編者按：我們在樓市調控中經常看到限購、限貸、限價、限售、限籤的相關政策，業內戲稱“五限”。五限的本質，就是打擊房價波動性——不要暴漲也不要暴跌。
不同政策隨時間推進對房價的影響
一、限購——從源頭上進行“降維打擊”，對房價影響最深遠
限購相當於在市場自由經濟中，加入了計劃經濟因素。資本是逐利的，如果不人為的設置限制“資本流動”障礙的政策，一些熱點城市就會被熱錢瘋狂湧入，進而在房價上呈現較大的波動性——例如2010年杭州房價超越北京上海，最終熱潮褪去後房價出現“腰斬”。像鄂爾多斯鬼城、現在一地雞毛的燕郊，同樣也是完全市場化經濟資本充足流動的結果。
限購的本質：打擊資本流動性，進而改變非理性的市場供需關係，為剛性需求帶來相對理性房價下上車的機會，打擊低入高出的投資需求。
總結：可以認為限購是政府對市場的最嚴厲調控，政府已經認定當下市場處於過熱情況，需要採取這樣一刀切式的手段才能有所遏制。一般這類城市都是屬於高速發展的熱點城市、熱點區域。
二、限貸——手術刀式的打擊，精準調控
限貸實質上是對“槓桿率”的控制，槓桿越高風險越大，一旦出現問題將會出現斷崖式下跌——例如美國的次貸危機，這也可以揭示為什麼有一段時間深圳嚴厲打擊“首付貸”。
具體到政策實施上，剛需一般傾向於低房價房屋，“限貸”政策對於房屋單價低、面積段小、總價低的房屋基本不形成有效殺傷，但是對單價高、面積大、總價高的房屋，形成較大殺傷。
總結：可以認為，限貸是有區分的對剛需和槓桿式非理性投資進行調控。限貸是政府對房價第二嚴厲的調控政策，既不影響剛需的購買，同時也打擊了市場槓桿投資的熱潮。但是相比限購，限貸顯然溫和很多。
三、限價、限籤——與剛需/改善無關，給投資預期博弈添上休止符
“限價”和“限籤”相當於給房價設置了“天花板”，給成交量設置了“熔斷”條款。
總結：“限價”和“限籤”對樓市實質上沒有太大的作用 。因為限價，在杭州所以我們看到了眾多新盤萬人搖的場景，但是無法阻止各類資金通過各種方式參與到房屋買賣中。而限籤，本質上是拉長了房地產的交易的過程。
“限價”和“限籤”直接作用在降購房者的預期，降低開發商拿地預期，對房價長期上漲的預期進行減壓。
四、限售——一箇中性政策
限售需要區別來看待，最重要的還是看政策中對限售的時間限制。
2年、5年、20年完全是不同的概念。
同時，不同城市也是完全不同的概念。交房慢、辦證慢的城市，比如長沙，從預售到交房甬兩三年，從交房到辦證再用兩三年，配合限售五年的時限，相當於10年時間，可以硬生生把投資衝動壓沒。
但是對於部分城市，例如唐山，從網籤備案開始計算時間，42個月內禁止銷售，實際上這三年半的時間看似較長，但是從房屋預售到交付再到辦理產證出來，限售時間相當於控制在2年以內甚至1年時間，對於整個房地產樓市投資來講，沒有太大的影響，處於平均可以接受的時間。這一點，與紹興直接宣佈限售2年基本一致。
總結：限售其實就是一個相對中性的政策，如果真的對當地樓市有刺激，那麼像之前菏澤、開封政府也不會取消限售了。從長遠看，由於大部分購房者選擇按揭，限售讓樓市變成了一個大型的資金蓄水池，如果資金不外溢，某種程度上甚至可能推高房價。
浙江說房，撥開樓市迷霧，探尋價值本真。
閱讀更多 浙江說房 的文章
