羅曼蒂克的馬懸車

你好，很榮幸回答這個問題。

出生人口持續下降，老人的比例不斷增加，會給房地產行業帶來危機嗎？我覺得不會。

一、現在大部分的房子都在個人手裡。這也導致瞭如果房地產行業出現危機，損失最大的就是持有房子的個人。

二、房地產公司只是建設出售房源，不會持有房源。因為社會問題導致的危機，對他們影響很小。

三、如果這個問題真的會給房地產行業帶來危機，再也只會倒逼這個行業進行產業升級，建造適合當時人們需求的房產。

所以如果說這個問題會成為一個危機，我們個人會承受更大的損失。

希望我的回答能夠幫到你。

81大白話

大家好，我是勇談。根據國家統計局的數據顯示，截止到2019年，我國人口總量達到14億人，相對於2018年增長有所放緩，人口自然增長率為3.34‰。其中出生人口仍呈現下滑態勢，為1465萬人，其人口出生率為10.48‰，創1952年以來新低。這則消息放出後一時間又引起了大家的熱議，在人口出生率持續放緩，老年人人口卻不斷增加的背景下（60週歲及以上人口25388萬人，佔總人口的18.1%），還有那麼多的購房需求嗎？房地產到底還會走多遠？10-15年其實就是房地產能夠走的極限。藉此機會簡單談談我的觀察。

房地產發展是在人口住房需求不斷增加和城鎮化持續發展的情況下，這兩者不是無限的

記得早在5年前，萬達王健林面對媒體採訪的時候就提到了這點“房價快速上漲的基本面已經沒有了，主要就是大家的住房需求和城鎮化率已經達到了一定比例”。皆知到2019年我國常住人口的城鎮化率已經達到了60.60%，按照國際慣例來看當一個國家的城鎮化率達到70%左右的時候住房需求就會下降，這就是我國目前正在面臨的一個階段。

第一、按照我國目前的城鎮化發展速度來看一年維持1%左右的增速很容易，從這點來計算留給房地產行業的時間也就10年左右。在我的很多篇文章中我都曾經提到過這點，而且這個時間段基本上也是被各個房企所認可的。這也是為何包括萬達、恆大、萬科等房企開始轉型的原因，甚至萬達為了完成輕資產轉型，承受了資產縮水千億也要進行的原因。因為多數房企都明白一個道理“自己主動轉型或許還有活路”“房地產從來沒有百年企業”。

第二、從國家的選擇來看，摒棄房地產經濟發展模式已經是共識，國家層面的經濟轉型從2016年就開始啟動。如果說前幾年大家對於國家進行房產調控的決心還有懷疑的話，那麼2020年面對此次疫情國家始終堅持“房住不炒”定位已經表明了決心。河南駐馬店在出臺放鬆調控後立馬就被約談，其實也是在給大家釋放一個信號“房住不炒”不會因為各種原因而廢止。

房地產高速發展這麼些年確實解決了不少人的住房問題，但是高房價已經開始出現負面影響

包括人口的出生率開始持續降低其實或多或少都跟房價過高有關係，大家可以做一個街頭採訪“到底是什麼讓你不想生育（或者要小孩）？”房貸、醫療和教育這三座大山肯定是最多的答案。畢竟越來越多人受過高等教育後，對於未來子女培養更多了份責任。幾點愚見：
第一、房地產的黃金期已經過去了，未來10年是轉型期或者叫“白銀期”，畢竟高暴利已經不現實。關注我的朋友多數經歷過2008年左右和2016年左右兩次房價大漲的時期，未來10-15年多數地區不可能出現一個上漲10%或者一年上漲20%以上的情況，維持相對穩定增長是大概率。甚至不排除在特殊情況下，部分區域房價出現長期橫盤和微跌的可能性（一般都是中小城市）。

第二、勞動力人口是未來經濟發展的主要生產力，18.1%的老年人比重還在繼續上升。按照國際標準，當一個國家60歲及以上老年人口占總人口比例超過10%，意味著這個國家或地區進入嚴重老齡化，而我國2019年的數據是18.1%！！！要想解決老齡化問題，唯一的解決方法就是鼓勵大家生育，而要想解決這個問題“高房價問題”首當其衝。

