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一、概述
當前離婚、分家析產、繼承等婚姻家庭案件中，涉農村房分割問題佔有較大的比重。作為農村集體經濟組織成員最重要的生活資料之一，農村房對保障農村人口基本生活意義重大。而在目前農村大規模拆遷背景下，農村房因附著的巨大經濟利益更是成為當事人訴訟爭議的焦點。正確處理此類糾紛對於有效化解矛盾、維護當事人合法權益、促進社會和諧穩定有著重要的現實意義。根據統計，2011年以來，北京市第一中級人民法院以判決方式審結婚姻家庭類案件2386件，其中涉及到農村房分割的案件約360件，佔到此類案件的15%左右。
由於農村房與我國宅基地制度密切相關，此類案件所涉問題呈現政策性強、區域差別大的特點，涉及婚姻法、繼承法、物權法以及國家土地制度、拆遷政策等協調統一問題，十分複雜，成為了審判實務中疑難問題多發的領域。例如：在“一戶一宅”制度框架下，如何確定宅基地利益主體範圍？“房地一體”原則在實務中如何具體適用，地隨房走、房隨地走如何選擇？離婚訴訟中，一方婚前繼承的農村房屋，婚後拆除重建，離婚時該房屋的性質如何認定？沒有經過審批所建的房屋能否分割，當事人享有何種權利？如何認定家庭成員中對宅基地區位補償價的權利主體，嫁入兒媳是否為適格主體？子女在父母申請的宅基地上所建房屋性質如何認定？拆遷協議被安置人口之外是否還有拆遷利益主體，其權利如何救濟？同為拆遷安置人口，取得的拆遷利益是否相同，區分的標準是什麼？
諸如上述所列問題在婚姻家庭類案件中其實很多，而實務中法官在處理此類案件時思路不明確，尺度不統一，同案不同判的現象突出。根據抽樣統計，此類案件的二審改發率較其他一般民事案件高出近4.2個百分點，也從側面反應了此類案件的複雜和裁判不統一的程度。通過前期的初步調研，我們認為本課題研究具有很強的緊迫性和必要性，需要對實務中反映出的典型問題進行系統總結，全面梳理解讀現行政策，結合對法律的理解分析，歸納出具有指導意義的裁判規範。
因涉及的問題繁多複雜，在撰寫本調研課題內容時，我們嘗試將抽象歸納出來的共性問題與實務中較為突出的個性問題分別予以討論，力圖通過點面結合的方式將相關問題闡釋的更加清晰。同時，在對實體問題進行探討時，針對部分具有典型意義的程序問題我們也進行了歸納總結，提出了意見和建議，以期使得在審理婚姻家庭案件的程序設置上更加合理和規範。
二、婚姻家庭案件中涉農村房分割基礎性問題研究
（一）農村宅基地利益主體認定標準——以“一戶一宅”及“房地一體”原則為切入點
1.存在的問題。隨著我國近年來城鎮化進程的不斷加快推進，尤其是像北京這種發達地區，涉及農村房屋的拆遷大量出現。一旦進入拆遷程序，農村房屋常常會轉化成為巨大的經濟利益；相應的，即便是沒有進入拆遷計劃尤其是城市近郊的農村房屋，也可能蘊含著潛在的可觀經濟價值。而農村房屋體現的經濟價值中，最為重要的通常是宅基地的利益。因此，婚姻家庭類案件，在處理涉及農村房屋及其利益的爭議時，基本上都回避不了宅基地利益的分配。當事人爭議的院落和房屋一般都涉及較長的時間跨度，家庭成員因為婚姻等原因存在遷入、遷出以及部分家庭成員生老病死等情況，房屋亦常有過翻建、擴建等物理形態上的變化。同時，由於宅基地問題的政策性極強，使宅基地利益的分配問題成為審判實踐中的難點問題。
先看三個涉及離婚的案例，三個案例都是夫妻一方因結婚將戶口遷入配偶所在集體經濟組織，並且均是原住民一方在結婚前取得宅基地使用權，但在婚後是否對房屋進行過翻建存在區別。案例一[1]中，法院認定“因該院的房屋是男方婚前所有[2]，婚後雙方在居住期間，雖對該房屋進行過多次裝修並進行了部分添附，但不能改變房屋所有權的歸屬，故女方要求將該房屋作為共同財產並進行分割的主張，缺乏法律依據，法院不予支持。但男方就共同進行的裝修及添附在離婚時應給付女方一定數額的補償。”案例二、三所涉院落均已拆遷。案例二中[3]，法院認定“雙方婚後擴建的房屋面積，拆遷時獲得的房屋重置成新價款，屬夫妻共同財產，應依法分割”，而對於相關宅基地的拆遷利益完全不予支持，甚至在判決書的事實查明部分對於宅基地的拆遷利益沒有表述。而案例三[4]中，在婚後夫妻雙方對房屋並無翻建的情況下，法院認定女方“結婚後即將自己的戶口遷至涉案院內，且為農業戶口。現因該院已被拆遷，其作為該宅院的使用權人之一對該宅院被拆遷後所取得的宅基地補償款享有自己的份額。”
