“拿下！”
這是2016年8月18日晚上，一位北京金茂投拓部門的朋友發下了只有短短兩個字的微信朋友圈，附圖是幾個工作人員在會議室網絡報價的會議室照片，關注這天的人會知道這一天都經歷了什麼。
8月18日晚9時在歷經10個小時200多輪的網絡競拍之後，晚上9點，龍湖副CBD14號地最終被北京覽秀城置業有限公司以35.1億拿到，單價4183.5萬元/畝，樓面價3.692萬元/平方米，這個樓面價在當時超過廣州荔灣區的新晉地王樓面價3.5萬元。北京覽秀城置業屬於金茂集團，這是金茂首次進駐鄭州這個二線城市。
這個地塊屬於鄭州豪宅片區北龍湖的黃金地段，容積率僅為1.7，是金茂府在全國目前21個城市的38個金茂府裡容積率最低的“府”系。
說起鄭州北龍湖，在全國範圍都可以說是一個神話一樣的存在，僅從片區的規劃和運營非常值得探討，我認為可以作為全國區域運作的一個教科書級的案例，不服的來實地看。
十幾年前就是國際招標，嚴格安排當時中標單位的控規指標一步步建設，從堪比西湖大小的萬畝龍湖、從森林公園到千畝景觀帶，四條地鐵穿過，高大上的金融中心且定向整棟銷售，基本都是知名企業和金融機構，內外環有42棟摩天大樓，6家五星級酒店；片區的交通不僅有地鐵還有輪渡和輕軌等累計7種交通方式。而且在商業的打造和運營上，政府也不是一賣了之，而是和商業運營比較好的如瑞安新天地、華潤等成立合資公司共同開發運營，分享未來的長期商業收益。
尤其是住宅的規劃，除了少量的邊緣位置是最高容積率2.5，大部分的住宅容積率都是1.5或1.7，臨湖的容積率更低，全為低密的住宅，目前售價基本在4萬左右，相比一線城市還是白菜價，可以說在全國都沒有這樣規模的城市核心區的低密豪宅聚集區。
這也是金茂為什麼耗費如此大的精力進入這個片區的原因和底氣所在。緊挨一個建好大型公園，旁邊還有15年一貫制上海師大附中（規劃中），離鄭大一附院3公里，地段極佳。
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第一次聽說這個開發商的消息，還是2009年，那年他們公司還叫方興地產，是中化集團下屬運營酒店和地產板塊的子公司，產品的定位就是三點：“精工優質、綠色健康、智慧科技”。
那一年，金茂的前身方興地產以40.6億在北京朝陽廣渠門從眾多地產大佬手裡搶了一個地王，摺合樓面地價約1.6萬元/平方米，旁邊的地住房賣1.3萬,當時轟動了整個北京。項目取名廣渠金茂府，在2011年開盤，當時開盤價4.5萬，精裝修6萬，首次開盤完成29.47億，2011年完成50億的銷量，又一次轟動北京城。
第二次和這個開發商接觸是想去廣渠金茂府交付區域感受交付質量如何，在三個不同的門通過尾隨業主，冒充進去面試和走訪親戚都被無情攔下，只要不刷卡的全部詢問並撥打業主家的門禁詢問是否需要放行。雖然沒有看成但內心對這樣的物業真的非常佩服，業主超級放心。
當然，後來金茂的項目就看的比較多了，出差上海、北京、杭州考察的時候都要去看當地的金茂項目，無論是高端的府系還是悅系，從示範區的打到銷售接待的流程（第一次接待置業顧問會拿一個錄音設備全程錄音）、交付樣板房的設計均能發現驚喜，尤其是金茂還進入了一級市場的開發，比如最成功的長沙梅溪湖片區。
根據億翰的數據，2018年1-7月份，金茂的銷售額已經達到789億超過去年全年的業績，全國排名第18位置，僅僅進入地產銷售開發領域不到10年而已。而最值得關注的是它的銷售均價，超過了34000元/平米。
作為一個央企，相應的各種管控比民企的制度複雜的多，但卻能在發展速度、產品力和品牌上有這樣的成績，太難得了。
目前金茂已經在21個城市佈局了38個金茂府，而2017年僅僅是15個城市有27個金茂府，可以看出這個速度有多快。
