今天，南京成功出讓8幅地塊，這座城市的2017年倒數第二場土拍終於落下了帷幕。全程圍觀、時刻關注，這場土拍給我的感覺是：
南京土地市場真的在降溫。
城南1幅，江寧2幅，青龍地鐵小鎮1幅宅地，均未達到現房銷售起始價成交，地價明顯下降；江北G74地塊剛好達到現房銷售起始價成交，樓面價未超過區域最高價；3幅商業、娛樂用地均以底價成交。
3幅非住宅用地均以底價成交
無論是在競拍廝殺時間維度上，還是在競拍輪次上，都能明顯感覺到南京土拍市場的降溫。今天，仙林、江北共3幅非住宅用地出讓，均以底價成交。
需要指出的是，仙林G69地塊是南京的首幅租賃用地，出讓條件中規定：B地塊可設置酒店式公寓，須全部建設自持型租賃公寓並納入南京市人才安居計劃。該地塊出讓面積為27156.16㎡，被東南集團競得，成交總價2.67億元。
南京金沙旅遊以5.85億元底價拿下江北G75地塊。該地塊出讓條件中明確要求，地塊內須配建大型室內綜合場館，總建築面積不少於30萬㎡，佔地面積不少於20萬㎡。其中室內水樂園建築面積不低於6萬㎡，室內雨林館建築面積不低於5萬㎡。據悉，南京金沙旅遊發展有限公司的母公司為上海華昌，即為東方龍之谷的建設單位。
金浦地產今天以1.8億總價競得江北G76商業用地，這是繼金浦翡翠谷、金浦御龍灣、金浦紫御東方等項目後，金浦在南京再下一子。
5幅宅地僅1幅需現房銷售
住宅地塊的競拍情況，是觀察樓市降溫與否的窗口之一 。10月底，南京的土地出讓就有降溫苗頭。城中、青龍山國際生態新城的宅地不再觸及最高限價轉競爭保障房面積。到了12月的土拍，需現房銷售的地塊也少了很多。
今天出讓的5幅住宅用地，僅江北G74地塊剛好達到現房銷售起始價，未來需現房銷售。這塊地被中建地產拿下，樓面價18012元/㎡。這是繼中建國熙臺、G02、G68地塊後，中建地產深耕江北的第四子。
目前中建在江北的三個項目最新動態如下：
主城稀缺的住宅用地：城南G70地塊，經過61輪競價，最終被中鐵建以23.3億元總價拿下，樓面價24088元/㎡。由於未達到現房銷售起始價，地塊不用現房銷售。中鐵建此前在南京開發的原香頌項目已收官，城北的青秀城加推時間待定。
位於江寧青龍山國際生態新城的G71、G72宅地，被中國金茂和深業拿下，樓面價分別為13991、13980元/㎡。目前區域內地價最高的為融僑G18地塊，樓面價19476元/㎡。需要指出的是，青龍山國際生態新城由中國金茂牽頭，做一二級聯動開發。今天深業拿地，也是其首次在江寧落子。
本週，有確切消息稱南外仙林分校落戶青龍地鐵小鎮。但今天土拍中，青龍地鐵小鎮的宅地還是遇冷了。僅2輪競價，G73地塊被招商以22.4億元總價拿下，成交樓面價10174元/㎡。
雖然成交樓面價看起來不高，但青龍地鐵小鎮G73地塊的拿地條件頗為嚴苛。出讓條件中指出；B地塊內可設置酒店式公寓，其地上建築面積佔B地塊地上總建築面積（計容積率建築面積）的比例不得超過20%；B地塊內所建商業須自持滿10年（自取得不動產權證書之日起計算），10年後只能整體銷售或轉讓，不得分割銷售或轉讓。除此，項目還需配建建築面積不少於7921㎡人才房（含租賃住房），由受讓人建成後無償移交江寧區政府。
土拍遇冷=樓市降溫？
回顧南京近年來的土拍，自2016年上半年葛洲壩拿下河西南G14地塊，樓面價高達45213元/㎡一躍成為南京地王之後，此後的土拍中，熔斷、地王頻出等現象不斷。
到了2016年9月，南京首次將土拍改成網絡競拍，20幅宅地達到最高限價搖號定歸屬。
今年5月，南京樓市調控加碼，土地出讓方式也相應做了調整：土地出讓時，地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不納入房價准許成本。
今年7月，南京集中出讓30幅地塊，多幅宅地達到最高限價，並競爭相應的保障房面積。而從10月底起，城中、江寧有宅地出讓，並沒有達到最高限價甚至是現房銷售起始價。
南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華髮表了他對今天土拍的看法：
首先，南京的土地市場確實在降溫。從上週的土拍中很多地塊沒有達到最高限價就已經能看出來，本週溧水的兩幅地塊還遇到了流拍的情況。這次一些地塊不僅沒有達到最高限價，而且地價比此前拍出的區域地王價降了4000-5000元/㎡。
其次，後面會發生這樣一種情況：此前一些需現房銷售的項目會後上市，而後拿的不需現房銷售的項目會先上市。這對於緩解未來一兩年內期房供應市場的真空期是有幫助的，否則明年很長一段時間內市場沒有供給，後果是很可怕的。
總的來說，對於購房者的心理影響是很大的，大家會覺得地王價格未必能通過房價落定。進而證明未來的房價決定了地價，未來房價的預期決定了拿地的地價水平。不能簡單的通過某個板塊的限價或地王價來判斷這個板塊未來上市的樓盤價格。無論土地最終拿到的是什麼價格，最終還是要通過市場的檢驗。
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