文 | 中國經濟週刊-金臺資本組 記者 孫庭陽
新年伊始半月內，包括佳兆業集團控股（1638.HK）、建業地產、融創中國（1618.HK）、龍湖集團控股等知名房企在內的14家內地房地產企業陸續公告，將發行17只海外債券，合計募資目標68億美元。
內地房企擬發行海外債券（2020年1月1日至1月14日）
2019年1月份，國內房企在海外募資104億美元。若以半個月時間為對比，今年與去年募資規模大約在同一水平，不過，融資利率有較大變化。
將這些公司2020年以來的融資利率，和2017—2019年相同期限債券的融資利率對比，有13家公司融資利率下降，4家公司上升。
融資利率下降公司為融創中國、碧桂園等，而融資利率上升公司有佳兆業集團控股、中駿置業等。其中，佳兆業集團控股發行的5億美元5年期優先票據（編者注：公司債的一種，企業破產時，需要優先償還）融資利率上升最高，上升了2個百分點。
這意味著，大部分公司在海外的融資成本有所下降，或許募資更為容易，但也有部分公司融資成本增長較快，募資或比以往更加困難。
碧桂園、融創、佳兆業融資利率有升有降
2020年1月8日，佳兆業集團控股與瑞信、德意志銀行、海通國際等機構訂立購買協議，發行了5年期優先票據，利率10.5%。而在2017年6月至11月，此公司陸續發行了4份優先票據，融資規模合計12.5億元，融資期限同樣是5年，利率8.5%。兩年間，此公司融資利率上升了兩個百分點。
與佳兆業集團控股融資成本上升形成對比，融創中國等公司的融資利率在下降。融創中國2020年1月8日發行5年期總額5.4億美元優先票據，融資利率6.5%。此公司在2017年8月發行5年期總額6億美元優先票據，融資利率7.95%。兩年間，融創中國融資利率下降了1.45個百分點。2020年1月8日，碧桂園發行的7年期優先票據，融資利率5.125%，2019年發行同樣期限優先票據，融資利率還是7.25%，融資利率下降了2.125個百分點。
業內人士對《中國經濟週刊》記者介紹，融資利率升降是債券發行方與投資方博弈的結果。債券投資人會在風險與盈利間找到平衡點。不同公司，資質、經營狀況、償債能力和信譽不同，投資人所承擔風險不同，所要求的利率自然不一樣。對於融資的公司而言，資質好、償債能力強公司，所付出的融資利率較低，反之，融資利率則較高。
佳兆業借款逐漸增加，總資產回報率下降
據公司官網介紹，佳兆業集團控股是佳兆業集團旗下的上市公司。佳兆業集團是一綜合性投資集團，旗下擁有20多家集團及專業公司，分公司超100家，總資產超2200億元人民幣。除了佳兆業集團控股外，還擁有佳兆業美好（2168.HK）、佳兆業健康（0876.HK）、佳雲科技（300242.SZ）、南太地產（NYSE.NTP）、雙林生物（000403.SZ）等，共有6大上市平臺。
在2017年前，佳兆業集團控股一直以地產開發為主業，主要業務領域涉及地產開發、商業營運、酒店管理和物業管理服務，項目資源主要在深圳、廣州和中山。2018年，公司將業務擴展至“文體、大健康、科技產業等領域”。
近幾年，佳兆業集團控股借款額持續升高。在2016—2018年、2019年上半年，公司借款餘額分別是875億元、1112億元、1088億元和1155億元。從數據看，公司借款額在2018年末短暫下降後，2019年又開始升高。
據Wind統計，在香港上市的154家同行業上市公司中，從2017年至2019年上半年末，佳兆業集團控股淨負債率【編者注：（帶息債務-現金及現金等價物）/所有者權益】排名（以淨負債率由低到高排列）一直處於倒數20位內，分別是倒數第8名、第14名、第18名。
佳兆業集團控股近期需要償還的債務佔比逐年提升。2017年、2018年和2019年上半年，需要公司兩年內償還借款佔比分別是34%、47%和54%。也就是說，在2017年，公司大部分借款（66%）需要兩年後償還，而到了2019年上半年末，半數以上（54%）的借款需要在近兩年還清。短期債務壓力在增加，預示著短期償債壓力越來越大，可騰挪的空間越來越窄。
再增加外債融資總規模已非常困難。2019年7 月，國家發改委對房地產企業發行外債的備案登記提出要求，房地產企業發行外債，只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。這一政策，被業內人士解讀為房企外債融資將進入“存量滾續”階段，並且，房企發行外債將只能用於借新還舊，且僅能償還中長期外債，將限制用於如補充流動性、資本性支出、償還內債等支出。
2018年佳兆業集團控股合約銷售增加了253億元，實際營業收入增加了60億元。如前文所述，公司的鉅額借款也要支付成本，公司2018年借貸成本同比增加了39億元，再加上其它費用變化，使得公司2018年增收不增利，年度淨利潤下降5.35億元。
而且，借款雖然增加，佳兆業集團控股總的收益能力卻在下降。2017年公司總資產收益率1.73%，借款高企之後的2018年，總資產收益率只有1.24%，僅有前一年的7成。
融創中國同期總資產收益率、淨利潤變化均有優勢。融創中國2017年和2018年總資產收益率分別是2.4%和2.47%， 2017年已經領先佳兆業集團控股，2018年繼續加大領先優勢。並且，融創中國2018年淨利潤也在上升，
據克而瑞研究中心統計，按合約銷售權益金額計，佳兆業集團控股2018年銷售排名第37位，2019年升至第27位。該中心2019年報告顯示，在2019年中國房地產企業銷售TOP100公司中，TOP4-10、TOP11-20梯隊規模企業集中度上升，梯隊競爭加劇，TOP21-30梯隊房企集中度則基本持平。而隨著房地產市場資源加速向優勢企業聚集，TOP30房企已成為房企規模發展的分水嶺。
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