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但我覺得金茂最可怕的是，在客戶心目中建立的品牌認知，這可以理解為傳統商品和奢侈品之間的差別，完全跳出了品類之間的競爭。同樣質量和美感的東西，那些頂層客戶就認這個品牌。
還是以北龍湖金茂府為例，按傳統的客戶思維看，隨便對比一下旁邊的在售競品，它是沒有價格優勢的，因為項目的樓面價足夠的高，所以售價也很高，建安的空間相比其他項目的非常緊張，但反而是片區內項目裡賣的又貴又好的？為什麼？
雖然我喜歡金茂府但苦於囊中羞澀只能好好奮鬥望而卻步，但還是有兩個熟悉的實力派朋友買了這個項目，關鍵是1000多萬的房子買的時候他們連樣板間長什麼樣，裝修配套細節之類都沒看到，他們的心理可以很好的反應到這個事實，就是品牌力+產品力+信任度。
朋友A是地產同行，入行的很長時間都在鄭東新區做項目，所以近水樓臺，房產佈局都在鄭東新區，當年幾千元每平米入手的房子以近3萬的價格賣了新區的兩套房子後購買了金茂第一次開售的房源，輕輕鬆鬆毫無壓力，用他的話說：“樓面價在那放著呢，首批這棟樓售價我簡單測算過，微微利，雖然建材標準和裝修效果圖都沒有出來，但是全國各地的金茂府你我都知道什麼品質，還是央企，沒什麼可顧忌的。”
朋友B做醫療器材行業，相比朋友A，他下手的晚價格要高很多。這個朋友對地產行業不熟悉，離婚後自己的房也不住都是住酒店。由於經常在全國各大城市出差，通過他的朋友圈子知道什麼公司開發的豪宅多，哪幾個開發商的品牌值得信任。坦白說我也推薦過區域內的其他幾個項目，因為他們樓面價低，除了沒有舒溫舒溼舒氧外品質和口碑也不差，售價相比金茂也更有優勢，一平米可以便宜近2萬。
這個朋友聽了我的建議後，無情的拒絕了我這個所謂業內人的意見。他的邏輯更簡單，認品牌。就和他平時購買手錶、汽車和包包的購買邏輯一樣，一樣計時一樣代步一樣裝東西，功能都一樣，但是品牌不一樣，這讓我感覺金茂已經完全跳出了地產傳統的競爭。
因為沒有錢，所有他們有錢人的心裡咱們不懂。比如這個朋友習慣常年在五星級酒店包房，他覺得服務和配套足夠方便，但是酒店的收納實在太少了，他的衣服放不下，也嫌來來往往的客人多了。
和朋友A一樣的是，由於他出差多，金茂府樣板間每次只讓進一組客戶看，他等的煩，也是在沒有看樣板間的情況下就交了定金。
反而我這個買不起的窮人，在一個週末自己去樣板房膜拜去了，貼一些照片大家看看：
這樣的裝甲門不是豪宅不敢配。
還有一個發現就是喜歡用大量的弧度，瞭解裝修的應該知道這樣比較費工。比如臥室背景的軟包裝飾：
吊頂：
還有石材等：
而一進去就眼前一亮的廳
大橫廳，陽臺的玻璃很大，我最喜歡的地方。看不到常規的重要空調口和風聲，觸摸部分牆壁可明顯感知毛細管網的排布。
超豐富細節，以廚房為例：有軟水機的四重過濾直飲水，專業人士看臺面下超大的設備就知道這是很有誠意的；廚房可移動插座，對於廚房電器來說是方便高效的福音；三灶位燃氣灶和可直接往鍋里加水的摺疊龍頭，方便到哭；超級大的雙冰箱、洗碗機、消毒櫃，注意櫥櫃品牌是德國百麗……
多重隱藏收納：走在室內，能看到很多牆體都做了隱藏式櫃子，主人房還有個能喝紅酒、衝咖啡衝奶的小玄關，衣帽間大得讓女主人尖叫……
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其實，我們不禁要反思，為什麼？為什麼金茂可以可以跳出傳統的地產競爭直接到品牌優勢？我覺得是三點，堅持高端、交付品質和服務。