不難看出，上述案例中，雖然存在所涉院落是否拆遷的區別，但只是宅基地利益的不同表現形式而已。法院對於夫妻一方因結婚而遷入某村，如果婚後雙方對房屋有過翻建、裝飾等行為，那麼對房屋利益進行分割並無爭議，但案例一認定“裝修等添附行為不能改變房屋所有權的歸屬”而判定房屋產權人對配偶進行補償；案例二中，法院因夫妻婚後有翻建行為認定房屋為夫妻共同財產，進行了分割。而上述案例最大的分歧，則在於遷入一方在離婚時是否享有原住民一方在結婚前取得的宅基地使用權利益。案例一中，房屋的裝修、添附尚且改變不了房屋的歸屬，宅基地利益歸屬更無改變之餘地；案例二中，婚後共同翻建的房屋屬於夫妻共同財產，但無法改變宅基地利益歸屬；案例三則認定，一方因結婚將戶口遷至涉案院內，就當然享有宅基地利益。
涉及宅基地利益分割，不僅離婚訴訟中，在分家析產、繼承等案件中亦存在較大的認識分歧。如案例四[5]的分家析產糾紛中，法院認定作為兒子的原告因為參與建房（宅基地使用權人為其父），儘管其已經為居民身份，但有權獲得涉案房屋的拆遷利益，並且明確“因房地一體的特殊屬性，該利益應包括地上物重置價值與對應的土地利益”。案例五的[6]繼承糾紛中，遺產為農村房屋，法院判定房產歸屬於本集體經濟組織成員的繼承人甲所有，並由其僅支付非本集體經濟組織成員的乙繼承人房屋折價款10000元，未考慮宅基地利益的折價。法院的理由為，乙“並非院落所在集體經濟組織成員，其主張權利應以地上物價值為限。”
而且，由於不少案件中離婚、分家析產、繼承等法律關係相互交織，使相關宅基地利益主體問題更加複雜，成為困擾審判實務的重要難點之一。
2.問題的分析。關於宅基地利益主體問題的不同認識，主要源於對宅基地使用權的性質等基礎問題存在分歧，尤其是對“一戶一宅”原則的理解存在混亂。另外，從物理形態上看，是“房地一體”，但名義上的宅基地使用權人與房屋實際所有權人往往存在不一致，更是加劇了認識分歧。
（1）理論層面的原因。在我國《物權法》第三編“用益物權”中，規定了宅基地使用權等四種用益物權種類。依據該法第一百一十七條的規定，用益物權是對他人所有的不動產或者動產，依法享有的佔有、使用和收益的權利。用益物權是一種古老的物權類型，羅馬法上的用益物權包括地上權、永租權和役權（地役權與人役權）。[7]其後，雖然各國尤其是大陸法系的立法體例以及對用益物權具體類型等存在差別，但包括我國在內的各國理論界對傳統的用益物權問題的研究成果可謂十分豐富。然而，“宅基地一詞帶有濃郁的民族性，為我國法律所獨有。”[8]“宅基地使用權”這一伴隨著我國社會制度以及特定的歷史發展時期而出現的特殊用益物權類型，在理論界還缺乏深入、系統的研究。“宅基地制度作為中國土地制度的有機組成部分，具有非常獨特的以及至今法律和法學界仍糾纏不清的制度品格。”[9]相關研究大多僅停留在結合《物權法》關於“宅基地使用權”的相關規定與傳統類型的用益物權類型進行簡要對比，以期將這個另類的“權利”歸入傳統的用益物權體系。而關於宅基地利益主體、“一戶一宅”原則等牽涉各方切身利益的具體問題，更是研究成果甚少，造成審判實踐的理論支撐不足。
（2）立法層面的原因。從解放初期到土改、人民公社化初期的上世紀60年代初期，農村宅基地的所有權歸農民所有。如1954年憲法第八條就規定“國家依照法律規定保護農民的土地所有權和其他生產資料所有權”，上述“土地所有權”自然包括國家分配的宅基地。直到1962年《農村人民公社工作條例修正草案》（中共八屆十中全會通過）第二十條明確規定，包括宅基地在內的生產隊範圍內的土地都歸生產隊所有；第四十四、四十五條則規定，社員的房屋永遠歸社員所有，任何人不得侵犯。自此，宅基地制度是在土地“公有”背景下所形成的獨特的“所有”與“使用”分離的制度安排。應當說，此後的幾十年裡，農民存在使用宅基地的事實和社會習慣與認知，但並未形成相應法律概念上的“宅基地使用權”，不論是在1978年以前很少頒佈法律法規的年代裡“宅基地使用權”概念不曾存在，1982年頒佈的《村鎮建房用地管理條例》亦沒有“宅基地使用權”的規定，1986年頒佈的《民法通則》也未涉及農村宅基地的權利問題，即便是1986年頒佈、後經過三次修訂的《土地管理法》同樣未創制“宅基地使用權”概念。2007年頒佈的《物權法》明確規定了“宅基地使用權”，這是第一次以法律的形式明確“宅基地使用權”概念。但是，《物權法》有關“宅基地使用權”的條文只有區區四條，除了明確宅基地使用人對於宅基地佔有、使用的權利之外，並無其他有實質內容的乾貨。作為專門調整土地問題的《土地管理法》，對於宅基地問題的規定，主要是該法的第六十二條，其主要規定了宅基地的審批程序、“一戶一宅”原則以及“農民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准”。除此之外，再無相關具有可操作性的法律依據。更常見的是一些全國及地方性的規範性文件，因效力層次比較低，難以成為法院處理案件的法律依據。《物權法》、《土地管理法》是法院處理宅基地問題的主要法律依據，但因相關規定還較為原則並且理解上亦容易出現分歧，容易導致法律適用上的不統一。
