项目入驻，二仙桥的文创产业发展已经迈出了第一步，上下游产业如何摆脱“好看”模样，成为“有用”的样本是下阶段的重点。

完美世界已举办多场展览及演出

【03】最大问题：如何摆脱“二仙桥”？

抛开文创产业不谈，单从房地产开发角度出发，“二仙桥”三个字虽有历史的印记，但对房地产市场的塑造性明显不足，这里明显需要一个更贴实际，更接地气的区域品牌标签。

有消息透露，关于“二仙桥”的新一轮品牌探讨正在被多方求证，一旦落实，政府、企业、媒体等多方的联合助推必不可少。毕竟，当年攀成钢片区关于“天府门廊”和锦江国际新城的“改名”失败案例还历历在目……

写在最后：

二仙桥是房企占位主城尤其是三环内不可多得的机会。虽然目前片区界面、配套待完善，但相较于主城其它旧改区域，二仙桥正在白纸上作画，打造空间也很宽广，只是需要以空间去换更多时间。在多个大体量项目组团助力区域升级后，各土地权属关联方应该快速形成合力，“快、准、狠”地把握供地、开发及入市节奏。“慢车”模式只会拖累未来发展的脚步。

PS：根据成华区相关的供地计划，下阶段二仙桥及相邻片区还有超百亩商业地块拟供应，但均为商业用地性质，未来是否会有更多住宅地块现身，只能拭目以待：