談到萬科的未來規劃，鬱亮始終強調說，萬科要當個好農民，換個外部說法就是，“做個時代好企業”。
文｜《中國企業家》記者 李豔豔
圖片來源｜被訪者
“我們不預測天氣，預測天氣對農民沒有意義，把地種好是我們的唯一責任。”鬱亮說了這番話。大概，跟土地打交道，是房地產商和農民唯一共同的特點。
前者“種”的房子，後者種的是莊稼。中國大地上，陸陸續續“種”起了無數新樓房，房地產商的一舉一動，就牽動著在城市裡工作、生活的人們的心。
11月28日的萬科北方區域媒體交流會上，萬科高級副總裁兼北方區域首席執行官劉肖演講結束後，萬科董事會主席鬱亮從會場後面走到臺前。在場的所有記者都想聽聽鬱亮會講什麼，然而現場主持人卻要求，讓每個城市的媒體就本地情況提問一個問題，接下來，有意思的事發生了。
這次專場交流會，因此成了鬱亮對十幾個萬科城市總的一次現場考核。某個城市的媒體拋出問題，隨即鬱亮拉出對應城市的城市總回應提問，他再做補充。從這些城市總的現場回應看來，他們事先並不知道會有這麼一出，有些回答過於倉促。而鬱亮本人的補充回答，也顯示了他對很多城市的情況頗為了解，他發現大連有很多坡，因此出跑步人才；他發現石家莊的城市空氣環境改善了很多；他發現瀋陽乃至東北整體的營商環境在改善。他說，萬科到了東北後就再也沒有離開。
萬科“種”下的房子畢竟是要賣給人的，人是要居住的，要發展的。所以，鬱亮表示，“我們在一個城市是否加大投資力度，是否看好未來，主要看是否有實體經濟的機會，是否不斷有年輕人加入，如果是，那麼，我們一定會加入。”
在臺上，鬱亮誠懇地說，“未來年輕人是最寶貴的資源，如果一個城市不遺餘力給年輕人創造發展條件，一定有機會。”
給年輕人創造發展機會，似乎是鬱亮看重的。在他看來，城市缺少的並不是土地，哪怕是中國的大城市，依然有進一步開發的空間，他分享了一個數字，“北京開發了不到10%面積，深圳開發了46%面積，廣州開發了不到10%面積，而東京超過了60%面積。所以我們還有提升空間。”
當城市越來越大，就急需解決交通擁堵問題。在鬱亮看來，“東京模式”可以借鑑，“目前我國特大城市的軌道交通分擔率還不高，東京的軌道交通分擔率達到了80%。軌道交通不僅解決點對點交通的問題，解決了地面交通的問題，還會為沿線提供高密度的集辦公、休閒、消費一體的綜合性社區，涵蓋各類功能，不再是單純的居住、單純CBD、單純的辦公，互相隔離。”
2013年，鬱亮提出萬科要從傳統住宅開發商向城市配套服務商轉型，4年後的2017年，鬱亮給“城市配套商”加了一個註腳，做“美好生活場景師”。兩年後的今天，鬱亮還在思考，萬科能給城市的美好生活提供什麼支持？萬科能從城市發展中找到什麼機會？
以及，萬科要做到“美好生活場景師”，其自身組織架構該如何進化與變革？
“萬科要建設矢量組織、冠軍組織和韌性組織。”自2018年底鬱亮提出這個目標後，作為組織變革的一部分，近期，萬科新一輪職級工資體系重構在各事業部逐步落地，新體系涵蓋了所有員工，在職務層級進一步簡化的同時，員工薪酬體系加入了對崗位責任、投入程度和風險承擔的標準，隨著標準變化能夠進行隨時調整。具體是以往V1~V7七個職務層級，轉變為目前三個層級，即只有GP（核心合夥人）、SP（骨幹合夥人）、JP（合夥人）。
對於最近萬科進行的薪酬大調整，萬科集團副總裁周巍對《中國企業家》表示，薪酬調整是萬科組織架構調整的一部分，此次計劃為期兩年，且在一年前就已研究啟動，並於今年9月落地試驗。據透露，薪級體系由過去的28級擴展為50級，主要動作是下調基本工資，並將其加入績效工資中。