（3）行政管理、政策等方面的原因。由於我國幅員遼闊，各地的土地狀況、歷史情況等存在差異，法律法規將一些宅基地管理的具體權力授權地方政府。而地方的行政機關尤其是基層村委會在行使相應管理權限時，不能不考慮農村的風俗習慣、村規民約等因素。比如，北京不少農村，如果某家有兩個兒子，在一個兒子已經經審批得到一處宅基地的情況下，另一個兒子則不再另批宅基地，其成家時通常與父母共用父母的宅基地，在父母去世後該宅基地歸同住兒子使用。但由於上述情況並無明確法律規定，造成在父母去世後，其他子女主張繼承相關宅院利益等案件非常常見。另外，宅基地的申請、批准、發證等程序雖較為規範，但審批後的宅基地往往隨著時間的推移，房屋的翻建、擴建等以及實際使用權人的變化等情況時有發生，而宅基地使用權人變化情況及房屋所有權的行政管理存在弱化的情況，“房”和“地”權利主體不對應的情況非常常見。另外，房屋的翻建等依照規定應當進行審批，但實踐中農民不經過審批建房的情況比比皆是，農村房屋又無產權登記的硬性要求。而且，即便經過審批建房，也有不少審批表因填寫不規範，造成翻建房屋權利人主體存在爭議。而且，農村房屋、宅基地所涉糾紛一般歷史沿革較為久遠，當事人舉證普遍較為困難，法院查明事實面臨困難。
因此，法官處理相關案件，除了力求準確適用法律，還要兼顧政策、行政管理現狀、風俗習慣等諸多因素，農村宅基地及房屋爭議成為民事審判領域的最難點問題之一就不足為奇了。
3.問題的解決。依據法律規定及通說，宅基地使用權是指農村集體組織的成員享有的在宅基地上建設住宅及附屬設施的權利。所謂宅基地，是指農村集體組織的成員經依法批准用以建造個人住宅及附屬設施的農民集體所有的土地。[10]
審判實踐處理婚姻家庭案件的“宅基地利益主體”問題，最主要依據的法律條款是《土地管理法》第62條第1款的規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”該條的理解，應認為是農民“只能擁有一處宅基地，主要是就申請而言的，‘一戶只能擁有一處宅基地’的限制性規定，是基於宅基地的福利性及其所承載的社會保障功能而對宅基地使用權初始取得的限制，而不是對宅基地使用權繼受取得的限制。”[11]而從上述規定看，原始取得的申請一般是以本集體經濟組織中的“戶”為主體。而“戶”並非一個法律概念，也不簡單等同於生活中存在直系血緣關係的家庭。我們認為，申請宅基地的法定主體資格，實際上是以分家立戶、遷移入戶為準的，前者，一般發生在既有家庭中兒子即將成年、成家立業，符合分戶條件，需要獨立的“婚房”而申請宅基地，也有男至女家並承擔女方老人贍養義務而至女方落戶申請宅基地；後者，整個家庭遷移或即將成年的男子遷移至當地，即可在該地申請宅基地。那麼在原始取得情況下，雖然宅基地使用權證上通常只記載戶主一人，但宅基地的保障功能顯然是及於經審批確認的該“戶”的全體人員，他們與戶主一樣均享有平等宅基地的使用權。
“一戶一宅”是在申請宅基地即初始取得宅基地應遵循的原則，並不適用於宅基地使用權繼受取得。根據“房地一體”原則，當事人可以通過經過允許在他人宅基地上建造或參與共同建造房屋，以及通過繼承房屋所有權而取得相應宅基地使用權。
在分家析產案件中，其他家庭成員與宅基地使用權人共同出資出力、建造房屋，有約定從約定。無約定時，除非認定為是對宅基地使用權人的幫助或者債權以外，出資出力人對房屋享有共有份額並無爭議。但分歧在於，出資出力人是否因為對房屋享有共有份額進而享有相應宅基地利益。上述案例四的觀點持肯定態度。宅基地使用權人通過允許其他家庭成員共同建房，根據“房地一體”的現實，實際上其擬製的意思表示是讓渡部分宅基地使用權。由此帶來的另一個爭議，是宅基地使用權人的權利界限問題，即該權利人是否有權讓渡部分宅基地使用權。申言之，就是宅基地使用權人除對宅基地享有佔有、使用的權利[12]之外，是否享有一定的處分權。當然，這種處分權依然侷限於對使用權的處分。根據《土地管理法》第六十二條第四款，“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”該條表面上是規定的村民出賣、出租住房的法律後果，但由於房地一體，實際上規定了村民因處分房屋而處分宅基地使用權而產生的喪失再次審批宅基地權利的後果。因此，法律並未禁止對宅基地使用權進行有限制處分的權利。從北京的審判實踐看，法院對於同一集體經濟組織成員間農村房屋買賣合同的效力是認定為有效的。舉重以明輕，法律對於轉讓農村房屋及其宅基地使用權的交易行為尚且不予禁止，那麼對於宅基地使用權人因允許其他家庭成員通過共同建房等情況讓渡一部分宅基地使用權的行為，更沒有理由禁止。
在繼承糾紛中，因為作為宅基地使用權人的被繼承人已經死亡，不論是遺囑繼承還是法定繼承人，根據房地一體原則，享有繼承權的繼承人因繼承相應房屋而享有相應宅基地使用權，不因繼承人是否為本村集體經濟組織成員而有差異。案例五的觀點，值得商榷。
