重慶樓市有一個定律，那就是吹江北縣以外的地方都會被北吹踏雪得一文不值，江北還勉強入眼了感覺。

眾所周知，"一路向北"的發展戰略拉開了重慶北部發展前進大幕，多年持續北進，讓重慶內環差不多已經開發完畢，進入向外環擴張的時代。與此同時，從2003年起，巴南區政府就引資200億元啟動了龍洲灣造城計劃。龍洲灣也是重慶十大重點開發城市片區，主城城市和商業副中心。

2017年，新龍洲灣片區土地出讓面積排名全市前十，單地塊成交總價排名第5名；2009年，巴南區政府遷入，作為行政中心讓巴南發展核心逐步轉移；巴南區舉辦的“2019年城市推介會”上，集中發佈了擬出讓的31宗、總計8856畝土地，以此加快城市拓展、功能提升，增強人口轉移吸引力和承載力；而新龍洲灣商圈的變革與形成，則進一步加快了新龍洲灣板塊的城市化進程。

龍洲灣到底是哪裡？

其實不瞭解巴南的人估計沒幾個能說出龍洲灣到底是什麼地方，也很少知道龍洲灣到底包括哪些範圍，只瞭解是目前巴南發展的中心，先放一張巴南區龍洲灣的規劃圖。

這個範圍應該說是龍洲灣的純核心區域，但是實際上去感受的話龍洲灣新區要大的多，北至巴南立交，南到魚胡路甚至是高職城，西邊和魚洞老城區以箭灘河為鄰挨著，東邊就是銅鑼山還有南山，是一個比較狹長的地帶，其實也就是長江流經巴南的拐彎處。在新時期的規劃下，龍洲灣片區的範圍就更大了，這些就不去多說了。個人認為魚胡路以北才算是龍洲灣，一些房地產商打著龍洲灣的口號，對此不予置評。

不過目前龍洲灣北邊發展確實要比南邊好一些，無論從配套還有交通來說都比較完善。

其實這就跟北區這個概念範圍太大是一樣的，常說的江北縣和江北區不是一個發展級別的，江北縣南部和江北縣遠郊也不是一個檔次的，不過這種東西都是眾說紛紜，各有各的觀點。

龍洲灣為什麼這麼火

很簡單，房價低，開發商多，配套足，環境不錯。龍洲灣最初很不知名，那時候是魚洞的天下，去個南坪也是說“進城”，整個巴南稍微出名點兒的開發商也就典雅、城南未來等，直到2013年8月萬達拿地才把龍洲灣這一片給帶了起來。從此以後巴南不缺大開發商，萬達、融創、恆大、旭輝、招商、魯能、華宇、協信、融匯、中交、華潤這些都已經入駐，隨後2018年龍湖在巴南拿地，被網友戲稱“下鄉”，但是到目前似乎還沒有一個網紅樓盤。

不少人喜歡把龍洲灣和巴濱路以及李家沱相對比，這三個地方可以說是巴南新銳“三劍客”。目前來看龍洲灣的配套、交通、人文居住等確實比巴濱路強一些，不過巴濱路勝在環境，都認為巴濱路的升值空間大些，畢竟地段稀缺，日常“江景房吹”，但剛需買來也不是看風景的吧。不過其實等到後期白居寺大橋、巴濱複線路，軌道5A支線通了，巴濱路、李家沱等地區會有很大改善。

就一般人的選擇而言，都是改善選擇巴濱路，剛需選龍洲灣，反正巴濱路以及龍洲灣這一片區都是抱團發展的。

龍洲灣最好的地方

在一些人眼中，龍洲灣還是稍微遠了點，有點遠離中心了。龍洲灣因為地形是狹長型，註定了它的發展只能南北縱深，並且只能往南，所以就催生了高職城的誕生。

如果圍繞這個片區的話，龍洲灣這塊位置最好的還是圍繞萬達這片區域。到目前為止，無論是從配套、交通、居住等都是比較完善的，除了沒有較大型的醫院之外（也不可能閒著沒事逛醫院吧）。相比前幾年城中村的感覺，近幾年是真的越火熱了，房企也是越來越多。2014、15年路過萬達廣場的時候，價格才4/5000的樣子，不過那時候幾乎無配套可言。目前的龍洲灣片區，有政府，三號線、海洋公園，萬達廣場等等，算是比較成熟的了。

