山海I
近期網友熱議濟南的房價下跌厲害，尤其是進入今年下班後，濟南房價均價一路向下。很多朋友看到後都驚呼，濟南房地產市場要變天。真的是這樣嗎？濟南的房價均價下行並不代表什麼，而且根據觀察來看濟南的房價均價下行不代表主城區（熱門區域）房價情況，藉此機會簡單談談我的觀察。
濟南房價涇渭分明，老城區與遠城區差別很大
圖上所示是濟南新房過去一年的走勢圖，可以清晰看到進入下半年後房價走勢不是那麼理想。從過去均價接近1.6萬到如今的1.5萬附近，確實跌幅不小，但是這個數據真的經得起推敲嗎？未必，幾點觀察：
第一、濟南傳統主城區的房價還是不低的都已經過了1.4萬的均價，這些區域的房價還在穩定上漲中，國家統計局10月份的數據也可以佐證。跟大家分享一組數據：歷下11月新房均價 24999元/m²、槐蔭11月新房均價16449元/m²、歷城11月新房均價14610元/m²、高新11月新房均價19753元/m²、市中11月新房均價19530元/m²、天橋11月新房均價15178元/m²、長清11月新房均價10050元/m²；大家可以看到除去長清區的房價稍低外，其他幾個市區的房價確實不低，而且經過仔細觀察後發現，歷下區、高新區、市中區的房價最高，但是走勢也最穩定。如果僅僅計算這幾個主城區的房價濟南的房價並不低，而且並沒有明顯的跌幅。根據國家統計局10月份的數據來看，濟南新房同比上漲4.6%，二手房同比下跌0.1%；只能說大家對於濟南房價下跌的情況，只能歸咎於遠城區。
第二、濟南雖然說合並了萊蕪，但是從GDP和產業發展來看濟南還不具備支撐這麼大城市框架的基礎。2018年濟南的GDP總量才7856.56億元（加上萊蕪也不過8700億左右），經濟和產業實力不強是制約濟南發展的關鍵，尤其是濟南遠城區資源配套不足是關鍵。看過我文章的朋友應該知道，房價其實就是資源集中度的體現，教育、交通、醫療等資源越集中的區域房價自然就越高。題主提到的濟南萬元左右的房價，基本都是集中在郊縣或者遠城區，這部分區域的房價根本作為濟南房地產市場的代表。比如：章丘11月新房均價8987元/m²、濟陽11月新房均價7375元/m²、萊蕪11月新房均價7650元/m²等。
濟南這樣的省會城市出現傳說中的房價下跌，基本不現實，多數都是大家的一廂情願
第一、濟南畢竟是省會城市，而且是經濟強省的山東省會，瘦死的駱駝比馬大。雖然說濟南這幾年的經濟發展遇到了瓶頸，但是相信隨著山東省對於濟南的扶持力度加大找到新的經濟增長點是早晚的事情。雖然說山東省城市之間競爭激烈，但是再怎麼說也會有濟南的一個立足之地，起碼一個政治中心的地位就決定了一切。
第二、如果你在的區域房價確實出現了回落，那麼恭喜你，剛需趕緊入手。從過去多年的經驗來看，濟南這樣的城市房價一旦上漲後出現橫盤都是小概率事件，更何況房價下跌？人口持續流入的濟南市，本身也不具備房價持續下跌的基礎。當然這裡一直討論的都是主城區的房價，遠城區（郊縣）就不作為參考了。
綜上，房地產持續調控的深入逼迫不適合市場環境的房企退出已經是大勢所趨，在融資端調控繼續的背景下，不排除不少房企開始降價促銷。對於購房者來說這樣的情況應該是好事，你覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
濟南的房價下跌的很厲害原因有幾個方面：
一是2019年全國的房價大部分城市都在下跌，北京，上海，合肥等城市房價都在下跌，而且部分城市跌幅還比較大，只是都不公開講而已，真的到你賣房的時候你會明白房子現在是真不好賣，降價許多才可能有人買，現在是買房的人少，賣房的人多，房子是有價無市，濟南房價在2019下跌是正常的現象，沒有什麼好奇怪的。