但對於宅基地的利益主體理解，其基本原則應當是一致的。首先，必須正確理解“一戶一宅”的含義及適用對象，明確宅基地使用權原始取得時的利益主體範圍；其次，其他家庭成員可以通過共同建房或者繼承而繼受取得原宅基地使用權人的相應權利。在家庭成員共同對進行老房翻擴建等情況下，要區分不同主體出資、出力行為的真實意思及性質，界定其對所建房屋享有何種權利，進而判斷其是否可以繼受取得相應的宅基地使用權；再次，應當結合當地的風俗習慣、政策執行狀況等綜合因素，力求公正處理個案。
（二）農村房屋與農村宅基地的權屬關係問題
1.存在的問題——以“房地一體”如何落實為切入點。房屋和土地是兩個相互獨立的不動產客體，房依地而建，房屋在物理上不可能離開土地單獨存在，否則無疑將成為“空中樓閣”而不具備任何價值；同樣，對土地的轉讓、抵押、使用等，也必須考慮其上的房屋的價值。正是由於房屋和土地的這種緊密依賴性，我國立法採納“房地一體”的基本立法例[13]，其內涵是土地權利處分時，該土地之上的房屋一併處分；地上房屋處分時，該房屋佔用範圍內的土地一併處分。[14]
根據農村宅基地的“一戶一宅”的原則，在宅基地使用權人與房屋所有權人發生背離，如通過繼承或者家庭成員共同建房等方式獲得房屋所有權，而宅基地使用權人另有其人。如上所述，在“房地一體”基本原則的指導下，在農村房屋的產權可分割的前提下，應當承認宅基地使用權也是可分的。質言之，宅基地使用權人之外的主體，可因獲得農村房屋所有權而獲得部分宅基地使用權，即貫徹“地隨房走”的基本原則。然而實務中就房地關係，同案不同判的情況普遍存在。
我們以幾個案例為例。在離婚後財產糾紛的案例中，三個案例都是婚後夫妻雙方共同參與了房屋的建設，在離婚時一方獲得了全部或部分房屋所有權，而該方是否對另外一方在結婚前就已經取得的宅基地使用權享有份額，存在著很大的差別。案例一[15]中，女方離婚時獲得院落中一半的房屋，但對女方是否獲得一半的宅基地使用權，法院論述“我國法律規定了一戶一宅的原則，宅基地作為一個完整的用益物權，不具備分割的條件。故福x的該項訴訟請求，法院不予支持。”案例二、三涉及拆遷。案例二[16]中，夫妻解除婚姻關係後一方獲得了房屋份額，就其是否獲得宅基地的相關利益，法院這樣論述：“劉x(妻子)系x屯村村民，在該村與王x共同建有房屋，根據房地一體原則，劉x對其應得的房屋所佔用範圍內的宅基地享有使用權”。而在案例三[17]中，儘管宅基地系男方父親為男方在婚前申請，在離婚時雙方約定房屋全部歸女方所有，法院認定“根據房地一體的原則，該房屋所在的宅基地使用權亦應當為朱x享有，因此基於該房屋所產生的區位補償價及搬家補助費應歸朱x所有”。
從上述案例中可以看出，法院對一方婚前取得宅基地、婚後夫妻共同建房，離婚後另一方分得房屋的同時是否享有以及在多大程度內享有宅基地使用權，裁判尺度並不統一。案例一完全否定了另一方因獲得房屋所有權從而享有宅基地使用權的機會，是地不隨房走的典型；案例二、三則肯定了因獲得房屋所有權而享有宅基地的使用權，是地隨房走的體現。但在多大程度上獲得宅基地使用權，則存有分歧：案例二中法院僅支持另一方獲得房屋所佔用範圍內的宅基地使用權獲得的利益；而案例三中，因另一方獲得所有房屋，法院將整個院落宅基地使用權的利益均判給了該方。
在分家析產、繼承類糾紛中，也存在同案不同判的問題。我們同樣以案例為例進行分析。三個案例都涉及拆遷。在“房地一體”的基本原則下，家庭成員因繼承或共同建房行為獲得房屋所有權，但是據此獲得的宅基地使用權的拆遷利益的邊界，司法裁判標準不一：案例一[18]中，家庭成員依據協議獲得了建房權利，因此享有房屋所有權，拆遷時就宅基地使用權的區位補償款，法院認為“在房屋拆遷時，權利人有權獲得房屋重置成新價補償款（房屋補償款）和相關宅基地區位補償款（宅基地補償款）等，但鑑於秦x非集體經濟組織成員，故不應享有其所建房屋佔用的宅基地以外宅基地區位補償款。”案例二[19]中，當事人因建房行為享有房屋所有權份額，就宅基地區位補償價款的權利歸屬，法院論述為“因無其他合理方式確定5間北房對應的除房屋重置成新價外的其他拆遷補償數額，法院認為應以5間北房的建築面積在訴爭院落房屋總建築面積中所佔比例來確定5間北房的其他拆遷補償數額。”案例三[20]中，當事人因繼承父母老房 ，要求獲得安置房和未置換宅基地的空地補償款，因安置房尚未交付不予處理的同時，就空地補償款，二審法院認為“未置換房屋的宅基地補償僅針對生活於該院落的家庭成員，安xx自成家後並未在此居住，且歷次建房審批表中，安xx也未作為家庭成員，故安xx不應分得未置換房屋的宅基地補償。”