第三、房地產未來的走勢大概率是走向平淡，但是絕對不會消亡，畢竟住房需求始終存在。這點在我國家電行業其實有例子，在上世紀90年代全國家電行業數不勝數，但是到20多年後的今天能夠被大家所熟知的不過是格力、美的、海爾等幾個品牌。目前房地產行業就已經有這樣的趨勢，500強房企佔據了國內大約80%的市場份額，剩餘的9萬多家房企何去何從？大家可以自己猜測。

綜上，出生人口持續下降和老齡化人口持續增多是現實問題，高房價到底貢獻了多少？大家心裡有一杆秤。大家需要知道的是，房地產只是國民經濟發展過程中的一個“過客”當其歷史使命結束後被“摒棄”是早晚的事情。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

承蒙信任，分享一下個人見解：首先，房地產走過黃金時代10年或房改20年了，已經達到一箇中級水平了，人均居住面積突破40.8平（來源網絡數據）上下吧！也就是說人口紅利宣告結束，做為國家城市化建設進程到了一個比較飽和期，也可以說是瓶頸期，但人們對物質的要求還在不斷升級進化中，改善型置換型成為主要訴求，養老型社區也會跟進，所以，不能簡單的說房地產就停滯下來了，目前屬於白銀時代的發展階段，人們對美好生活的嚮往正在發生著某種改變，開發商建的房子也許要朝著這個方向來設計，未來的房子可能更多元化、智能化，至於可以走多遠，經濟正常運行，我認為房地產，預計30年以上還是有很好的空間，大家都不缺房子，但總是不會滿於現狀，追求品質、健康的美好生活[玫瑰]

楓亭雅苑

全國商品房銷售面積 8.74 億平米，同比增長 25.5%，較 13 年同期高出 23.4%，16 年全 年新房成交量超越 2013 年基本確立，再創歷史新高。中國置業人口規模已在近年見頂，推動中國新房市場繼續 快速增長的動力正在消散，雖然流動性的寬鬆能夠延續當前週期，但是高庫存以及區域之間愈發矛盾的供需結構，新房成交量正在接近行業天花板。

但相較其他主要經濟體，中國的人口結構相對具備優勢在於嬰兒潮和回聲潮（嬰兒潮一代生育人口）的間 隔年份在主要經濟體中是最短的，這也意味著中國的置業需求的代際承接相對較快，尤其目前回聲潮的需求也 開始進入市場，對置業需求帶來支撐。在未來 5 年內，依然可以預期每年置業人口規模保持在 4 億左右， 雖然中國地產週期長期來看處於頂部，但市場波動相較其他國家預計更為平緩。

抖抖少年

我的看法可能和大家不一樣，房地產業會一直伴隨著人類社會的發展走下去，未來的房地產業會隨著人們生活水平的不斷提高，對住房需求的變化而不斷升級，數量會越不斷減少，適者生存，不會消失。

從理論上來說，人口數量與住房數量成正比關係，但人們對住房的要求會越來越高，如住宅樓的高度、房間面積的大小、採光度以及安全係數等都會有不同的要求。我們現在看上去不錯的小區，或許若干年以後完全不符合居住的要求，那麼房子也和其他商品一樣，不斷改造升級。

現在的大產權房年限是70年，到期後如何處理，還是一個未知數。樓房和平房不一樣，如果產權仍然歸個人，能和農村的房子那樣改造嗎？如果歸國家所有，為了適應居民對住房的新要求，必須要有房地產業來完成。

如果從近10年來看，也就是說到2030年，我國基本完成城鎮化目標，城鎮化率由現在的60%達到70%。未來會有大量的農村人口向城鎮轉移，住房需求會不斷增加，至少在10年內，房地產業仍然有比較大的市場。

社會的不斷髮展，人類需求的不斷變化，必然對房地產業提出更高的要求，所以說房地產業會一直存在著。

平淡如水5343

出生人口持續下降對房地產影響

出生人口下降在短期內對房地產行業影響不大從上圖可以得知，最近幾年我國的人口出生率一直處於下滑階段，雖然在放開二胎的年份有一個小幅上升，但之後仍然是以迅速下跌為主，人口出生持續下降，但中國的人口紅利仍在繼續，因為佔總人口比重超高的勞動年齡人口下降幅度很小。

