雨下青茶
隨著城市的不斷髮展，我們可以發現許多大城市的市中心都是一些老破小的房屋，而在新城區都是高樓大廈聳立一派欣欣向榮的景象。對於很多人而言，老舊城區承載的就是市中心的屬性，作為市中心就應該有一個市中心該有的樣子，不論從商業配套還是從整體的面貌上來說都應該優於新城區。但是為什麼現在的新城區總體建設與面貌都要優於老城區呢？
其實這種大城市老破小的情況也是出於無奈。因為在城市發展的腳步當中新城區和老城區的房價步步攀升。如果想要重新規劃老城區，那麼就需要拆遷上新的開發項目，但是在房價高企的時候，如果上了新的開發項目，實際的房價一定會有很大幅度的上漲。為了確保市中心的房價相對穩定，不對周邊的新區域的房價產生帶動最用，老城區就保留了老破小的房子。
還有一個原因就是城區當中老破小的房子不便於拆遷。畢竟市區內的土地總體有限，過去的規劃也不佳，很多小區的地勢較小，能夠用於開發的土地面積比較小，並不能形成比較符合當前居住理念的小區。如果拆除的老破小不用來修建新的住宅小區，就需要修建新的商業綜合體，但是在老城區當中，商業綜合體的數量也並不少，或者說綜合性商業的開發也會進一步提升老城區內的房價，因此老城區內的老破小還是以改造升級為主，具體拆遷的事業就要往後拖一拖。
大城市老破小的現狀也反映了當前樓市發展的節奏其實是很快的。並且也反映了城市房價的帶動效應是很明顯的。如果貿然提升了市中心的房價，周邊區域的房價一定會緊隨其後逐漸漲上來，因此市區當中的老破小不僅承載著城市的記憶，也承載著調整城市房價的作用。畢竟很少有城市的房價新興區域可以高過老城區的。
房產老J
如今很多商品房都成了老破小，房齡在20年之上，你如何看待老破小的投資價值？
”老破小“也分城區的老破小還是郊區的老破小，這兩者不能一概而論，大城市中城區的老破小還是值得購買的。
在北京，70.80年代的老房子並不少見，基本上都是一些老舊公房，設施陳舊，房齡老，而且由於當年的一些建築設計師理念比較陳舊，同時也為了滿足多子女的特殊背景，在房子的戶型上總有一些奇葩的設計，比如一平米的衛生間，四五十平米的兩居室；
那麼這樣的房子還有購買價值嗎？
其一：周邊配套齊全
其二：房子本身會持續產生價值
當趕上拆遷的時候，往往可以創造更高的價值。
小崔聊房
如何看待大城市“老破小”？
首先，我講講“老破小”的優點，房齡20年以上了，交通便利，周邊配套一定是很完善的，買在這兒居民生活很方便。
再言“老破小”的缺點，高房齡，小區外觀設計陳舊，不受大眾歡迎，小區內綠化面積少，房屋老舊，買後需要支付維修費，還可能存在安全隱患。從居住角度來說，居住體驗不會太好。再加上現在城市買房大多是貸款，向銀行貸款時受高房齡限制，貸款年限和額度會受到影響，並且等你再住上個幾年，房齡更大了，沒有升值空間，出手也不易。
什麼情況下的城市“老破小”可購買呢？
老破小正好是名校學區房，買來專為孩子上學用，或者有人買城市“老破小”是為了博拆遷，看中它有拆遷希望。
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南京樓市動態
從這一輪去庫存過後，身邊關注房地產的朋友越來越多，似乎都怕錯過下一輪房價上漲，也怕自己手裡的房子會下跌導致虧損。
而大部分朋友手裡的房子類型也不盡相同，有的朋友買的是新房，有的朋友買的是次新房，也有的朋友買的是老房子。
那麼，我們究竟應該如何看待，大城市的老破小呢？
今天我們就一起來聊一聊，什麼是大城市？大城市擁有哪些優勢？大城市的老破小又有哪些優點和缺點，我們應該如何正確看待呢？
一，什麼是大城市？大城市擁有哪些優勢？