上述案例中亦不難看出，獲得農村房屋的同時，相應的宅基地使用權的利益如何界定存在爭議。案例一中僅認可房屋所對應的宅基地的區位補償價款，案例二則按照房屋佔所有建築面積的比例，來確定其享有的宅基地區位補償價的比例；案例三則明確否定了房屋之外的宅基地區位補償利益，而對是否享有房屋對應的宅基地的補償，則未予涉及。
2.問題的分析。（1）立法層面。 相關法律法規的的缺位。儘管我們承認我國立法例中選擇“房地一體”，但是針對農村房屋和宅基地之間的權屬關係，相關法律法規尚付闕如，案件的處理需要更多地考慮土地政策、行政管理以及具體的拆遷方案等。就農村房屋與農村宅基地使用權之間的關係，目今並無明確的規定。有關“房地一體”的規則，基本上均見諸於討論調整城市房地產的法律關係[21]之中，農村宅基地使用權與農村房屋的關係，是否可以準用城鎮房地產相關規定、通過類推適用的方式適用“房地一體”的規則，值得商榷。同時，由於農村房屋和宅基地固有的特點，如歷史原因、缺乏監管、審批並不嚴格等，造成釐清該問題的難度加大。（2）理論層面。首先，就“房地一體”和“房地分離”，在不同法系和國家，兩種觀點都有各自的擁躉。“房”與“地”是否應為一體而存在，不同處理方式有各自的優勢和劣勢[22]。從我國的目前的狀況看來，根據《擔保法》、《土地管理法》等相關規定，農村宅基地使用權不能轉讓、抵押、任意讓渡，但是地上房屋因是農民的私產，其流轉則並未被禁止，當地上房屋的物權流轉而與宅基地使用權發生分離時，一系列法律風險、權利爭議等則應運而生。
在理論上擁護“房地一體”的觀點中，有人認為土地使用權和房屋所有權在交易中發生權利分離以後，可以根據登記制度消除兩種權利的衝突[23]；這僅為解決房地分離的問題提供一種可供探討的解決方式，其實也並未對宅基地使用權應當在多大程度上與房屋一併流轉進行討論。事實上，理論層面亦鮮少有人涉及，該問題存在立法和理論研究層面的雙重空白。
3.問題的解決。（1）宅基地使用權可隨房屋的所有權分割而分割。通過分析，我們承認可以通過繼承、共建房屋等手段，獲得宅基地上相應房屋的所有權。而根據“房地一體”的原則，宅基地使用權人之外的主體，可因獲得農村房屋所有權而獲得部分宅基地使用權。（2）宅基地使用權如何分割。在“地隨房走”的指導原則下，獲得房屋所有權的同時多大程度上取得宅基地使用權，值得我們思考。無論是離婚後財產糾紛還是析產繼承糾紛，處理此類糾紛一般有三種裁判模式：第一種是隨房屋將院落的全部宅基地使用權一併予以支持；第二種是根據房屋的建築面積在訴爭院落房屋總建築面積中所佔比例，來確定房屋所有權人所應享有的宅基地的相關利益；第三種是僅僅認定享有房屋所佔宅基地的使用權，其他土地的使用權與房屋所有權人無關。其中以第二種和第三種的處理方式較為普遍。
我們不贊同第一種裁判模式。當然，該案例是在一個特殊情形下，離婚時夫妻以協議的方式約定將院內所有房屋歸女方所有，即使宅基地系男方婚前申請，但因院落房屋全部歸與女方而喪失了宅基地使用權的相關利益[24]。一般說來，因建房或繼承取得房屋，而宅基地使用權已經另屬他人的情況下，建房或繼承等行為，絕不可能對抗村集體經濟組織所確認的宅基地使用權主體。因此第一種裁判模式並不可取。
而通過對第二種和第三種相對合理的裁判模式進行對比後，我們認為第三種處理方式，即房屋所有權人享有的宅基地使用權僅應限於房屋對應的宅基地，相較之下更為妥當。仔細分析兩種裁判路徑，我們發現二者的最大區別在於對房屋對應的宅基地以外的宅基地使用權的歸屬，存在差異：按照第二種裁判的思路，房屋的所有權人還可以獲得未建房屋的空地的部分宅基地使用權，其大小取決於房屋佔所有建築面積的比例；而第三種裁判則杜絕了房屋所有權人獲得除房屋所對應的宅基地之外的一切宅基地使用權及相關利益。
根據我國宅基地使用權的相關政策，宅基地具有特殊的保障功能，承擔著為農村集體經濟組織成員提供基本居所的職能。在當今嚴峻的宅基地使用形勢下，對宅基地使用權的認定應採取嚴謹審慎的態度，而不宜隨意擴大。
如前所述，按照村集體經濟組織的審批，一方獲得了宅基地使用權，而他人因繼承或建房獲得該宅基地上部分房屋時，其因此獲得的宅基地使用權也是有限度的；該種限度在於，除與房屋對應的宅基地密不可分外，其餘空地的使用權，不應隨之一併獲得，質言之，即房屋所有權人獲得空地使用權缺乏權利來源基礎：繼承的情況下，當院落宅基地使用權已經被村集體經濟組織重新分配時，繼承並不可對抗宅基地的合法審批；在家庭成員共建房屋的情況下，宅基地使用權人讓渡的，亦僅是房屋所對應的宅基地，而並不包括空地的使用權。進一步說，儘管村民私下讓渡家庭成員部分宅基地使用權不為法律明文禁止，但該種讓渡必須在有限的限度內進行。
因此我們認為，解決農村房屋和宅基地的權屬關係，應當按照“地隨房走”的準則，因建房或繼承獲取農村房屋的所有權人，僅應享有房屋所對應的宅基地使用權及相關利益。
