永恆的珍珠紅
導讀：在農村集體土地上房屋拆遷過程中，拆遷方如果本著公平、公正、合理的心態，被拆遷人既能改善生活水平、置換或購買的房屋也可以上市交易買賣。但在實踐中，這就是個夢想奢望而已，全國普遍現在違法徵地、拆遷，無任何手續、補償也非常不合理的情況下，用其各種手段逼迫被拆遷人簽字搬遷。必經徵地拆遷已納入政府行為，其有執法權，而我們老百姓在此類案件中，屬於弱勢群體，在徵地拆遷的進程中有放鬆警惕的心情，拆遷方會趁虛而入一舉攻克，達到其目的。在此，徵地拆遷律師團隊崔鵬為了廣大被拆遷人能有效維權，如何救濟，今天給予老百姓聊一聊：2018年農村集體土地上房屋拆遷新規定，莫要錯失良機！
一、你所要了解的
針對房屋拆遷程序、手續、補償方式、如何評估等等諸多問題，法律法規已經有明確的規定。假如按照現行法律規定去實施的話，被拆遷人的生活水平壓根不能降低，更能手頭還有富裕錢。然而，拆遷方為了降低拆遷成本，拆遷高效為目的下，拆遷方拿地方政策說事，此政策真的是合法有效的嗎？難道能違背法律法規？可以違法上位法？答案是否定的，其目的很明顯，達到不可告人的目的。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒廣大的被拆遷人，政策並不代表法律，我們可以要求拆遷方出示相關文件，是否有省政府或者國務院的徵地批准文件（有公章），如果拆遷方不給出示或者說我們沒有資格看的話，那麼，我們可以通過政府信息公開的方式調取。
依據《中華人民共和國政府信息公開條例》第二十條規定，公民、法人或者其他組織依照本條例第十三條規定向行政機關申請獲取政府信息的，應當採用書面形式（包括數據電文形式）；採用書面形式確有困難的，申請人可以口頭提出，由受理該申請的行政機關代為填寫政府信息公開申請。
政府信息公開申請應當包括下列內容：
（一）申請人的姓名或者名稱、聯繫方式；
（二）申請公開的政府信息的內容描述；
（三）申請公開的政府信息的形式要求。
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徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，郵寄要用中國郵政（EMS），底單保存為以後維權做準備，莫要口頭提出。
二、你所要清楚的
評估報告的是否客觀公正直接影響到我們的補償額度是否合情合理，然而大多數被拆遷人對於評估程序不是很清楚，單單隻看報告單中分項及總額，基本都忽略了評估機構如何選擇、房屋評估按照什麼方法確定。如何判斷其是否合法呢？
1、房屋評估辦法。對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。不同的方式方法決定著房屋的價值，大多數拆遷方對於農村集體土地上房屋按照成本法計算再乘以折舊係數，嚴重影響了老百姓的利益。合法嗎？當然不。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定法釋〔2011〕20號，第十二條規定，徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。也就是說，農村集體土地上房屋在徵收之前屬於城市規劃區內的，補償可以依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》作為依據，得到合理補償。
2、評估程序。依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的相關規定，程序步驟如下：
1、選定評估機構（第四條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定）；
2、房屋徵收部門委託評估機構（第六條規定）；
3、房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象（第九條規定）；
4、房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收範圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。
5、房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管（第十二條規定）；
6、房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示（第十六條規定）；
7、被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估（第二十條規定）。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，評估機構的選擇是很重要的，如果拆遷方制定的評估機構，那麼針對房屋評估其意義何在？評估機構聽誰的你不清楚嗎？有其公平性、公正性、客觀性存在嗎？
