原創：濤哥雜談（ID：jerryhetalk)

多年以後，回望環球融創會展文旅集團，孫宏斌一定會想起和鄧鴻談笑風生的那個下午。

11月27日，融創發佈公告，確認收購雲南城投持有的環球世紀及時代環球51%的股權，作價152.69億人民幣。

孫宏斌說，其實談下來這筆業務非常快，也就一個小時。

153億，對於三年拿出一千多億“買買買”的融創，不過九牛一毛。

但對中國地產界而言，這場交易的分量，不亞於17年與萬達的“世紀併購”。

01 這是偶然，也是必然

“和融創合作是最成功的。”越戰軍人出身的鄧鴻如是說。

雖然看上去有些不苟言笑，但他實實在在是位“藝術家”——經手的每個項目，都堪稱是“藝術品”。

22年來，鄧鴻在全國打造了多個超大型會展綜合體，說他是

下面是鄧先生的一些作品，看過你便明白其實力。

九寨天堂

成都環球中心

成都世紀城新國際會展中心

眉山黑龍灘長島未來城

昆明滇池國際會展中心

可藝術的追求，有時往往叫好不叫座。

截至2019年8月31日，環球世紀營收14.81億，淨利5.03億，負債總計220.74億。時代環球營收1.67億，淨利-560.73萬，負債總計64.02億。

坐擁十八件“藝術品”的鄧鴻，財務狀況卻在懸崖邊上。

在搭上孫宏斌這條船之前，他也不是沒有想過其他辦法。

2016年5月，雲南城投以118億元收購其51%的股權，並在2017年11月宣佈計劃以236億收購100%的股權，但最終失敗。

後來，保利集團參與雲南城投混改，城投集團易主只是時間問題。

皮之不存，毛將焉附？鄧鴻找上孫宏斌，不是偶然，而是必然。

但他為何選擇並看好孫宏斌呢？因為融創在併購領域打下的口碑，不只是出手闊綽這麼簡單。

遠的不說，就說近的——17年收購萬達文旅後，融創淨負債率直逼200%，評級機構標普、惠譽下調融創信用評級，並將其列入負面觀察名單，資本市場對融創大肆併購並不看好。

