2019全面護航，穩中求進
鎖定購物中心連鎖品牌
2019年是變革家創辦的第5個年頭，很高興我們的絕大多數投資人從最開始的『股權眾籌拆解報告』時代就一直跟變革家在一起走到現在。5年的時間整個商業世界已經更迭的面目全非，您對我們的信任和支持讓我們無比感恩。
2017年下半年變革家開始專注於品牌連鎖店的投資。我們以流量成本為主線，為了投資外賣品牌鑽研了很多美食城，為了投資美業跑過很多寫字樓商鋪，為了投資兒童教育也在很多小區裡蹲點。即使非常謹小慎微，但樂觀病、投機病、短視症，這些新手該犯的錯誤也都犯過了。還好，變革家最終鎖定了一個比較理想且相對穩定的場景——基於購物中心的連鎖品牌。
線上的流量成本確實已經高於線下，而且流量質量也被線下流量秒殺。基於天貓和京東的『純電商』機會已過，基於美團和大眾點評的『到店消費』流量成本已高於線下成本，基於美團外賣和餓了麼的『外賣』行業正面臨利潤收割的至暗時刻。線下流量雖然現在是抄底的最佳時間點，但不同場景裡問題同樣很多。百貨業態過於老化，超市太不透明，機場和高鐵站風雨不透，只有購物中心是目前區域人流最大、管理最規範、市場化最正常的理想對象，而且勢頭還在迅速擴張中。關於購物中心的流量/招商/運維分析可以看之前的分析報告或者聯繫小秘書（xiaomishu002）索取。
購物中心是線下流量的壟斷勢力，代表了未來的流量趨勢，但也並非完全是滿地黃金，這個領域同樣水深似海。越是在行業內深耕，越是應該對行業保持敬畏。在投資過程中，我們也會不定時更新投資總結和進行業務調整，以更好的保障投資人利益。
2019年變革家內部定位為完善風控體系的一年，接下來解釋我們的思考以及新的一年變革家的業務更新。
一、成立『科方選址』，為合作品牌提供選址服務。
在購物中心開店，最重要的是選址，第二重要的是選址，第三重要的還是選址。從這裡你就知道選址的重要性了。在之前的風控中，我們更加關注的是歷史門店的財務模型。通過諸多老店的投資收益率來鎖定門店的『利潤模型』，並以此排除風險最大的『形象店』和『邊際店』的投資模型。
經過這一年多的探索，我們發現上面的邏輯沒有最大程度的降低風險，還有很大的空間可挖掘。『利潤模型』只是防控住了合作品牌自身的成本溢價。極低的成本下，基本上沒有多少貓膩可操作。雖然開店資金降下來了，但它並沒有解決新店和老店的選址模型到底有多匹配，新店是否一定賺錢的問題。比如為了節省成本，選址位置變差、面積減小等，這雖然看起來更有誠意，但在收益率上其實損害了股東利益。
此外，很多品牌方自己在選址上也不夠仔細。靠感覺的有之，靠關係的亦有之，尤其是品牌方對於自己選址眼光的過度自信也增加了投資風險。
選址是一件很嚴謹的事，也是可以非常詳細的“數據化”的事。現在很多品牌方沒有在選址上實現數據化，跟公司規模小，沒有專業拓展開發人才有關，但更重要的是意識問題，不願意做苦活累活。有些品牌方是有數據的，但卻不願意去挨個挖掘，發現數據背後的模型和選址秘密。
鑑於“選址”在開店成功中意義之大，以及合作伙伴在選址數據化上的重視度不夠，變革家在2019年籌建自己的選址服務團隊『科方選址』。這個團隊一方面服務於我們自身的門店選址，同時也服務於其他業內的合作伙伴。
科方選址的成立對於整個生態意義重大。有了自身的選址團隊，變革家和品牌方能加快合作品牌的開店進度。同時數據化驅動選址也能較大概率規避掉“閉眼”決策的風險。
『科方選址』分為兩部分。第一部分業務就是“購物中心裡的鏈家”，向合作伙伴提供“新門店資源”，這部分核心是新門店位置拓展。第二部分業務是選址評估業務。這部分核心是數據匹配。通過對合作品牌過去老店和即將開業門店的數據化的分析，利用過去門店的房租價格、人流結構、人流數量、成交轉化率等核心指標，和新門店的房租價格、人流結構、人流數量、平均成交轉化率等指標來評估該位置是否值得開店。一言以蔽之，通過優秀門店尋找、新老門店數據對比等來提高開店成功率。
新店拓展上，變革家、品牌方和市場上的第三方選址機構共同為品牌拓展門店。在選址方面變革家不完全指定『科方選址』為唯一合作伙伴，變革家也希望有更多的選址機構能一起來幫助品牌方更好的發現優質店鋪，降低投資人資金站崗時間。
在『選址評估』方面，『科方選址』會全程參與，對意向選址進行為期1-2周的選址分析，所有費用實報實銷即可。鑑於選址對於一個門店成敗的重要性，相對於單店在50-100萬投資的門店，我們認為前期額外付出選址和評估費用完全值得。
二、投資成立『科方企管』，為門店提供品牌聯營和門店業績改善。
成立企管公司，直接參與部分門店的經營是變革家在2019年作出的一個重要決定。
科方企管的第一項職能是接管舊門店。變革家的合作品牌已經超過15個，合作門店已經超過60家。絕大多數門店經營都處於穩健狀態，但個別門店由於各種原因處於盈虧平衡線或處於短期虧損，科方企管主要針對這種類型門店進行評估並和合作夥伴協商，接管和經營該門店。
科方企管的第二項職能是簡單門店自營。在選址團隊的配合下，如果有銷售難度不大，整個前端比較簡單的合作伙伴，變革家會更傾向於前端自建團隊，後端由品牌方提供供應鏈和管理培訓。自營門店的好處在於經營效果明確，並可以自己製作改進方案，不再受制於品牌方的重視度。
在商業地產領域中，僅僅有錢並不能得到行業的尊重。很多品牌並不缺乏資金。要與頂級的品牌共舞，就需要『錢』、『位置』、『團隊』皆有。把變革家做重，除了投資之外，變成一個能提供“賦能”能力的合作伙伴，這是變革家希望留在品牌合作伙伴心裡的概念。這也是為變革家投資人們的長久利益保駕護航的必然選擇。
2019年變革家期待和您共同成長。
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