1979年到2019年40年的時間，我國產業園區的發展大致可以分為以下幾個階段：
1
產業園1.0版本
代表詞“開發區”，城市周邊的一片空地，做好三通一平，開通公交車，即可開始賣房子賣地獲取直接收益，這個階段的開發主體基本都是地方政府或者地方城投平臺，這是“土地財政”的產物，也是地方“招商引資”的產物。
整個產業園內目光所及之處全都是鐵皮屋頂的廠房和閒置的空地；早上工人蜂擁而至，下班後卻又一鬨而散，各家工廠都有能夠自給自足的餐廳，個別效益好的工廠配備少量職工宿舍；產業園內無須考慮住宅、商業、服務、休閒等“社會”服務。這個時期也是我國製造業跨越式發展的階段，無環保壓力、無節能減排指標，處處都是訂單，工廠只需開足馬力加緊生產。
這個階段的園區開發者都是地方政府、城投開發公司及部分國有企業，銀行貸款、地方債、城投債等是這個時期的主要資金供給渠道。
2
產業園2.0版本
代表詞“高新區”，園區發展不再滿足於土地出售及廠房建設，地方政府開始為園區配套科研實力，增加科研類房產建築，引入高校、科研院所帶動整個園區的綜合實力，同時配套餐飲、酒店、公寓等商業建築；具有生活氣息的“高新區”開始在各地逐漸落地。
這個階段的園區開發者中已經能夠看到房地產企業的身影，企業債、信託資金等民間資金渠道已經陸續發揮作用。
3
產業園3.0版本
代表詞“**產業新城”，園區內原有的工廠、煙囪、轟鳴的機器聲逐漸消失，取而代之的是綠地、公園、購物中心、寫字樓、孵化器，高技術含量、高附加值、高產業帶動的戰略新興產業成為園區的主導產業。綠色、無汙染、可持續發展的建設理念成為綠色園區的核心。
這個階段的園區開發者明顯多元化，房地產公司、金融公司、產業集團等多點開花搶佔優質資產，私募基金、ABS、資產收益權、股權收益權等多樣化的金融產品開始輪番登場。
4
產業園4.0版本
代表詞“**產業園”，土地資源稀缺，地方政府不再依賴土地財政，眾多民營企業加入產業園行業，精細化管理、聚焦產業鏈、創業基金支持、智慧園區、智能化管理，一大批帶著現代化管理理念的小而精的民營園區如雨後春筍般快速成長，正在成為引領地方產業結構調整，帶動地方經濟增長的新動力。
這個階段的園區開發者開始向專業化轉型，產業園頭部品牌開始在珠三角、長三角、京津冀等產業集中區域連鎖化經營，產業集群頻現，產業投資者開始通過多渠道多方式進行投資。
產業園怎麼玩又是一個很小的話題，小到什麼程度呢？小到目前為止大家的玩法就五種商業模式；小到“產業園開發及運營”領域的上市公司只有17家，這其中還包括仍處於以房地產開發銷售為主業正逐步向產業園管理運營轉型的房地產類公司。
定位於“產業園開發及運營”的上市公司名單如下：
產業園的運營已從原有的政府行為，逐步轉變為企業行為，企業以營利生存為主要目標，那麼我們不妨就站在商業體系的“買單人”角度來分析主流產業園的商業模式。
第一類買單人：地方政府
商業模式：土地整理開發、產業新城開發及招商
代表企業：華夏幸福[600340.SH]
華夏幸福圍繞市、縣級城市的開發建設，創新升級了“開發性PPP模式”，並形成了五個收入及盈利模式
華夏幸福為完成“全流程一體化運作綜合解決方案”的業務承諾，圍繞產業發展及城市運營服務，整合了“信息技術、高端裝備、新能源汽車、航空航天、節能環保、新材料、大健康、都市消費、生產性服務、文化創意”等10個重點產業的資源，資源整合投入的力度從公司2018年年報披露可見一斑，截止2018年末公司對外權益性投資合計192.76億元，其中包括合營、聯營企業46家投資額42.43億元，可供出售金融資產21家投資額7.38億元，其他非流動資產結構性金融產品8支投資額142.95億元。除此之外還有控股股東對外投資提前佈局的產業不勝枚舉。
基礎建設開發項目都無法迴避“資金平衡”的課題，能夠實現資金快速回流的方法只有“銷售”，從上表可知華夏幸福2018年度營業收入中房地產開發收入佔比超過6成，實現銷售收入515.47億元，而且應收賬款中與此相關的餘額僅有4.77億元，佔比不足1%；房地產銷售實現的快速資金迴流，也是華夏幸福的商業模式能夠持續運轉的主要因素。
與華夏幸福運營模式類似的還有榮盛發展[002146.SZ]、宏泰發展[6166.HK]。
第二類買單人：大中型產業企業
商業模式：產業園區房產銷售