我們常常聽到身邊的朋友說大城市，也聽到他們說我要去大城市裡賺錢，我要去大城市裡發展等等。
實際上，很多朋友還是對大城市的概念不是特別的瞭解，城市的大小是按照常駐人口來劃分的。
大城市：一般是指常住人口在500萬以上的城市，但是有很多外來務工的人員，所以一般這樣的城市人口會達到更多。
隨著城市的不斷髮展，隨著大城市人口不斷的聚焦，我們現在已經默認，城市人口常住+外來務工人員，達到1000萬以上的為大城市。
的確如此，大城市的人口由本地的常住居民，以及外來務工人員，外來發展的人員組成，人口非常的龐大，人口非常的密集。
那麼，擁有如此大人口密度的大城市，又有哪些優勢呢？
第1個優勢，城市規模更大，經濟結構更好，城市發展更快。
大城市可以說是我國所有城市的標杆，也是很多小城市模仿的發展對象。
比如我國的一線城市，強二線城市，二線城市，新一線城市，省會城市，國家中心城市，城市群。
這些優質的大城市，超大城市，它的經濟輻射能力特別大，可以帶動周邊小城市的發展。
這些大城市無論是經濟規模，還是經濟增長的速度，以及增經濟發展的效率，都是特別快速的。
換句話說，這些城市的經濟結構特別的強勢，這些城市的經濟結構也特別的好。
這些城市創下的年生產總值，也是我國最多的，這些城市的GDP表現也是最好的，這些城市的人均收入也是最好的。
第2個優勢，個人發展空間更好。
大城市擁有更多的好企業，擁有更多的好工作單位，商業的環境也更為成熟。
無論是個人找工作，還是個人創業，在大城市都擁有更好的個人發展空間，擁有更好的平臺可以施展自己的才華。
所以我們才說，人往高處走，水往低處流。我們常常看到城市人口之間的湧動方向非常單一，都是由小城市不斷的淨流入大城市，尋求更好的賺錢機會和發展空間。
第3個優勢，教育資源更好，教育環境更優。
我國排名較好的高等學校，基本上都集中在我國的大城市裡面。
比如我們常常聽說的北京大學，清華大學，人民大學，復旦大學等等。
這些大學都是集中在我國的一線城市，當然還有其它特別優質的高等教學，以及其它優質的中小學。
孟母三遷的故事影響至今，可見教育環境對一個人成長的重要性。
很多年輕的父母，很多朋友在大城市發展，都是為了給自己的子女提供一個更好的教育資源，讓他擁有一個更好的教育環境。
讓他擁有一個培養高認知，培養開闊視野，塑造高格局的機會，讓他擁有一個人生較好的起跑線。
……
是的，大城市擁有特別多的優勢，而且不僅限於以上三個。
比如大城市有更好的醫療資源，大城市有更好的交通資源，大城市有超前的商業氛圍等等。
城市越大發展越快，城市越大經濟結構越好，城市越大，人口越集中，人才也就越多。
二，大城市的老破小，有哪些優點和缺點？
在第一大點，我們簡單的介紹了一下，什麼是大城市，大城市具備的一些良好優勢。
非常明確，無論是對個人的發展來說，還是對子女的教育，大城市都有著不可取代的地位。
隨著這一輪去庫存過後，各個城市的房價漲幅都特別的大，很多朋友買房，也更傾向於去大城市。
但是，他們在買房的時候，仍然充滿著特別多的疑惑，有一點看不懂大城市的房子。
比如大城市的房子價格相對較高，他們就想買一個老破小。但是又不太明確老破小的優點和缺點，不知道如何取捨，不知道如何正確的去看待。
所以，我們先來看看老破小具備哪些優點和缺點，讓在大城市購買老破小的朋友有一個正確的取捨。
首先，我們來看看大城市裡面老破小的優點。
第1個優點，單價低，總價便宜。
同地段的老破小，一般比新房，比次新房的單價略低，有的地方甚至低很多。
這樣的話在面積小的基礎上，它的總價就相對比較便宜。對於購買人群來說，買房就相對比較容易了，誰的錢都不是大風颳來的。
