佳裕公司的保安人員在大門口值班
順慶區正陽路龍吟水郡小區， 竟有兩家物業公司在此從事物業服務， 持續時間已有數月之久。期間，業委會與物業公司、 小區業主之間竟興起了訴訟大戰： 先是有業主起訴業委會， 要求撤銷其與新的物業公司簽訂的物管合同，一審得到支持，而二審駁回了其訴請； 後業委會又狀告老物業公司要求撤場，一二審均勝訴。
“現在，法院判決已生效一個月了， 但原先那家老物業公司還沒撤離， 繼續佔用小區9間物業用房。”4月15日， 龍吟水郡業委會主任王瑞雄對記者說。當天，記者在該小區看到， 兩家物業公司的辦公室相距僅10來米，看似和平共處的背後， 又隱藏著怎樣的玄機呢？
物業合同已屆滿 不願撤場為哪般
位於順慶區水郡路與正陽路交會處的龍吟水郡小區，建成於2006年，有業主998戶，3000多人。2015年12月6日，該小區業主委員會與南充市佳裕物業管理有限公司(以下簡稱佳裕公司)簽訂《物業管理服務委託合同書》，約定由佳裕公司為龍吟水郡小區提供物業服務，合同期限為2年6個月，即從2015年12月6日起至2018年6月5日止。
合同簽訂當天， 佳裕公司進駐龍吟水郡。2015年12月12日， 該公司根據合同約定，向業委會交納了保證金5萬元。
據業委會主任王瑞雄介紹， 佳裕公司在2年6個月的合同期內， 提供物業服務方面存在許多不盡如人意的地方， 引起部分業主不滿， 因此業委會決定重新招聘物業企業。“我們召開了業主大會， 整個小區有998戶業主， 其中有690戶簽字同意重新招聘物業公司。根據相關規定，我們在程序上完全合法有效。”王瑞雄說。
2018年3月29日， 業委會在小區張貼《告知》，通知佳裕公司，業委會將公開招聘物業服務企業，貴公司自願參加同等招聘。
此後， 佳裕公司與四川鑫宇物業服務有限公司(以下簡稱鑫宇公司)等8家物業公司參與競標龍吟水郡小區物業服務。2018年5月16日，業委會公示了選聘結果，鑫宇公司為中標單位，並告知業主，如有異議，請在5天公示期內向業委會反映。2018年5月20日，業委會正式決定選聘鑫宇公司為小區提供物業服務。
2018年5月23日， 業委會與鑫宇公司簽訂物業合同，並向佳裕公司送達《退場通知書》。但通知送達後，佳裕公司並未按要求退場，而是繼續留在龍吟水郡小區進行物業服務。同年6月6日，鑫宇公司也進駐該小區。雙方“擦槍走火”的事時有發生。
佳裕公司一位不願透露姓名的工作人員告訴記者：“按照合同約定， 業委會如果不想繼續招聘我們，應該在合同到期前3個月書面通知我們，2018年6月5日到期，他們應該在3月5日前就送達書面通知， 可他們實際上是5月23日才送達通知，晚了兩個多月，已經違約，而他們招聘鑫宇公司在程序上也違法， 公示期不夠，所以按合同約定，我們與業委會的合同應該自動延續。另外，業委會還差我們5萬元保證金也沒有退，所以本公司沒有退場。”
各方興起訴訟戰 接連不斷上法院
就在雙方合同到期那一天，即2018年6月5日，龍吟水郡小區業主李某某向順慶區法院狀告業委會，將鑫宇公司列為第三人，訴稱業委會違背廣大業主意願， 與鑫宇公司簽訂物業服務合同在程序上不合法，請求法院予以撤銷。8月16日， 順慶區法院作出一審判決，撤銷了案涉合同。業委會不服， 向南充中院提出上訴。2018年12月14日，南充中院作出(2018)川13民終3173號判決書，認定了業委會選聘鑫宇公司的程序合法有效。
就在法院審理李某某與業委會業主撤銷權糾紛一案期間，2018年6月25日， 龍吟水郡業委會又將佳裕公司告上了法庭，請求判令終止雙方簽訂的物業合同， 佳裕公司將小區9間物業用房交付給業委會。
庭審時，原告業委會訴稱:雙方簽訂的物業服務合同期滿後, 被告至今無理由繼續佔有物業服務用房, 為維護業委會合法權益,請人民法院依法判決。
佳裕公司則辯稱， 業委會沒有在合同到期前3個月告知佳裕公司， 已經違約，業委會與鑫宇公司簽訂的物業服務合同違反相關程序，是無效的,故根據合同約定本公司與業委會的物業合同自動延續。