代表企業：電子城[600658.SH]、南京高科[600064.SH]
電子城是立足於北京市的上市公司，以北京的中關村電子城科技園開發運營為主帶動京津冀周邊的電子產業園開發建設，經營模式以開發運營的園區房產銷售為主，逐步打造包含科技產城融合事業平臺、科技創新聚焦事業平臺、科技城市更新事業平臺的科技空間體系。
南京高科是立足於南京市的上市公司，以南京經濟技術開發區、棲霞區和仙林大學城的開發建設為主要目標，經營模式以現有項目建設及銷售為主，不斷完善“南京高科、高科新創、高科科貸、高科新浚”四大專業股權投資平臺體系建設增強可持續發展能力。公司2018年年報披露當年營業收入中房地產開發銷售佔比73.09%，實現銷售收入24.84億元，而“園區管理及服務”收入僅佔比10.73%，且公司自身披露園區管理及服務中包含“園林工程施工業務收入”。
這兩家上市公司在大環境上有一個相對的共性：城市建設開發的擴張及更新迭代，現階段每個城市都在做同一件事情---“舊城改造、新城建設”， 重資產投入必須有多重渠道的資金來源，最終形成的資產必須去化完成資金變現迴流，所以建設的過程也是銷售的過程。這也是現階段大部分產業園參與者共同面臨的狀況，畢竟自持物業靠對外出租實現收益是一個漫長的過程，沒有幾家企業尤其是民營企業能夠資金雄厚到坐等收租。
針對這種產業地產銷售模式，2018年初北京市政府已加大監管力度。
2018年1月12日，北京發佈了科技型企業用地支持政策，也就是被業內稱為39號文的《北京市人民政府關於加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見(試行)》，意見規定，在北京的19個園區率先執行，園區開發企業可以建設並持有產業用房及其各項配套服務用房，出租給入園企業，但不得整體或分割銷售，不得轉讓公司股權。
北京作為政策風向標，未來哪些城市及產業園區會跟進執行，將有可能決定產業園參與者的去留。但目前我國正處於產業結構調整，製造業升級改造的關鍵時期，需要大量現代化、智能化、產業集中化的基礎設施建設投入，據此判斷，這股監管政策的風不會吹得太緊。
第三類買單人：中小型科技企業
商業模式：房產租賃收費及園區配套服務收費
代表企業：市北高新[600604.SH]、外高橋[600648.SH]、陸家嘴[600663.SH]
★市北高新：公司採用了以租賃為主的經營模式，且不斷深化“基地+基金”、“融資+孵化”的創新運營模式。公司主營的市北高新園區作為上海中心城區的國家級高新技術產業開發區和上海唯一的大數據產業基地，多年來不斷探索現代服務產業的發展規律，精耕於“產業+服務+政策+載體+配套”的深度融合，已經形成了以總部經濟為主導，聚焦大數據為特色的新一代信息技術服務業的產業發展格局。
★外高橋：園區開發板塊由外聯發公司、三聯發公司、新發展公司、物流中心公司從事外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、外高橋物流園區（二期）、保稅區南塊主題產業園、外高橋集團啟東產業園的開發、運營和管理，負責園區廠房、倉庫、辦公樓宇的投資建設、招商引資工作，為客戶提供出租、出售、政策諮詢、物業管理等配套服務。通過“以租為主、租售並舉”的經營模式，為公司帶來房地產租賃收入、房地產銷售收入及服務收入。
★陸家嘴：公司作為陸家嘴金融貿易區的城市開發商，不僅在浦東陸家嘴金融貿易區核心區域內持有大量高端經營性物業，也已經把發展的觸角延伸到了上海前灘國際商務區、天津以及蘇州，為公司的長期穩健經營打下了堅實的基礎，公司持有的主要在營物業面積從2005年轉型之初約15萬平方米，到2018年末增至約259萬平方米，在建面積達到156萬平方米。現公司持有的運營物業大多位於上海CBD的核心區域以及天津紅橋區，區位極佳，交通便捷，將為公司商業地產主業良性、穩健發展提供有力支撐。公司主要經營模式包括住在類房地產的銷售、商業房地產的租賃和轉讓以及實施“地產+金融”雙輪驅動，實現產融結合。
市北高新、外高橋、陸家嘴都是深耕上海市場的老牌上市公司。這種類型的企業還有不少，例如：東湖高新[600133.SH]、招商蛇口[001979.SZ]等，他們也有相對的共性，都是以國有企業為主要參與者，以珠三角、長三角等經濟發達城市為主要市場，以成熟的產業園區運營管理為主要經營模式，除產業園開發運營之外，都還有其他實體產業板塊相輔相承。