2018年我國勞動年齡人口占總人口的比重為64.3%，2019年這一比重為64.0%，只下降了0.3個百分點，所以在人口出生率明顯下降的情況下，勞動力人口並未減弱，，而一個國家對經濟做出最大貢獻的，往往就是這些勞動力人口。

而在勞動人口參與率方面，2008年參與人口大概有七億一千萬多，十年之後減少到六億八千多萬人，實際減少率在2%-3%，年均減少率為0.2%-0.3%，也符合勞動年齡比重下滑的百分比，如果照現在的下滑趨勢發展，無論從勞動年齡人口和勞動參與率人口雙方面來說，中國的人口紅利還將持續很長的一段時間。

出生人口減少問題，一時半會還不會影響到中國的人口紅利，雖然長期來看，人口減少必然會對未來房地產行業產生衝擊，但在短期內（5-10年）是沒有任何問題的，這也保證了地產在短期內繼續發展的基底，甚至如果未來政策對出生人口有更大傾斜的話，有可能會阻止人口不斷下滑的趨勢。。

整體人口數量雖有下降趨勢，但人口的集中效應越來越明顯

從上圖可以看出，十年間中國農村人口數量也在不斷下降，而這流失的一億多人口去了哪裡，顯然是通過城鎮化的不斷推動進入了城鎮，也符合每年一千萬人口進入城鎮的預期（這也是房地產黃金十年間房價不斷上漲的原因之一），而且在短期內，這種城鎮化推動農村人口進城的趨勢還將繼續延續。

城鎮只要有不斷流入的人口，那麼推動城市房價繼續發展的源頭就不會斷流，而一些城鎮外人口不斷流出地區，房價就沒有了人口基礎的支撐，而在一些地區已出現用宅基地換取城鎮戶口及住房的政策，也算是推動城鎮化，保全城鎮住房價格，土地價格的一種新形式。

小結

由以上分析可知，雖然出生人口在不斷下降，但是勞動人口數量和勞動參與率並沒有實質性的暴跌，而在人口對房價的驅動方面，人口的不斷集中反而促使一些地區的房價，未來還是有繼續平穩向上的態勢。

用專業人士的解讀來說就是，我國在供給端保持著充足的勞動力，未來能產生更多各領域人才。

老年人口增加的同時，有兩個經常被忽視的重要問題：

2018年，60週歲及以上人口24949萬人佔總人口17.9%，2019年這一數據上升為25388萬人，佔總人口的18.1%，而勞動人口參與率年均下降2%正好契合了老年人口增加的百分比。

其中有兩點很容易讓人忽視：

第一點：2018年65週歲及以上人口16658萬人，佔總人口的11.9%。2019年65週歲及以上人口17603萬人，佔總人口的12.6%。上漲幅度明顯大於老年人口的整體漲幅。

第二點：2019年中國人均預期壽命77歲，但健康預期壽命僅為68.7歲，也就是說在68.7歲後，大部分老人都會與疾病開始做鬥爭。

這兩點才是老年人口不斷增加後，我們所面臨的主要問題，

而老年人口的增加恰恰說明了生活水平的提高，而這其中醫療養老水平的不斷提高是非常重要的因素，而這些優質資源多數是以城鎮為中心向外擴散，

也就是說，雖然難以計算具體每個人的壽命會有多長，但可以通過科學的養老醫療輔助，在老人與疾病鬥爭期間，儘量提高老年人口平均存活年齡，而對於多數老年人來說，想要享受到這些醫療養老的資源，就必須向城鎮靠攏。

小結

城鎮裡的很多人都有過以下經歷，農村老家親屬突然有一天打電話聯繫你，問某種疾病在你的城市中，有沒有治療效果比較好的醫院。

雖然不願承認，但很明顯，城鎮人口的預期壽命現在要高於農村人口的預期壽命，而農村人老年人遇到稍重一些的疾病，必然要尋求城鎮的醫療資源。

房地產還會走多遠？

通過以上兩點分析可以得出：

出生人口雖然在持續下降，但是人口的聚集效應更加強烈，這也從人口端保證了城鎮房價繼續平穩發展的基底，雖然現在農村人口進入城市就業問題還存在諸多問題，還不能完美解決就業和留下的關係，但國家推動城鎮化的決心並沒有改變。也許十年後城鎮化推進到一定程度後，在城市中打工的農村人口會有部分轉回農村，到那時房地產行業也已經基本平穩了。