三、你所要明白的
拆遷安置補償協議的簽訂，是基於補償合情合理的情況下，針對自身合法財產的認可。
依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第25條規定，房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，（1）被拆遷人千萬不要籤空白協議（2）口頭承諾如何作為要求的依據？（3）拆遷安置補償協議最低一式二份，其中就有你一份（4）看清協議內容是否違約責任條款。
四、你所要知道的
農村集體土地上房屋拆遷補償
補償方式：產權置換、貨幣補償、產權置換+貨幣補償相結合。
（1）產權置換：原地回遷不得低於1:1；
（2）貨幣補償：建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償（指城市規劃區以外的農村）。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，中國地大物博，因此法律適用於全國各地，根本不能規定拆遷補償數額，但拆遷補償是有原則規定的。
法律鏈條：
國務院辦公廳《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》第二款規定，徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。重大工程項目建設涉及徵地拆遷的，要帶頭嚴格執行規定程序和補償標準。
第三款規定，城鎮房屋拆遷，必須嚴格依法規範進行，必須充分尊重被拆遷人選擇產權調換、貨幣補償等方面的意願。
中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》第一款規定，加強監督檢查。取消行政強制拆遷，申請司法強制執行；先補償後搬遷，禁止採取暴力威脅迫使搬遷。
第二款規定，推動完善政策，切實維護被徵地拆遷農民的合法權益。房屋拆遷要按照建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償，被徵地拆遷農戶所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋。
第三款規定，強化責任落實，督促地方政府和有關部門依法履行職責。要對有關地方政府履行徵地拆遷主體責任情況進行監督檢查，督促嚴格審批徵地拆遷項目，認真履行公告、告知、聽證等程序，加強管理監督，依法依規進行徵地拆遷。
第四款規定，嚴肅查辦案件，嚴格追究有關責任人的責任。加大查辦違法違規強制徵地拆遷案件的力度，重點查處採取中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷行為，採取暴力、威脅手段或突擊、“株連”等方式強制徵地拆遷行為。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，上述所明示的法律法條的目的在於，讓老百姓清楚明白法律如何規定，這些法律法規也是在法院庭審過程中，我們起訴的依據、保障、後盾。法律不保護躺在權利上睡覺的人。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
在拆遷補償時，拆遷其實是一種市場行為，具體的補償標準不是由國家或開發商單面制定的，而是應該充分考慮到被拆遷房屋的區位、建築、用途等因素，充分考慮土地本身的價值及預期收益，按照正常的市場交易價格來評估，最後的拆遷補償金額由雙方共同協商決定的。那市民怎麼判斷拆遷補償是否合理呢?
國家法律在對具體某區域每一平米補償多少錢並沒有明文規定，有的只是原則性規定和一些可供參考的指導性意見，由於拆遷涉及關係複雜,政策性強。上至國務院，下至各市、縣級人民政府，對拆遷補償的方式、內容、補償對象均有很大的不同。主要體現在以下幾點：
一、是否降低了現有的生活水平
無論是徵地還是拆遷，在基本要求上，確保被徵收人生活水平不降低，長遠生計有保障，這是徵地拆遷工作堅持的底線。《土地管理法》第四十七條規定：徵用土地的，按照被徵用土地的原用途給予補償。徵用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前三年平均年產值的六至十倍。徵用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以徵地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前三年平均年產值的十五倍。 支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵用前三年平均年產值的三十倍。由此可見 ，國家在立法精神層面充分考慮百姓的利益，不得降低其生活水平。
二、是否按照先補償後拆遷的方式進行拆遷