但兩年過去了，融創仍穩步向前——併購從未停止，三年間花費已逾千億，而銷售業績卻高歌猛進，甚至在11月的操盤榜上躋身行業前三。

事實上，當年438億收購萬達項目，通過銷售住宅和文旅項目運營，已為融創帶來1600多億收入。

融創通過收併購盤活資產，化腐朽為神奇的能力，早已用結果證明。

02 文旅帝國的最後一塊拼圖

一個小時花掉153億，平均每秒425萬。也就是“併購一哥”孫宏斌，才有如此膽識和魄力。

顯然，打造文旅和會展領域的航空母艦，是這次交易的主要動因。

在發佈會上，孫宏斌宣佈將成立環球融創會展文旅集團，這對在文旅領域已經獨孤求敗的融創而言，是版圖的再擴張。

文旅地產的規模，融創已經是國內第一，但囿於資歷尚淺，在前期吃了很多虧，也交了很多“學費”。

而鄧鴻早在1997年就涉足這個領域，擁有相當成熟的運營經驗，融創此次接手的，是一個業已深耕二十餘年的團隊。

環球融創會展文旅集團被寄予厚望，孫宏斌、汪孟德作為董事會成員，鄧鴻出任董事長，商羽出任副董事長，魏冬擔任總經理，劉楊和王韻峰擔任執行董事。

其中，商羽是融創西南區域總裁，魏東是融創四川地區總經理，王韻峰曾任萬達集團財務管理中心副總經理兼資金管理部總經理和萬達金融集團CFO。

下面是濤哥獨家拿到的

據說，在這次大佬到齊的啟動會上，環球融創會展文旅集團已經提出了3年千億的戰略目標。

另外，濤哥還獨家拿到了一份環球融創的決策機制文件，簡單的說就是經營管理基本是融創團隊負責，鄧鴻主要參與投資和重大決策。

03 豪擲153億的背後

“很多人問我們錢從哪兒來的，我們收購併不是放在家裡，而是拿出來賣了，並且還是加價賣，

我現在一個月現金進賬都有五六百億，拿一百多億出來是很輕鬆的

濤哥分析了下本次交易的細節，根據雲南產交所掛牌文件顯示：

融創應於報名截止日繳納交易保證金10.08億元，

在簽訂《產權交易合同》生效之日起5個工作日內支付46%的交易價款即70.24億元左右（且不包含交易保證金)，

15個工作日內支付13%的交易價款即19.85億元，剩餘交易價款於《產權交易合同》生效之日起一年內付清，

另外，融創還需出資40億元認購雲南城投集團發起設立的私募投資基金。

因此，本次收併購融創短期需支付100.17億併購款，並出資40億認購投資基金，一年內付清剩餘併購款52.52億，總併購出資近200億。

目前，融創正在和金融機構溝通剩餘併購款項52.52億的併購貸款事宜。

短期拿出100億，一年內要拿出200億，融創真是太有錢，難怪市場上很多人質疑孫宏斌的資金來源。

事實上，融創資金實力還是很強的，資金來源也完全說的清。

2019年中報顯示，融創持有現金及現金等價物高達992億，而根據克而瑞榜單，融創11月單月就賣了665億，現金流也非常強勁。

另外，融創的融資也很容易，他家的美元債據說是市面上的搶手貨。

一位新加坡證券從業人士透露，“最近幾筆都是超發，投資者基本要搶額度。而且相比一些閩系房企，融創的發債利率算是低的。”

但是，雖然孫宏斌確實不差錢，不過激進併購背後的風險還是不能被忽視。

濤哥分析了融創近5年的資產負債率和流動比率，這兩個數值分別用於衡量企業的長期和短期的償債能力。

可以看到，近幾年由於大肆收購和拿地，融創資產負債率從83%飆升到了近91%，流動比率則由1.5左右掉到了1.16，長短期償債能力都顯著惡化。

因此，融創的償債壓力還是很大的，此次併購可以說是孫宏斌的又一次豪賭。

04 新起點，新徵程

當前，行業寒冬仍未過去，銀行緊縮銀根，資管新規頻頻出臺，拿地難，融資難成為地產行業的普遍現象。

但是，融創卻又一次在寒冬中實現了逆市超車。

克而瑞數據顯示，融創今年新增貨值從10月的3721億直接狂飆到11月的6850億，已經與碧桂園旗鼓相當。

新增貨值的暴漲，自然與本次收併購密切相關。

公告顯示，本次收購總建築面積約3071萬方，其中可售建築面積約2771萬方，自持建築面積300萬方，可售面積中，未售建築面積為2390萬方。

融創大肆併購的根本動因，正在於此。

以傳統招拍掛方式拿地，不僅門檻日漸提高，而且在一二線城市，好地越來越少，利潤也越來越薄。

通過併購，融創直接繞開了這個關卡，用相對較低的成本拿到位置更好，預期回報更高的項目，通過融創強大的開發和銷售能力快速變現，從而實現規模的倍增。

在融創中國併購史上，相繼出現綠城、佳兆業、雨潤、融科、萊蒙、金科、萬達、泛海等知名房企，據說最近某河南標杆企業也正在和融創洽談。

儘管其中有成功也有失敗，但

手握巨量土儲，在向5000億進軍的當口上，融合了地產、服務、文旅、文化、會展、康養六大板塊的融創中國，

正以全新的姿態，邁上新起點、新徵程。

濤哥雜談（ID：jerryhetalk），十年地產從業，關注地產趨勢，解答職場困惑，歡迎投稿、合作、交流。

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