二是濟南的經濟發展速度跟不上濟南蓋房子的速度，筆者多次到濟南講課，到濟南給企業解決問題，濟南除了到處蓋滿了房子，產業發展乏善可陳，只知道大量蓋房子，搞規劃後再蓋房子，產業卻沒有任何競爭力，想通過蓋房炒房來支撐經濟這條路是走不通的。濟南的問題是沒有在全國有競爭力的實體產業。
三是濟南雖然是省會城市，在山東經濟遠遠不如青島，青島的經濟比濟南發達，與青島相比濟南的經濟太落後了，青島人總是看不起濟南人，主要原因還青島的經濟發達，濟南的經濟不發達。濟南雖然是省會城市，產業發展規劃是大而空，沒有具體落地的措施，這是我國許多地方的通病。
濟南的房價下跌也只不過是我國房地產行業的一個縮影，對於總想通過炒房炒地來維持經濟的地區，顯然，這個時代已經過去，有的地方通過限制房價下跌措施根本就行不通，想降價賣房的人多的是辦法，表面的虛高房價傷害的只是自己。如果您的企業遇到融資，市場，品牌，利潤低，投資，產業升級，資本運作等難題，歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出諮詢，謝謝您們的支持。
金融學家宏皓教授
進入2019年以來，特別是四五月份之後，濟南的房價一直處於下跌的狀態，比如2018年12月份的時候，濟南的房子均價還達到15,800元左右，但是到了2019年11月份，濟南房子均價已經下跌到了14,500元左右，1年時間跌去了1300多塊錢，部分區域甚至已跌到了1萬塊錢的附近。
看到濟南房價這個下跌趨勢，很多網友都表示不理解，目前全國大多數城市的房價仍然處於上漲狀態的，而濟南作為山東省的省會城市，其人口也超過800萬以上，GDP也超過8000億人民幣，難道它連一些三線城市都比不了嗎？
實際上在這一輪濟南房價下跌當中，我們不能單純的從經濟體量或者人口總量去評價，因為2019年濟南房價下跌是受到多方面綜合影響的結果，這些影響因素主要表現在以下幾個方面。
第一、當前整體經濟不太理想，很多人在買房的時候會更加謹慎。
最近一年多時間全球整體經濟都不太理想，我國的經濟也面臨下行壓力，很多行業現在生意都不好做，大多數人對未來的收入都不怎麼樂觀。在這種情況下，很多人在買房的時候都會更加謹慎，畢竟一旦買房了，大多數人都會揹負上高額的房貸，每個月的支出都是比較多的，萬一未來自己沒有收入來源或者收入下降了，那就有可能會影響房貸還款，甚至影響自己的生活。
因此出於對未來收入的擔憂，有些朋友可能不會那麼輕易的去買房，而是會更加謹慎。
第二、2017年4月份之後限售的房源到期進一步加大了市場房源的供應。
2017年4月濟南成為我國首批推出房子限售的城市之一，當時濟南規定新購房人群從獲得產權證之日開始計算起，兩年之內不能上市交易。而在2017年4月後的6個月當中，濟南成交326萬平方米，再考慮二手房交易規模，實際成交的面積會更大。
而2019年5月份剛好是這一批限售房到期的日子，所以出現了大量的房源入市，導致短期之內房源供應增加，因此我們看到2019年5月份之後，濟南的房價開始逐漸下降了。
第三、山東省內的第一大城市青島最近一年多時間房價已經跌幅超過20%，這讓很多人擔心濟南的房價也會下跌。
青島市和濟南市作為山東省兩大城市，青島的GDP總量位居山東第一，人口總量位居全省第二，可以說青島是目前山東省綜合實力最強的一個城市，也是房價最高的一個城市。
然而在經歷2016年到2018年上半年這段時間房價持續上漲之後，從2018年6月份開始，青島的房價一直都處於下降的趨勢。