第2個優點，地段好。
大城市的發展，先後順序是特別明確的，市中心核心板塊一般是最先發展的地方，這裡的老破小城群，這裡的老破小也是最集中的。
而市中心和核心板塊，往往是一個城市地段最好的部分。這裡的老破小就具備地段良好的特質。
而且我們也知道，香港著名商人李嘉誠曾經說過，買房首先要看地段，其次還是看地段，最後還得看地段。
可見地段在買房這件大事上的重要性，它可以說是房子所有因素裡面，比重最大的一個。
第3個優點，出行便利，生活方便。
老破小一般在地段好的地方，在市中心，在核心板塊，它周邊的軌道交通特別的成熟。
換句話說，購買老破小的朋友出行比較便利，大城市的人口居多，常常會堵車，有軌道交通就非常的方便。
而且老破小周邊的配套特別成熟，比如醫療配套，學區配套，企業配套，商業配套等等。
這些配套也是我們生活當中必不可缺的，所以老破小往往能夠給我們提供更方便的生活需求。
……
的確如此，老破小也有著自己的獨特優勢，也有著自己的獨特優點。
其次，我們再來看看老破小的缺點。
第1個缺點，停車難。
老破小的第一大缺點就是停車難，早年間的建築沒有修建停車庫甚至停車庫修建的特別少。
而隨著汽車的普及，人人都買的汽車，家家戶戶都有車，甚至不止一輛車。就導致了停車特別的困難，特別的不方便，只能在小區裡面亂停亂放。
也沒有辦法把汽車停在馬路上，不允許停放不說，被別人蹭蹭劃劃也不好。
第2個缺點，建築質量差。
老破小因為建築年代成舊，那個時候的建築水平特別的落後，當然都是相對的。
就導致了它的建築質量相對較差，最常見的體現就是隔音效果不好，樓房之間容易漏水，室內也容易開裂，牆面容易脫落等等。
第3個缺點，居住環境不好。
老破小裡面居住的人群特別複雜，大部分的人都搬走了，僅留下一些老人還在那裡長住，其他控制的房子都租給了租戶。
而租戶也是特別複雜的，有社會小青年，當然也有一些剛出社會工作的小白領，也有一些地痞流氓等等。
而且老破小的物業服務水平特別差，有的老破小區甚至沒有物業服務，就導致了小區內的環境，也特別的髒亂差，居住的環境特別不舒適。
第4個缺點，安保係數不好。
很多老婆小在大門處沒有設置保安亭，隨便誰都可以進進出出。送外賣的，社會上的人士，小區內的租戶，小區內的住戶，進進出出特別的複雜。
甚至有的，老破小區設置保安亭，也只是請那些年邁的老人看守，只是做做樣子，安保係數特別差。
……
是的，老婆小區的缺點特別多，也特別的直觀和明顯。
結合這些優點和缺點，大家不妨看看自己的需求到底是什麼，看看適不適合購買大城市的老破小。
三，如何正確看待大城市的老破小，到底值不值得買？
在第一大點，我們把大城市的優勢簡單的羅列了一下，在第二大點，我們也把大城市老破小的優點和缺點分別介紹了一下。
非常明確，城市是好城市，老破小房子的地段也是特別良好的，但是畢竟老破小的缺點很多。
那麼，到底應該如何來正確來看待了老破小呢？在購買老破小房子的時候應該如何來取捨呢？
第一，剛需購房者，可以考慮購買老破小。
剛需購房者大部分是剛出社會工作不久的年輕朋友，他們的工資相對較低，積蓄也相對較少，很多時候買房也要依靠家裡的父母支持。
最主要的是剛需朋友剛出社會的時候，往往工作也不太穩定，他們需要經歷很長的一段時間，才能找到自己的定位，才能讓自己的工作固定下來。
那麼, 無論是從金錢投入方面來說，還是從工作的穩定性方面來說，剛需朋友都可以優先考慮購買大城市的老破小。
①.老破小單價低，面積小，總價低，容易上車。
在第二大點我們已經說了，老破小的單價相對較低，而且有的老婆小低的很多，它的面積又小，總價相對來說就比較少了，比較便宜了。