先補償後拆遷是指政府為公共利益進行的拆遷，必須通過正常的程序，即在取得被拆遷人的同意、給予充分補償的基礎上，能進行房屋的拆遷。而商業性開發，也必須由開發商與屋主先進行談判，在達成協議後才能進行拆遷。
拆遷中一些地方為追求拆遷進度，採用行政手段在沒有充分協商達成一致的情況下，要求被拆遷戶先讓房，沒有達成一致的部分等房屋讓出或拆除後再協商，往往造成許多補償糾紛。《徵收補償條例》則明確了“實施房屋徵收應當先補償、後搬遷”。並進一步明確“作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用”。對於之前由建設單位執行補償，容易出現推委、拖欠等不負責任的情況，《徵收補償條例》明確現在由政府替代建設單位，政府也需滿足這個要求，以保證在搬遷前補償到位。
三、是否參照周邊的市場價進行補償
城市的房子，有兩種補償方式：1.房屋置換，相同地段最低拆多少補多少;2.貨幣補償，最低是周邊房地產市場價。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條 對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
相較於完善的國有土地上房屋拆遷補償，集體土地上的房屋拆遷沒有類似《條例》這樣的專門法規，拆遷補償規定在《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《物權法》等幾部法律之中。而徵收農村房屋，拆遷補償標準一般分為三種情況：
1. 優先採取宅基地置換，房屋一般按照重建成本價進行補償;
2. 商品房置換，相同地段的房屋補償標準最低是“拆一還一”。
3. 貨幣補償，在保障被拆遷戶生活水平不降低的前提下，在當地購買原住房面積房屋的價格。除此之外，補償的項目還包括房屋補償、搬遷費用、臨時安置費用和停產停業損失等幾方面。但是對房屋價值、宅基地的補償，幾部法律並沒有給出明確的規定。
已列入城市規劃區的農村房屋拆遷補償標準也不是全部無章可依。如果房屋所在的集體土地已經被徵收為國有，但沒有進行過拆遷補償，現在房屋所在地段已經划進城市規劃區中，依據司法解釋規定應當依照國有土地上的房屋徵收補償標準進行安置補償。
被拆遷人在和拆遷方協商補償事項時可參照上述內容，如果通過談判可以拿到合理補償是最好的，倘若拆遷方態度強硬，堅持“以我為中心”的強權主義，無法平等協商，被拆遷人必須拿起法律武器進行維權，這也是爭取到一個公平合理拆遷補償的最有效途徑。
吳少博律師事務所
您好，很榮幸回答您的問題。
補償合不合理，我們可以從以下幾個方面來判斷：
一、是否降低了現有的生活水平
確保被徵收人生活水平不降低，長遠生計有保障，這是徵地拆遷的工作的底線。《土地管理法》第四十七條第二款的規定“支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準”。由此可見 ，國家在立法精神層面充分考慮百姓的利益，不得降低其生活水平。
二、是否按照“先補償後拆遷”的方式進行拆遷
先補償後拆遷是指政府為公共利益進行的拆遷，必須通過正常的程序，即在取得被拆遷人的同意、給予充分補償的基礎上，能進行房屋的拆遷。而商業性開發，也必須由開發商與屋主先進行談判，在達成協議後才能進行拆遷。
三、清楚補償項目都有哪些
拆遷協商過程中會涉及搬遷、安置等問題，這裡補償款項就要細化。例如搬遷過程中的費用誰來負責？如果拆遷人給予一定的補償，那麼也要細化到具體的補償項目。如果地方拆遷補償方案中制定了補助或獎勵辦法，拆遷方也應按照規定如實給予被拆遷人補助和獎勵。
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京平律師事務所
拆遷補償是否合理？需要根據您的房屋使用用途、房屋位置、房屋質量等與您被拆遷房屋的基本情形而定，同時還要參考其補償標準是否合理，在此，北京英淇律師事務所根據多年的經驗，為您總結拆遷補償不合理的幾種情形，您可以參考：
1、補償標準沿用多年前的補償標準，容易導致房屋補償價格不合理；
2、補償總額只計算房屋建築成本（計算方法為房屋重置價格），沒有包含土地價值；
3、補償總額漏算院落等項目，導致總體補償數額降低；
4、安置房換算面積時，忽略公攤面積。雖然看似1：1.x合適，但實際的適用面積卻遠小於被拆遷房的使用面積（此種類型多發生與平房拆遷，置換為高層建築樓房的情形）；
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房產律師夏廣域
拆遷補償如何才能合理？是每個人想要多少就給多少，是開發商給多少就要多少嗎？不，這首先要看:
〈一〉你所補償的拆遷價位與周邊房屋市場的價位是否適合，相差不大。
〈二〉你所補償的錢款，是否還能買到原面積原地點的房屋。
〈三〉你所還遷的面積平米數，是否大於你原來房本上證載的使用面積。
〈四〉你合理住房的[院子]平米數，是否也是按照房屋的補償款加以計算的，並沒有剋扣你的院子平米數。
