本篇是深房諮詢針對深圳行政區介紹的系列文章，目的是希望大家能夠通過文章快速瞭解各個大區的價格體系。

龍華在地產界一直被稱作宇宙中心。多年前，龍華僅僅是寶安的一個鎮，還曾被戲稱“福田北”。

因為工廠多，城中村多，過去，大批人白天在關內打工，晚上回到龍華睡覺，所以，龍華也被稱作睡城。

2008年，紅山附近最典型的樓盤——城投七里香榭開盤，均價8500元/平。

2018年，紅山知名新盤——金亨利首府二期開盤，均價85000元/平。

龍華為何出現十年十倍的奇蹟？

本篇結構：

01 龍華介紹

02 核心板塊

03 其餘及總結

01龍華介紹

龍華第一次進入大多數投資者的眼中，大概在2010年左右。這2年，龍華髮生了幾件大事。

發展歷程

從睡城、福田北，到宇宙中心，龍華只用了十年。

2010年：連通全國

2010年1月17日，水榭春天一期開盤，開盤價為18000元/平；同期，福田中心區的天健世紀花園二手交易價格為26000元/平。

2011年6月16日，地鐵4號線北延段（少年宮——清湖）開通，龍華和福田終於有了地鐵。

2011年6月28日，地鐵5號線環中線（前海-龍華-羅湖）開通，將深圳東西兩側，通過龍華連接了起來。

2011年12月26日，深圳北高鐵正式啟用。

2011年12月30日，龍華新區正式成立，發展目標：現代化國際化中軸新城。

2018年：城市門戶

2017年1月7日，龍華行政區正式掛牌成立。

此時，深圳北站的客流量，已經高達

50萬人次/天，若干棟甲級寫字樓拔地而起。

2018年，因名校利好，水榭春天五期，成交價達到了80000元/平。

同期，福田天健世紀花園二手交易價為90000元/平，龍華與福田的差距，越來越小。

此時，深圳北站周邊也建起了若干棟大廈以及形象公園。往來於全國各地的旅客和商務人士，通過這裡留下對深圳的第一印象。

超級城市門戶、都市核心區、國際會客廳……龍華因北站而崛起，這些稱謂當之無愧。

2035年：中軸新城

在深圳市的十三五規劃中，龍華定位深圳北中心，未來將努力建成現代化國際化創新型中軸新城。

片區基本面

區域面積：175.6平方公里

區域人口：167.28萬，人口密度全市第三

GDP總量：

2401.82億，2018年首次超過羅湖，位列全市第五

最近的7-8年，大量新盤開盤，品牌開發商不斷湧入，龍華的價格一路攀升。而隨著地鐵東西向的不斷延伸，加上龍華的居住成本提升，以務工人員為主的流動人口，開始向更遠的龍崗、光明、坪山轉移，尋求性價比更高的居住空間。

造成的結果是，2015-2018，龍華的戶籍人口增速連續三年排名全市第一，但流動人口出現了負增長。

人口大量湧入，同時伴隨人口結構重構，最終造成的結果是：

優質人口密度不斷升高

如上圖所示，福田的人口密度實在太高了（全市第一且差距巨大），而龍華是距離福田最近的區域，所以成為了承接福田人口外溢最大的片區。

人口密度高，尤其是人口結構重構後，優質人口的密度高，是支撐房價持續上漲的核心因素。

產業

龍華屬於發展中的片區，目前主要以第二產業為主，知名企業包括長安標緻雪鐵龍、富士康以及三九製藥等。

而龍華倚靠的福田區，第三產業佔比早已超過95%。

科普：

第一產業：農、林、牧、漁等；

第二產業：製造、建築、電力等；

第三產業：金融、房地產、高新技術、文化等；

第三產業佔比越高，表示城市發達水平越高。世界三大灣區的第三產業佔比都超過了80%。

交通

龍華所處的位置是深圳中軸，因此市政府相當重視，除了將高鐵門戶深圳北站設立於此之外，未來還將有9條地鐵線橫豎貫穿於此。

高鐵

深圳北站——中軸發動機

深圳北站將公交、地鐵、出租、長途客運、小汽車等城市交通形式全部整合進來，旅客在站內就可以享受“零換乘”的便捷。

以北站為中心：

香港廣州——半小時經濟圈

粵港澳大灣區——1小時經濟圈

長沙、武漢、福州、廈門等內地中心城市——4小時經濟圈

北站日均人流量超50萬人次，其已然成為展示深圳形象的“新窗口”，人流、物流、商流、信息流在此高度集聚。

地鐵

現有地鐵：

4號線：福田-龍華

5號線：寶安-西麗-龍華-坂田-羅湖

在建地鐵：

4號線北延線：清湖——觀瀾，2020年開通

6號線：光明-松崗-深圳北-科學館，快線，2020年開通

10號線：福田口岸-崗廈-華為-平湖，2020年開通

規劃地鐵：

18號線：大空港-光明-觀瀾-平湖-鹽田，快線

21號線：前海-科技園-西麗-白石龍-坂雪崗-布吉-坪地，普線

22號線：福保-觀瀾，快線

25號線：布吉-大浪

27號線：深圳灣-龍華-坂田

道路

福龍大道/新區大道

——20分鐘到達福田CBD/25分鐘到達福田口岸

南坪快速/留仙大道

——20分鐘到達南山科技園/30分鐘到達深圳灣

京港澳高速

——40分鐘抵達深圳機場

“英雄難過梅林關”

