龍萬昌86
樓市抄底的四個信號請牢記
最近全國樓市都比較冷，很多買房人都非常迷茫，那樓市目前到底是處於一個什麼階段呢？這是最壞的時候，也是最好的時候！對看不懂的人是最壞的時候，對看的懂的人是最好的時候。投資就是看的懂的人收割看不懂的人的工具。看得懂的人在別人恐懼時買進，看不懂的人在別人瘋狂時買入，週期性就是恐懼和瘋狂交替出現的時間軌跡。當機會來臨之前，一定有很多人會說房價要崩盤了，最近確實又出現了不少所謂的專家大V在唱空，唱空的越多，你現在買入就越安全，因為我知道那些在市場悲觀時唱空的人就是市場狂熱時蜂擁的站崗者。現在是否到了抄底的時候，就來看看市場見底的四個條件是否滿足：
1. 打死都要買房的人打死都不買房了，成交量極低。
2. 數不勝數的專家說房價就要崩盤。
3. 土地流拍，退地頻現。
4. 政策開始回暖，從打壓開始鼓勵。
前3個我看差不多啦，第4個只是出現了一些苗頭，比如最近南京，天津，燕郊，三亞的人才新政，放鬆限購，都懂得。不過一如芸姨文章分析的，現在政 府的意思只是讓回暖，沒有大行情，各位不要誤會了，不過從過冷到回暖也有3 成 的利潤啊，也值得把握哈哈
部分城市舉例，比如海南三亞的人才新政：
芸姨愛房
想翻5倍以上的，必須需要提前知道工程招標，比如我～～港珠澳公佈前橫琴七八千，公佈後狂漲，具體多少可以自己去查，深中通道公佈前5000，公佈後漲到1萬5，下一個工地目前3000哪的就不說了
帷幕野猴
中產階級10年收入，買100平米的房子，就是穩定房價的基礎。也就是1萬元一平米。
瑤新李
房子的價格 什麼時候回到 與百姓收入 的科學比尺 可以買來入住 過去房子出金子的夢 個人看法 百年難得一回
琴簫言
不能炒了，越炒越低的時代不遠了！
用戶4363249471
這是2015年的3.30新政，這個政策最核心的解讀就是：國家鼓勵我們買房。這說明買房最佳的時機到了，國家都讓你去買房，還不買房等待何時？
所以，2015是最佳的買房時機，當時全國房貸利率很低，商貸最低可做到4%左右，首套房首付最低可以兩層，多麼好的機會啊，現在再難有了。
住杭房產
現在又好幾個地方可以抄底了。
一，鶴崗2萬一套，這個可以抄底了，建築成本都不夠，買來養老居住首選。
二，玉門2-5萬一套，也是建築成本不夠，可以抄底！
三，乳山，海景房3-6萬一套，不夠建築成本可以抄底。
在其他地區買一套的，這裡可以買10套了，買了可以讓全村人和親戚朋友搬進去住了！
劉華銀mark
前面大樹的文章已經帶大家理清一個邏輯，村裡的貨幣供應量M2跟外匯佔款的關係，可以說是正相關。外匯佔款做為基礎貨幣供應量的一部分，通過貨幣乘數放大後得到M2。（詳細邏輯可閱：股市、樓市都在跌，錢都去哪兒了？）
我們知道外匯佔款主要來自兩個渠道。
其一，進出口貿易順差。
其二，外商直接投資。
目前，這兩個外匯流入的渠道，有了明顯的轉變。
關於貿易順差帶來的外貿順差。由於村裡的勞動成本，土地成本優勢不在，普通的製造加工出口優勢善失，基本上也意味著貿易順差的潛力在下滑。
關於外商直接投資。隨著村裡資產泡沫上升，熱錢想方設法流出這已是共識。至少，在強勢美元週期流出的慾望更強烈。從2014年外匯佔款最高峰27萬億到現在最新數據的21.4萬億。這還是在加強匯率管制情況下的數據，如果不是堵死了外匯出口，估計現在這個數得減半。
外匯流入的兩個核心因素都是在減弱的，意味著外匯佔款在減少，進而得出M2也直接減少，這是當前貨幣政策轉變的大前提。
在這裡再普及一個知識，整個貨幣發行量M2增速與GDP增速及CPI增速之和正是相關的。大致的公式可以理解為M2增速=GDP增速+CPI增速。
如何理解？
GDP可以看成是村裡超市貨物的總價值，而CPI則代表超市物價漲價了多少。
比如，村裡總價值今年是1000元，一年後超市中的總價值變成1100元（新生產100元）。但物價水平上漲5%，那麼對應的整全價值為1155元。而今年貨幣供應量為1000元，明年必須在1155元左右，否則，貨幣量供應不足，就會變在通縮。
