出來混，遲早要還的。今年以來，房企債務問題就已經若影若現。
海通證券的一份研報顯示，2018年，到期地產債規模為1613億元，是2017年的2.3倍，而未來三年需要償付的地產債規模更大，分別達到了2807億、3998億和4037億。
一般市場上債券期限最長3年，這一輪到期債務還是2015年發行的，當年央行連續降息，融資環境相對寬鬆，房企開始大規模發債搞開發。以開發貸為例，在最瘋狂的時候，不少房企在拿地時，100%採用融來的錢，一分錢自有資金都不掏。
其結果就是地價飆升，2016年是個名副其實的地王年，帶動房價迅猛上漲。隨後930調控迅即展開，一直延續到2017年，乃至今年。
在房企層面，開發貸已經嚴格要求用自有資金。就在前幾天住建部在其官網再次發文表示“企業購地只能用自有資金的規定，嚴控購地加槓桿行為”。
企業買地不能融資，銷售不暢又導致回款緩慢，不少企業已經感受到了壓力。
今年4月份，華夏幸福被曝資金鍊問題，引發上交所的問詢，直到前些天才由某銀行出面授信緩解了資金壓力。華夏幸福押寶環京，恰遇樓市調控，銷售明顯不暢。資金鍊出問題也是不奇怪。
而後又是天津的國有房企天房集團的1800億債務有違約風險，引發市場高度關注，雖然天房集團最後明確表示將在合同約定期限內還款。但市場信心已遭受極大影響。
最近這段時間，地產類債券交易量明顯放大。不少機構選擇在此時放掉手中持有的地產債。他們擔心，在融資高度收緊的情況下，銷售受限的情況下，債務違約的可能性在提高。
長江證券的一份報告也顯示，房企現金流的壓力正在增加。2018年一季度，上市房企的回款速度與融資到位資金增速均雙雙下滑，兩者分別下降14%和4.8%，而上市房企一季度用於償債的資金卻同比上升了38.5%。
壓力之下，變通勢在必行。
大房企選擇兩條線，一方面加大海外融資規模。數據顯示，4月份房企海外融資規模達到了376億人民幣，環比大幅上升94.4%。另一方面加大銷售回款力度。比如某龍頭房企近幾年每年都要在全國範圍內搞一波無理由退房行動，全面打折賣房。
對於大房企來說，他們有實力通過海外渠道融資，相對來說，降價就不是特別積極。
不過對於中小房企來說，他們能做的就不多了。
銀行是不大願意給他們貸款的，選擇降價買房或者向大房企轉讓項目股權，是緩解壓力的主要方式。大家都知道，近幾年房地產市場集中度正在迅速提升。Top50房企的市場份額加速提高，這背後都是大量中小房企加速被併購。
大城市已經沒有中小房企的舞臺了，而小城市也早已被大房企“入侵”。
不少三四線城市去庫存也已經過猶不及了，他們藉著去庫存大搞新區開發，三四線城市土地溢價率已經領漲全國，地價破萬的也並不少見。
從融資到拿地，中小房企已經全面處於劣勢，後期的債務問題著實堪憂。除了加速賣房子，也沒有別的法子了。
不過，要知道現在居民儲蓄都已經負增長了，還有多少錢繼續分給房地產呢？
目前樓市最寬鬆的是三四線城市，但最危險的也是這些城市。有粉絲跟我反饋，他所在的四線城市，以前賣得期房都是1-2年就能交房，但今年開盤的項目，不少要3年才能交房。
這也是一個危險的信號，3年時間對於期房來說，時間太長，風險太大，而對於地產行業來說，差不多就是一輪小週期。開發商能不能活下來的成問題。
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