“深圳1044個城中村裡居住了60%的城市人口，為四面八方來到深圳追求夢想的人提供了第一落腳點，他們是特區活力與競爭力的基石。”今年4月在萬科舉辦的“城市共創大會”，已退休的王石親自為“萬村計劃”站臺，並毫不掩飾地表達了他對城中村的喜愛。
“萬村計劃”指的是萬科對深圳城中村進行綜合整治，將從村民手中租賃過來的村屋改造為長租公寓的項目。最近，因為富士康員工的一份公開信，萬科城中村整治項目引起爭議，社交網絡上有網友表示萬科的城中村改造正在趕走“窮人”。
城中村改造導致租金上漲？
萬科：改造前後價格處於同等區間
據第一財經報道，近日因為萬科進入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造，富士康的員工表示“萬科來襲，人心惶惶”，他們擔心經萬科改造後，房租飛漲。
富士康的員工在廠區張貼《致富士康員工的公開信》，指出，目前的單間租金達到了700-800元／月，已佔據工資的三分之一，而被萬科改造後租金要大幅上漲。富士康員工要求漲工資，跟上房租的漲幅。
擔心房租上漲比擔心房價上漲更直白，如果連房租都上漲到難以承擔的水平，城市生活將沒有退路。是以，這封公開信引起較多關注。
事實上，這並非第一次萬科因為改造城中村引發爭議，此前萬科改造深圳玉田村、新圍仔等城中村，同樣引發輿論關注。
6月11日晚間，萬科旗下深圳市萬村發展有限公司在其官方微信平臺發佈關於萬村計劃參與清湖村等深圳城中村改造的情況說明。其表示，事實上城中村改造前後租金價格是處於同等區間。
情況說明中還闡述，萬科在房屋的消防、管線、室內裝修、運營維護等方面的投入力量很大，付出的改造成本較高，但其會利用三十多年房地產開發經驗，在更集約的戶型面積集合完整的功能空間，並努力維護單間公寓的租金穩定，為租戶提供更加安全舒適的居住環境。
萬村發展公司試舉例說明，例如在坂田新圍仔項目中，新圍仔城中村未改造的單房均價在800元/間/月，一房一衛價格區間在1100-1200元/間/月，兩房一衛均價在1250元/間/月，改造後泊寓的價格區間為798-1398元 （含傢俬家電）。
除了房租上漲的隱憂，即將可能遭遇的逼迫性搬離也是富士康員工擔心的事。經濟觀察報報道，一位富士康員工表示，周圍已經有兩三棟樓的租客在限期搬離了，他也不知道還能再住多久，接下來該往哪裡搬。“雖然我的房東說我住的地方暫時還沒有改造意向，但也同時說了，以後房租上漲估計是避免不了的。”
萬科泊寓需求旺盛
標杆性項目比村屋房租貴一成
公開資料顯示，2017年7月5日，深圳萬科出資1000萬成立專門的運營公司深圳市萬村發展有限公司，隨後，與深圳玉田村、新圍仔等城中村簽約，介入深圳城中村的改造運營。據萬科《2017年企業社會責任報告》數據，截至2017年底，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村，並與南山區簽訂戰略合作框架協議，其中10個村已開啟整租及改造運營工作。
由於周邊環境的提檔升級，居住功能進一步完善，在城中村改造與更新的過程中，租金上漲無疑是擺在租客面前最現實的問題。每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者今年4月曾走訪過萬科城中村改造試點區域崗頭新圍仔村，因臨近華為等大型企業，該地的租住需求較為旺盛。
當時，一位萬科泊寓工作人員告知記者，房源2月底3月初放出，兩星期就滿租了，新的房源正在改造，要到6月才會有，租金是800元~1400元/月，均是約15~20平方米的單間，帶裝修，不過不帶冰箱和洗衣機這類電器，半年起籤，有公共的洗衣房和廚房。
去年年底崗頭新圍仔村首棟樣板樓公開亮相。據南方日報當時的報道，萬科泊寓比城中村同等規模房間的房租大致漲10%。
58安居客房產研究院首席分析師張波在接受每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者採訪時表示，應該理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在諸多安全隱患，通過整治和改造，農民房的居住環境得到明顯提升。由於裝修成本等因素會帶動租金的短期上漲，一方面可以考慮通過政府政策扶持，來降低運營方成本從而緩解租金上漲，另一方面租客的低租金房源需求，可以從更多的相應房源供給上做配置。
根據深圳市規土委調研數據顯示，深圳城中村用地總規模約320平方公里，佔深圳土地總面積的1/6。而深圳城中村租賃住房約佔總租賃住房70％，是租賃市場供應最重要的主體之一。2017年10月，深圳發佈了《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，引導城中村通過綜合整治開展規模化租賃。同時，深圳計劃推進100萬套城中村存量房屋開展規模化租賃業務。在政策背景下，不少房企、銀行、中介機構開始涉足深圳城中村改造，發展住房租賃。
不過，就當下問題而言，房企開展城中村改造，進軍住房租賃市場，成本、租金等滋生出的矛盾，仍是房企需要考慮的。
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