老年人口持續增加，同樣意味著對優質醫療養老資源的需求也在增加，而這些優質資源的往往都在城鎮中。有條件的家庭一定會將老年人接入城鎮中居住生活，一來可以提高老年人突發疾病時的存活率，二來可以長期治療老年人的慢性疾病。而現在的老年人不管是在城市還是農村，對養生保健的關注度比以往更高（這也是屢屢爆出養生保健騙局的原因）。前半生拼命賺錢，後半生用錢續命仍是大部分老年人對健康的簡單認知。

最後

很多人都談到過，一對新婚夫妻從同雙方父母那繼承兩套房子，甚至有可能從雙方姥姥姥爺，爺爺奶奶那也有房子等著繼承，所以未來一家三四套房子都是正常情況，關於這點認知從本質上就有一點偏差。

首先老年人的預期壽命越來越長，老年人養老需要房子，所以年輕人暫時繼承不了，未來幾年老年人的平均壽命就會達到80歲，假設老年人80歲後把房子給你繼承，那你就必須先活到50歲左右，而你在30歲結婚的時候，就想繼承老人的房子幾乎是不可能的。

還有很多老年人的房子，一住就是半輩子，房子的居住質量已經很差了，雖然房屋設計為50年安全居住年限，但之前我在其他問答裡也詳細解讀過這方面的問題，隨著房屋老化，得不到沒有正規保養，真正的安全居住時間為30年左右，也就是說，即使你把老年人的房子繼承到手裡，也實際失去了居住價值。

再有隨著離婚率走高，家庭戶數也在增加，一戶一屋的格局正在慢慢體現，而現在最小的一室也要60平米起，早已淘汰老房子那種20-30平米設計理念，

歡迎點贊關注，一起換個視角解讀房市。

屬狗的水瓶座

針對出生人口持續下降，老年人口不斷增加，房地產還會走多遠這個問題，我的觀點如下：

第一，題主出的這個題是屬於宏觀範疇的題目。我認為需要一分為二的辯證的眼光去看待，要透過現象看本質。

第二，從大的方向去研判，好象出生人口降低了，老年人口增加，房地產需求就少了，房地產走不遠了，這是從常規的邏輯思維的推理，好像是那麼回事。但未來現實不一定是那麼回事。

第三，城鎮化建設，還有很長的一段路要走，城鎮化建設必然涉及村鎮房屋局部或整村拆遷，整體推進。在這種情況下，房地產的發展跟出生人口持續降低和老年人口不斷增加就沒有根本性聯繫。

第四，許多房地產的專家一直看衰房地產的發展前景。但事實證明，房地產發展依然是穩中有升，依然是資產保值增值的良性理財產品，許多生意人有錢人都喜歡投資房產，在各地買房，因為他她們知道，投資房地產大都賺錢，既然有錢賺，大家肯定會不斷的持續去投入，這無關出生人口和老齡化的問題。

第五，有的地方甚至想跟房地產做徹底的切割，有一種斷臂求生的勇氣，當地想盡可能的減少對房地產土地稅收財政的依賴，想努力的實現產業轉型。理想是豐滿的，現實殘酷的。殊不知房地產上游，下游涉及到多少產業鏈？有多少經濟帶動作用，我們說房地產成為當地支柱產業，一點都不為過。想拋開房地產說說容易，做起來確實難。

第六，我們回過頭來看看以前我們實行的計劃生育人口也減少，但絲毫不影響房地產發展，房地產依然生機蓬勃。

第七，不同的人看問題的角度不一樣。這也為什麼說三個臭皮匠頂得上一個諸葛亮道理，題主可能只從靜態的角度看待這個題面。其實人口是流動的，當你這個地方城市人口少的時候，外來人口（包括省內外和外國人）會來填補，依然會促進房地產業發展。

