在物業服務企業對住宅小區的管理中，我們通常會發現一個奇怪的現象，那就是無論其管理水平高低，對公共收益的“管理”總是從不缺位。停車費、廣告費、公用設施出租費等一系列公共收益都是業主、物業服務企業、業委會必爭之點。
事實上，公共收益在相當長的一段時間內缺乏有效的監管措施。那麼，小區的哪些收益屬於公共收益？公共收益應當如何收取？收取的公共收益應如何使用？即便有法律法規的規定，各小區的實際情況也是五花八門，有物業全權掌控的，有物業和業委會按比例分成的，也有因為各種原因完全不收取公共收益的，以上種種都是小區在公共收益管理中可能遇到的問題。
一、公共收益範圍有哪些？
常見的小區公共收益主要有：
▌1、公共場所、公用設施和物業用房的租賃費用、攤位費、入場費等收益；
▌2、佔用共有道路或者場地的停車收益；
▌3、公共區域的廣告收益。
以上僅是一般小區的主要公共收益範圍，在實踐中各小區根據實際情況公共收益的範圍不盡相同，此文中不進行詳盡列舉。
二、公共收益歸誰所有？
這個看起來不是問題的問題卻是爭議之核心。業主對於小區公共收益的權利來源主要是《物權法》第七十二條，《物業管理條例》第五十四條等的規定，相關法律法規都明確業主對於小區內利用共有部位、共有設施產生的收益享有權利。根據上述法律法規，公共收益毫無疑問是屬於業主共有的。
三、公共收益怎麼分？
在過去的一段時間，業委會和物業沒有很嚴格的實行法律法規關於公共收益的有關規定，經常會造成擅自收取公共收益、公共收益的分配比例不合理、公共收益的支出不受監管等一系列亂象，嚴重侵害業主利益，同時也造成小區管理混亂等情況。
根據現行的法律規定，收取公共收益的決定以及收益分配是需要經過相關業主或者業主大會同意 才可以進行的，也就是說有的小區通過業委會或者物業的一紙通知就收取公共收益是顯然不符合法律規定的。同時，即便收取公共收益是按法定程序操作的，後續公共收益又在分配過程中主要回流到物業也是不符合法律規定的。只有在經過法定的程序後，並對公共收益的分配做出合法合理安排的情況下，物業才能從公共收益中取得應有的一部分。
四、公共收益可以怎麼用？
《物業管理條例》第五十四條規定“應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”《上海市住宅物業管理規定》規定公共收益“主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用於業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。”從而達到降低小區管理成本，提升小區管理品質的效果。
五、公共收益如何開立賬戶？
根據上海市《關於加強住宅物業專項維修基金管理工作的通知》規定，利用住宅共用部分分得的收入，應納入業主大會專項維修資金賬戶，在每季度末予以結算（對結算時間合同另有約定的從約定），並於次月5日前納入專項維修資金賬戶。看見，物業服務企業應將小區公共收益存入業主大會賬戶中“小區公共收益”科目，獨立核算，一般分為兩種：
業主大會收益戶：用於核算屬於“全體業主所有”的公共收益，如公共區域的停車費、廣告費等。
門牌幢收益戶：用於核算屬於“部分業主所有”的公共收益，如電梯、樓道廣告費等。
隨著相關法律法規的不斷完善以及業主法律意識的提高，對小區公共收益的管理將逐步做到管理細、賬目清。既維護了全體業主的利益，也促進了小區的和諧、安寧，最終實現小區多方共治的美好居住環境。
閱讀更多 物業資訊 的文章