但是否就認為龍洲灣是巴南的中心了呢？其實別忘了還有魚洞，儘管這幾年魚洞被分流了不少，

但仍然是巴南最具有人氣的地區。魚洞面臨比較嚴峻的問題就是支柱產業幾乎都發展無力，二三產業不景氣，不能吸引外來人員。魚洞老城區給人的感覺基本上就是退休人員和拆遷後的結合部，有活力的年輕人都外出了大概。

而李家沱給人的感覺就是可惜，最大問題就是規劃差，一個位置如此優越的半島位置被髮展成這樣確實有些讓人嘆息。只能像一些人說得那樣，李家沱是市場選擇，而龍洲灣是政策選擇，命運有時候就是這樣。

龍洲灣的樓盤

巴南樓盤的價格都是建麵價格，換成套內也還是比較肉疼。目前整個龍洲灣幾乎已經雲集了一線開發商，龍湖、恆大、碧桂園、金科、中交、聯發、保利、中國電建等等。貓眼評房就挑選幾個比較有代表性的樓盤說一說。

中交錦悅

位置：中交錦悅應該說是整個樓盤打探中區位最好的了，背靠萬達廣場，下學堂灣輕軌站步行差不多5分鐘就可以到達。項目背後就是銅鑼山，距離重慶德普外國語學校很近。

中交錦悅9500左右，建面100平米，套內82，總共分為6期，現在3期，新開的樓盤可以就讀巴渝小學。

評價：中交錦悅最好的優勢就是周邊配套充足，離輕軌站學堂灣近，各種各樣的一應俱全，在價格上也不高，整個項目位於較裡面，也沒那麼吵鬧，剛需的可以考慮入手。

中交錦悅由中冶建工承建，銷售很有自信的說賣得很好，如果是在巴南生活，就地段而言確實不錯。不過聽說背後的半山腰就是公墓，如果比較介意風水的還是得考慮一下。

洺悅城

洺悅城開發商是中國電建地產，第一次進重慶，其主打的是以改善性樓盤，目前是第一期，自己的物業，小區內部有公園、有小溪，圍繞公園佈局。目前只有13號樓在售，價格在9500到10000，可以直接買。建面120㎡，套內99㎡，3梯4戶，其他113㎡到138㎡都有。

位置：洺悅城的位置就在龍洲灣交通換乘樞紐站旁邊，售樓處離輕軌站比較近，但是小區可能就要略遠，最少得8分鐘以內。

配套：要說有什麼配套，其實也就是一個換乘站還有即將投入的巴南區人民醫院（三甲）。商業什麼的離萬達廣場還是要坐一會兒公交，不過就通勤度來說還是比較方便的，離輕軌站算是比較近的，幼兒園和小學都是由他們出資然後交給政府管理。

評價：交通方便，離醫院近，教育可以比較好的解決，還自帶公園哦，在居住舒適度上也是很不錯的。而且處於魚洞老城和新城的交界處，還是比較方便的。

金科集美錦灣和新城金樾府

之所以這兩個一起說，是因為兩個是鄰居，其實它們的地理位置已經不屬於龍洲灣了，是屬於高職城。它們所在的位置第一感覺就是偏，沒有人氣，背靠雲篆山。

位置：對面是雲濱溼地公園（置業顧問說是在修），背靠雲教育產業園。

配套：金科置業顧問很直接的說他們樓盤的特點就是學區房，巴川中學（說是銅梁中學的分校）、小學就在旁邊，另外就是前面為建設中的雲濱溼地公園，但現在是荒野一片，其他的就不要奢求了，就看對面的高職城能帶來點兒人氣不。

價格：金科8000多到9000多，目前賣10號樓，最大賣點學區房。金科的環境給人感覺還是不錯的。

新城的高層3棟樓2梯6戶98平米，8100/8200元/㎡，就是感覺廚房小，小區環境一般，比不上金科。價格就是新城唯一能拿得出的亮點了吧，是所有樓盤中最便宜的了。

評價：周邊環境不錯，有山有水，但也決定了是樓盤打探中最偏的了，一再強調等高職城人氣起來，但是不知道猴年馬月了。剛需的、改善的都要慎重還是。有車的可以考慮，因為確實比較偏啊。

龍湖嘉天下

龍湖在南區的第二個項目，龍湖在巴南這片拿地被稱為“下鄉”，但是很豪氣，去年6月拿下，總共17.7億元，樓面價5332元/㎡。龍湖這個位置看起來離萬達那邊有點距離，整個項目也是一塊一塊，狹長型的。

目前還暫未開盤，大概3月底的樣子。置業顧問介紹價格在175-220多萬，分為146㎡，套內115㎡；建面155㎡，套內123㎡，寬景大平層，兩梯兩戶，16-18層，現在主要推兩棟樓，面向山的一棟價格高一點。