比如2018年5月份青島的房價還維持在21,000元左右每平米，到了2019年11月份，青島的房價已經下跌到16,500元左右每平米，跌幅超過20%，青島房價已經連續9個月出現下跌。
作為山東省最大的城市，青島的房價可以說是一個風向標，一旦青島的房價不太樂觀了，我相信其他城市也會受到一定的影響，特別是跟青島各方面差不多的濟南受到的影響會更大一些。很多人可能擔心濟南的房價會像青島那樣出現下跌，因此在買房的時候會更加小心謹慎，最終導致購房的人群減少，所以濟南的房價出現了下跌。
第四、萊蕪市併入濟南之後分流了一部分客戶。
2019年1月份國務院批覆同意山東省調整濟南市萊蕪市行政區劃，撤銷萊蕪市，將其所轄區域劃歸濟南市管轄；設立濟南市萊蕪區，以原萊蕪市萊城區的行政區域為萊蕪區的行政區域；設立濟南市鋼城區，以原萊蕪市鋼城區的行政區域為鋼城區的行政區域。
本次行政區域調整之後，萊蕪市正式撤銷，成為了濟南市的一部分，本來濟南跟萊蕪地域就相連，人緣相親，風俗相近，經濟聯繫緊密，人員往來頻繁，目前濟南跟萊蕪已經基本形成了一體化。而萊蕪正式併入濟南之後，萊蕪一下子地位就提高了，房子的價值肯定也會得到提升。
而在併入濟南之前，萊蕪的房價相對於濟南來說是比較低的，比如截至2018年末，濟南的房價大概是15,800元左右，而當時萊蕪的房價只有六七千塊錢，兩個城市房價差距是比較大的，當時濟南的房價相當於萊蕪的兩倍多。
但是在萊蕪正式併入濟南之後，萊蕪跟濟南之間的價格窪地肯定會逐漸縮小，所以有不少本來打算在濟南城區買房的人，有可能會跑到萊蕪去買，所以我們看到從2019年7月份之後，萊蕪的房價一直是處於上漲的，這跟濟南形成了相反的態勢。
貸款教授
濟南真正市區核心地段其實都2萬以上，好地方學區房都3萬以上，價格低的都是很偏的地方
黑絲襪是總冠軍
小編認為，濟南近期房價走勢之所以如此慘淡，主要原因是限購造成的影響。現在房價高昂，很多人已經買不起房子，買的起房子的人又被限制住了，這種情況下濟南房價不跌才怪。
現在不實行限購的山東省內普通地級市房價相對保持穩定，實行限購的濟南、青島在下跌，正是限購對房價影響的體現。
雨桐撩樓市
濟南最近房價跌到10000元／平方米左右，這不是紅線，是理性的迴歸。
濟南的房價到底什麼價格才合理？這要由市場決定。
你也談房價，我也談房價，大家都在談房價，我們所處的時代是談房論價的時代。
房地產開發商盼漲價，炒房者盼漲價，買了房的人盼漲價，而真正盼跌價的是那些急切需要購房者。
房市如股市，有許多不確定性。但有一點是可以肯定的，那就是：新建房在漲價，二手房在降價，炒房的身份在掉價。
如不信，請拭目以待。
方1112
濟南房價下降確實相對較為明顯，均價明顯下降，部分區域價格跌到了1萬的紅線。
我們以統計局公佈的官方數據看，濟南10月份環比下降了1%，在納入統計的全國70個大中城市中，環比跌幅是最大的，同樣跌幅的城市只有瀘州，從同比來看，濟南上漲4.6%，漲幅明顯也是低於國多個城市的，也低於青島的7%。
接著看二手房的情況，濟南二手房價格在10月下跌了0.7%，同比下跌了0.1%，是70個城市中同比房價下跌的13個城市之一，同時，濟南二手房價格出現了連續六個月下跌，也顯示了濟南房價在全國各城市中的疲態。
從房地產開發數據看，濟南前三季度完成投資1225.9億元，同比增長9.7%。其中，住宅投資894.9億元，增長19.1%。住宅投資中，90平方米以上住宅完成投資佔比為89.6%，較去年同期提高了5.1個百分點，反映出濟南房地產市場以改善型需求為主。商品房待售面積下降15.1%，其中住宅待售下降25.5%，去庫存情況比較好。