（三）未取得合法審批手續農村房屋的處理原則
1.存在的問題。關於婚姻家庭案件中農村房屋的利益分割問題，不少是涉及未取得合法審批手續農村房屋的。上述房屋，如果已經進入拆遷程序而轉化為了相應的拆遷利益，法院根據個案的事實依法分割即可。司法實踐中，分歧主要集中於如何分割沒有進行拆遷的相關房屋。如在涉及分家析產、離婚後財產糾紛中的案例一[25]中，法院認定判定某院內“東屋兩間由原告享有使用權，該院內其餘房屋由兩被告共同享有使用權。”涉及相同案由的案例二[26]中，對於沒有審批手續的數間房屋，判歸此前已離婚的雙方共同使用，其中每人佔有百分之五十的份額。案例三[27]為涉及一棟沒有合法審批手續的三層樓房的分家析產糾紛，由於雙方當事人就樓房的權屬分割比例已達成一致意見，法院據此判定各方當事人各佔該樓房上權利份額比例。離婚糾紛案例四中，法院以當事人主張分割的東房4間，因該房屋未獲取集體土地建設用地使用證，亦未經審批為由，不予處理。案例四[28]中房屋未獲取集體土地建設用地使用證亦未經審批建房，故法院未予處理；前三個案例中，對於其他僅未辦理相應審批手續的房屋分割，法院通常是對房屋的使用權予以分割。進一步分析前三個案例，案例一是判定具體房間的使用權歸屬；案例二則沒有對具體房屋的使用權歸屬進行明確，而是判定已經離婚的雙方對數間房屋各佔的比例以及雙方共同使用；案例三與案例二相似，只是主文並無“各方共同使用”的內容。可以看出，在處理未取得合法審批手續農村房屋分割問題上，司法實踐存在分歧。
2.問題的分析。未辦理相應審批手續的農村房屋，與經審批建設的房屋具有同樣的使用價值；而且，如果相關房屋一旦進入拆遷程序，也蘊含著可觀的拆遷利益，法院不同的處理方式，直接影響到當事人的切身利益。以下幾個因素，是造成法院對相關問題認識不統一的主要原因。（1）法律問題與行政管理問題交織，增加了案件審理難度。關於農民審批建房，《土地管理法》第六十二條第二款規定：“農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地”；《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條第二款規定：“在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定”；北京市《關於加強農村村民建房用地管理若干規定》第八條規定：“村民建房，佔用原有宅基地、村內空閒地和其他非耕地的，經鄉鎮人民政府審核，由區、縣人民政府審批。”不難看出，上述法律、規章，主要是從行政管理的角度進行規範，規定的法律責任也均是行政責任。[29]而在行政管理中，由於我國農村特有的客觀情況[30]，上述規定的嚴格執行往往大打折扣。農民未經審批，但如果已經生米煮成熟飯，房已建好，相關行政部門敢於強拆的，極其少見。這就造成未經合法審批手續建設的農村房屋大量存在。法院處理婚姻家庭類中農村房分割問題，主要依據是民事法律，而這方面缺乏明確的規定；對於行政管理方面法律、法規的理解與民事案件的處理如何有效銜接，又為民事法官出了難題。（2）拆遷政策的不確定性，導致難以兼顧現實利益與未來利益。如前所述，相關法律法規對於未經審批建房是嚴格禁止的，但執行的效果並不好。另外，實踐中還有一個更有趣的現象，在不少地區的拆遷中，即便是未經審批建設的農民房也可以獲得一定的拆遷利益，甚至享有與經審批建設房屋同樣標準的利益。這主要是拆遷單位、地方政府為了快速推進拆遷項目、減少拆遷阻力，而做出的選擇。因此，北京的不同區域具體的拆遷方案均存在較大差異，政策性極強。法院在處理農村房實物分割時，由於該房是否將來會進入拆遷程序不得而知，對於如果進入拆遷程序，未來的拆遷政策內容及院落、房屋的拆遷利益如何認定更是無從判斷。而通常，當事人爭奪農村房的利益，最主要的是出於對該處房產持有拆遷的預期，希望通過訴訟為將來獲得更多的拆遷利益打下基礎。因此，處理涉及未經審批建設農民房個案時，法官又會面臨如何兼顧現實利益和具有不確定性拆遷利益的難題。（3）“法律效果和社會效果的統一”的理念仍需加強。因為案件處理的上述客觀困難，法官在處理相關個案時無疑具有較大的自由裁量權，而裁量權的行使應當立足合法、妥善處理矛盾。例如，上述案例二、三中，法院的判決明確了各方當事人在涉案房屋上的權利比例並判決共同使用，在法律適用上應當說是正確的。但是，法院判決各方本已勢同水火的當事人共同使用涉案房屋整體而未明確各自使用的具體部分，容易導致新的矛盾和訴訟。因此，如何在數種均在合法範圍內的裁判結果中擇優甚至是最優判決，必須堅持“法律效果和社會效果的統一”的理念。