結論：綜合以上分析，出生人口持續降低，老年人口不斷增加，對房地產業的發展影響有限，不能從根本上影響房地產發展。

房地產小百科

從2017年以來的嚴控政策開始，房地產炒房熱情消退，剩下的是剛需們和改善住房，投資客不到5%。

關於人口和經濟，其實國家早就意識到這個問題，所以鼓勵生二胎，但事實上生二胎的多為有錢的城市人和沒錢的農村人，兩級分化越來越嚴重，這對房地產是否有影響，那是必然。未來，房地產行業也同樣是兩級分化。一線城市及發展較好的新一線城市仍然有很多上漲空間，不管是人才、大型企業，還是醫院、教育等資源都會集中在一線城市。這裡的土地寸土寸金，所有高知人才都往裡面扎堆，適者生存，房價下降空間有限。

而三四線城市卻已經透支了未來幾年的房價，只靠賣土地來支撐財政收入，正所謂“產城結合”，只有城，沒有產業，無法引進人口，城即是空城。

大唐房屋蓉姐

出生人口持續下降，老年人口不斷增加，房地產還會走多遠？

看到這個問題，我也在思考房地產的未來到底會怎麼樣？30多年以後，老年人逐漸老去（希望大家長命百歲哈），再加上現在的年輕人不樂意結婚，不樂意生孩子，人口是急劇下降的。現在蓋了這麼多房子，房子明顯過剩了，誰來買房呢？

我想舉兩個例子

首先說一下人口老齡化，給房地產帶來的變化。

隨著人口老齡化，老年人越來越多，最近很火的旅居地產躍然於世，像海南三亞，雲南西雙版納等地，都是養老的好去處，房子賣的異常火熱。對中老年人的改善住房也得到了提升，從原來的老房子，換到了新的電梯洋房，或者別墅。

再說說出生人口下降的問題，出生人口下降，背後折射出年輕人不願意結婚，不願意生孩子。舉個例子A男B女，都到了結婚的年齡，AB結婚組成一個家庭，會買一套房子作為婚房。如果AB不結婚，結果是什麼呢？就是A自己買套房，B自己買套房。因為不結婚，不生孩子這個事，房子的需求量反倒是增加了。而且現在大多都是獨生子女，家長都特別重視子女的教育，女子無才便是德的觀念早就過去了。隨著接受高等教育的人數不斷增加，城市從原來的搶人口變成了搶人才，現在的年輕人更願意去一二線城市發展，實現自己的人生價值。

所以從長遠來看，一二線城市依然是機會，房地產是供不應求的。其他城市的房地產市場會提前飽和。

兵來將擋，水來土堰！世事變化無常，就像這次疫情一樣，中國的做法被當成全世界的表率。擔心的事情，總有辦法解決。因為中國人擁有上下五千年的文明和智慧。大家加油，武漢加油，中國加油，世界加油(ง •̀_•́)ง！

聚津行曾光

出生人口持續下降，老年人口不斷增加，房地產還能走多遠呢？小菜認為，這確實是比較客觀的人口趨勢，而且長期看，房地產更多依靠的還是人口。既然出生人口下降，老年人口增加，都意味著住房需求減少，那房地產且不是很危險嗎？究竟是不是這樣呢？我們一起來分析下。

第一、出生人口持續下降

不管是2019年，還是過去幾年，出生人口持續下降是不爭的事實。

01、2019年出生人口

1月17日，國家統計局公佈了2019年人口數據，全年出生人口是1465萬，出生率10.48%，比2018年少了58萬，但出生率相差不大，減少了0.46個百分點。

02、過去20年出生人口

小菜查了下2000年以來的人口出生情況，2016年出生人口最多，達1786萬人；2000年的出生人口最少，達1379萬人，近20年的出生人口還算總體穩定。

其中，2016年因為“二胎”政策放開，經歷80後這波二孩出生高峰後，這2、3年的人口出生率有所降低，趨勢明顯下滑。

因此，隨著房價越來越高，生活成本越來越高，加上教育成本不斷攀升，大家生孩的慾望越來越低，這是人口出生率不斷下降的一個原因，也是未來出生人口發展的一個趨勢。

第二、老年人口不斷增加

隨著出生人口持續降低，人口老齡化的趨勢在不斷深入，社會年齡結構趨於老齡化。

01、2019年人口年齡結構

國家統計局發佈的人口數據還顯示，2019年，16-59週歲的勞動人口89640萬，佔總人口比重為64%；60歲以上人口25388萬，佔總人口比重為18.1%，同比2018年增加了0.2個百分點；其中，65歲以上人口為17603萬，佔比為12.6%。