〈五〉拆遷後的住房水平，較之前是否有所提升。
只要對以上這五點沒有什麼大出入的，那麼拆遷的補償就為基本上合理，拆遷的協議就可以簽訂。
至於什麼其它的比如說，你是否有著拆遷資格啦，你是否有著評估報告啦！在白雪姐看來，這些都屬於題外話，理由是:(1)，有沒有拆遷資格不屬我管，我也不必對此進行追究，只要你錢款給到位我就走人。
(2)評估報告也不是目的，不是我最終的意願，因為我的房屋根本用不著你來評估，原因很簡單，就是說我不是什麼賣房人，而你開發商才是來拆遷收購我房屋之人，一句話你是買主，就這麼簡單。
(3)弄清了關係之後還要擺正位置，即使對方是買主，你也要認清形勢，應該對自己的房屋有一個正確的估算，要把秤放在定盤星上，不能獅子大張口的漫天要價就好。
白雪姐姐
無論是拆遷，還是徵收，老百姓最關心的都是，自己到底能得到什麼？雖說國家對每個地方的拆遷補償款沒有統一的標準，但卻有著大的指導方針：不得降低原有生活質量，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格，先補償後搬遷等。北京英淇律師事務所為大家總結為了保障房屋被徵收群眾的利益，法律對拆遷補償作了哪些規定？
一、被徵收房屋價值的補償怎麼確定？
《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱《徵補條例》）第十七條：“作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償；（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。”
《徵補條例》第十九條：“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。”
按照保證房屋被徵收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則，條例規定，對被徵收人的補償包括：被徵收房屋價值的補償，因徵收房屋造成的搬遷與臨時安置的補償，停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格，市場價格包含了土地使用權的價值，不低於市場價格就可以保證被徵收人所得補償在市場上能買到區位、面積、用途、結構相當的房屋。
二、哪些因素影響拆遷補償？
《徵補條例》第十五條：“房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。”
《國有土地上房屋徵收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第十四條：“被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。”
從上述法規中可以看出房屋價值的影響因素有“房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等”，北京英淇律師事務所為您解讀影響房屋價值的因素。
1、房屋結構影響拆遷補償
在房屋拆遷補償對於房屋結構的不同導致房屋拆遷補償也不一樣。房屋有木質結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等類型。一般情況下，鋼結構的價值＞鋼筋混凝土結構的價值＞磚混結構的價值＞木質結構的價值。
2、房屋成新程度影響拆遷補償
房屋的成新程度也影響補償。房屋使用時間的長短對房屋補償價格影響也是明顯的。一般而言，房齡越高，價值越低，但一些有悠久歷史和特定意義的房屋，不能按照上面的房齡因素來評估，否則會低估被徵收人房屋的價值。對於這種房屋，其價值往往要高於新房。
3、房屋用途影響拆遷補償
在房屋拆遷補償對於房屋用途的不同補償也不相同，有的房屋是自己居住，也有的房屋是做經營使用，還有的用作廠房，倉庫使用。一般情況下價值的遞進狀態為商業性用房的價值＞住宅用房的價值＞工業用房的價值。
4、房屋區位不同影響拆遷補償
在一個城市裡，房屋的面積、用途、結構確定的情況下，房屋的價值更多取決於房屋在這個城市的區位，也就是老百姓所說的繁華程度，同樣的房屋在好地段還是不在好地段，房屋的價值差距是十分大的。比如靠近學區房、離醫院遠近地段的價值就很高，還有北京二環附近的房屋和六環附近的房屋拆遷補償價格，顯然不可同日而語。
三、拆遷補償怎選？
《評估辦法》第二十一條：“被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。”
貨幣補償，是指徵收人以市場評估價為標準，對被徵收房屋的所有權人以貨幣形式進行補償的方式。房屋產權調換，是指房屋徵收部門提供房屋與被徵收房屋進行調換，計算價格後，結清差價。
所以，當您面臨徵收時，您所享有的權利就是：既可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權置換。