3.問題的解決。我們認為，未經審批建設的農村房屋分割問題，法院應當把握的基本原則是，不能判決房屋的所有權歸屬，在條件允許的情況下可以判決使用權及利益份額。這是因為，如上文分析的那樣，儘管行政管理及拆遷政策的實踐中，對於上述房屋違反法律規定未經審批進行建設的行為往往沒有嚴格的制裁和相應的否定性評價，但其畢竟是違法行為。法院如果判決分割所有權，則是通過司法權形式確認了行政違法行為的合法性，無疑是不妥的。具體來說，要進一步區分房屋的不同情況，分別處理。（1）在合法宅基地範圍內，未經審批建設的農村房屋。該類房屋，法院應當在查明事實的情況下，首先確定當事人所應享有的份額比例。同時，法院應當根據當事人提交的證據，充分了解房屋的現狀，如總面積、間數、各間房屋面積、結構、使用情況等，必要時應當去現場進行勘驗。在此基礎上，法官應當在立足現實居住利益與未來可能的拆遷利益，綜合進行考量。判決對房屋使用權與份額比例的表述也應區分不同情形：①房屋結構只有一層，基本可以認定將來房屋各部分拆遷利益不存在差異的情況。應依據各方利益份額，根據房屋的結構客觀情況，進行處理：a各方當事人享有房屋的份額和房屋的相應間數獨立房間的面積相對應的，可直接判定當事人對不同房間享有使用權，不用再明確份額比例。如案例一即採用此方式。b各方當事人享有房屋的份額和房屋的相應間數獨立房間的面積無法對應的。法院應當首先判定各方對房屋整體所享有的份額比例，再依據房屋及當事人居住情況等因素，從方便生活、減少矛盾的原則，另行判定各方當事人對房屋的具體方位的獨立房間享有使用權。案例二判定了各方的使用權份額，但未明確具體的使用範圍，有所欠缺。②房屋結構超過一層，將來房屋各部分尤其是各層拆遷利益可能存在差異的情況。對農村建房審批的實踐中，通常對於高度有一定的限制。所以，人們對於相應拆遷政策的預期，對於超過一層的房屋補償利益普遍要低於一層。為了儘量避免當事人間的利益失衡，此種情況法院應當首先判定各方對房屋整體所享有的份額比例，再依據房屋及當事人居住情況等因素，從方便生活、減少矛盾的原則，另行判定各方當事人對房屋的具體方位的獨立房間享有使用權。案例三即屬於這種狀況，判定了各方的使用權份額，但未明確具體的使用範圍，亦有不足。（2）在合法宅基地範圍以外，未經審批建設的農村房屋。此類房屋，不僅是未經審批建設，而是佔地亦是違法，更談不上能夠有得到審批建房的可能性了。它主要表現為，超越宅基地範圍、佔道（公共道路）建設以及侵佔鄰居宅基地或者在未經審批的其它農村集體土地上建房，其違法性無疑更大。法院對於相關房屋如何進行處理，爭議也尤為激烈。如上文案例四中，法院對此未予處理。持該種觀點的理由非常明確，法律不應該保護違法利益，如果說在合法宅基地未經審批建房，違反的是僅僅行政管理秩序，尚且可以處理使用權的話；那麼在合法宅基地範圍以外未經審批建設的農村房屋的行為，則同時構成了侵權行為，應完全不予處理。也有觀點認為，該類房屋本身具有使用價值，在行政機關未予拆除的情況下，當事人要求分割，屬於民事案件，從解決爭議、化解矛盾、促進物的利用的角度，法院應當對使用權進行分割。
應該說，案例四的處理以及相關觀點是符合法律規定精神的。但是，在包括農村、農民等諸多特殊情況的國情背景下，考慮房屋對農民的重要意義以及法院定紛止爭的功能定位，如果法院一概不予處理，當事人的糾紛很可能將永遠無法解決。我們認為，對此類房屋，法院可以參照在合法宅基地範圍內、未經審批建設的農村房屋的處理原則。但在判決書中應當明確，法院的處理，不作為確認其合法性的依據，不影響其他民事主體主張相關民事權利及要求承擔責任，不影響相關行政機關依法做出的處理。
（四）婚姻家庭案件中涉農村房分割程序問題
1.存在的問題。實務中發現，農村房屋分割、宅基地使用權等相關利益的爭議在很大程度上存在程序失範問題，主要表現在涉第三人利益的離婚財產糾紛處理上。由於農村房屋、土地的特殊性，離婚分割夫妻共同財產時，通常會涉及到其他家庭成員是宅基地審批或使用權人、或者其他家庭成員參與建房等情形，因此在離婚類糾紛涉及財產分割時，通常會面臨以下程序問題：如何選擇合適的案由？應另案處理還是允許第三人參與到訴訟中？除離婚雙方之外的第三人的訴訟地位如何認定？
我們以幾個案例為例。幾個案例的情形都屬於離婚後雙方就農村房屋的分割或者院落拆遷利益的分割發生爭議，但因涉及第三人利益的原因，離婚糾紛中並未予以解決，當事人另行提起訴訟。案例一[31]的是離婚後財產糾紛，訴訟主體僅有男女雙方，並未有第三人參訴。女方要求分割婚後財產、房屋及宅院，男方辯稱涉訴房屋及院落系其父母財產，最終法院對房屋及宅院要求當事人另行解決；案例二[32]同樣是離婚後財產糾紛，但該案的訴訟主體則不僅限於離婚的夫妻雙方，男方的父母同樣作為該案的訴訟主體，且其訴訟地位為原審被告；該案中就各方爭議的房屋及拆遷利益進行了實體處理；案例三[33]是分家析產糾紛，訴訟當事人包括男女雙方、一方的父母親屬；案例四雖然以分家析產為案由，但因案例二的離婚後財產糾紛已經進行了實體處理，法院認為“依據一事不再理的原則，不能以同一事實和同一理由，針對相同的訴訟標的再行起訴。”裁定駁回了原告的訴求，二審維持了原裁定。