02、未來的人口結構趨勢

從人口年齡結構趨勢看，未來的老齡化速度會以比較高的斜率上升，下一個“五年計劃”期間，我國或將進入到中度老齡化社會。

社科院的研究數據則顯示，2030年，我國大陸總人口將達到峰值14.44億，老齡人口將突破總人口的2成；2050年，老齡人口將達到峰值4.3億，此後，老齡人口不斷減少，人口結構將逐步轉變。

也就是說，10年後，我國或將進入重度老齡化社會，養老和退休保障體系將迎來大考，這一趨勢將延續到2050年。

第三、房地產還會走多遠？

房地產業有個公認的判斷標準，短期看金融，中期看土地，長期看人口。小菜延續這個思路，但又新增國家城鎮化戰略和產業戰略，從三個方面分享自己的看法。

01、人口趨勢

從上面的分析，我們已經知道，房價過高，生活成本和教育成本不斷攀升，大家生孩的慾望正在逐步降低，人口增量在不斷下滑。

老齡人口逐年增加，社會老齡化趨勢在不斷加深。兩項因素疊加的結果，就是人口出生率在不斷下降，總人口會在不遠的將來見頂！

按照社科院的研究數據看，這個見頂的時間大概在2030年。也就是說，總人口將在10年後見頂！此後，總人口不再新增，轉向遞減，這就意味著房地產賴以發展的“人口紅利”將消失。

02、城鎮化戰略

2019年，我國常住人口城鎮化率突破60%！實現了從鄉村社會向城市社會的轉型。

（1）戰略目標

結合國家“十三五”規劃和新型城鎮化2035規劃，未來的城鎮化目標必然是對標經濟發達國家。目前，經濟發達國家的城鎮化率普遍在75%左右，而更為發達的G7國家，城鎮化率大多超越了80%；其中，城鎮化率最高的是日本，已經突破90%，接近100%，是非常“恐怖”的發達。

這就意味著，我國城鎮化突破60大關後，還不是城鎮化的終點，而是另一個目標（75%以上）的起點。

結合過去10年（2010-2019）我國城鎮化的平均速度，年均增長1.4個百分點，則要實現這個目標，最少還需要10年。

（2）城鎮化趨勢

結合經濟發達國家的城鎮化規律，目前我國已經告別了城市發展的第一個階段，也就是農村人口大量進城，各類城市全面、高速發展階段，轉向第二個階段，也就是深層次、重點發展階段。

第二階段有兩個明顯特徵：

①城市群和都市圈是重點

通過城鎮化第一階段的高速發展，奠定了城市發展基礎，也開始出現發展“瓶頸”，要繼續提升城鎮化水平。根據國情，還是得通過培育和發展城市群，才能更好地帶動全國城鎮化繼續發展。

②人口持續向大城市聚集

美國國家調查局數據顯示，美國走完城鎮化第二階段用了40年，大概從1920年開始，到1960年結束。

美國城鎮化在這一階段的人口特徵，是中小城市人口持續向大城市流動，這個流動持續了40年。人口持續向大城市聚集，大城市原來的容量有限，人口就會流向郊區和衛星城市，進而帶動郊區和衛星城市發展。

因此，我國城鎮化還有很遠的路要走，雖然按照過去那種城鎮化速度，只需要10年即可完成目標，但可以預見的是，未來的城鎮化速度會比以前慢，也就是說，10這個期限是最短、最樂觀的預計。