她對外界流傳“萬科變相降薪”的相關說法並不認可，她表示，員工薪酬有漲有降，總體上算60%~70%員工的收入是穩定的，20%左右員工是上漲的，只有10%的員工是降的。周巍坦言，這輪調整中，壓力最大且受影響最大的是如她一樣的“官”，而非一線員工，作為合夥人，“我們都要為結果負責”。
意在打破部門牆的薪酬結構調整，其中涉及到的內部張力和外界爭議又該如何處理？
就此問題，鬱亮回應《中國企業家》稱，不管漲薪降薪，還是要看企業，有的企業，漲薪也不一定能留住人。萬科的組織架構一直在調整，現在薪酬體系方面的三層架構，接下來還會繼續調。“我們所有的事都圍繞八個字，組織重構，事人匹配。”
萬科董事會主席鬱亮。
談到萬科的未來規劃，鬱亮始終強調說，萬科要當個好農民，換個外部說法就是，“做個時代好企業”。萬科的業務遍佈全國，每個城市的發展情況和發展階段都不一樣，在鬱亮看來，全國均衡佈局，可以對沖風險，從而發展更均衡，哪怕一個機會被關閉，另一個機會就來了，機會和挑戰同時存在。“我們不抱怨天氣變冷，環境變差，要看到積極一面。有夕陽的行業，沒有夕陽的企業，我們要做好準備、迎接挑戰，活到最後。”
針對近期“渠道是否搶了開發商營銷蛋糕”相關話題，鬱亮對《中國企業家》稱，對於中國房地產市場來說，萬科是農民般的存在。“我沒覺得渠道搶了蛋糕，萬科已經搶了很多人的蛋糕，當然也允許別人來搶。對於外界來說，我們就是把自己做好，就像任正非一樣，美國再怎樣，也做好自己。”
看似鬱亮和萬科只關心如何做好自己的事情，而不“預測天氣”，也不怕別家來搶蛋糕。但恐怕誰也不會忘記，正是萬科第一個提出房地產進入“白銀時代”的預判的。
那麼，在“白銀時代”的生存邏輯是什麼呢？
“我每天看的就是項目的突發事件，產品力和服務力是我們在白銀時代需要加強的地方。”鬱亮說。
以下為交流會現場採訪（有刪減）：
“住有所居”和“居者有其屋”
記者：關於建立房地產長效機制，您在近期談到可以借鑑東京模式，如何真正落到實處？這個過程中，地產人應該做好什麼準備？
鬱亮：在我理解，長效機制最核心最重要是要解決“住有所居”和“居者有其屋”。住有所居指的是城市的絕大多數家庭，最終都應該獲得有尊嚴的基本居住條件。“居者有其屋”指的是城市的大多數家庭，最終都能擁有自己的基本住房。
但有人說中國人口多，比較難實現這兩個目標，所以，我經常舉東京的例子。
東京比北京人口多很多，面積比北京還小一點，但東京每個家庭有1.17套房子，人均1.7個房間，而且你們仔細看房價，東京市中心通勤一小時左右的範圍，房價每平方米1萬多，半小時左右是每平方米兩三萬。
所以東京給了很多參考，東京做到的，我們也能做到。一方面提高土地的開發效率，北京開發了不到10%面積，深圳開發了46%面積，廣州開發了不到10%面積，而東京超過了60%面積，所以我們還有提升空間；還有軌道交通建設問題，目前我國特大城市的軌道交通分擔率還不高，東京的軌道交通分擔率達到了80%。軌道交通不僅解決點對點交通的問題，解決了地面交通的問題，還會為沿線提供高密度的集辦公、休閒、消費一體的綜合性社區，涵蓋各類功能，不再是單純的居住、單純CBD、單純的辦公，互相隔離。
我希望呼籲一下，一方面在住有所居方面，解決好租賃問題，加強租賃供應的同時建立相應的規範和標準，同時要為解決租戶子女教育問題做準備；另一方面，在解決居者有其屋的問題上，在人才房、安居房的供應上，城市所需要的人才是多種多樣的，不只是北大、清華畢業的是人才，我覺得優秀的環衛工人、快遞小哥也是人才。