住在龍華工作在福田，若是開車上下班，最痛苦的莫過於經過梅林關了，這是龍華最大的痛點。

而深圳市政府針對這一點，開展了梅觀高速市政化改造工程，計劃增加節點&拓寬車道，現有15條節點但南密北疏，另外再設雙向14條車道，預計2021年完工。

此外鏈接羅湖坂田龍華的坂銀通道也即將在2019年年底完工。

片區定位

五大總部基地之一

福田中心、深圳灣、後海中心、留仙洞、深圳北站

深圳北站商務區這一片，是深圳五大總部基地之一，實際承擔了深圳市級中心的功能。

深圳市重點建設片區之一

整個深圳北商務中心總投入超過2000億元。其中，規劃建築面積接近997萬平米，超過福田CBD。

在過去，很多人從內地來到深圳，第一印象就是羅湖火車站，而自從深圳北開通以後，這裡就成為了代表深圳城市形象的門戶片區！

片區配套

龍華分為四大街道，但最好的配套，全部集中在民治街道。包括大型的商業綜合體、三甲醫院、市級名校等等。

商務中心區——深圳北

深圳北站周邊將蓋起超過60棟的甲級寫字樓，其中規劃有400米高的寫字樓。這個片區未來將提供超過25萬的就業崗位。

整個片區的形象設計進行了全球招標，最終荷蘭麥肯錫建築事務所的方案獲得了冠軍，頂層設計相當高級。

但概念設計雖然早已落定，可目前建設完成的僅有北站兩邊的兩三棟大廈，其餘部分的具體規劃都暫未決定。

好消息是，9月13日深圳市政府宣佈深圳高鐵總部擬落戶北站商務中心區，規劃確實在逐步兌現，但寫字樓群的形成恐怕還需要較長的時間。

商業中心——紅山6979

紅山6979是龍華最重要的商業及行政配套，被稱作龍華升級版歡樂海岸，容積率僅1.6。包含公寓、購物街區和若干市級文化配套，建成後，這裡將成為紅山以及深圳市的又一文化地標。

深圳市美術館新館

——深圳規模最大、規格最高的美術館，深圳的形象工程之一

深圳市圖書館調劑書庫

——全市藏書量最多的圖書館

展覽館&演藝館

——與南山保利劇院體量相當，並且已簽約開心麻花。

龍光玖鑽

與紅山6979隔了一條4號線，同樣是一個大型商業綜合體，包含寫字樓、公寓、五星級酒店以及超過10萬方的商業，總建面超80萬方。

商業集中，且民治街道包含兩所深圳四大名校的分校區：

深圳高級中學北校區

深圳外國語學校龍華校區

均為2020年建成

這樣密集的“高配”，在其它副中心是罕見的，可見政府對龍華重視和支持力度。

購買力分析

龍華目前已經上升為深圳超級城市門戶，所有資源在此集中。除了吸引福田強大的購買力之外，距離龍華一路之隔的華為人也非常喜歡在紅山置業，由於5號線的開通，還吸引了眾多南山的置業者來此。

02核心板塊

龍華各板塊分化較為明顯。紅山-上塘以及深圳北-梅林關片區，由於規劃整齊，漂亮，擁有名校以及眾多市級配套，均價在7-10萬，而其餘片區由於城中村多，舊改仍在進行中，單價均在5萬上下。

深圳北-梅林關

深圳北-梅林關片區，是最臨近福田的片區，由於深圳四大名校之一——深圳外國語在此處設立了龍華分校，並且劃分為大學區，因此這裡的樓盤價格均存在一定的學區溢價。

其中新區大道以西是豪宅區，西面有塘朗山，南面臨牛嘴水庫，以聖莫麗斯、萊蒙水榭山為代表，包含別墅、洋房和少量大平層，單價在10-16萬之間。

略微尷尬的是，全深圳最大的安居房——龍悅居

也在這個片區，這裡住了4萬人，生活氣息相當濃厚。

新區大道以東，沿著地鐵線是這個片區的幾個主要住宅樓盤，商業主要依賴星河cocopark。

三房四房可考慮萬科金域華府和龍光玖龍璽，星河盛世由於底樓自帶大型商業，非常受年輕人的歡迎。

外國語的學區上車盤，可考慮書香門第·上河坊，這裡以小戶型為主，樓下的上河坊購物樂園有眾多美食，購物吃飯都相當方便，租金也相當不錯。

紅山

號稱宇宙中心的龍華，其實指的就是紅山。由於政府早期在此處預留了大片空地，因此有足夠的時間進行高規格的設計，紅山就是這樣集萬千愛於一身的片區：

地鐵口、名校、樓盤集中、商業集中、市政配套集中、新三甲醫院……

第一梯隊

帶深高北學位的三個樓盤：水榭春天5、6期，匯龍灣、金亨利首府1、2期，單價均在10-11萬左右，以三房四房為主，上車盤最小面積為水榭五期的75平兩房，最近成交價660萬。