不難看出，針對離婚後涉及第三人利益（通常是家庭成員）的農村房地的分割，在實務中訴訟程序非常混亂。其存在的問題主要有二：一是案由不統一。當事人另案起訴的案由主要包括離婚後財產糾紛、分家析產糾紛、物權確認糾紛等，較為隨意，而法院審查時亦沒有統一的標準，均予以立案，導致訴爭問題相同，但案由各異。不同的案由對應著不同的爭議範圍，進而影響當事人的請求範圍、舉證責任和法律適用等。夫妻財產涉及案外第三人利益的案件，既涉及把夫妻財產從涉及第三人利益的家庭共同財產中分割出來，又涉及夫妻雙方之間進行財產分割的問題，所以現行案由似乎均難以準確涵蓋。二是當事人訴訟地位不統一。以通過離婚後財產糾紛起訴的案件為例，有的案件將此類案由的訴訟主體僅限於離婚之訴的男女雙方，第三人非此類訴訟的適格主體；有的案件除離婚之訴的男女雙方之外，還允許將其他人列為訴訟主體，但對於其他人的訴訟地位，有的案件列為被告，有的案件列為第三人。
2.問題的分析。（1）案由設置的不盡合理。人民法院在審理民事案件時就糾紛類型設立相應的案由，無論是對立案、還是對審判都有其指導意義。就離婚後未予處理的財產或新發現的財產，可通過離婚後財產糾紛進行解決；就家庭成員之間關於財產的糾紛，可通過分家析產糾紛予以處理。但就離婚後涉及第三人利益的財產分割，尤其是對農村中具有較大經濟價值的房屋和土地，該種特定情形選擇上述任意一種案由恐怕都存在一定障礙。而該類糾紛在農村房屋與土地利益的分割中佔有相當大的比重，為其設置較為合理的訴訟案由需引起關注。（2）實務對此問題重視程度不足。由於缺乏統一的程序設置，各法院在處理此類糾紛，特別是立案時，並不會對此進行特別的審查。甚至是同類案件，同一立案部門可能會立不同的案由。同時，對當事人的訴訟地位的審查亦不夠重視。往往只重視案件實體問題的解決，卻忽視程序的正當性。
3.問題的解決。首先，考慮離婚財產分割的糾紛中允許第三人的加入。採用此種處理方式的優點有二：其一，有利於案件事實的查明。允許第三人加入到訴訟中，陳述自身訴求、提供證據、行使辯論權利，相較於僅有夫妻雙方參加的、涉及第三人利益的財產糾紛而言，更有助於法官全面調查案件並進而更加接近客觀真實；其二，有助於糾紛的一次性解決。第三人參加到訴訟中來，法院通過合併之訴進行審理，既免除了當事人另案起訴的訴累，亦大大減少因離婚案件財產分割影響第三人利益、而提起第三人撤銷之訴的可能性。
然而，此類解決方式亦有其無可迴避的弊端：其一，離婚訴訟除財產外，更涉及人身關係，同樣涉及當事人隱私權，允許第三人加入訴訟，一方面會對當事人的上述人身權利構成影響，另一方面，亦與離婚或離婚後財產糾紛這類本應解決夫妻間身份、財產關係的案由設定不符；其二，參加到訴訟的第三人因認為涉訴財產有自己的份額而加入，因此其訴訟地位應為有獨立請求權第三人。根據民訴法之規定，該類當事人應當以主動申請的方式參加到訴訟中來，這意味著人民法院不得主動追加該類第三人。因此如果第三人不主動參加訴訟，那麼離婚財產分割因損害第三人利益而被提起第三人撤銷之訴的隱憂仍然存在。
其次，可以考慮借鑑實務中創設的析產繼承案由，設立較為寬泛的以離婚析產為內容的案由。採用此種處理方式的優點有二：其一，有效避免現行案由模式下此類糾紛的程序運用混亂。因如果選擇以離婚後財產糾紛為案由提起訴訟，固然其法律關係、訴訟焦點都簡單明確，圍繞在離婚後財產的分割上。但實務中訴訟主體混亂，就涉訴財產涉及利益的案外人的訴訟地位並不明朗。有的訴訟中直接將案外人列為離婚後財產糾紛的主體，而有的案件則將案外人作為第三人；而如果選擇以分家析產為案由提起訴訟，固然將所有涉案財產的利益主體拉入到一個訴訟中，使糾紛一次性解決，但以分家析產作為案由、而本質上解決的是離婚後的財產分割問題，容易引起法律關係上的混亂。
同樣，此種解決方式的缺點在於，目前案由規定並不完善，最高院的民事案由中並無針對此類糾紛的特別規定，因此此類建議是否能夠落實尚需相關規定的完善。
通過以上兩種問題解決路徑的分析，我們建議，在離婚案件涉及第三人利益的財產分割中，如果有案外人主動申請參加到訴訟中，而夫妻雙方亦均沒有異議的情形下，人民法院可以一併進行處理，需要注意的是案外人的訴訟地位應列明為有獨立請求權第三人；而案外人不主動參加訴訟、夫妻一方不同意案外人加入到訴訟等情況下，就財產問題只能另案解決。而另案解決的方式，我們建議設立一個較為寬泛的、意在解決離婚析產糾紛的案由予以規範。
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