這類企業大多依託國家級開發區、高新區、科技園區的區域優勢，承擔政府的產業轉型、產業升級的引導職能，承擔重點領域、重點行業科技型企業的孵化職能；向入駐園區的中小型企業租賃經營用房的同時，還為企業提供全產業鏈一體化運營服務體系
第四類買單人：地方產業園建設企業
商業模式：承接產業園託管運營，獲取運營收入分成收益
代表企業：億達中國[3639.HK]
2018年年報披露，億達中國全資持有大連軟件園、大連科技城、大連天地、億達信息軟件園四個商務園區，並對武漢軟件新城和大連騰飛軟件園分別持有50%權益，持有物業總建築面積161.5萬平方米，可出資面積161.2萬平方米。公司主要經營模式包括商務園開發及運營、銷售商務園配套住宅、運營管理、園林綠化服務和物業管理服務。
公司以自持商務園區為根基，持續打造具有品牌溢出效應的輕資產委託運營管理業務，通過輸出本公司領先的運營經驗和優勢資源，提供包括項目選址、產品定位、規劃設計、代建管理、招商運營、物業管理、增值服務等在內的全產業鏈運營管理服務。公司披露截止2018年末受託運營管理的項目如下：
產業園運營能力及品牌的輸出是一條輕資產運營的商業模式，也是民營產業園參與者必須要考慮的發展方向。
民營企業可以通過初期投資自建產業園，以此來鍛鍊隊伍，打造出一支擅長於產業園策劃、管理、運營、招商的團隊，整合一條能夠深度挖掘及合作的產業鏈資源，並圍繞著團隊實力、產業鏈資源實現產業園管理及品牌的輸出。
第五類買單人：金融資本
商業模式：產業投資商利用產業基金投資、招商，實現資本溢價
代表企業：張江高科[600895.SH]
2018 年，張江高科圍繞科學城主導和新興產業，主要通過參股基金方式加大投資佈局，公司通過 FOF 模式已累計參與了 15 只基金的投資，同時年內完成投資項目儲備近 100 個。
2018 年張江高科參股投資的七牛信息、天天果園、喜馬拉雅、雲從科技等項目都完成了新一輪融資。公司通過參股基金間接投資的邁瑞醫療 10 月在創業板上市，成為創業板醫療器械行業的領頭企業。通過金融基金二期投資的嗶哩嗶哩在美國 NASDAQ 上市。
2018 年對上海市科創母基金後續出資 1.5億元人民幣，累計出資 3 億元人民幣，上海科創母基金充分發揮市級母基金的平臺優勢和資源集聚作用，服務於上海科創中心的建設並輻射長三角，全力培育優秀科創企業。
2019年科創板的開盤，張江高科受益匪淺，多家科創板企業股東中都能找到張江高科的身影。張江高科的模式也是目前產業園運營的最高階模式：輕資產投入、高質量服務體系、租金+服務費+投資收益、深耕產業強化產業鏈整合能力、產業投資能力、通過投資實現對產業的主導及引領地位。
從上述案例我們可以知道“產業園”成功的幾個必備條件：
（1）充足的資金實力；
（2）足夠的銷售能力；
（3）清晰的產業佈局；
（4）強大的資源整合能力；
（5）系統的園區運營及管理服務能力。
以重資產投入開始起步，以品牌、管理能力的輸出實現發展，以產業發展及產業投資實現最終收益。
“產業園”的未來，不再屬於地方政府大筆一揮數十平方公里“開發區”的城投公司，也不再屬於以拿地為目標的房地產公司；“產業園”的未來屬於注重產業、注重服務的聚焦型專業化公司，這些專業化公司將引領“產業園”向以下幾個趨勢發展：
◉ 1、在國家減稅、降費的大環境下，各地方政府能夠給予優惠政策的空間減小、吸引力下降，反而是產業集群、產業鏈配套的吸引力大大加強；未來產業園區將逐步從政策吸引向區域內的技術、產業吸引轉變。
◉ 2、產業結構調整、製造業升級，傳統的廠區已無法滿足新興戰略型產業的發展需要；未來產業園將作為基礎設備提供商，在園區內配套適合產業鏈的研發設備、實驗設備、監測設備等，將產業園向研發中心、服務中心轉型，為入駐企業提供全面配套服務。
◉ 3、隨著我國城市建設的迭代，以產促城、以城興產、產城融合的理念已經得到了全面貫徹；創業者不再滿足於每天疲於奔命的交通，而需要一個工作即生活的舒適環境；未來的產業園區將逐步從單純的加工廠、辦公室，向具有商業服務、金融服務、信息服務、醫療服務、休閒娛樂服務等為一體的智慧型、智能化綜合體轉變。
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