01基本情況：7成以上的購房者在40歲以下
樣本顯示：
2018年，全市住宅市場成交樣本中客戶的平均年齡為37.0歲，中位數和眾數均為35歲。
購房者的年齡分佈情況與2017年相近，7成以上的購房者年齡在40歲以下，其中31-35歲的客戶佔25.1%。
圖1：2018年深圳買賣市場客戶年齡分佈圖
深圳購房年齡結構年輕，30歲及以下的客戶佔比即超過四分之一，這部分人群的工作年限大多在10年以內，能積累的財富較為有限，可以推斷這部分的客戶在購房時，其所在家庭一般會提供金錢資助。31-50歲是人的黃金年齡，作為創造社會經濟效益的中堅力量，這個年齡層的客戶合計貢獻65.0%。
02客戶年齡 vs. 買賣成交物業交叉分析
不同年齡階段的客戶因家庭情況、個人意願及社會差異等層面之因素，持有不同的需求內容和需求偏好。為了解不同年齡層的購買者對不同物業的承受能力和需求狀況，以下將對樣本中購房客戶的年齡層和所購物業的具體情況進行交叉分析。
物業面積：家庭規模帶來居住要求，客戶對於面積需求隨年齡而增長
通過劃分年齡段發現：
受購買力限制，90㎡及以下的物業在各個年齡層的客戶群體中普遍受到青睞。其中在26-30歲的客戶中的相應比重最高，為75.5%，可見這部分的客戶群體具有剛性、首套、1房-小3房的需求特徵。
從25歲往上走至50歲左右，客戶對於60㎡以上物業的需求整體呈現逐步增長的態勢，小2房-小3房的居家需求是其主要的購房方向。
購買60-90㎡物業的客戶比例在各個年齡層中均具有壓倒性優勢。
家庭規模推高居住需求，在40歲以上的客戶群體中，偏好144㎡以上物業的佔比大幅領先於25-40歲的客戶。
對比2017年和2018年的成交面積分佈情況，各客戶群體的偏好差異較小，僅在≤25歲的客戶群體中出現了較為明顯的差異。對比具體樣本，我們認為主要原因如下：
這部分客戶群體的基數相對小，相應地數量變動引起的百分比變動較大。
年輕人的工齡有限，可以推論其多為被動式購房，其行為的直接實施者應來自於家庭，可以看到，這一群體中有高達36.5%購置了90㎡以上的物業，相對去年進一步提高，這一比例也為各年齡層最高。
購買40㎡及以下物業的年輕客戶較去年有明顯減少，除了樣本選取的侷限性、這部分客戶的總量相對小和市場供應結構等因素外，7.31政策帶來的購房門檻提高或也是造成此類需求減少的可能因素之一。
物業總價：購買總價在千萬級產品的客戶年齡呈兩極分化
分析樣本數據顯示：
總價在500萬元以下的物業之需求在不同年齡層中的客戶中都佔據主流，最高為26-30歲客戶的70.9%，最低為41-49歲客戶群體的52.0%。
從數量來看，26-40歲的客戶群體是購買中低端物業的中堅力量，其中在26-30歲的客戶中，購買300-500萬元物業的比例最高，達到了40.5%。
進入30歲以後，整體需求從中低端向中高端轉移，購買300-500萬物業的客戶在其所在群體的比例減少，相對地購買500-1000萬物業的佔比提高。在41-49歲的客戶中，這兩個比例分別達到各群體中相應比例的最低和最高，分別為23.6%、29.1%。
購買總價在千萬級產品的客戶年齡呈兩極分化，≤25的客戶群體以21.9%奪得第一，之後分別是41-49歲、50歲以上的客戶群體，依次為18.9%、17.1%。如前文所述，年輕客戶的被動購房行為較多，其“豪氣”多來自於家庭，對比歷史成交也可得到類似結果。另外，參考樣本數據可以看到，≤25歲、購買千萬級物業的客戶中，有6成以上來自廣東省內。
千萬級產品中，在購買1000-1500萬的偏高端需求上，50歲以上的客戶具有明顯優勢，為11.1%；而在購買1500萬以上的“頂豪”物業的比重上，41-49歲的客戶相較其它年齡層要高，為11.8%。
整體來看，在40-49歲以前，隨著年齡增長，客戶對中端定位物業的需求逐步提高，這是一個或爭取上車，或累積財富、向高層次需求轉化的時期。可以看出，選擇500萬以下物業的客戶在30歲左右達到頂點，之後逐步降低，至40-49歲降至最低點，之後又出現回升，這一定程度是首套、改善、二套、投資等各類需求主導不同年齡層客戶偏好的具體體現。
另外，購置300萬及以下“入門級”物業的客戶在各自群體的比例，在30歲以上年齡層的客戶中普遍較高，這體現出客戶對於上車盤、學區房、投資用小戶型等的購買需求。
物業單價：40歲以下客戶偏好單價4萬-6萬元/㎡的物業
圖4：不同年齡層客戶所購物業的單價情況分佈圖
各年齡層均有5成左右的客戶選擇了6萬元/㎡以下的物業，有8成左右選擇了8萬元/㎡以下的物業。
在40歲以下的客戶中，在各個年齡段中選擇4萬-6萬元/㎡這類物業的客戶佔其所在群體的比例均是最高。
25歲及以下的客戶需求分化，在“4萬元-”和“8萬元+”這兩個組的成交中佔比均領先於其它年齡層，剛需上車、或高淨值家庭的支援是其購房特點。
從比例和數量看，26-35歲的客戶對於中等價位的需求最高，購買物業的單價以6萬元/㎡為中心，7成以上集中在4-8萬元/㎡左右，亦佔該單價類型物業所有成交的45%以上。
數據結果符合普遍認知，購買8萬元/㎡以上類型物業的佔比，在40-49歲的客戶群體中達到最高。而到了50歲以上，或因為小型投資、二套購房的需求增加，選擇中等價位物業的比重再度回升。
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