四、先補償後搬遷
《評估辦法》第二十七條：“實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。 作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。”
在同意拆遷時，被拆遷人一定要明白先補償，後拆遷的順序，避免拆遷過後有所損失。如果遇到了選拆遷後補償的情況，要知道保護自己的合法權益，拒絕這種拆遷形式。
如遭遇“逼遷”，首先，切記不要與其發生正面衝突，保存相關證據並撥打報警電話，保存相關證據，委託專業拆遷律師會啟動相應的程序，通過法律途徑維權才是正確的途徑。
五、不得降低被拆遷人的生活水平
《土地管理法》四十七條第六款規定:“依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍”。
《土地管理法》四十七條第七款規定:“國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”
從上述立法用意來看，徵遷不得降低被徵遷人的生活水平。拆遷法律中並沒有作出具體的徵地拆遷補償標準，在國有土地上房屋徵收補償中，主要需要三項補償事項，分別為被徵收房屋價值補償、因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置補償和因徵收房屋造成的停產停業損失補償。
北京英淇律師事務所
您好，真摯為您解答，歡迎關注北京冠領律師事務所！
判斷拆遷補償是否合理，應當具體問題具體分析。
（1）合法住宅。參照對比離您最近的商品房的房價，與之沒有較大差距便屬於相對合理。
（2）合法的企業、廠房、養殖場。給您對地的補償、對地的附著物的補償（最低為建築成本價）、對停停產停業的補償以及搬遷費用。
（2）合法的商鋪。補償高於住宅。
北京冠領律師事務所
古建築如何評估
李安全全新
監護證在我兩兄弟不知情況辦理動遷組把房子拆了
用戶3463391154461
房屋的各種因素的不同，拆遷補償也不相同，被拆遷的房屋的價值要衡量建築結構、新舊程度、房屋面積及佔地面積、土地使用權、用途、房屋所在的區位等因素，影響著房屋價值的補償高於低。今天劉可心律師講一講房屋拆遷評估的合法性關乎補償是否合理。房屋拆遷的評估法律依據在哪？程序的合法、審核評估結果是否合法被拆遷人都需要注意的重點，補償如果不合理如何救濟？
被拆遷房屋評估的法律依據
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
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中華人民共和國住房和城鄉建設部(住建部）2011年6月3日公佈了《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十條規定，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
被拆遷房屋的評估程序
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條規定，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十六條規定，房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。
公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。
如何判斷被拆遷房屋評估的合法性
1、評估機構的資質。可以上網查詢其評估的資質幾級；
2、評估時間點。應對做出房屋徵收決定之日為時間點；
3、評估單的蓋章及簽字。評估單是否有評估公司的公章及評估人員的簽字及評估人員資格章；
4、評估單是否全面。評估單附有評估機構的資質、營業執照、法人代表、評估人員的身份證及從業資格證、評估使用的法律法條等等。
評估程序不合法、房屋價值不符，如何救濟？
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十條規定，被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十一條規定，原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十二條規定，被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。
徵地拆遷是行政案件，它不同於刑事、經濟、民事糾紛等案件，其涉及到被拆遷人今後生計問題，如有任何不懂不理解，可以隨時諮詢，法律途徑也是老百姓最後的救濟，建議大家看一看2015年《行政訴訟法》，我們在法治社會的大背景下，對於老百姓的訴求非常有利。
