『1、樓市已變，很多觀點不再適用』
2019年，是全國樓市斷裂帶出現的一年。
曾經，樓市是一個整體，全國步調一致。大城市領漲或領跌，帶動小城市的行情。
但最近的一年，結構變了。
北京二手房均跌10%左右，部分房源比最高點跌了近30%，上海也在跌跌不休。
與此同時，蘇州、西安、深圳的市場，卻走出了上漲行情。
新出現的市場現象，剛性打破很多傳統觀點。
第一個被打破的觀點是：只有大城市，才有房地產。
殘酷事實擺在眼前，年初買了北京上海房子的客戶，都買虧了。反而是買了蘇州、西安、杭州等城市的，賬面財富增長不少。
從這個角度來講，大城市的房地產，不再優於小城市。
第二個被打破的觀點是：貸到就是賺到。
每個人身邊都有這樣一個朋友，他們堅決看好樓市。勸人買房的理由繞不開三句話：
房貸利息低，貸到就是賺到，買房等於投資。
但老船票無法登上新帆船。現在的樓市已經不是那麼回事了。
房貸利息低麼？壓根不低。
自從房貸利息與央行基準利率脫鉤以後，每月浮動的按揭利息，年化利率都基本達到了5%以上。
而在當前的大環境下，收益率卻大幅下降。類似餘額寶這樣的貨幣基金收益從4.7%掉到2.X%。各種實體經濟的利潤率也大打折扣。
一筆大額年化5.X%的房貸，有時候會壓垮一整個家庭。
傳統觀點不再奏效，要學會與時俱進建立新觀點。這是我想和大家分享的一些思考。
『2、北京房價大趨勢』
回到大多數人最關心的一個話題：2020年，北京的房價是漲還是跌？
我的答案是：止跌。
這個答案也許不是最有話題性的，但一定是最理智的。
真相往往都是這樣平淡無奇。
在樓市預判的一百種方法裡，大多數人上來就是“長期看人口，中期看經濟土地”那一套。但這些邏輯，都是影響十年二十年甚至更久的長期因素，對三五年裡的短期邏輯，並不具有顯著影響。
這就是為什麼很多人覺得按照人口經濟分析，北京800萬北漂早就該掀起一波又一波漲價狂潮了。而事實上我們知道，並沒有。
決定北京樓市短期行情的最大因素，毫無疑問是政策。
政策分為兩部分，限購調控和金融政策。限購調控又包括限售、限價、限網籤、限戶口等等。
這些限制因素裡，最大限制無疑是超級嚴苛的戶籍政策。但就北京當前的人口數量和2035規劃的疏解政策來看，這一點並不會發生任何鬆動。
明年最可能出現變化的，是限價政策。
事實上今年的土拍出讓情況，已經有很多不限價的地塊出現了“明年會越來越放鬆”的趨勢。
這一點小變化，會讓樓市的中位數顯著提升。止跌，是必然會率先體現在統計數據上。
金融調控政策，也會有一些新跡象。
購房者一般很難感受到金融調控，但如果你在開發商工作，會震感強烈。
為了控制熱錢不流入地產，有關部門做了非常多的限制。
以至於400多家房地產企業在2019年宣佈破產清算。這個現象對市場的影響，是供應端的銳減。
但是，隨著大環境的降息和5年期LPR的下探，貨幣流入地產的管徑在不斷加大。
所以基於對市場影響最嚴重的兩方面政策的放鬆，北京樓市的止跌年，必然會出現在2020年。
『3、改善型需求將成市場主流』
2020年，北京什麼房子最好賣？
答案是：改善型住宅。
在過去很長一段時間裡，房價持續上漲，我們習慣把買房稱為上車。當無法一步到位買到自己心儀的大房子時，我們會選擇先上車。第一套小房子被稱為上車盤。
但今天，北京一套二居室的住房，總價已經要500萬了。
在持續三年微跌的市場裡，也並沒有下降特別多。再加上我前面說過，明年的房價會止跌回升。這意味著很多沒上車的年輕人，可能這輩子都沒有機會了。
這是個很現實的問題，大多數人並沒有快速造富的手段和平臺。
500萬的房子，首付在200萬左右。2019年全國薪資水平報告公佈，北京以￥6906位列第一。但這個數額，距買房太遠了。
對很多北漂年輕人來說，如果30歲還沒買到北京的房子，這輩子就基本沒希望了。而能夠依靠家裡扶持或個人找到財富快車道買房的購房者，也傾向於一步到位，但這樣的人畢竟是少數。
這樣的現實導致一個現象：
改善住宅，將成為2020年市場流通的主流產品。 這樣的房子，一般都是三房四房以上，房齡不會太老舊，以次新房為主。
買房，將成為有房者之間的置換遊戲。
『4、對購房者的一個忠告』
2020年，哪些人群買房需要特別慎重？
答案是：舉全家之力的購房者。
對於買房這件事，我們總是對它抱有特別多的希望。很多年輕人認為可以通過一套房子，改變整個家庭的財富軌跡。這種想法的實現是基於年輕人對自己事業和收入上升的樂觀。
但是馬爸爸說過的：今天很殘酷，明天更殘酷，但是後天很美好，而大多數人死在了明天晚上。
舉全家之力買房之後，家庭的抗風險能力會變得極度脆弱。也許遠期你的收入會大漲，但如果有意外來襲，你的現金流能否支撐下去？
這樣賣房救命的消息，開始在朋友圈以各種形式出現。
在當前的形式下，賭上全家所有的購房方法，在剛需人群裡，絕對不再可取了。
2020年即將到來，在買房這件事上，認清現實，量力而行，做好風險防禦，才能做出正確的決定。
閱讀更多 胖兔財經 的文章