我們對應看一下，歷年來M2增速與GDP增速、CPI增速是不是匹配上述我們講的關係。從上面我標識有顏色的地方，大家可以看到最後一列，當M2與（GDP增速+CPI增速）差價下降後，市場CPI逐步下降，出現通貨現象。
例如，1997年至2001年就是典型的通縮時期。即使差值高出7-8個，但在危機之下，大家不敢花錢，物價水平下跌，對經濟形成傷害。這個期間，貨幣是超發的。
2007年，抑制資產泡沫，股市、樓市，差值變成-3.7，隨後兩年2008年、2009年市值又出現通縮。而之後在次貸危機影響之下，政策大放水，M2飆升，差值為13.9之後，2010年、2011年CPI超過了4%，開始形成通脹。
我們再來看看近兩年M2增速與GDP增速、CPI增速的差值分別為-0.5、-0.7，這也意味著市場不在放水，CPI會保持一個低增速水平，2%左右震盪應該是常態，市場其實保持的是信用緊縮狀態。
從上面的表格中，我們可以得出的結論是，當M2增速與GDP增速、CPI增速差值小，甚至為負時，貨幣政策為緊縮狀態，後期就是市場可能形成通縮。相反，則容易形成通脹。通脹之下，資產泡沫也容易隨之產生。
村民現在都知道GDP增速現在為6.5%左右，接下來還會更低，而CPI在當前是環境中難有通脹（只要油價不漲，不引起輸入性通脹）。當前的大環境是去槓桿，去槓桿意味著信用收緊，槓桿過度的行業必須降負債。這樣的情況下，CPI肯定不會高，也就是保持在2%左右，所以匹配當前M2增速在8.5%左右就是這個水平。
結合上述的情況，可以得中國貨幣超發的時代正式結束了。資產必須有資金來抬轎，如果沒有資金，即使再多人，再多需求，緊縮的情況下，也無法搞出高房價來。而這對房價的影響是重大的，未來房價不可能出現像以前那樣的大幅度上漲了。以前錢太多，房價漲是必然。未來，市場上錢少了，房價不再那麼瘋狂。
個人的看法，未來M2增速還會持續下降，這也意味著未來房價大幅上漲的可能性概率大大減小，除非村裡再次強硬刺激，繼續滾大泡沫，絕對是窮途末路。
···
我們再結合政策導向來看一下。
作為村民，我們可以不懂多高深的宏觀指標，但需要理解村裡的政策意圖，特別是對房地產的政策意圖。
首先，7月份國常會已經定調房價不允許漲，這是由史以來最嚴格的。以前只是談“不允許過快上漲”或者叫“抑制過快上漲”，這充分說明泡沫階段性已經漲到頭了。
其次，雖然現在經濟困難，市場會放水或者目前可以說已經是在放水的路上，但前提是在放水前去往房地產的路已經全部堵死（留了個小口子）。
最近在政策上有一句話，大家要特別關注。無論大會小會都一直在對外說“不搞大水漫灌”。這意味著，貨幣超發沒戲！貨幣沒超發，資產上漲沒戲！
同時，政策定調不允許房價漲，可以肯定，接下來不需要房價當蓄水池。村裡的領導已經非常清楚的知道泡沫高高在上，現在不能再滾大泡沫。
現在，我們先來看下2008年至2018年8月貨幣供應量M2的變化，2008年M2為47.5萬億，2018年8月178.8萬億，10年間增長了2.76倍。
下圖是三個典型一線城市房價，北京，上海，深圳。
大聖輪迴OL
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可以看出一線城市的房價幅過去10年在3-5倍左右。其實也很好理解，貨幣供應量是2.76倍，而房價水漲船高，一線城市在集齊“六個錢包”的情況下高於其水平也很正常。
再看看三個典型一線城市的房價收入比（房價收入比就是你的收入不吃不喝，全部積累用於買房的時間，正常是7以內），這是一個衡量房價泡沫的指標。
大家從上面的房價收入比也可以感受到，房價收入比10年間已經翻倍，也就是說，這個泡沫面積滾大了一倍。同時，這也說明村民的收入趕不上房價上漲的速度。
以下是市場真實的感受。
2008年買房的時候，這個時候80年前後的人是買房的剛需。假設在深圳當時房子一套100萬，首付30萬，貸款70萬，月供在4000元左右，4000元對於夫妻在深圳的薪酬水平而言，正常來說還是供得起的。所以，當時的是首付是需要稍微湊一下，月供不成問題。
