06.03 山東省物管新規下月啟用 公共收益歸全體業主

我省物管新規下月啟用 公共收益歸全體業主

小區賺的錢　業主請收好

物業收費執行啥標準？公共區域內廣告位收益怎麼分配？開車進小區找朋友，還要收取停車費，這合理嗎？近日，山東省政府公佈《山東省物業服務收費管理辦法》，該辦法將於7月1日起實施，對物業收費標準進行了規範。電梯裡的廣告位、公共車位收益歸全體業主，並且該部分收益應當按季度公示。物業違規使用該部分收入，將面臨最高10萬元的罰款處罰。

調價需過半業主同意

普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，其他物業的物業公共服務費實行市場調節價。物業費說漲就漲？這個可不行。根據《辦法》，因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開，並經專有部分面積佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主書面同意。物業服務企業應當在調整物業公共服務費標準之日起十日內向所在地價格主管部門備案。

大型住宅社區往往出現分批交付使用，那麼預先入住的業主往往面臨配套設施不完備的問題，該部分物業費的收取，文件中也給出了相應規定。因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業公共服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業服務企業。

儲藏室車庫不收物業費

物業公共服務費按什麼標準計費？儲藏室、車庫收不收物業費？《辦法》也給出了標準，普通住宅物業公共服務費按房屋產權建築面積計收。已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書載明的房屋建築面積計收；　未辦理房屋權屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建築面積計收。普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用於居住的除外。

部分房屋“住改商”，該如何收費呢？文件中提到，房屋以及車庫、儲藏室依法改變設計用途用於餐飲、培訓等經營的，應當經有利害關係的業主書面同意並辦理相關手續，其物業公共服務費參照經營性用房標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。

空置超半年減收物業費

經業主或者物業使用人同意，物業服務企業可以預收物業公共服務費，但預收時間不得超過半年；物業服務企業與業主或者物業使用人對預收時間另有約定的，從其約定。

普通住宅交付後，許多房主並不著急直接入住，這種情況下，物業費該如何收取？《辦法》規定，普通住宅交付後空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。其他物業交付後空置六個月以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。

臨時停車未超兩小時免費

隨著越來越多的家庭買車，小區內停車費的收取成為大家關心的問題。文件規定，普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業的機動車停放費實行市場調節價。車位未停放機動車的，免收停車服務費。

對佔用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以收取車位場地使用費。普通住宅前期物業收取車位場地使用費的，其具體收費標準由物業服務企業在政府指導價範圍內確定；其他物業管理區域收取車位場地使用費的，其收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會確定。

長期使用物業管理區域內規劃用於停放機動車的車庫（場）內的車位，或者長期佔用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按月收取停車服務費或者車位場地使用費；臨時停放機動車的，可以按小時收取，但停放未超過兩小時的應當免費。

救護車、市政搶修車輛以及快遞配送車輛該不該收停車費？文件對此也有規定，對進入物業管理區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車，以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。

共用部位經營收益歸業主

小區的電梯廣告、公共設施出租收益該如何分配？《辦法》中提到，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，並依法辦理有關手續。利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬於普通住宅前期物業的，其收益資金可以優先用於折抵物業公共服務費。

物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費的扣除比例由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門確定。

此外，這部分費用還要進行公示。物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少於一個月。

超標收費將面臨失信懲戒

該文件除了規定了物業收費標準外，還對違規行為進行了罰則。物業服務企業未按照規定程序調整普通住宅前期物業公共服務收費標準，或者未按照規定使用、管理物業共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。物業服務企業有超標準收費、強制或者變相強制收費、低於服務等級提供服務等行為的，納入失信企業名單並給予相應懲戒；　業主或者物業使用人有惡意拖欠物業服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄。

【物業收費管理辦法看點】

●費用不能說漲就漲

服務成本向業主公開，並經專有部分面積佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主書面同意

●儲藏室、車庫收不收費？

普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用於居住的除外

●哪些情形減收物業費？

普通住宅交付後空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收

因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施設備等未能達到合同約定標準的，物業公共服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業服務企業

●共用部位經營收益歸全體業主

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，物業按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示，擅自使用收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任