而未來城鎮化規律和人口流向趨勢，對於城市群和都市圈的房地產也來說，仍將有較長的路可走！仍將有較多的“好飯”可以吃。

03、產業戰略

這幾年國家經濟遇到了一些困難，外部環境不理想，出口受阻；內部物價過高，尤其是房價高企，內需乏力。整體經濟低迷，經濟發展到了一個“瓶頸期”，產業發展亟待轉型升級。

（1）房地產業地位或將弱化

1994年，國家分稅制改革，確立了土地財政作為地方財政的重要來源地位。

1998年，福利房制度退出歷史舞臺，住房開始商品化、貨幣化。同年3月，總理在答記者問時說，住房的建設將要成為中國經濟新的增長點。

此後，土地財政和國家經濟建設，都將房地產業地位提到了一定的高度，房地產這些年來已經是中國經濟的“壓艙石”！目前依然是這種狀況，但未來或將改變。

2019年7月，中央政治局會議上，首提不以房地產作為短期內刺激經濟的手段，並將“房住不炒”作為長期的調控基調。

2018年3月，財政部副部長史耀斌答記者問時說，中國將根據自己的國情，合理設計房地產稅制度。2020年2月，住建部副部長陸克華在新聞發佈會上也透露，有關部門正在為房地產稅做準備工作。

這就意味著，隨著房子存量越來越大，房地產稅具備了為地方財政提供穩定收入來源的條件，取代越來越接近耕地紅線的土地財政，而借力土地財政之下的房地產業地位或將弱化。

（2）科創及技術服務業地位或將提升

2015年，國家規劃了中國製造2025，隨後又著手規劃了中國製造2050，提出了科技創新的發展之路。

為配合這個戰略，國家提出了培育世界級灣區的設想，於是粵港澳大灣區9+2城市群規劃應運而生，並於2018年落地。

從灣區規劃看，四個核心城市中，深圳將主打科技創新。通過深圳科技創新引領灣區科技創新，進而帶動城市群發展，並依託城市群力量，帶動全國科創實力和經濟實力提升。

結合跨過“中等收入國家陷阱”的日本、韓國模式看，兩國都是通過科技創新，完成了產業的轉型升級，並順利進入發達國家行列。

這就意味著，在國家戰略層面，科創及技術服務業的地位或將逐步提升。因為這個產業將在很大程度上決定著我們未來能否成功地避開“中等收入國家陷阱”，進入到發達國家行列。

當然，“東亞模式”只是經濟發展的其中一種模式，還有其他一些發展模式可供借鑑。但從國情和可操作性上看，日本和韓國模式是更適合我們的。

（3）產業佈局影響人口流向

確立了科創及技術服務業的戰略地位後，規劃了灣區及更多的城市群、都市圈，結合經濟發達國家城鎮化規律，未來產業將圍繞城市群和都市圈佈局。

人隨產業走，尤其是人才，產業向灣區和都市圈聚集後，人口流向將不再是過去那樣簡單地逐級流動、就近流動，大概率都會打破這些規律和壁壘，向更發達、更有機會、更有前景的城市群和都市圈聚集。

兩個佐證事件：

2019年3月，國家發改委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，取消和放寬了大城市、特大城市落戶限制，對超大城市的落戶限制由“嚴格控制”調整為了“大規模增加”。

2019年12月，中共中央辦公廳和國務院辦公廳印發《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，重申了3月份發改委政策內容，並要求進一步放開落戶限制。

也就是說，國家不僅制定了戰略規劃，而且已經在為這個規劃更改相關的“軟件”配套了，這個趨勢難以逆轉。

綜合本節分析，人口趨勢、城鎮化戰略和產業戰略表明，未來新增“人口紅利”對全國房地產業來說，開始“倒計時”了。但對於城市群和都市圈的房地產來說，“人口紅利”仍將在長期內存在，而“產業紅利”才剛剛開始。

因此，出生人口持續下降，老年人口不斷增加，整個社會老齡化趨勢在增強，新增人口“紅利”也將在未來見頂，這對整個房地產業來說，算是一個壞消息。

但也有另一個好消息，城市群和都市圈在未來相當長一段時期內，都將繼續擁有“人口紅利”、“產業紅利”和“政策紅利（城鎮化戰略）”，這些區域（包括大城市、郊區、衛星城市）的房地產仍將在長期內擁有發展空間，還有很遠的路可以走。

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