第二梯隊

距離地鐵口以及紅山6979較近的水榭春天1-3期、中航天逸、華業四季玫瑰等。單價7-8萬/平。這幾個樓盤所帶學校是

龍華實驗學校，剛剛建立，相信這樣的生源，未來考試成績也不會太差。

第三梯隊

距離地鐵口超過1公里以上的兩個大盤：金地梅隴鎮以及世紀春城等。學校都比較一般。目前單價5萬/平左右。

上塘

民塘路被龍華人稱為黃金大道，因為在這條道路的兩邊，集中了龍華最出名的幾個地王。

中海錦城、金茂府

兩邊還有恆裕的舊改和恆大的嶽盟舊改，其中恆大這塊地內包含一所九年制的學校。

由於旁邊就是豪宅金茂府，這所學校也被萬眾期待由名校來掛牌。

整個上塘全部以住宅大盤為主，除了金茂府以外，恆裕也是出了名的豪宅開發商，在深圳的代表作是深圳灣恆裕濱城，因此上塘一直受到萬眾矚目，目前金茂府就是龍華的天花板，而即將開盤的金茂府，當年樓面價高達5.76萬元/平，今年是否能在仍然限價趨嚴的大環境下開出12萬的高價?

03其餘及總結

民治

民治過去也主要以廠房、城中村為主，髒亂差，但隨著民治文化藝術中心以及深圳市第二兒童醫院（三甲）的建立，加上

萬科梅林關的大體量舊改，這裡的居住環境得到了較大的改善。

平安路以北是著名的梅花山莊，老舊的別墅群，但據說裡面臥虎藏龍，業主大多是早期的深圳官員。

民治的住宅主要集中在平安路以南，樓盤較少，樓齡相對較老，單價4-5萬，適合預算不多的朋友上車。

龍華老城區

深圳體量最大的舊改項目——鴻榮源壹城中心，均價6萬，我曾多次拿壹城中心當典型案例——三年不漲，買了就站崗。

很多同學表示不理解，總問為什麼不能買？為什麼不漲？

其實看上圖就明白了。

壹城中心已經是整個龍華老城區最貴的樓盤，購買者主要以本地居民為主，生源一般，再加上學校黃了，不是什麼名校，第二實驗而已。此外，最大痛點是沒地鐵，僅有一條在遠期規劃，連開建時間都未定。

龍華本地購買力有限，購買力較強的華為富士康都去紅山買房子了，看不上這兒，所以短期內站崗是理所應當的。

除了壹城中心，清湖附近的幾個次新樓盤價格在6萬左右，這一片不僅是新華中學（龍華前三）的學區，也擁有較集中的市政配套，例如龍華文化廣場、星河ICO、文化藝術中心

以及在建的體育中心，倘若在龍華自住，買不起紅山的情況下，清湖附近倒是一個不錯的選擇。

觀瀾及大浪

*藍色是觀瀾舊改

*綠色是觀瀾特色——有軌電車

觀瀾是舊改體量巨大的一個片區，也是龍華區政府所在街道。這裡總共有

37箇舊改項目，佔了龍華總舊改的30%，並且集中了各個知名品牌開發商，例如萬科、鴻榮源、綠景、合正等等。未來將供應大量住宅。

觀瀾定位科技片區，超級產業走廊，以製造業為主，工廠多，因此產權簡單，容易舊改。此外，觀瀾空地多，容易從零開始規劃，目前市政府附近道路整齊劃一，市容市貌都相當漂亮。

隨著民治街道、龍華中心區的崛起，龍華的財政投入正逐漸往觀瀾片區傾斜，目前觀瀾在交通、產業、文體設施方面都有新進展，片區環境未來將迎來極大改善。

需要注意的是，觀瀾舊改體量大，效率高，也意味著未來供應量較大，整個片區的質變相對比較遠期，投資週期較長。

至於大浪，在龍華只能排老么，等其餘各區發展差不多了，才會逐漸開始大浪，目前並沒有什麼大動作，投資迴避。

總結：

福田的高密度人口導致強大的購買力外溢，而龍華自身的位置足夠核心，加上政府預留了大量空地，有條件進行高起點規劃承接人口，因此，十年十倍是必然，不是偶然。