記者查看了原被告雙方簽訂的合同，第十七條約定:“本合同期滿，甲方（業委會）決定不委託乙方（佳裕公司）的，應提前3個月書面通知乙方;乙方決定不再接受委託的，應提前3個月書面通知甲方。”對此，業委會在法庭上是這樣解釋的：“我們在發出書面通知後，給佳裕公司留足了3個月時間讓他們退場，並沒有違反合同約定。”
雙方各執己見，爭論不休。順慶區法院審理認為,業委會與佳裕公司簽訂的《物業管理服務委託合同書》合法有效，雙方均應按合同履行義務,合同約定的服務期限已經屆滿，並且業委會已與其他公司簽訂物業服務合同，業委會有權依據合同約定通知佳裕公司終止合同，其要求終止與佳裕公司簽訂的物業服務合同的訴請， 法院予以支持。業委會於2018年5月23日通知佳裕公司終止合同，佳裕公司應當在三個月內，即2018年8月23日前停止物業服務、與業委會進行交接並退出龍吟水郡小區，佳裕公司未按合同約定於此日前履行義務，應當承擔違約責任。
2019年1月4日， 該院作出一審判決，終止業委會與佳裕公司簽訂的《物業管理服務委託合同書》， 佳裕公司在本判決生效之日起30日內將9間物業用房交付給業委會。
法院判決已生效 “龍虎爭霸”何時了
一審判決後，佳裕公司不服，向南充中院提出上訴， 請求撤銷 一審判決， 駁回業委會的訴訟請求或發回順慶法院重審。 其主要上訴理由是： 鑫宇公司系本案第三人， 原審法院剝奪了佳裕公司追加鑫宇公司為本案第三人的訴訟權利，應當發回重審；佳裕公司與業委會的合同約定2018年6月5日到期， 業委會應該按照合同約定提前3個月通知佳裕公司，而原審法院判決延長至2018年8月23日停止物業服務是錯誤的； 業委會選聘鑫宇公司在程序上違法，在公示期未滿就正式決定選聘鑫宇公司。
針對佳裕公司的上訴意見，業委會辯稱: 鑫宇公司並非本案第三人，而是案件旁聽人員；南充中院(2018)川13民終3173號生效判決， 認定了業委會選聘鑫宇公司的程序合法有效； 對合同約定的“提前三個月”的含義是，在期滿之前， 無論是哪一方告知不再續簽合同， 都要留足三個月的時間完善相關交接工作。
南充中院二審認為： 業委會已於2018年5月23日通知佳裕公司終止合同， 雖通知程序上存在瑕疵， 但結合合同第十八條的約定， 合同自動延續需滿足兩個條件， 一是業委會未將解聘意見通知佳裕公司， 二是業委會沒有選聘新的物業管理企業。本案中，業委會已通知佳裕公司解聘且通過招投標的方式與案外人鑫宇公司簽訂了物業服務合同， 故合同無法自動延續。 至於佳裕公司提出的鑫宇公司選聘程序違法， 是另外的法律關係， 不屬於本案審理範圍，法院不予審理。業委會的民事起訴狀及原審庭審筆錄， 本案的當事人並無案外人鑫宇公司，因此， 佳裕公司認為原審法院審理程序違法，於法無據，本院不予採信。
2019年3月15日，南充中院作出終審判決， 駁回上訴， 維持原判。
在判決生效1個月後的4月15日下午， 記者在龍吟水郡小區看到，佳裕公司仍未撤離，與鑫宇公司一併在小區從事物業管理服務工作。小區部分業主對記者說，目前業委會屆滿由社區代管， 不能履行維權職能， 合同到期的物業公司拒絕撤離， 選聘的物業公司不能提供正常服務， 導致小區亂象叢生，矛盾重重，請問小區的合法權利誰來維護。 本報將繼續關注事態進展。（記者 何顯飛 文/圖）
律師說法 更換物業公司需要哪些程序
全省十佳律師事務所———四川罡興律師事務所主任任靜：根據《物權法》第76條的規定，更換物業公司必須由全體業主共同決定， 同意的人數要雙過半（總面積、總人數）。然後制定物業管理招標書， 並通知目前負責管理的物業公司重新選聘物業服務企業。邀標或公開招標，評標、答辯，以選出中標企業。 將招標結果送居委會和房管局（住建委）物業科及小區辦備案。 通知前物業公司交接事宜。
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