對剛需朋友這種積蓄不是特別多的人來說，購買老婆少，往往上車的門檻較低，投入的資金也較少，買房更容易一些。
②.出行方便。
剛需朋友，工作不穩定，可能換工作的概率較大。那麼，把房子買在遠郊區就不太合適。
如果工作變動較大，那麼出行就特別的不便利了，大部分的時間都浪費在擠公交，擠輕軌上了。
而買大城市的老破小就不一樣了，他一般在城市的中心，無論你工作怎麼變動，他出行相對來說都是特別方便的。
老破小周邊的軌道交通特別方便，四通八達，無論你的工作在哪個方向找，都特別的方便。
最主要的是大部分的年輕人找工作更會集中在市中心，因為市中心的企業更齊全，企業更集中。
③.抗風險能力較大。
房地產市場已經發生分化，剛需朋友已經錯過了黃金樓市的十年，那個時候閉著眼睛隨便買都能夠賺錢，但接下來不是了。
剛需朋友剛入社會，對房地產市場又不太瞭解，買房子還是首先得買好地段，地段價值往往是最高的。
而老破下就具備了良好的地段，在未來無論是上漲還是下跌，它的抗風險能力都相對較強。
即便是自己日後收入較高，條件改善之後想要置換更好的房子，也能夠快速的將自己的老破小賣出，作為自己置換房子的助力資金。
哪怕自己的能力足夠購買另外一套房，老破小不想賣，也可以用於出租，市中心有更集中的人口，有更多的租房需求。
第二，改善購房者回避購買老破小。
改善購房者就不太建議購買老破小了，而且一定要回避購買老破小。改善不僅僅要提高自己的購房面積，而且要提高自己的購房環境，提高房子的品質。
改善購房者就適合去買一些洋房啊，大平層啊，別墅啊等等。
只有在房屋類型上得到有力的改善，它的居住環境才會得到提升，它的居住體驗感才會更強，這才是真正的改善。
無論從哪個方面來說，老破小都不具備改善的功能，所以改善購房者一定要回避購買老破小孩。
第三，投資購房者，有取捨的購買老破小。
投資購房者買房的目的主要是為了賺錢，自己可能根本就不會去住。
那麼目的就很明確了，無論是持有期間出租換取收益，還是等到漲價之後賣出換取增值收益，目的只有一個，就是賺錢。
但是我們也必須明白，我國的租金收益特別低，大部分城市的租金收益不足2%，想要通過出租獲得良好的收益是根本不可能的，房子畢竟涉及到的金額特別大，投入特別大。
所以對於投資購房者來說，他們往往是想要通過增值之後賣出，來獲取更多的收益。那麼，對於投資購房者，如果要購買老破小，請收下以下三條建議。
①.購買折扣力度較大的老破小。
老破小的優點不多，但是缺點卻特別的明顯。而人們對住房的居住環境每年都在提升，每年都在升級。
要不是自己手裡的資金不多，我想是沒有誰願意去購買，老破小來居住的都願意去購買更好居住環境的次新房新房。
所以大部分居住朋友購買老破小，其實就是看到它便宜，購房門檻較低，容易上車，能夠快速解決自己的居住需求，這一點我們必須明白。
所以，投資者在購買老破小的時候，一定要去購買那些有折扣力度特別大的老破小。
因為老破小在未來的增值空間特別有限，想要順利的賣出一定要有特別好的優惠力度才行。
如果自己沒有買到特別便宜的老破相，你賣出的時候要給對方打折，就沒有多少利潤空間了，哪怕在樓市的上漲期。
②.購買競爭力較大的老破小。
未來的房地產市場會發生分化，只有競爭力強的房子，在未來才有更好的流動性，才有更好的變現能力。
老破小集缺點於一身，購買它就更需要重視這個問題，甚至超過購買其它房子的重視程度。
所以購買老破小，儘量去購買距離軌道交通較近，小區體量較大，小區看上去保養的還不錯，有好的物業有好的安保設施，有重點學區指標的房子。
這樣才能用更多的優點來取代小破小擁有的缺點，並且在價格相對較便宜的基礎上才更容易賣出，更容易變現。