記者：今年開始，長租公寓市場出現不少“跑路”情況，其中面臨的困難能不能解決？集體租賃性質的房子，目前在北京的落地情況如何？
鬱亮：長租公寓目前的經營並不容易，這項業務賺不了大錢，但租購併舉是大趨勢，因此長租公寓是我們必須要做的市場。
劉肖：北京長租公寓市場目前是“窄門”，但未來有很多路。現在有些不好的事情發生，但我們看好未來。過去幾年北京長租公寓市場有所下降，遇到了一些短期困難。但我特別看好長期，其實長期看好的因素和短期遇到的困難因素是一樣的。比如要把長租公寓做好，首先要有好的土地供應，現在北京集體用地供應出來了，計劃將來是供應50萬套，今年已經供應了10萬套，所以從土地供應上根本解決問題。
另外是長租公寓的成本，比如說電、停車等各種系統，北京也是看到了問題逐步去解決，現在有的項目車位配比政府給我們做了一些調整。另外長租公寓也需要有學區，未來的租賃費用也有所改變。把長租公寓做好，政府在努力，產業也在努力，也在努力增加土地供應，經營人才也越來越多，這幾個方面都在改善，所以我比較看好將來的發展。
萬科高級副總裁兼北方區域首席執行官劉肖。
記者：我想從購房者的角度問一個問題，您會勸身邊的朋友親戚有錢就買房嗎？
鬱亮：我從來不幹這個事，就像勸別人買股票，賺了錢還好，虧了錢，可能朋友都不再是朋友。投資具有偶然因素和運氣成分，因此我認為不要勸朋友（買房）。
年輕人去哪，萬科就一定去哪
記者：青島是萬科進軍山東的第一站，未來萬科在青島有什麼樣的產業佈局和規劃願景？
曹江巍（青島萬科總經理）：山東迎來了歷史機遇期。萬科也是多元化的產業結構，未來我們想在青島這次歷史機遇大發展過程中，多方面參與到青島的城市建設中。
鬱亮：萬科90年代初就到了青島，青島東部開發區第一張營業執照001是萬科。我們特別看重青島努力打造北方經濟中心的定位。每個城市如果有產業，就有年輕人加入，有產業，就會有中產階級產生，我們的業務就會有希望和機會。
我們希望青島在實體經濟方面，在製造方面扮演重要角色，這樣未來發展後勁就會很大，它不需要走別人都走過的路，完全可以走自己的一條路，因為它的工業技術很多，還有人才和港口，還有很多原來優秀企業的基因。青島有很多優秀企業，希望從新的發展階段以後，除了老牌的明星企業，後起之秀也能升起。
記者：大家都說投資不過山海關，但實際上萬科的投資是過了山海關。您對未來瀋陽經濟發展怎麼判斷的？
肖勁（瀋陽萬科總經理）：我在瀋陽5年，我深有體會，我覺得得分層次，一個是國家大戰略這塊，東北振興中央的計劃已經出臺了4年，逐步在落實。另外是自身的營商環境也發生了很多變化，我們都感覺營商環境在變好。東北算是一個窪地，不管是各種IP窪地，還是資金窪地，都爭著去投資，還有東北文化，我們也在做文創項目，相信也能做得很好。
鬱亮：我們對包括東北在內的每個地方都情有獨鍾。不但是瀋陽，萬科到了東北沒有離開過。
萬科內部有一個說法，叫“不怨天、不怨地，只怨自己不努力”，我們在東北做得不錯，而且我們明顯感覺到東北這幾年的進步與發展，所以這點上來說東北潛力仍然很大。其實我覺得每個地方都一定有機會，取決於你做事的方式是什麼樣。
對於萬科在東北這片土地，我們沒有覺得山海關的“關”存在。
記者：天津市場競爭比較慘烈，萬科一直致力於產品線的標準化，但是過分的標準化可能會導致一些產品個性化丟失，甚至會丟失一些客戶，還可能導致公司產品線在同一個區域板塊的競爭力不足。萬科如何應對這種問題？