就以堅持做高端豪宅，這個很難。因為做定位比較高檔的房子的時候，不能有短板，在規劃上、園林上、戶型上、精裝上、外立面上包括裝修的品牌、檔次都不能有短板。如果一個方面出現了問題，都會影響整個品質和定位。而從第一個廣渠金茂府開始，就選擇了科技住宅。
我們以最常用的舒溫舒溼舒氧為例，從開始就是自己的研發部門考察和研究，並沒有採用當時市面上已有的科技住宅解決方案，出國考察，和清華、建研院等大量的科研單位一塊研究，採用毛細管網和地源熱泵配合，由管道通到地下110米深的水，採用直徑大約3毫米到4毫米，內徑是2.5毛細管網在居室裡邊就在在牆上和房頂上，你感覺不到是水在裡面流，使用壽命50年，不腐爛，免維護，沒有常規空調的噪音，室內溫度很均勻。
有些開發商同行會說，這有什麼，我們也可以做科技住宅，找個外包單位就行了，是的，你可以找金茂綠建。
由於金茂科技住宅全國發展很快，還成立了“金茂綠建科技”，專門提供“地產科技服務”和“智慧能源服務”，是全球毛細空調面積最多使用者和實踐者，研發生產的產品有分戶式新風深度除溼設備、新風換氣機、室內環境控制器風管清掃消毒設備等。
但是你有金茂自己的價格優勢嗎？你的售價客戶信任你的品牌嗎？
對於頭疼的裝修同樣如此。由於金茂府全部是精裝修交付，而金茂裝飾的成立時間更早，成立於1994年，定位和金茂置業一樣專注高端，從事五星級酒店、科技住宅、高端寫字樓及商業綜合體等領域的精裝修設計與施工，比如上海金茂大廈、三亞麗思卡爾頓酒店、北京威斯汀酒店，所以旗下的金茂府也都是由他們負責裝修。
很多事情表面上都可以去學，當是沒有建立整個供應鏈體系會發現全盤複製之後成本極高，質量還難以管控。
關於金茂的質量管控，前幾天在一個精裝修論壇上，金茂的一個內部人這樣分享：
簡單來講是我們金茂重前端，抓中間。6S是我們整體質量管控體系，通過這樣的一個模型，能夠對於從產品的設計到施工，到驗收，到交付，到客戶評價形成閉環。我們的管控動作1020108質量管控動作，一級管控10個，二級管控20個，三級管控108個。
你說能百分百杜絕質量問題嗎？不可能，任何一個開發商都不可能，即使交付很完好，房子像汽車一樣也是需要保養的，在使用的過程中都會出現一些問題，關鍵是客戶遇到問題時物業的態度和響應速度。
因為開發商維保的資源、投入能不能跟得上，直接影響到客戶居住的品質。金茂物業的做法是發現問題隨時通知管家，由管家負責協調所有資源，如有不滿意第一時間可投訴總部客戶投訴400電話。
金茂物業還有一個做法非常值得其他開發商學習，就是他們會通過管家、微信留言、第三方調查機構等各種渠道蒐集反饋信息，挖掘在產品和服務上的不足，思考如何提供給客戶更加環保、優質、健康的產品和溫馨的服務。聚焦短板的改進，並把客戶反饋的這些信息，反饋給公司的設計部門，進而影響到公司的工程管理部門和合作方在具體施工過程中的一些管控。
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綜合來說，只有打動客戶的產品，才是公司存在和發展的基石，客戶的需求是無止境的，客戶對建築、園林、裝修、智能化和服務的需求是一直在變化的，所以希望開發商們只有更加努力，隨著客戶需求的變化而變化，才能持續穩定健康的發展。
前幾天北龍湖片區直播討論區域的項目，《房東俱樂部》的慕容主編說如果問一個朋友他住哪，從他回答自己居住的地方是哪就可知道這個項目地位，當別人問你住哪的時候，你說你住北龍湖住城北城南還是直接說自己居住的項目？這是一個很有意思的思考！
如果你是金茂府的業主，你估計會說：我住金茂府！
加油吧兄弟姐妹們，如果這句話的目標還沒達到，還好意思不努力嗎？搬磚去了！
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