③.沒有準確內部消息，千萬不要博拆遷。
身邊有很多的投資購房者買老破小，就是在等待拆遷，因為拆遷的賠償金額特別大。
但是需要重點提醒這類朋友，沒有內部消息，沒有準確的消息，千萬不要不拆遷，你博不起，你更輸不起，小心被套牢。
一方面，因為棚改政策已經由原來的拆遷發錢改為實物分房，很多城市拆遷只是在分一套房子給你，而這套房子的地段往往很偏遠，市場競爭力很弱。
另一方面，舊城改造大力推廣各個城市的老破小區，不再以原來唯一的方式拆遷為主。
而是改為刷刷外牆，翻新小區。加裝電梯，讓大家出行便利。聘請好物業，維護小區環境，提升居住體驗等等。
因此，博拆遷為主，投資老婆小的朋友一定要引以重視，沒有確切的消息，千萬不要碰老破小。
可以取代老破小的產品很多，沒有必要非得購買它。
……
是的，面對大城市的老破小，既有優點又有缺點。
我們應該在購買的時候，結合自己的實際情況，就重避輕做出最明智的取捨。
我們更應該正確看待我國未來的房地產市場，房地產市場已經發生分化，再也不是閉著眼睛隨便買都能夠賺錢的年代了。
隨著棚改政策的改革，隨著舊城改造的大力推行，未來的拆遷暴富夢可能會破滅，拆二代也越來越少，大家一定要理性看待。
我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！
重慶地產視野
這個問題是我一直在思考的問題，而一直沒有人提問，所以自己提出來，拋轉引玉，希望有研究的朋友多多指教，共同思考。
一是先聊聊老破小的優勢。一般生活配套齊全，菜市場、超市、門診、公交等生活設施方便，出門就可以滿足你的各項需求。而且大多老破小地理位置優越，往往是在市中心地區，最值得強調的是很多老破小所在地區的教育資源往往非常好，這也是老破小投資的最大價值。並且老房子多是五層左右的多層房屋，更符合人居住的習慣。
二是再講講老破小的弊端。很多都是沒有物業，或者物業沒有存在感，這就導致公共空間凌亂，或是雜物亂放，或者難停車，沒有存儲間等，而且大多沒有電梯，房齡也比較長，周圍的硬件設施、衛生、綠化環境比較差。
三是老破小往往集中在中心城區，而每個城市現在都在推動新城區的發展，這對老破小是一個不利的因素，同時新城區的生活配套也在改善，這對一部分年輕人構成了吸引力。新城和老城之間存在一種必然的替代關係。
四是想留一個問題，就是在未來隨著房子的“老齡化”，我們該如何處理或者徵遷老破小呢？
雨下青茶
而普通的新房市場，南京當下的房價不到3萬元/㎡。
老破小的優勢與缺點並存，造成了很多人對老破小的愛恨糾纏。
聊宅
大城市學區地段重要，小城市地理位子也很重要。
遠方167427784
老破小也要看房子的具體情況，有些還行
我愛月季1
“老破小”的優點：
一，交通便利，市區老房子大多離地鐵和公交不遠，步行就可以到出行，非常方便，節省上班時間，節省交通費用。
二，配套好，容積率低，無論是學校，公園，圖書館等等散散步就能到非常愜意。
三，物業費低，只是電梯房的零頭保持好，一般市中心的房子抗跌力比較好，即使漲價緩慢但少很少有跌的情況，並且出租的話價格相對較高，出租收益高。
“老破小”的缺點：
一，居住環境戶型等比較差，老房子一般物業不太規範，戶型設計上也不太合理，加上面積小，整體居住體驗不如新房和次新房。
二，貸款年限受限制，銀行貸款要考慮房齡房齡太老的房子，在貸款年限上要相對短一些，因此購買老房子需要的首付就高一些。
三，升值速度慢，老房子不是學區房的話，一般升值速度是比不上郊區的新房子，畢竟郊區新房子配套不斷完善，房屋價值也是隨著上漲很快的一套配套已經完善了，升值能力就相對較弱，你還會選擇市中心的老破小嗎？