時間到了2017年，房子總價為500萬，首付3成，150萬，貸款350萬，月供還款2萬。對於在深圳打拼的夫妻而言，首付款是問題，月供壓力也成了問題。為什麼十年前買房沒有集齊六個錢包的說法，現在倒出現了這種現象。事實上，10年前買房相對容易太多了。
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講到房地產投資。
以深圳為例過去10年，深圳房價漲了的4倍，那麼未來，在貨幣沒有超發的情況下，M2下降，房價增速下滑。大家拍腦袋想想，未來10年再漲4倍顯然是不可能。如果是隻按8%（M2當前的增速）的速度漲，未來10年也就漲1倍，這就是500萬變1000萬，每年的投資回報率非常有限。即使算上槓杆，犧牲揹負房貸的成本去提高收益率，收益率勉強會提升至150%左右。
所以問題來了，投資房子需要的本金加大，再加上房價上漲速度在放緩。普通人再次通過購房來實現階層躍遷的機會不大。其實大家心理清楚，對於中下階層有多少人能滿足這樣的投資條件，可以肯定這基本上是超級有錢人投資的事情了。
當貨幣升不再超發，不再需要蓄水池時，樓市的重要性就會下降。甚至這一次中央政治局的會議內容隻字未提房地產，不是說房地產要鬆綁，而是認為房地產一切可控，只要按部就班就可以了。這就是村裡把戲最牛的地方，哪怕是房價收入比在30的高位，但依然泡沫也沒有破滅。不破滅，不代表還會繼續玩下去，因為這個巨大的泡沫已經滾成燙手的山芋。
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回想起來，90年代制定了以美元為錨之後，貿易順差及外商投資帶來的巨大外匯佔款，形成國內超發的貨幣供應問題。這就需要一個天然的蓄水池。同時，國內當初也制定了土地財政帶動經濟。這雞跟蛋設定好的體制，看似天衣無縫，發展了20餘年。
現在，需要一次變革，設定新的體制，才能改變。否則，光知道有地產泡沫，如果還繼續滾動地產，還能滾幾回，再這樣滾下去遲早翻車。當然，對於制度創新無非是脫離土地財政，但這真的很困難，因為是革自己的命。革別人的容易，革自己的是真的要巨大的陣痛。
關於未來中下層的機會，拋開短期視野，用中期的目光看待村裡的情況。其實，現階段信號已經非常明顯，導向就是往村裡的股市中去。
高債務，去槓桿，銀行怕承擔風險不再放貸給民營企業甚至是央企，國企。哪怕是上面再給政策，下面的行長也是不幹。即使退一萬步，即使銀行幹了，放貸給民營企業。但我一直重複提到的是在舊有產能裡泡，企業不賺錢，結果就是產能繼續過剩，債務還不上。
而當前，政策的導向就是需要發揮股市的融資功能性。通過稀釋股權融資，獲取的資金不是債，實現融資後把債務清還或者減少了，危機解除，延遲泡沫破裂時間，為未來發展新興產業爭取時間。
這就是當前股市最大的邏輯。也是為什麼村長喊話，給大家信心。包括可能要在註冊制下搞科創板，這個跟我上面講的邏輯是匹配的。一手解決債務問題，一手解決發展新科技產業融資問題。
不管大家信不信，股市的機會遠大於樓市。村裡最牛的地方，就是可以自己玩自己的。而不管隔壁村喊破喉嚨，叫破嗓子也不影響。並且，定向把資金進入樓市，定向進入股市就是輕易而舉的事情。錢進入股市，無非就是國家隊在賭場裡買多點，行情自然來了，小散屁顛屁顛就跟上了。
這一次，只要順利民營的雷排除，又可以活個三五年，浪裡個浪。
當貨幣不再超發，樓市留給中下階層的機會已經不多。個人的看法，房子未來就是個資產配置的投資品，不再是投機品，要想在其中投機取巧，不見得是每個人都有機會的。
孥孥的大樹
現在房價探到底了
用戶4346022226114
關於房價什麼時候適合抄底這個問題，個人認為當前房價處於政策高壓調控期和經濟週期的換檔期，對於剛需而言，如果首付資金到位且後期還貸能力無壓力的話，建議選擇合適小戶型入手！投資的話就緩一緩等趨勢明朗一點再決定是否入手，雖然從理論上房價相對於貨幣從長期的趨勢來看更具保值功能，但以後房子的流動性隨著房地產稅與經濟結構的改變可能會變差。實際上也變成紙面財富而難以套現！綜上個人認為投資的可暫緩入手。當然手頭有大把現金的土豪例外！