盧冰（原天津萬科總經理）：關於產品線的問題，現在對產品研究的方向不僅停留於戶型上，我們希望在二居、三居能有一個比較標準化的解決方案，除了戶型之外更多去強調功能的變化，這個標準化基本上能帶來一些效率和成本的優勢。
但太過標準會不會缺乏個性？我們也做了一些佈局。這些選擇往往不是在戶型選擇上，而是在綜合項目上。再有就是對地庫、景觀、大門的回家動線，我們提出了不一樣的解決方案。
鬱亮：天津這邊也可能正好來到了轉型發展的當口。我們往往不會就某個階段情況就下定論。蹲下是為了更好地起立。萬科跟城市同步發展是什麼意思，就是高潮我們需要在，低潮我們也要在一起。
記者：您對山東目前房地產市場的容量和開發格局有什麼判斷？萬科未來幾年在濟南有沒有加大投資的機會？
鬱亮：萬科一年投資超過3000個項目，我沒有辦法去討論單個項目的投資。我們堅持一條原則，是跟城市同步發展。對照與城市同步發展，我們還有一句話叫跟客戶同步發展。我們在一個城市是否加大投資力度，是否看好未來，主要看是否有實體經濟的機會，是否不斷有年輕人加入，如果是，那麼，我們一定會加入。
未來年輕人是最寶貴的資源，如果一個城市不遺餘力給年輕人創造發展條件，一定有機會。
記者：萬科集團與大連政府簽訂了深化合作協議，接下來萬科會在大連有什麼樣的動作？
潘猛（大連萬科總經理）：今年9月份我們和大連市政府做了深化協議，這裡麵包括了科創、文創、體育產業鏈等資源的導入。
鬱亮：每個城市都處在各自的發展階段。萬科這麼多年深耕城市，得到一個結論，確實要均衡佈局，這樣才在行業中得到穩健發展的機會。我在大連還有一點發現，有一次去大連跑步，沒想到大連坡這麼多，所以大連是出跑步人才的地方。
記者：這10年來萬科在煙臺主要在住宅產業深耕，有其他產業佈局的打算嗎？
鬱亮：其實產業化佈局和城市發展是同步的。例如物流，每個城市都需要物流，但是物流倉儲不需要建這麼多，這就涉及到佈局規劃的問題。每個城市在不同發展階段所需要的房子、所需要的業務類型不一樣，我們圍繞城市發展做相關的事情，跟城市同步發展，城市需要做什麼我們配合做，我們可以略微領先，不能滯後，但是過於超前也不合適，所以我們會關注煙臺城市發展來佈局。
記者：以經營穩健著稱的萬科，對未來中國的房地產市場如何預判？對石家莊市場有何考量？
鬱亮：我們不預測天氣，預測天氣對農民沒有意義，把地種好是我們的唯一責任。石家莊這幾年城市空氣環境好了很多，有如此的變化，我是沒有想到的。這是很難的工作，今天做到了，所以我覺得特別難得，也為我們的員工提供了更好的工作和生活環境。
記者：萬科有什麼遠期戰略和規劃？
鬱亮：我們的目標是當好農民，翻譯更好一點，就是做時代好企業。不同城市處在不同的發展階段，但是兩條主線是非常清晰和明確的，一個是以客戶為中心，關注客戶的變化，還有就是與城市共同發展，因為城市也在發生很大的變化。我們在全國佈局比較均衡，所以整體發展可以更加均衡一些。要相信當一個機會被關閉的時候，那可能新的機會就來了。
深圳原來有很多工廠，現在那些工廠搬走了，又一批新的企業來了。所以機會和城市是同步存在的，我們沒有時間去預測天氣，我們永遠看到積極面在哪。因為我們背後還有一個邏輯，就是可能有夕陽的行業，但沒有夕陽的企業，一個企業只要做好，都有機會，我們要準備好迎接挑戰，活得好活得久。
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