所以濟南房價走弱的主要原因還是整體經濟決定的，我們看一下今年前三季度各省GDP的增長情況：
山東省雖然經濟總量為6.23萬億，排全國第三，但經濟增速不佳，GDP增長5.4%，排全國倒數第四，同時也明顯低於全國GDP平均增長水平。經濟增長乏力，真實購買力水平不能同步上升，房價缺乏真實購買力支撐，自然就會走弱。全省經濟總量最高的青島房價一路下跌，濟南自然也好不到哪裡去。
另外，在2019年1月國家批准山東省濟南市和萊蕪市行政區劃進行調整，撤銷地級市萊蕪市，將其所轄區域劃歸濟南市管轄，成立濟南市萊蕪區，經過調整後，濟南市的GDP統計範圍增加了曾經的萊蕪市。兩地合併，拉高補低，雖然看起來經GDP總量是上升了，但實際綜合實力是下降了，對房價也有一定的影響。
財經宋建文
大家好，我是您身邊的家庭理財專家“財富精算師”，歡迎點擊右上角關注我！
今天早晨看到一個視頻，濟南某樓盤一個月降價40萬，濟南的業主要求退房。濟南房價跌的確實厲害，原因是什麼呢？
一、國家宏觀調控政策發揮作用
早在幾年前，國務院有關領導就在中央經濟工作會議中指出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”樓市調控總基調，在這個總體要求提出之後，國家有關部門密切配合，相互協作對於全國各地市的房地產市場價格採取了一系列的措施進行調控，防止房地產市場價格無限上漲。
二、居民對買房一事迴歸理智
以前，大家手裡只要一有錢，首先想到的就是買房。希望通過買房的方式，為自己帶來更多可持續的房屋租賃收入。但目前很多人雖然手裡有錢，卻不再像往常那樣一門心思的考慮著買房，而是能夠理性的去考慮，全面的去權衡，對自己而言，買房是不是最佳的選擇，以及買房的性價比真正有多高。
作為一名土生土長的濟南人，一直以來，我認為濟南的父老鄉親們在買房這件事情上還是比較務實的。當他們真正認識到買房並非是理財中的最佳選擇時，就會漸漸的將目光轉向其他投資領域。
三、房屋限購推動價格下跌
前幾年，濟南實施了史上最嚴的“限購令”一個戶口本只能購買一套房子，想要購買二套房需要一次性支付60%的首付款，這對於很多人來說都將面臨非常大的經濟壓力。俗話說物以稀為貴，房屋限購之後，房地產市場的供應需求供大於求，在這種情況房地產價格出現下跌也是很正常的。
四、開發商推出優惠政策
濟南作為二線省會城市，在國家整體的房地產調控計劃中還是佔有較重地位的，在這種情況下濟南的各大房地產開發商都使出渾身解數推出了各種惡樣的優惠政策，希望通過這樣的方式儘快促成房地產交易。
財富精算師
朋友們好！
濟南房價最近確實是處於一個調整的走勢。根據11月份，國家統計局發佈的數據，濟南市房產價格確實是有所下滑，但是降幅比較小，這個可能是因為臨近年底開發商推出了一些特價房的影響。下面來分析一下。
1
濟南房價處於調整狀態
根據國家統計局11月15日發佈的10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，濟南市新房價格環比下跌1%，雖然跌幅不算大，但是這是濟南新房價格連續第三個月環比下降。
而濟南二手房價格環比下跌0.7%，這是濟南二手房價格環比七連降。
濟南市這一段時間房產價格一直處於調整時期，但是雖然有所下滑，但是下滑幅度很小，新房價格下滑只有1%的樣子，而二手房價格只下滑了0.7%。
2
濟南房價調整的原因
最近濟南房價調整也算是正常的調整，而且最近房價下跌也有濟南開發商推出特價房的因素。
最近一段時間以來，濟南有些開發商推出了一些特價房，這些特價房一般有所優惠，因此，成交以後也會拉低一點房產價格。