位置：其實這裡嚴格來說已經不算龍洲灣了，位於魚胡路最裡面去了，地理位置比較靠後，在碧桂園保利雲禧旁邊，從洺悅城拐進來一段距離就可以看到龍湖的廣告，確實是霸氣。並且，龍湖嘉天下左側項目的前面就是協信敬瀾山，也就是說除了後面是銅鑼山之外，都是靠著其他樓盤的。

配套：

除了離巴南區人民醫院（三甲醫院，還在裝修）近點兒，其他可以忽略不計。都買龍湖了還會在意多少配套嗎？差那幾塊錢的公交錢嗎？好吧，配套和洺悅城一樣的。周圍交通也就是3號線、龍洲灣換乘樞紐、龍洲灣隧道，還有個華熙體育中心。目前來看還是一個字“偏”，至於啥子天街之類的就沒得戲了。記得買車啊！

評價：含氧量高！畢竟山腳下。龍湖嘉天下的位置有人形容“進一步入繁華，退一步居自然”，也有那個味道。有人說龍湖已經不再是以前的那個龍湖了，但是價格還是得嘛。在大平層產品有些過剩的情況下還在修，確實有魄力。

從龍湖的佈局也可以看得出，巴濱路打高層牌，龍洲灣打別墅大平層，落子還是有格局的，土豪們可以開始準備了。

總 結

只想說，北邊發展不錯，但南邊也沒得那麼撇。變化快是事實！一個東西好不好，老百姓自然會過去看，自有評論。

龍洲灣商圈因為自身的地理位置，只能說是次於李家沱成為巴南聯結主城核心的橋頭堡，它的輻射也只能是巴南、綦江等地，很難吸引主城其他區的人口流入，註定了以後只能發展成為巴南區的區域中心，這點兒沒什麼懸念，畢竟老城區的拆遷啥的承受不了，但是仍需要時間。

另外，並不是來了個職教城就能給巴南打多少雞血，龍洲灣和高職城也是兩個概念了，更何況還沒有沙坪壩大學城的那種優質與規劃。高職城片區的本科院校也就兩所，是以前的三本，其他的都是以技術學校為主。目前巴南最好的小學、初、高中還是在魚洞！沒有大型的企事業單位及產業資源的地方，如何吸引？又如何發展呢？光是宜居沒用，還得宜業。

但是否就認為龍洲灣不行呢？回過頭來看龍洲灣，那裡是從無到有打造的新城，龍洲灣隧道一打通，華南城，龍洲灣商圈，都會連成一片。（但話又說回來，龍洲灣隧道只是連接茶園、華南城片區，對於巴南本身聯繫主城意義並不大，只是說激活巴南各個地區的聯繫）另外各大一線房地產商的進入也給這片區域帶來了價值，有投資才有價值。從醫院、學校、商業等其實比北邊的一些新開發區還是要成熟不少。而開發商的入駐，房價肯定迴帶動一些上漲，人也會越來越多。

龍洲灣要發展起來，一是需要龍洲灣不斷有新的血液注入，修更多的房子、引進更多的產業來拉人氣，也就是打造一片新城，要麼就是讓龍洲灣吸引老魚洞的人口。而這對於巴南整個發展以及龍洲灣來說，要實現起來都面臨著不小的挑戰。

南重慶再發展這個是不可否認的事實，一路向南也是諸多媒體的口號，巴南以及龍洲灣對於重慶一路向南來說就是承載了相對而言的低價格，它較為成熟的配套和環境是近年來崛起的原因之一。到底是否“南吹”龍洲灣，後續的發展怎麼樣，巴南“難不難”？還需要在產業以及城市規劃上進行打磨，我們還是要慢慢看。

總之，作為著力打造的新城，巴南龍洲灣的大部分樓盤對於剛需還是很友好的，也是值得考慮的，如果不知道咋個買，就買輕軌附近的，再貶值也不會差到哪裡去。

要想有學校，小區環境還不錯，房價也相對不高，也真的只有看龍洲灣了。

生活品質的優差還是靠經濟實力決定的，結合自己的實際情況（經濟能力，工作距離，生活圈，教育等等）適合自己的就是最好的，而且人生每個階段的需求也不盡相同.....買房總會有取捨。

ps：龍洲灣的踩盤就到這裡了，你對巴南的發展有什麼看法，或者對龍洲灣區域哪些樓盤有興趣的話，歡迎在下方留言探討哦。