現在臨近年底，普遍資金都比較緊張，濟南市一些開發商為了支付工程款，工資等款項，也需要多回籠一些資金。
這樣的情況下，一般就會採取特價銷售的方法，以特價銷售幾套房產，這樣不僅能夠優惠客戶，也能夠讓開發商多回籠一些資金。
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現在濟南的房價
如果從現在濟南的房產均價來看，濟南市二手房均價保持在18616元/平方米，而新房均價保持在14714元/平方米。
從最近一年濟南房價走勢來看，確實濟南新房價格呈現出持續下滑的態勢，而二手房也是呈現出來調整的態勢。
從下圖中可以看出來，濟南市房價已經調整了一年多了，接下來濟南房價可能還會繼續調整一段時間。
但是如果房產調控政策有變化的話，那麼濟南的房產價格未來一年之內也有可能會抬頭向上。
4
濟南未來10年的房價走勢
濟南是山東省的省會城市，未來發展前景還是相當的廣闊的。現在濟南市經濟僅次於青島市，位列山東省第二名，未來濟南市的經濟發展前景也是非常良好的。
如果未來濟南市經濟繼續發展，人口持續流入，那麼未來濟南市房產需求也將會增長，而房產需求的增長，將帶來房產價格的緩慢攀升，也就是說，未來濟南市房產價格也將會保持緩慢攀升的態勢。
因此，未來10年，濟南市房產價格還是將會保持穩健攀升的態勢。
5
結論
濟南市房價最近一段時間處於調整的走勢，出現了少許下跌，這也算是正常的。主要原因可能是臨近年底，有些開發商資金緊張，推出了特價房回籠資金的影響。
未來10年，濟南市隨著經濟的增長，人口的流入，房產價格仍然會緩慢上漲的。因此，現在如果是剛需的話，現在買特價房可能是比較合適的選擇。
睿思天下
最近，有網友提問，最近濟南房價下跌的較歷害，這是怎麼回事？對此，專家們認為，濟南房價未來下跌空間不會很大，畢竟是山東的省會城市，瘦死的駱駝比馬大。雖説這幾年濟南經濟發展得不好，但山東省下力氣扶持濟南的力度會加大。未來濟南即使成不了山東的經濟中心，起碼還能有一個政治中心的地位，所以濟南房價下跌空間有限。
而我們認為，導致濟南房價大跌的原因有二個：一是2019年下半年，全國房價都在下跌，不僅是鄭州、武漢等二線城市房價在跌，就連北京、上海、廣州的房價也在跌。大家都在跌，憑什麼濟南的房價就不能下跌呢？上個月底，我去了一次武漢，武漢房價今年也跌了10-15%，郊區的房價也要跌破1萬元/平方米了，所以，別人都在跌，濟南房價下跌也不奇怪。
二是，這些年，濟南到處在蓋房子，搞房地產，而產業發展卻跟不上房地產的發展。也就是説，濟南目前還沒有具備全國競爭力的實體產業。工業基礎薄弱，房地產過於興旺，導致濟南一旦遇到房地產市場低迷，經濟增長就會受到較大的影響。當然，由於濟南畢竟是省會城市，各種教育、醫療、就業等資源都集中在這裡，所以市中心跌破萬元的房子在沒有，郊區的房源跌破萬元比較多。比如：章丘11月新房均價8987元/m²、濟陽11月新房均價7375元/m²、萊蕪11月新房均價7650元/m²等。
三是，濟南雖是省會城市，但是山東經濟最發達主要在青島，今年青島房價跌去了20%，資料顯示，從21000元/平方米，跌到16800元/平方米。青島經濟條件要比濟南好，所以，青島房價下跌了，濟南房價不跌也很難。資料顯示，2018年濟南的GDP總量才7856.56億元（加上萊蕪也不過8700億左右），經濟和產業實力不強是制約濟南發展的關鍵。前些年，大量資金都流向經濟發達的青島市 ，炒高了青島的房價，現在青島房價是跌了，濟南房價只有跟在後面下的份了。
